Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 450/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 450
Ședința publică de la 06 Aprilie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Gabriela Ionescu
JUDECĂTOR 2: Tania Țăpurin președinte secție
JUDECĂTOR 3: Paraschiva Belulescu
Grefier - - -
Pe rol, judecarea recursurilor declarate de pârâții MUNICIPIUL S PRIN PRIMAR, - prin reprezentant legal, - prin reprezentant legal, -- - prin reprezentant legal, - prin reprezentant legal împotriva deciziei civile nr. 346 din 02 decembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Olt în dosar nr-, și a sentinței civile nr. 4342 din 27 iunie 2008, pronunțată de Judecătoria Slatina în dosar nr-, în contradictoriu cu reclamanții, - C, G, și pârâtul - prin reprezentant legal, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal, făcut în ședința publică, au răspuns consilier juridic, reprezentând recurentul pârât MUNICIPIUL S PRIN PRIMAR, și recurenta pârâtă, personal și în calitate de procurator pentru recurentul pârât, lipsind recurenții pârâți --, intimații reclamanți, - C, G, intimatul pârât.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, învederându-se că au fost depuse concluzii scrise de către intimații reclamanți.
Curtea, constatând cauza în stare de soluționare, a acordat cuvântul asupra recursurilor.
Consilier juridic, pentru recurentul pârât MUNICIPIUL S, a solicitat admiterea recursului, pentru motivele scrise, și modificarea hotărârilor atacate în sensul respingerii acțiunii, ca neîntemeiate.
Recurenta pârâtă a solicitat admiterea recursului, așa cum a fost formulat, arătând că nu are acces la locuință prin curte, întrucât terenul nu îi aparține. A lăsat la aprecierea instanței recursul declarat de pârâtul MUNICIPIUL
Consilier juridic, pentru recurentul pârât MUNICIPIUL S, a lăsat la aprecierea instanței recursul declarat de pârâții.
CURTEA
Asupra recursurilor civile de față;
Prin acțiunea înregistrată la 7.11.2007 reclamanții, - C, G, au chemat în judecată pârâții Municipiul S prin Primar, prin reprezentant legal, prin reprezentant legal, prin reprezentant legal, prin reprezentant legal și, solicitând evacuarea pârâților din imobilul situat în S,-, jud. O, constatarea nulității contractului de închiriere nr.1437/03.01.2005 încheiat între pârâți și, în subsidiar, rezilierea contractului de închiriere.
Prin sentința civilă nr. 4342/27.06.2008 pronunțată de Judecătoria Slatina în dosarul nr-, s-a admis admis în parte acțiunea reclamanților, s-a dispus evacuarea pârâților, toți minorii fiind reprezentanți de, din imobilul situat în S,-, jud. O (compus din teren în suprafață de 3560 mp și construcția cu destinația de locuință situată pe acest teren), individualizat prin următoarele vecinătăti: N-, S -, C-tin, V- str. - -, E- și.
S-a admis excepția lipsei de interes în promovarea cererii în constatarea nulității contractului de închiriere nr.1437/03.01.2005 și s-a respins cererea, ca lipsită de interes.
S-a respins ca rămasă fără obiect cererea formulată în subsidiar privind rezilierea contractului de închiriere si evacuarea pârâților.
Pentru a pronunța această hotărâre prima instanță a reținut că prin Dispoziția Primarului Municipiului S nr.1545/20.11.2002 s-a dispus restituirea în natura către reclamanți a imobilului teren in suprafața de 3560. situat in S, str.- nr.43, jud. Această dispoziție a fost contestată de către reclamanți, iar prin sentința civilă nr.456/27.09.2004 pronunțată de Tribunalul Olt in dosarul nr. 715/2003, definitivă prin respingerea apelului conform deciziei nr. 1733/29.06.2005 pronunțată de Curtea de APEL CRAIOVA, s-a dispus anularea dispoziției nr. 1545/20.11.2002 și obligarea Primarului municipiului S să emită o nouă dispoziție de restituire a imobilului compus din teren în suprafață de 3560. (individualizat mai sus) si construcții situate pe terenul respectiv.
In executarea acestei hotărâri judecătorești, Primarul municipiului Sae mis dispoziția nr.2984/19.09.2005, prin care s-a dispus restituirea către reclamanți a terenului in suprafața de 3560. și a construcției cu destinația de locuință aflată pe acest teren, locuință ocupată de pârâții persoane fizice.
