Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 59/2010. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMANIA
CURTEA DE APEL Operator 2928
SECTIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 59/
Ședința publică din 26 ianuarie 2010
PREȘEDINTE: Maria Lăpădat
JUDECĂTOR 2: Daniela Calai
JUDECĂTOR 3: Claudia Rohnean
GREFIER: - -
S-a luat în examinare recursul declarat de pârâta Primăria Municipiului T, prin Primar, împotriva deciziei civile nr. 264/A/17.03.2009 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-, în contradictoriu cu intimații, și (decedat), continuat prin moștenitorii și, având ca obiect ieșire din indiviziune.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, se prezintă pentru reclamanții intimați și, avocat, pentru pârâta recurentă Primăria Municipiului T, prin Primar, se prezintă consilier juridic, lipsă fiind celelalte părți.
Procedura completă.
Recursul a fost declarat în termen și este legal timbrat cu suma de 10 lei taxă judiciară de timbru și 0,15 lei timbru judiciar.
După deschiderea dezbaterilor și verificarea actelor și lucrărilor dosarului, nemaifiind alte cereri formulate, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentanta pârâtei recurente solicită admiterea recursului, casarea deciziei instanței de apel și trimiterea dosarului Tribunalului Timiș în vederea întocmirii unei contraexpertize și partajarea imobilului în natură, conform motivelor invocate în scris la dosar.
Reprezentantul reclamanților intimați solicită respingerea recursului și menținerea deciziei atacate, conform întâmpinării depuse la dosar, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Deliberând, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 8523/24.06.2008 pronunțată în dosarul nr-, Judecătoria Timișoaraa admis acțiunea civilă formulată de reclamanții și împotriva pârâtei Primăria Municipiului T și, în consecință, a dispus sistarea stării de indiviziune asupra spațiilor 2, compus din 1 încăpere la parter si 4 încăperi la subsol si individualizat in CF - T, nr. cad. 353/XVIII.( fila 21 dosar) în valoare este de 321.059 lei si 3 compus din 1 încăpere la parter si 1 încăpere la subsol și individualizat in CF - T, nr. cad. 353/XIX ( fila 20 dosar) in valoare este de 173.366 lei prin atribuirea acestora în totalitate reclamanților, conform raportului de expertiză tehnică întocmit de inginer si a planului de situație, ce fac parte integrantă din sentință; au fost obligați reclamanții la o sultă față de pârâtă pentru cota sa de 20/32 din imobil de 366.799 lei ( 100.802 Euro); a fost respinsă cererea reconvențională formulată de pârâta Primăria Municipiului T împotriva reclamanților și; a fost respinsă cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenientul ; fără cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că, potrivit raportului de expertiză întocmit de inginer, imobilul ce face obiectul litigiului este situat în T, amplasat la intersecția străzilor - și de, având regim de înălțime cu altă destinație decât locuințe - - în litigiu, sunt amplasate la subsolul și parterul clădirii, iar cele 3 etaje sunt locuințe (16 apartamente). Imobilul în totalitate este o clădire veche de peste 75-80 de ani, cu fundație de beton si pereți din cărămidă arsă.
2 este compus din 1 încăpere la parter și 4 încăperi la subsol și este individualizat în CF - T, nr. cad. 353/XVIII. Valoarea este de 321.059 lei. 3 este compus din 1 încăpere la parter și 1 încăpere la subsol și este individualizat in CF - T,nr. cad. 353/XIX. Valoarea este de 173.366 lei.
Total valoare imobil 494.425 lei.
și valorile sunt determinate de expert în răspunsul la obiecțiunile la raportul de expertiză tehnică și în planul de situația anexă raportului de expertiză, ce fac parte integrantă din sentință.
Terenul este proprietatea Statului Român.
