Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 451/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 451
Ședința publică de la 06 Aprilie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Gabriela Ionescu
JUDECĂTOR 2: Tania Țăpurin președinte secție
JUDECĂTOR 3: Paraschiva Belulescu
Grefier - - -
Pe rol, judecarea recursului declarat de reclamantul împotriva deciziei civile nr. 194/A din 29 septembrie 2008, pronunțată de Tribunalul în dosar nr-, și a sentinței civile nr. 2701 din 27 mai 2008, pronunțată de Judecătoria Dr. Tr. S în dosar nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți și CONSILIUL LOCAL DR. TR. S, având ca obiect revendicare imobiliară, reținut spre rejudecare în urma anulării deciziei civile nr. 1069 din 09 decembrie 2008, pronunțată de Curtea de APEL CRAIOVA în dosar nr-, prin decizia civilă nr. 148 din 09 februarie 2009, pronunțată de Curtea de APEL CRAIOVA în dosar nr-.
La apelul nominal, făcut în ședința publică, au răspuns recurentul reclamant, asistat de avocat, și intimata pârâtă, lipsind intimatul pârât CONSILIUL LOCAL DR TR
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care, Curtea, constatând că nu mai sunt cereri de formulat și excepții de invocat, a acordat cuvântul asupra recursului.
Avocat, pentru recurentul reclamant, a susținut oral motivele de recurs formulate în scris, arătând că acțiunea introductivă a avut trei capete de cerere, însă instanțele de fond și apel s-au limitat la cererea privind acțiunea în revendicare, reținând că titlul de proprietate al reclamantului are conținut contradictoriu. A arătat că imobilul a fost cumpărat în anul 1974, fiind compus din trei camere și dependințe, iar în 1975 s-a încheiat actul de vânzare-cumpărare în care s-a specificat că imobilul este compus din două camere și un hol. Astfel, s-a creat o confuzie în privința holului, care este proprietatea reclamantului. A arătat că actele de la dosar fac dovada dreptului de proprietate. A pus concluzii de admitere a recursului, casarea hotărârilor atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de fond, cu cheltuieli de judecată.
Intimata pârâtă a arătat că are calitate doar de chiriaș, proprietar fiind intimatului Consiliul Local Dr. Tr. A susținut că holul este comun, neexistând altă cale de acces în cele 2 apartamente. A solicitat respingerea recursului.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Drobeta Turnu S la data de 5.09.2007 reclamantul a chemat în judecată pârâții și Consiliul Local DTS pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța, să fie obligată pârâta, să-i lase în deplină proprietate holul; să repună în starea anterioară conform contractului de închiriere spațiul deținut în imobilul din- și să-i permită accesul pe ușa de intrare în hol; să-și practice intrare separată din curte prin transformarea în ușă a unei ferestre de la dormitor; să fie obligată la despăgubiri în cuantum de 5.000.000 lei reprezentând lipsa de folosință a camerei-dormitor pe ultimii 3 ani, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii a arătat că în baza contractului de vânzare cumpărare din 7.05.1974 este proprietarul imobilului situat în DTS,-, compus din 3 camere, din care o bucătărie, hol, pivniță și șopron, imobil ce a fost folosit în comun pe perioada 1980-2003 până la despărțirea prin divorț de pârâtă.
După divorț, pârâta ocupă o parte din imobil în calitate de chiriaș și a efectuat modificări la imobil, în sensul că a deschis intrarea în baie din holul proprietatea sa, a încuiat ușa de acces în locuință, astfel încât reclamantul nu mai are acces decât în bucătărie din curte.
Pârâta a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii. A arătat că după despărțirea de reclamant, a închiriat o cameră și dependințe în același imobil, iar holul de intrare este proprietate comună.
Judecătoria T S, prin sentința civilă nr.2701 din 27 mai 2008 respins acțiunea, reținând că în perioada căsătoriei părțile au locuit în imobilul situat în-, reclamantul fiind proprietarul unei părți din imobil, respectiv două camere, bucătărie, pivniță, șopru și magazie. Intrarea în acest imobil se face printr-un hol.