Acțiunea în anulare acestei dispoziții, formulată de pârâtul, a fost respinsă prin sentința civilă nr.7012/11.12.2007 pronunțată de Judecătoria Slatina, devenită irevocabilă prin decizia nr. 585/24.03.2008 pronunțată de Tribunalul Olt in dosar nr-.
Prin decizia civilă nr.996/07.06.2004 pronunțată de Curtea de APEL CRAIOVA în dosar nr.2066/civ/2004 s-a constatat în mod irevocabil nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr.20358/28.02.2000, privind imobilul situat in S str. - nr.43, jud. O, contract încheiat intre Primarul municipiului S și pârâtul, in privința căruia s-a reținut ca a fost încheiat cu încălcarea dispozițiilor Legii nr.112/1995.
La data de 27.09.2007 reclamanții, in calitate de proprietari potrivit dispoziției nr.2984/19.09.2005, i-au notificat, prin executorul judecătoresc, pe pârâții și, în condițiile art.10 din OUG nr.40/1999, pentru încheierea contractului de închiriere privind întreaga proprietate-teren și construcție, însă pârâții au arătat că nu solicită încheierea unui contract de închiriere deoarece reclamanții nu au fost puși in posesie de către unitatea deținătoare, iar dispoziția de restituire a fost contestată.
Instanța a reținut incidente dispozițiile art.6, art. 9 și art. 10 din OUG nr.40/1999, constatând că pârâții au refuzat încheierea unui contract de închiriere cu noii proprietari, ceea ce justifică promovarea acțiunii privind evacuarea necondiționată locatarilor.
S-a avut în vedere jurisprudența CEDO privind raporturile dintre proprietari și chiriași (cauzele și Stănescu contra României, Spânoche contra României, și împotriva României), precum și articolul 1 al Protocolului nr.1.
Împotriva sentinței civile nr. 4342/27.06.2008 au declarat apel Municipiul S și pârâții, prin reprezentant legal, prin reprezentant legal, prin reprezentant legal, prin reprezentant legal și.
Apelantul Municipiul Sac riticat hotărârea primei instanțe pentru greșita aplicare dispozițiilor nr.OUG 40/1999, susținând că la data emiterii notificării către chiriași, reclamanții nu erau proprietari cu drepturi depline asupra imobilului, întrucât dispoziția nr. 2984/2005 privind restituirea în natură era contestată.
Apelanții, și, au motivat apelul arătând că reclamanții nu au făcut dovada că sunt moștenitorii legali ai defunctei și nu au fost puși în posesie cu imobilul în litigiu, că dispoziția de restituire în natură nu era irevocabilă la data notificării.
Apelanții au mai invocat existența unui drept locativ deținut cu titlu valabil atâta timp cât contractul de închiriere nr. 1437/2005 a rămas valabil.
Reclamanții intimați au formulat întâmpinare prin care au invocat excepția lipsei de interes a apelantului Municipiul S în declararea apelului, în condițiile în care prin dispozițiile sentinței atacate nu se reține nici o obligație în sarcina acestuia.
Prin decizia civilă nr. 346 din 2 decembrie 2008 Tribunalului Olts -au respins apelurile ca nefondate și s-a respins excepția lipsei de interes invocată de reclamanții intimați.
Tribunalul a reținut ca fiind corectă starea de fapt avută în vedere de prima instanță și a apreciat că reclamanții intimați au justificat dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu recunoscut cu caracter irevocabil prin hotărâri judecătorești iar contestarea dispozițiile de restituire a imobilului nu are relevanță în cauză și nu poate justifica repunerea în discuție a calității de proprietari a intimaților.
S-a arătat că reclamanții au urmat procedura prevăzută de art. 10 din OUG 40/1999, au notificat pe apelanții pârâții prin executorul judecătoresc, solicitându-le încheierea unui nou contract, însă aceștia din urmă au refuzat nejustificat solicitarea reclamanților, așa cum rezultă atât din conținutul răspunsului la notificare dar și din negarea expresă a dreptului reclamanților cu privire la bunul imobil și invocarea de către chiriași a unui drept propriu, deși contractul de vânzare cumpărare a fost anulat prin hotărâre judecătorească irevocabilă.
S-a concluzionat că prima instanță a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 11 din OUG 40/1999, potrivit cărora proprietarii sunt îndreptățiți să ceară în justiție evacuarea necondiționată a locatarilor.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâții.