Din spațiul cu altă destinație identificat mai sus, intervenientul are închiriată o suprafață de 29,83 mp ( 2 încăperi), conform Actului adițional nr. 1/24.04.2007 încheiat cu Primăria T pentru o perioadă de 15 ani, în considerarea calității acestuia de Luptător pentru Române din 1989. Acesta a solicitat Primăriei T să-i vândă spațiul închiriat, însă aceasta a refuzat întrucât întregul imobil a fost revendicat în baza Legii nr. 10/2001 de către foștii proprietari.
Prin Dispoziția nr. 1670/15.06.2006 a Primarului Municipiului T, din imobilele individualizate mai sus, s-a restituit cota de 12/32 părți foștilor proprietari si. Aceste proprietare, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 530/11.02.2007 autentificat de notar public, au vândut numiților și cota lor de proprietate de 12/32 părți din imobil.
Rezultă că reclamanții au o cotă de proprietate de 12/32, iar Statul Român o cotă de 20/32 din 2 si 3.
Reclamanții au solicitat sistarea stării de indiviziune asupra acestor spații prin atribuirea lor în proprietate în totalitate, cu obligarea la sultă către Statul Român pentru cota de proprietate pe care o deține.
Conform raportului de expertiză tehnică întocmit în cauză, aceste spații cu altă destinație decât aceea de locuință sunt cu un grad inferior de finisare, fără apă caldă sau, fără grup sanitar propriu, fiind folosit grupul sanitar din curtea clădirii.
Imobilul ( 2 si 3 ) este amplasat în zona istorică a, nu este comod partajabil în natură, nu permite modificări interioare și exterioare care să asigure o folosință corespunzătoare.
Toate încăperile de la subsol nu îndeplinesc nici cele mai elementare norme igienico-sanitare pentru activitate comercială sau de prestări servicii. Nu se poate obține o autorizație sanitară de funcționare.
Concluzia expertului este că litigiul dintre părți poate fi soluționat numai prin atribuirea spațiilor în totalitate unuia dintre coproprietari prin sistarea stării de indiviziune cu obligarea la sultă către celălalt.
Având în vedere poziția părților, cât și conținutul raportului de expertiză, prima instanță a apreciat că se impune sistarea stării de indiviziune asupra acestor spații, și în baza prevederilor art. 728 Cod Civil, a admis acțiunea reclamanților și împotriva pârâtei Primăria Municipiului T și a dispus sistarea stării de indiviziune asupra spațiilor 2 si 3 prin atribuirea acestora în totalitate reclamanților.
În baza prevederilor art. 742 Cod Civil, prima instanță a obligat reclamanții la o sultă față de pârâtă pentru cota sa de 20/32 din imobil de 366.799 lei ( 100.802 Euro).
Stabilind această modalitate de sistare a stării de indiviziune, prima instanță a avut în vedere faptul că imobilul nu este comod partajabil în natură, că este situat într-o clădire veche, care nu a suferit reparații de zeci de ani, iar utilizarea lui în continuare conform destinației necesită investiții majore. Singurele reparații și modernizări efectuate la aceste spații au fost făcute de reclamanți la subsolul din Str. - unde funcționează SC SRL.
Pe de altă parte, reclamanții au făcut dovada cu extrasul de cont emis de Bank Agenția T că dețin în cont suficientă valută pentru a achita sulta la care vor fi obligați către Primăria
Stabilind această modalitate de sistare a stării de indiviziune, care în opinia Judecătoriei este cea mai echitabilă, proprietari asupra întregului spațiu cu altă destinație devin reclamanții și.
În baza prevederilor art. 11 alin. 4 din contractul de închiriere nr. 742/1999 încheiat între Primăria T și intervenientul, care menționează că "locațiunea încetează de drept, o dată cu schimbarea titularului dreptului de proprietate asupra spațiului", prima instanță a respins, ca neîntemeiată, cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenientul.
Față de modalitatea în care s-a admis sistarea stării de indiviziune, Judecătoria a respins, ca neîntemeiată, și cererea reconvențională formulată de pârâta Primăria Municipiului T în contradictoriu cu reclamanții și prin care a solicitat atribuirea întregului imobil în proprietatea Statului Român.