După despărțirea părților, Consiliul Local DTSa închiriat pârâtei, în baza contractului de închiriere nr. 257 din 1.07.2004, o cameră cu destinația de dormitor, o bucătărie și o baie, iar holul de la intrare s-a stipulat și în fișa locativă că este comun.
Atât martorii propuși de către reclamant cât și cei propuși de către pârâtă au arătat că în timpul căsătoriei părțile au făcut modificări la acest imobil, iar reclamantul are acces să intre pe ușa principală, pârâta i-a oferit cheie de la intrare. Martorii au arătat că de aproximativ un an în imobil locuiește numai reclamantul.
Din expertiza tehnica întocmită în cauză de către expert reiese că holul de intrare în suprafață de 3,59. este comun, intrarea în hol nu s-a modificat. A mai reținut expertul că s-a închis intrarea în B închiriată de pârâtă din dormitorul acesteia și s-a deschis intrare din holul comun, dar această modificare nu îl împiedică pe reclamant să aibă acces la camera sa.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, susținând în esență că prima instanță, printr-o interpretare eronată a probelor și nesocotirea dreptului de proprietate, a respins toate capetele de cerere.
Prin decizia civilă nr. 194 din 29 septembrie 2008 Tribunalului Mehedințis -a respins apelul ca nefondat.
Pentru a se pronunța astfel tribunalul a reținut că imobilul din litigiu a aparținut inițial unui singur proprietar, reclamantul folosind parte din imobil, începând cu anul 1969, cu titlul de chirie, până în anul 1974, când a dobândit prin contract de vânzare-cumpărare 3 camere de locuit cu o suprafață de 105, 13. pivniță, împrejmuire plasă, sârmă, împrejmuire zidărie, șopron din scândură.
Din titlul de proprietate nr. 252/30 octombrie 1975 rezultă că reclamantul a dobândit proprietatea a două camere, hol, bucătărie, șopron în suprafață construită de 105,13.
Între cele două acte există neconcordanțe, întrucât prin contractul de vânzare cumpărare din 1974 se stipulează expres că reclamantul a cumpărat 3 camere de locuit cu o suprafață de 105,13. precum și anexe; pivniță și șopron cu suprafață totală de 40,34. ori în titlul din 1975 apar doar două camere precum și anexe gospodărești, toate cu o suprafață de 105,13. anexe printre care figurează holul și bucătăria; dacă bucătăria se poate considera ca fiind ce-a dea III-a cameră din contractul de vânzare - cumpărare, holul nu se regăsește în contractul de vânzare-cumpărare și nu poate fi asimilat nici uneia din anexele prevăzute în contract.
Prin contractul de închiriere din 257/4 iulie 2004, pârâta a închiriat de la Consiliul Local Dr. Tr. S, o cameră de locuit, o bucătărie, o baie, o, în folosință exclusivă și un antreu, în folosință comună.
Cum expertiza tehnică efectuată în cauză nu a relevat existența în imobilul din litigiu a unui hol și a unui antreu, care să separe camera deținută în proprietate de reclamant de cea închiriată de pârâta, se constată că holul pretins de reclamant este același cu încăperea menționată în contractul de închiriere al pârâtei sub denumirea de antreu.
În perioada conviețuirii reclamantului cu pârâta, pentru o folosință comodă a imobilului, foștii soți au efectuat modificări la imobil, în sensul că s-a închis ușa de acces din camera închiriată pârâtei spre baie și s-a practicat o intrare în baie din holul comun, modificări pe care reclamantul nu le-a contestat la data efectuării.
S-a arătat că atâta vreme cât holul ce separă camera reclamantului de cea a pârâtei este în folosință comună, faptul că pârâta intră din acest hol și în baie nu este de natură a-l prejudicia pe reclamant, iar persoana îndreptățită să solicite readucerea camerei deținută de pârâta în stare inițială, prin remontarea ușii de acces din această cameră în baie, este proprietarul camerei, Consiliul Local DTS, iar nu reclamantul.