În motivarea recursului declarat de pârâții, - prin reprezentant legal, - prin reprezentant legal, -- - prin reprezentant legal, - prin reprezentant legal s-a susținut că reclamanții nu au făcut dovada proprietății asupra imobilului, deoarece imobilul solicitat de reclamanți se află în str. 7 - ( actual ) iar nu pe strada - -. Recurenții au arătat că nu pot fi evacuați cât timp contractul lor de închiriere este valabil. S-a invocat adresa 749/20.01.2009 a Consiliului Local al Mun. S și s-a arătat că instanța anulat greșit contractul 20358/2000.
Municipiul S, prin primar, a invocat în recurs incidența dispoz. art. 304 pct. 8 și 9, susținând că instanța de apel a interpretat greșit notificarea adresată de reclamanți pârâților și răspunsul acestora, deoarece reclamanții nu erau puși în posesie și nu aveau rol fiscal deschis. În aceste condiții, refuzul chiriașilor de a încheia un nou contract de închiriere era justificat și nu li se poate imputa faptul că au făcut demersuri în justiție pentru atacarea actului administrativ ce constituie titlul de proprietate al reclamanților.
S-a susținut că reclamanții au dobândit calitatea de proprietari doar la pronunțarea deciziei civile 585/24.03.2008 și că în mod corect primăria a acționat pentru a proteja drepturile chiriașilor.
Recurenta a invocat greșita aplicare a dispozițiilor OUG 40/1999, deoarece reclamanții trebuiau să notifice pe chiriași la 30 zile de la data deschiderii rolului fiscal.
La data de 3.03.2009 intimații reclamanți au formulat întâmpinare solicitând respingerea recursurilor.
Recursurile nu sunt fondate pentru următoarele considerente.
Unul dintre efectele hotărârii judecătorești este puterea lucrului judecat, ceea ce înseamnă că o cerere nu poate fi judecată în mod definitiv decât o dată iar hotărârea este prezumată că exprimă adevărul și nu poate fi contrazisă de o altă hotărâre.
Puterea lucrului judecat este reglementată prin art. 1200 pct. 4.civ. ca o prezumție legală și obligă partea care a pierdut un proces să nu mai repună în discuție aceeași chestiune de drept, pentru că s-ar încălca principiul securității raporturilor juridice și s-ar crea un climat general de nesiguranță juridică. Curtea Europeană a drepturilor omului a reținut în cauza Amurăriței împotriva României (cererea nr. 4351/02, hotărârea din 23 septembrie 2008), că statele semnatare ale Convenției trebuie să interzică redeschiderea unor noi proceduri judiciare referitoare la aceeași problemă și că instanțele trebuie sa țină cont de constatările de fapt din procedurile judiciare anterioare, chiar și față de persoanele care nu au fost parte într-o anumită procedură, dar care au avut cunoștință despre existența procedurii judiciare respective.
În aceste condiții de drept, se are în vedre faptul că prin sentința civilă nr.7012/11.12.2007 pronunțată de Judecătoria Slatina, devenită irevocabilă prin decizia nr. 585/24.03.2008 pronunțată de Tribunalul Olt in dosar nr- a fost respinsă cțiunea formulată de pârâtul în anularea dispoziției ce constituie titlul de proprietate al reclamanților. Așadar, nu pot fi analizate referirile făcute de recurenții pârâți la faptul că reclamanții nu au făcut dovada proprietății asupra imobilului, că în realitate aceștia ar fi avut dreptul asupra unui alt imobil decât cel ocupat de pârâți, cât timp această problemă a făcut obiectul dosarului anterior.
În analiza drepturilor părților din speță instanța pornește de la faptul că reclamanții sunt proprietarii imobilului pe care îl ocupă pârâții, că au un titlu, obținut în procedura legii 10/2001, care a fost constatată de instanțe anterioare ca fiind desfășurată legal. Dacă s-ar relua discuțiile legate de acest aspect s-ar aduce atingere puterii lucrului judecat, încălcându-se principiul securității raporturilor juridice, ceea ce nu este admisibil.
Pârâții au ocupat locuința în litigiu în temeiul unui contract de închiriere încheiat cu primăria, iar în temeiul legii 112/1995 locuința a fost cumpărată. Prin decizia civilă nr. 996/07.06.2004 pronunțată de Curtea de APEL CRAIOVA în dosar nr. 2066/civ/2004 s-a constatat în mod irevocabil nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, reținându-se că a fost încheiat cu încălcarea dispozițiilor legii. De la această dată, pârâților le sunt aplicabile dispoz. art. 6 din OUG 40/1999, potrivit cărora după desființarea în justiție a contractelor de vânzare cumpărare încheiate cu încălcarea dispozițiilor legii 112/1995, proprietarul recunoscut de justiție va încheia cu persoanele care au cumpărat locuința în baza Legii nr. 112/1995 și care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un nou contract de închiriere.