Împotriva acestei sentințe, pârâta Primăria Municipiului și intervenientul au declarat apel, cereri înregistrate pe rolul Tribunalului Timiș la data de 29.07.2008.
Apelanta Primăria Municipiului a solicitat schimbarea sentinței în sensul sistării stării de indiviziune prin partajarea în natură conform cererii reconvenționale, arătând că deține cota de 20/32 din imobile, astfel trebuie să i se atribuie acestea, mai ales că sunt închiriate unor terțe persoane, sau chiar părților din cauză.
Instanța nu a admis nici cererea de atribuire a nr. 3, deși concluziile expertului s-au referit doar la imposibilitatea de partajare a fiecăruia dintre spații, iar nu acestea între ele, mai ales că partajarea în natură se impune ori de câte ori aceasta este posibilă, sultele fiind doar modul subsidiar de echivalare valorică a loturilor, conform art. 673 indice 5 alin. 2.proc.civ.
Cererea nu a fost motivată în drept.
Apelantul intervenient a solicitat modificarea hotărârii, admiterea cererii de intervenție, arătând că, potrivit art. 5 alin.1 lit. c din Legea nr. 341/2004, în calitate de luptător pentru române din 1989, beneficiază de dreptul la cumpărarea spațiului comercial pe care îl deține, cu prioritate și fără licitație, iar acest drept este confirmat și de acordul la vânzare al Primăriei Municipiului exprimat în întâmpinarea și cererea reconvențională din dosar.
Instanța s-a aflat în eroare când a atribuit întregul imobil reclamanților și, încălcând dispozițiile art. 673 indice 5 alin. 2.proc.civ. Fiecare unitate locativă are intrare separată din stradă, funcționalitate independentă una de cealaltă și constituie un corp constructiv separat, motiv pentru care au și fost apartamentate în două spații distincte încă din anul 1998 de proprietarul Statul Român. A mai arătat că folosește în exclusivitate cele două încăperi din 3, iar reclamantul folosește o încăpere din 2, restul fiind deținute de SC SA.
Instanța face trimitere la concluziile raportului de expertiză, dar acesta nu stabilește că bunurile supuse partajului nu sunt comod partajabile în natură. Expertul s-a pronunțat în sensul că nici 2 și nici 3 nu pot fi partajate fiecare în parte în alte subunități, astfel că spațiile trebuie atribuite în structura pe care o au în prezent.
Cererea nu a fost motivată în drept.
Prin decizia civilă nr. 264/A/17.03.2009 pronunțată în dosarul cu același număr, Tribunalul Timișa respins apelurile declarate de pârâta Primăria Municipiului T, prin Primar și de intervenientul, fără a acorda cheltuieli de judecată.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reținut că apelurile nu sunt întemeiate, suplimentul de expertiză efectuat în fața tribunalului conchizând în mod categoric asupra imposibilității de partajare a 2 de 3. Acest aspect a fost explicat încă prin raportul de expertiză depus în fața judecătoriei, respectiv la paginile 15, 16, filele 99, 100 din dosar, motivat și dovedit prin schițele depuse de expert în primul rând de faptul că cele două spații sunt formate din încăperi care se află pe două nivele de înălțime, parter și subsol, care nu se situează unele peste altele. Astfel, un spațiu are o încăpere la parter, iar la subsol se află încăperi ce aparțin celuilalt, sau invers. Mai mult, la 2 cea de-a patra încăpere de la subsol nu are nici o legătură cu celelalte, având un singur acces direct din str. -. Se mai reține că reclamanții au făcut îmbunătățiri considerabile la subsolul din aceeași stradă.
În suplimentul la expertiză se mai adaugă că atât pârâta, cât și chiriașii nu au făcut în decursul timpului nici un fel de lucrări de modernizare, dar nici cele mai strict necesare lucrări de întreținere și reparații.
