Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 429/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(637/2009)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 429
Ședința publică de la 02.07.2009.
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Claudiu Marius Toma
JUDECĂTOR 2: Gabriela Sorina Prepeliță
GREFIER - - -
* * * * * * * * * * *
Pe rol se află pronunțarea asupra cererii de apel formulată de apelanta pârâtă PRIMĂRIA MUNICIPIULUI B prin PRIMARUL GENERAL, împotriva sentinței civile nr. 34 din 13.01.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția IV a Civilă, în contradictoriu cu intimații reclamanți și.
are ca obiect - acțiune în pretenții.
Dezbaterile în fond și susținerile orale ale părților au avut loc la termenul de judecată din data de 11.06.2009, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie, când Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, a amânat consecutiv pronunțarea cauzei la data de 18.06.2009, la data de 25.06.2009, apoi la data 02.07.2009, când a decis următoarele:
CURTEA
Asupra apelului civil de față, deliberând reține următoarele:
Prin sentința civilă nr. 34 din 13 ianuarie 2009 Tribunalul București - Secția a IV a Civilă, în baza art. 246 Cod de procedură civilă a luat act de renunțarea la judecată a reclamanților și în ce privește soluționarea capătului al treilea de cerere prin care s-a solicitat obligarea pârâtului la cheltuielile de judecată în sumă de 1000 lei/ron făcute în procesul de revendicare; a admis acțiunea formulată de reclamanții și, în contradictoriu cu Primăria Municipiului B prin Primarul General; a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 684.051 lei, reprezentând o parte - 31.477 lei - prețul reactualizat achitat de reclamanți prin contractul de vânzare - cumpărare nr. 504/1997 și o parte - 652.574 lei - valoarea de circulație a imobilului; a obligat pârâta la plata către reclamanți a sumei de 600 lei cu titlu de cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunța această sentință tribunalul a reținut că, prin cererea înregistrata pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 B, la data de 04 februarie 2008 sub nr- reclamanții și au chemat în judecată pe pârâta Primăria Municipiului B prin Primarul General, solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să fie obligată pârâta la plata prețului reactualizat, pe care aceștia l-au achitat pentru imobilul situat în B, Calea, nr. 135 - 145,. 10,. A,. 4,. 24, sector 1, potrivit contractului de vânzare - cumpărare nr. N 504 din 14 ianuarie 1997; daune - interese, reprezentând diferența între prețul plătit de aceștia și sporul de valoare al apartamentului; plata cheltuielilor de judecată pe care aceștia le-au suportat în acțiunea în revendicare prin comparare de titluri.
Totodată solicită obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecata din prezenta cauză.
Prin sentința civilă nr. 2763 din 11 aprilie 2008 pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 B s-a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București.
Analizând actele și lucrările dosarului, tribunalul a reținut următoarele:
Tribunalul a constatat că în fapt că la data de 14 ianuarie 1997 între Consiliul General al Municipiului B - Departamentul patrimoniului Imobiliar - Direcția de Administrare a Fondului Imobiliar în calitate de reprezentant al vânzătorului și reclamanți în calitate de cumpărători s-a încheiat, în temeiul Legii nr. 112/1995, contractul de vânzare - cumpărare nr. 504 (fila 21 în dosarul de fond al Judecătoriei Sectorului 5 B), având ca obiect apartamentul nr. 24, din B, Calea nr. 135 - 145, bloc 10,. A,. 4, sector 1.
Prețul locuinței a fost de 18.912.555 lei/rol.
Prin sentința civilă nr. 13811 din 26 septembrie 2006 pronunțata de Judecătoria Sectorului 1 B, rămasă irevocabilă prin decizia nr. 457 R din 11 septembrie 2007 pronunțata de Curtea de APEL BUCUREȘTI - Secția a IX a Civilă și pentru Cauze privind Proprietatea Intelectuală s-a constatat nevalabilitatea titlului statului asupra apartamentului nr. 24, din B, Calea nr. 135 - 145, bloc 10,. A,. 4, sector 1 și au fost obligați reclamanții din prezenta cauză să lase reclamanților din cauza respectivă - și deplina proprietate și liniștită posesie imobilul.