Procedura de încheiere a contractelor este cea stabilită de art. 9 și urm. din OUG 40/1999 și demarează, potrivit dispoziției exprese a legii, la cererea chiriașilor. Textul este aplicabil și în cazul în care foștii proprietari redobândesc proprietatea imobilului în temeiul legii 10/2001, deoarece art. 15 din acest act normativ face trimitere la contractele supuse dispozițiilor art. 6 din OUG 40/1999, iar art. 13 stabilește că în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de legea 10/2001 sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în OUG 40/1999.
Aplicând dispozițiile legale arătate, rezultă că pârâții, în calitate de foști chiriași, aveau obligația de a cere noilor proprietari să încheie un nou contract de închiriere, imediat ce le era cunoscută schimbarea proprietarului.
Reclamanții au devenit proprietari prin dispoziția nr. 2984/19.09.2005, care, potrivit art. 25 alin. 4 din legea 10/2001 face dovada proprietății persoanei îndreptățite asupra imobilului, are forța probantă a unui înscris autentic și constituie titlu executoriu pentru punerea în posesie, după îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară. Mențiunea din text referitoare la îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară nu înseamnă că anterior acestei date dispoziția nu produce efecte sau nu poate fi făcută opozabilă terților, pentru a dovedi proprietatea, pentru că o astfel de interpretare ar lipsi de conținut actul. În primul rând, dispoziția este opozabilă atât beneficiarului cât și unității emitente chiar de la data emiterii, iar terții sunt obligați să îi recunoască forța probantă atunci când li se aduce la cunoștință, chiar dacă nu este înscris proprietarul la rolul fiscal.
Apărarea recurenților în sensul că reclamanții nu au dobândit calitatea de proprietari decât după ce instanța s-a pronunțat asupra acțiunii în anularea dispoziției este nefondată, cât timp legea nu face referire la un astfel de moment iar acțiunea în anulare nu este asimilabilă contestației formulate în temeiul art. 26 din legea 10/2001.
Acțiunea în anulare promovată de terți este supusă normelor de drept comun care reglementează nulitățile absolute și nu are nicio incidență asupra valabilității actului până la data soluționării ei sau asupra efectelor față de terții care au cunoscut actul și l-au atacat în justiție. Așadar, dreptul de proprietate al reclamanților trebuia respectat de primărie de la data când a emis dispoziția iar de foștii chiriași de la data când dispoziția le-a fost adusă la cunoștință, cel mai târziu la data de 27.09.2007, când reclamanții au înaintat pârâților notificare.
Contractul de închiriere existent între pârâți anterior cumpărării locuinței, în anul 2000, nu se poate considera prelungit de drept prin OUG 8/2004 deoarece la data apariției acestui act normativ nu exista un contract de închiriere valabil încheiat. Dispozițiile acestui act normativ nu sunt aplicabile întrucât, potrivit art. 1, el se aplică numai locuințelor aflate în proprietatea statului și cu privire la care sunt încheiate contracte de închiriere care expiră la 8 aprilie 2004. Deși la data intrării în vigoare a ordonanței imobilul nu era în proprietatea reclamantului, aceasta fiind dobândită prin dispoziție în 2005, se constată că legea 10/2001 a avut ca efect indisponibilizarea imobilelor preluate abuziv, fiind interzis deținătorilor să mai dispună de acestea. Închirierea nu constituie un act de dispoziție, ci unul de administrare a patrimoniului, totuși, efectele unui nou contract de închiriere asupra patrimoniului persoanei care a înaintat notificare pentru restituirea imobilului și durata mare în timp a procedurilor administrative de restituire, care nu poate fi imputată persoanei îndreptățite la restituire, constituie elemente care împiedică pe proprietar să își exercite pe deplin dreptul. Din acest motiv statul, prin unitățile care administrează fondul locativ, nu mai poate acționa nici ca simplu administrator al locuințelor ce au fost solicitate la apariția legii 10/2001 și nu se poate prevala de incidența unei norme legale care nu s-ar fi putut aplica dacă făcea demersurile necesare pentru soluționarea notificării în termenul legal. A aplica dispozițiile OUG 8/2004 asupra contractelor de închiriere ce privesc imobile asupra cărora s-a înaintat notificare, dar nu s- emis dispoziție de soluționare a acesteia, înseamnă invoca propria culpă a statului, care nu a respectat prevederile legii 10/2001 în detrimentul persoanei îndreptățite care nu poate folosi imobilul său.