Concluziile de mai sus sunt întărite de fotografiile depuse de expert în apel, confirmând modul defectuos de amplasare, dar și neîntreținerea corespunzătoare a imobilelor de către proprietarul Statul român.
Rezultă că soluția de partajare prin atribuire către reclamanți este aceea corectă, mărimea cotei părți nereprezentând un criteriu absolut sau prioritar față de altele enumerate exemplificativ de art. 673 indice 9.proc.civ. printre care se află și îmbunătățirile efectuate de un coproprietar. Acestuia din urmă i se adaugă faptul reținut și de instanța de fond, respectiv că reclamanții intimați dețin suma necesară pentru achitarea unei sulte de 100.000 euro.
Apelul intervenientului trebuie respins de asemenea, întrucât chiar dacă acesta a dovedit calitatea invocată și care îi acordă dreptul la cumpărarea imobilului închiriat, acest drept din urmă depinde de stabilirea titularului dreptului de proprietate, care presupune verificarea unor criterii care nu au legătură cu dispozițiile Legii nr. 341/2004.
Împotriva acestei hotărâri, a declarat recurs, în termenul prevăzut de lege, pârâta Primăria Municipiului T prin Primar, solicitând, în principal, casarea hotărârii atacate și trimiterea dosarului la instanța de apel în vederea efectuării contraexpertizei solicitate în apel d e instituția pârâtă și respinsă în mod eronat și nelegal, iar, în subsidiar, solicită modificarea deciziei în sensul admiterii apelului lor, al schimbării sentinței instanței de fond, cu sistarea stării de indiviziune prin partajarea în natură, conform cererii lor reconvenționale ce se impune a fi admisă.
In motivare, se arată că nu s-au opus acțiunii de sistare a stării de indiviziune, în condițiile respectării dreptului de proprietate al Statului Român, prin stabilirea unor variante de partajare în natură. Reclamanții, dețin o cotă-parte de 12/32 din spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință 2 și 3, drept dobândit prin cumpărare de la foștii proprietari cărora li s-a restituit această parte din imobil în baza Legii nr. 10/2001.
2 este compus din o încăpere la parter și 4 încăperi la subsol, iar 3 este compus din o încăpere la parter și una la subsol. Cele două spații sunt grevate de contracte de închiriere, iar titularul unuia dintre aceste contracte, intervenientul a solicitat cumpărarea spațiului, vânzarea nefiind realizabilă deoarece imobilul a fost revendicat în baza Legii nr.10/2001.
Recurenta a solicitat, prin cererea sa reconvențională, atribuirea spațiului 3, față de faptul că deține o cotă mai mare de proprietate. Se arată că este normal ca, fiecare spațiu în parte să nu poată fi comod partajabil în natură, în alte subdiviziuni, însă, fiind două unități locative distincte, independente din punct de vedere funcțional și constructiv, partajul se poate realiza prin atribuirea a câte un, către fiecare parte.
Art. 673 ind. 5 alin. 2.pr.civ. acordă prioritate partajării în natură, când acest lucru este posibil, sulta fiind un mod de echivalare valorică a loturilor.
Instanța de apel nu a ținut cont de obiecțiunile formulate de ei cu privire la expertiză și suplimentul la expertiză efectuate în cauză, din conținutul cărora nu s-a putut desprinde poziția expertului cu privire la posibilitatea sau imposibilitatea de partajare în natură a spațiilor.
In drept, se invocă dispozițiile art.304 pct.8 și 9.pr.civ. art.728 civ. art.119 și urm. art.212 și art.274 pr.civilă.