S-a apreciat că reclamantul nu are calitate procesuală activă nici în ceea ce privește cererea vizând practicarea de către pârâta a unei intrări separate din curte în camera închiriată, cerere ce nu se justifică și prin aceea că pârâta are închiriat, cu titlul de folosință comună, și holul de acces în cameră.
Nu s-a reținut că reclamantul a fost împiedicat de pârâta să folosească această cameră, cu acces prin holul comun, deoarece martorii au relatat că, deși, pârâta a înlocuit yala pe holul de acces, i-a oferit o cheie reclamantului, pe care acesta a refuzat-
Împotriva acestei decizii reclamantul a declarat recurs, motivând că a fost nesocotit dreptul său de proprietate, apreciindu-se că holul imobilului nu este proprietatea sa.
Recurentul a arătat că neconcordanțele între cele două acte de proprietate sunt determinate de faptul că în contract nu s-a detaliat destinația suprafeței utile, astfel că s-a solicitat ca în titlul întocmit un an mai târziu să se menționeze destinația camerelor. S-a arătat că instanța face confuzie între hol și antreu, acesta din urmă fiind prevăzut în anexele 1 și 3 din contractul de închiriere ca aparținând exclusiv pârâtei.
Recurentul a invederat că decuparea ușii s-a făcut din zidul proprietatea sa și prin deschiderea ușii de la baie în hol se împiedică buna circulație de hol. S-a susținut că nu s-a luat în considerație declarațiile martorilor și, care arată că reclamantul nu poate să folosească locuința deoarece pârâta închide ușa de la intrare.
Prin decizia civilă nr. 1069 din 9 decembrie 2008 a Curții de APEL CRAIOVAs -a anulat recursul ca netimbrat iar prin decizia civilă 148 din 9 februarie 2009 aceleiași instanțe s-a admis contestația în anulare promovată de reclamant, s-a anulat decizia din recurs și s- dispus rejudecarea recursului, cu motivarea că la 28 noiembrie 2008 recurentul făcut dovada că a achitat taxa de timbru, însă actele depuse în arhiva instanței nu au ajuns la dosarul de recurs.
Rejudecând recursul, se apreciază că acesta este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente.
În analiza criticilor formulate, instanța are în vedere că o parte dintre acestea fac referire la temeinicia deciziei ce se atacă, astfel că, potrivit art. 304 c, nu pot face obiectul recursului, care este o cale extraordinară de atac ce poate fi promovat pentru motivele de nelegalitate expres prevăzute de lege. Constituie astfel de critici cele privind interpretarea declarațiilor unor martori sau ignorarea celor declarate de martori.
Instanța de recurs trebuie să stabilească dacă instanțele de fond au aplicat corect legea la situația de fapt ce a fost reținută.
Astfel, instanța are în vedere că imobilul în litigiu este compus din două corpuri și anexe, identificate prin raportul de expertiză. Corpul 1 este compus din hol din care se intră direct din curte, camera reclamantului, B și camera închiriate pârâtei. Alăturat acestui corp de clădire, se află un altul, compus din camera cu intrare din curte, beci și trei compartimente anexe, aparținând toate reclamantului iar în continuare o parte de clădire cu o înălțime mult mai redusă, cu intrare direct din curte și ușa pe peretele comun anexelor, aparținând reclamantului.
Din descrierea construcției făcută de expert și din schița anexă la expertiză rezultă cu claritate, așa cum s-a reținut de instanțele anterioare, că întreaga construcție are un singur hol, care face accesul din curte spre camera reclamantului, camera pârâtei și B acesteia, neexistând și un antreu, așa cum se susține prin motivele de recurs.