Reclamanții și-au întemeiat cererea pe dispozițiile art. 1341 și următoarele cod civil care reglementează obligația de garanție a vânzătorului contra evicțiunii.
de cele reținute mai sus și având în vedere temeiul de drept invocat tribunalul a avut în vedere că evicțiunea este definită ca reprezentând pierderea proprietății lucrului - în total sau în parte - sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar.
În acest sens, Codul civil prevede ca vânzătorul, este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut, precum și de sarcinile care n-au fost declarate la încheierea contractului ( art. 1337 Cod civil).
Obligația de garanție a vânzătorului pentru evicțiune atunci când evicțiunea rezultă din fapta unui terț, există, dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: să fie vorba de o tulburare de drept; cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării; cauza evicțiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător.
Dacă evicțiunea s-a produs și cele trei condiții enumerate mai sus sunt îndeplinite, vânzătorul este obligat să restituie cumpărătorului, cu titlu de daune interese, prețul achitat, diferența dintre preț și sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului și data producerii evicțiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau dacă sporul a fost sau nu previzibil ori vânzătorul de bună sau de rea credință, potrivit dispozițiilor art. 1341 pct. 4 și art. 1344 Cod civil.
În acest sens, articolul 1344 Cod civil prevede că dacă lucrul vândut se afla, la epoca evicțiunii, de o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator sa plătească cumpărătorului, pe lângă prețul vânzării, excedentele valorii în timpul evicțiunii.
Din această perspectivă, reclamanții pot solicita pe lângă prețul achitat reactualizat și diferența dintre preț și sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului și data producerii evicțiunii, acest spor reprezentând în realitate creșterea valorii imobilului în perioada respectivă, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare.
Analizând condițiile evicțiunii în cauza dedusă judecații, tribunalul a constatat că sunt îndeplinite, fiind vorba de o tulburare de drept - dreptul de proprietate asupra bunului invocat de numiții și, evicțiunea fiind consecința acțiunii în justiție formulată de aceștia, admisă prin sentința civilă pronunțata de Judecătoria Sectorului 1 B, rămasă irevocabilă prin decizia nr. 457 R din 11 septembrie 2007 pronunțată de Curtea de APEL BUCUREȘTI - Secția a IX a Civilă și pentru Cauze privind Proprietatea Intelectuală prin care reclamanții au fost obligați să lase acestora în deplină proprietate și posesie imobilul ce a făcut obiectul contractului de vânzare - cumpărare nr. 504 din 14 ianuarie 1997, iar pe de alta parte cauza evicțiunii fiind anterioară vânzării, dreptul terțului asupra bunului revendicat preexistând încheierii contractului de vânzare - cumpărare.
În ceea ce privește cea de-a treia condiție, aceasta a rezidat în necunoașterea cauzei evicțiunii de către cumpărător. Cu alte cuvinte, cumpărătorul trebuie să fie de bună - credință. Dacă el a avut cunoștință de pericolul evicțiunii înseamnă că a acceptat riscul și problema răspunderii vânzătorului în caz de realizarea riscului nu se poate pune, contractul având caracter aleatoriu.
Sub acest aspect, tribunalul a reținut că actul de vânzare - cumpărare nr. 504/1997 nu s-a anulat de către instanțele de judecată, în termenul de prescripție prevăzut în art. 45 din Legea nr. 10/2001, iar din acest motiv apreciază că reclamanții au fost de bună - credință la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare. Tribunalul a observat și faptul că pârâtul nu a răspuns la întrebările din interogatoriul încuviințat reclamanților pe aspectul bunei - credințe, și în baza art. 225 Cod de procedură civilă consideră acest aspect ca un început de dovadă, care coroborat cu celelalte probe administrate în cauză, conduce la ideea că reclamanții au fost de bună - credință la încheierea contractului de vânzare - cumpărare, crezând că vânzătorul este proprietarul imobilului.
Se impune obligarea pârâtului la plata prețului reactulizat și la plata diferenței dintre preț și sporul de valoare adus imobilului, întrucât pârâtul în calitatea sa de vânzător trebuia să-și ia toate măsurile necesare pentru a nu vinde un bun imobil ce nu-i aparținea. Deși se știa modul de preluare a imobilului, vânzătorul a procedat la înstrăinarea acestuia, fiind de rea - credință. Întrucât imobilul a fost preluat fără titlu valabil, nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995 și vândut. În consecință, trebuie să suporte consecințele ce decurg din faptul evingerii reclamanților.