Intimații - și au solicitat prin întâmpinarea depusă la dosar, respingerea prezentului recurs, ca netemeinic și nelegal, întrucât, în mod corect cele două instanțe au reținut că imobilul nu este comod partajabil în natură, față de amplasamentul încăperilor ce compun cele 2 -uri. De asemenea, față de îmbunătățirile considerabile pe care doar reclamanții le-au făcut, partajarea prin atribuire către ei a întregului imobil este soluția corectă, mărimea cotei-părți nereprezentând un criteriu absolut sau prioritar. Se mai arată că, din extrasul de cont depus la dosar, au dovedit că dețin suma necesară plății sultei către Primărie.
Nu a fost indicat temeiul de drept al cererii.
Intimatul-intervenient a decedat la data de 8.05.2009, fiind introduse în cauză, în condițiile art. 243 pct. 1.pr.civ. numitele și, în calitate de moștenitoare ale defunctului-intervenient (filele 27 și 19).
Examinând decizia atacată, prin prisma motivelor invocate, în limitele trasate de art. 304 și 304 ind. 1.pr.civ. față de disp. art. 299 și urm. pr.civ. art. 673 ind. 5 alin. 2.pr.civ. art. 728.civ. și art. 212.pr.civ. Curtea constată că prezentul recurs este întemeiat, pentru următoarele considerente:
Potrivit disp. art. 673 ind. 5 alin. 2.pr.civ. împărțeala judiciară se va face cu prioritate în natură, prin formarea loturilor și egalizarea acestora prin plata unei sulte. Doar în cazul în care împărțeala în natură a unui bun nu este posibilă sau ar cauza o scădere importantă a valorii acestuia sau i-ar modifica în mod păgubitor destinația economică, instanța va putea proceda la atribuirea acestuia în natură către unul dintre coproprietari, conform art. 673 ind. 10 și urm. pr.civilă.
In speță, prin lucrarea de specialitate efectuată în prima instanță, s-a concluzionat în sensul că fiecare în parte nu este comod partajabil în natură (filele 119-120 judecătorie), expertul expunând argumentele sale în acest sens distinct pe cele două unități locative.
In fața instanței de apel, ca urmare a suplimentului la raportul de expertiză, încuviințat în condițiile art. 212.pr.civ. același expert a concluzionat că, "cele două -uri, înscrise în CF-uri individuale separate, cu numere cadastrale separate, au fost proiectate, realizate și folosite ca spații cu altă destinație, fiecare separat (independent), așa cum sunt înscrise în CF-urile individuale" ( 32). Se mai arată că spațiile în litigiu nu sunt comod partajabile în natură pentru motivele expuse în fața primei instanțe ( și care se referă doar separat la situația fiecărui ), nefiind posibilă funcționarea ca un singur spațiu, implicând modificări funcționale ale clădirii, interzise față de faptul că aceasta este situată în zona istorică a ( fila 33 Tribunal).
Ca urmare a obiecțiunilor formulate, expertul arată că "actualmente, datorită situației existențe, a proprietarilor intabulați, a executării unor ample lucrări de modernizări ( 2 încăpere 5 subsol), etc. nu mai este posibilă partajarea 2 de 3". Se invocă modul defectuos de amplasare a încăperilor ca argument în plus pentru nepartajabilitate ( fila 45).
Analizând cuprinsul actelor depuse la dosar de către expert pe parcursul celor două etape procesuale, Curtea constată că este întemeiată afirmația pârâtei, respectiv intervenientului cu privire la existența unor contradicții și neclarități în raportul de expertiză, astfel că se impunea clarificarea acestora prin administrarea unei noi expertize, probă solicitată în condițiile art. 212.pr.civ.
Contradicțiile și neclaritățile vizează aspecte determinante în soluționarea pricinii, față de principiul enunțat anterior, prevăzut de către art. 673 ind. 5 alin. 2.pr.civ. al priorității sistării stării de indiviziune în natură.
Lucrarea de specialitate efectuată nu este convingătoare în ceea ce privește imposibilitatea partajării în natură a două unități distincte, care, așa cum afirmă chiar expertul la fila 32 au fost "proiectate, realizate și folosite ca spații cu altă destinație, fiecare separat ( independent), așa cum sunt înscrise în CF-urile individuale".