Dovada dreptului de proprietate asupra holului cu privire la care a fost formulată cererea în revendicare trebuie făcută de reclamant cu contractul de vânzare cumpărare, care este primul act de proprietate și exprimă acordul de voințe al părților contractante privind obiectul vânzării. Orice diferențe între acest act și titlul de proprietate ce a fost emis ulterior trebuie interpretate în așa fel încât voința exprimată de părți prin contractul inițial să nu sufere modificări.
Tribunalul a interpretat corect contractul de vânzare cumpărare încheiat în anul 1974 în raport de titlul de proprietate, reținând că prin contract s-a vândut o locuință compusă din 3 camere, cu o suprafață totală de 105,13. precum și anexele. În titlul din anul 1975 s-a menționat că proprietatea reclamantului este compusă din 2 camere, hol, bucătărie, anexe, fiind evident că menționarea holului s-a făcut cu depășirea obiectului inițial al vânzării. Faptul că în fișa tehnică a contractului este consemnat la capitolul privind caracteristicile locuinței că aceasta prezintă pardoseli din mozaic nu poate constitui o dovadă că reclamantul a dobândit în proprietate exclusivă holul, cu atât mai mult cu cât între anexele cumpărate de reclamant sunt încăperi a căror destinație presupune pardosirea cu mozaic, cum ar fi bucătăria sau toaleta din corpul 2 al clădirii.
Cum imobilul are un singur hol de acces, acesta nu poate să fie atât proprietatea exclusivă a reclamantului, cât și parte din contractul de închiriere al pârâtei. Chiar dacă pârâtei nu i s-ar fi închiriat folosința comună a holului de acces, reclamantul era obligat să-i asigure accesul la camera și B închiriate, singura posibilitate de acces fiind prin acest hol.
Este astfel corectă concluzia la care au ajuns instanțele de fond în sensul că reclamantul nu este proprietar exclusiv al holului și că nu poate împiedica pârâta să îl folosească pentru că ar lipsi de eficiență contractul acesteia de închiriere, ceea ce ar echivala cu o negare dreptului pârâtei la un domiciliu.
În condițiile în care s-a dovedit că reclamantului i s-a pus la dispoziție o cheie de la ușa de acces în imobil și că de peste un an pârâta nici nu mai folosește acest imobil, cererea reclamantului privind obligarea pârâtei să-i permită accesul spre dormitor a fost corect respinsă, situația de fapt reținută de instanțe fiind corect caracterizată juridic.
Instanțele au arătat că probele administrate au fost în sensul că modificările la ușa de acces în baie nu au fost făcute de pârâtă, după data când a beneficiat de contractul de închiriere, ci sunt modificări practicate de ambele părți, în timpul căsătoriei lor, astfel că pârâta nu poate fi obligată să închidă ușa respectivă. Mai mult, s-a concluzionat corect că reclamantului nu i se aduce vreun prejudiciu prin crearea ușii de intrare în baie, cât timp are posibilitatea reală de a intra din hol în camera ce constituie proprietatea sa, fără ca vreunul din atributele proprietății să fie afectat.
Concluzia care se impune este că dispozițiile art. 480 civ. au fost corect aplicate astfel că motivele de recurs nu sunt întemeiate, recursul urmând fi respins în condițiile art. 312
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de recurentul reclamant recursului declarat de reclamantul împotriva deciziei civile nr. 194/A din 29 septembrie 2008, pronunțată de Tribunalul în dosar nr- în contradictoriu cu intimații pârâți și CONSILIUL LOCAL DR. TR. S, având ca obiect revendicare imobiliară, reținut spre rejudecare în urma anulării deciziei civile nr. 1069 din 09 decembrie 2008, pronunțată de Curtea de APEL CRAIOVA în dosar nr-, prin decizia civilă nr. 148 din 09 februarie 2009, pronunțată de Curtea de APEL CRAIOVA în dosar nr-.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 06 Aprilie 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red./tehnored. GI
2ex/13.04.2009
Jud. apel.,
Jud. fond
Președinte:Gabriela IonescuJudecători:Gabriela Ionescu, Tania Țăpurin, Paraschiva Belulescu