Reactualizarea prețului plătit de cumpărător se impune, întrucât, pe de o parte, chiar textul legii prevede expres acest lucru, iar pe de altă parte, devalorizarea monedei reprezintă un eveniment extern contractului ce a produs un prejudiciu reclamanților, care, în calitate de credit ori ai obligației au dreptul la dezdăunarea sa integrală, reprezentând atât repararea pagubei, cât și beneficiul nerealizat, în raport de prevederile art. 1073 și 1084 Cod civil.
Astfel în raport de cele expuse mai sus, tribunalul a luat act în baza art. 246 Cod de procedură civilă de renunțarea la judecată a reclamanților în ce privește soluționarea capătului al treilea de cerere prin care s-a solicitat obligarea pârâtului la cheltuielile de judecată în sumă de 1.000 lei/ron făcute în procesul de revendicare.
A admis acțiunea formulată de reclamanți, în sensul că a obligat pârâta la plata către reclamanți a sumei de 31.477 lei - reprezentând prețul reactualizat achitat de reclamanți prin contractul de vânzare - cumpărare nr. 504/1997 și de 652.574 lei - reprezentând valoarea de circulație a imobilului, reclamanții având de achitat în final suma de 684.051 lei.
Având în vedere prevederile art. 274 Cod de procedură civilă și văzând că reclamanții au făcut cheltuieli de judecată cu prilejul acestui proces respectiv au achitat onorariu de expertiză în suma de 600 lei, a obligat pârâta la plata către reclamanți a sumei de 600 lei cu titlu de cheltuielilor de judecată.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel Primăria Municipiului B (Municipiul B) prin Primarul General (filele 2 - 3 dosar).
În esență, a motivat apelul în sensul că greșit a admis acțiunea și a obligat apelanta la prețul reactualizat și valoarea de circulație, deoarece nu au calitate procesuală pasivă, ci această calitate o are Ministerul Finanțelor Publice, deoarece prin Legea nr. 10/2001 și OG nr. 184/2002 precum și Legea nr. 1/2009 se reglementează această situație.
Totodată greșit au fost obligați la plata cheltuielilor de judecată neavând culpă procesuală.
Apelul este nefondat.
Soluția dată de prima instanță s-a baza pe probele existente la dosar, esențială fiind expertiza efectuată în cauză (necontestată) mijloc de probă aflat la dosarul primei instanțe (filele 27 - 42 dosar fond).
Excepția lipsei calității procesuale pasive, nu poate fi primită deoarece potrivit Legii nr. 112/1995, legea de la care s-a născut litigiu, conferea apelantei această calitate.
Că ulterior, prin Legea nr. 10/2001 (cu modificările aduse prin Legea nr. 247/2005 și Legea nr. 1/2009) s-au făcut alte reglementări, acestea nu au abrogat Legea nr. 112/1995 sub aspectul vânzării - cumpărării.
Și eventualul aspect că prețul nu a fost încasat de apelantă, ci de Ministerul Finanțelor Publice, nimic nu opera apelanta să cheme în garanție și această instituiți care a încasat prețul.
De asemenea, există și culpa procesuală conform art. 274 Cod de procedură civilă, deoarece apelanta este parte în proces și a căzut în pretenții.
Ca atare, motivele de apel, așa cum au fost formulate în scris nu pot fi primite.
Cum motivele de apel sunt neîntemeiate, conform art. 296 Cod de procedură civilă apelul va fi respins ca nefondat.
Văzând și art. 298 Cod de procedură civilă;
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul formulat de apelanta - pârâtă Primăria MUNICIPIULUI B prin Primarul General cu sediul în B,-, sector 5, împotriva sentinței civile nr. 34 din 13 ianuarie 2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă, în contradictoriu cu intimații - reclamanți și cu domiciliul ales la av. " " cu sediul în B,-,. 4 B,. 1,. 20, sector 5, ca nefondat.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 02 iulie 2009.
Președinte, Judecător, Grefier,
- - - - - - - -
Red.
.
5ex./20.07.2009
-4.-
Președinte:Claudiu Marius TomaJudecători:Claudiu Marius Toma, Gabriela Sorina Prepeliță