Pentru a răspunde la obiectivul privind posibilitatea utilizării lor ca spații distincte, inițial expertul arată că ele sunt unități independente, care nu pot funcționa ca un singur spațiu ( în acest sens, fiind necesare modificări de substanță, prohibite de lege, față de regimul juridic al clădirilor din zona istorică) (fila 33), pentru ca ulterior să spună că "actualmente, datorită situației existente, a proprietarilor intabulați, a executării unor ample lucrări de modernizare ( ce vizează doar o încăpere din 2), nu mai este posibilă partajarea 2 de 3" ( fila 45). In acest sens, se face trimitere la argumentele expuse în filele 15 și 16 din raport, care, însă, se referă la imposibilitatea partajării în natură a fiecăruia din cele 2 -uri, și nicidecum a unuia de celălalt ( 99-100 judecătorie).
Ca atare, se impune a conchide că expertul nu a avut o poziție constantă pe parcursul administrării probei cu privire la acest aspect, pe de o parte, și că nu a prezentat expres și detaliat, nici un argument în sprijinul concluziei finale a imposibilității partajării 2 de 3, deși consideră că aceste unități sunt independente prin proiectare și folosință. Această din urmă concluzie, sprijinită și de modalitatea în care cele 2 -uri au fost folosite până în prezent, prin închiriere separată către persoane fizice sau juridice, ridică serioase semne de întrebare cu privire la lucrarea de specialitate efectuată în cauză, ce apare a fi contradictorie și insuficient argumentată, astfel că se impune clarificarea acestor aspecte prin administrarea probei cu expertiza contrarie ( efectuată, eventual, de 3 experți) probă cerută de apelanți în condițiile art. 212 alin. 2.pr.civ.și reiterată în recurs.
Ca un argument suplimentar în necesitatea completării probatoriului îl constituie disp. art. 21.5 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.10/2001 republicată, interpretate de Inalta C de Casație și Justiție prin decizia nr. 32 din iunie 2008. Potrivit acestui text de lege, imobilele preluate abuziv de Stat, sunt indisponibilizate de drept, iar sistarea stării de indiviziune prin atribuirea întregului imobil (asupra căruia Statul are o cotă majoritară) către persoane fizice poate fi privită ca un act de dispoziție, prohibit de lege, astfel că, această chestiune trebuia tratată cu rezerva cuvenită.
Pentru aceste considerente, având în vedere necesitatea suplimentării probatoriului asupra aspectelor arătate, probă ce nu poate fi administrată în recurs, potrivit disp. art. 305.pr.civ. și față de caracterul devolutiv al apelului, Curtea constatând întemeiat prezentul recurs, în baza disp. art. 304 pct. 9 și 312 alin. 1-3 și 5.pr.civ. îl va admite, va casa decizia atacată și va dispune trimiterea cauzei spre rejudecare la Tribunalul Timiș.
Față de soluția pronunțată și de disp. art. 274.pr.civ. Curtea nu va acorda părților cheltuieli de judecată în recurs, acestea urmând a fi avute în vedere cu ocazia rejudecării pricinii.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de pârâta Primăria Municipiului T, prin Primar, împotriva deciziei civile nr. 264/A/17.03.2009 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-, în contradictoriu cu intimații, și (decedat), continuat prin moștenitorii și.
Casează decizia atacată și dispune trimiterea cauzei spre rejudecare la Tribunalul Timiș.
Fără cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 26 ianuarie 2010.
PRESEDINTE, JUDECATOR, JUDECATOR,
- - - - - -
GREFIER,
- -
Red.:/29.01.2010
Tehnored./K/ 2 ex./02.02.2010
Inst.fond.: jud.
Inst.apel: jud.,
Președinte:Maria LăpădatJudecători:Maria Lăpădat, Daniela Calai, Claudia Rohnean