Recurenții pârâți nu se află în posesia unui contract de închiriere sau de vânzare cumpărare pentru terenul aferent casei de locuit, așa cum se susține prin motivele de recurs, situația de fapt reținută la fond cu privire la actele de proprietate ale părților fiind corectă, în raport de actele prezentate la dosar. Din motivele deja expuse nu sunt aplicabile nici prevederile art. 14 din legea 10/2001.
Sunt fondate referirile făcute de instanțele de fond la aplicabilitatea dispozițiilor art. 1 din Protocolul Adițional nr. 1 la CEDO.
Astfel, textul reglementează dreptul oricărei persoane de a se bucura de bunurile ce le are în proprietate, precum și obligația statului de toate măsurile necesare pentru garantarea exercițiului acestui drept. Lipsirea de proprietate poate interveni numai în condițiile prevăzute de text ( pentru cauză de utilitate publică, în condițiile legii). Reclamanții sunt titularii unui drept de proprietate, însă împiedicarea lor de a se bucura de bunul respectiv, prin menținerea unui drept al unor foști chiriași de a folosi imobilul, este nelegală, dacă statul nu prevede posibilitatea încetării raportului locativ. În condițiile în care prelungirea contractului de închiriere ar putea fi făcută pentru fiecare perioadă de 5 ani, sau dacă li s-ar pretinde reclamanților proprietari să îndeplinească anumite formalități de publicitate anterior notificării chiriașilor, dreptul dobândit de reclamanți ar fi iluzoriu, știut fiind și faptul că aceștia nu pot pretinde o chirie reală, la nivelul prețurilor practicate pe piața imobiliară, condițiile legale de stabilire a chiriei fiind stabilite în interesul chiriașilor.
Soluții favorabile proprietarilor în concurs cu chiriașii a căror evacuare era solicitată au fost adoptate de instanța de contencios european al drepturilor omului în cauza și Stănescu (cererile nr. 68479/01, 71351/01 și 71352/01 alăturate, Hotărâre din 2 noiembrie 2006 ), în hotărârea din 26 iulie 2007 în Cauza Spânoche împotriva României, Curtea considerând că obligarea proprietarilor de a păstra în imobil chiriașii o perioadă îndelungată de timp ( paragraf 54) face să apese asupra lor o sarcină specială și exorbitantă de natură să întrerupă echilibrul just dintre interesele aflate în joc.
Aceeași concluzie s-a impus în cauza Cleja și împotriva României, hotărârea din 8 februarie 2007, în care se arată că normele legale care impun la prelungirea contractelor de închiriere nu au un caracter previzibil și nu respectă raportul rezonabil de proporționalitate între scopul, (interesul public) urmărit de stat și mijloacele folosite pentru atingerea acestui scop, deoarece ingerința statului în raporturile contractuale nu trebuie să aibă un impact arbitrar și imprevizibil asupra drepturilor individuale.
Motivarea este reluată și în cauzele ( Cererea nr. 75849/01, 07.05.2008), ( cererea 5984/02, Hotărârea din 29 iulie 2008), concluzia fiind că a lăsa foștii chiriași ai statului în imobilul reclamanților timp de mai mulți ani, fără nicio posibilitate concretă și reală de a încasa chiria, face să apese asupra lor o sarcină specială și exorbitantă de natură să întrerupă echilibrul just dintre apărarea dreptului individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general.
Apreciind că motivele de recurs nu sunt înetemiate, neexistând motive de nelegalitate a deciziei în raport de prev art 304 c, recursurile se vor respinge ca nefondate.
.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursurile declarate de pârâții MUNICIPIUL S PRIN PRIMAR, - prin reprezentant legal, - prin reprezentant legal, -- - prin reprezentant legal, - prin reprezentant legal împotriva deciziei civile nr. 346 din 02 decembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Olt în dosar nr-, și a sentinței civile nr. 4342 din 27 iunie 2008, pronunțată de Judecătoria Slatina în dosar nr-, în contradictoriu cu reclamanții, - C, G, și pârâtul - prin reprezentant legal.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 06 Aprilie 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red./Tehnored.GI.
2ex/29.04.2009
Jud apel.,
Jud fond
Președinte:Gabriela IonescuJudecători:Gabriela Ionescu, Tania Țăpurin, Paraschiva Belulescu
