Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 996/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(674/2007)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.996
Ședința publică de la 11.06.2009.
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Claudiu Marius Toma
JUDECĂTOR 2: Gabriela Sorina Prepeliță
JUDECĂTOR - - -
GREFIER - a
* * * * * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea cererilor de recurs formulate de recurenții reclamanți, și de către recurentul pârât MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, împotriva deciziei civile nr. 1203 din 24.09.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a Va Civilă, în contradictoriu cu intimatul pârât MUNICIPIUL B PRIN PRIMARUL GENERAL.
are ca obiect - acțiune în pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă avocatul, pentru recurenții reclamanți și, în baza împuternicirii avocațiale nr. -/28.04.209, eliberată de Baroul București (fila 23 dosar), consilierul juridic, în calitate de reprezentant al intimatului pârât Municipiul B prin Primarul General, în baza delegației depuse la dosar (fila 22 dosar), lipsind recurentul pârât Ministerul Finanțelor Publice.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Reprezentanții părților prezente, având pe rând cuvântul, arată că nu au cereri prealabile de formulat.
Curtea, având în vedere că nu sunt cereri prealabile de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Avocatul recurenților reclamanți și solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și motivat, pentru următoarele considerente:
Consideră că Municipiul B este cel care nu și-a îndeplinit obligația de a garanta reclamanților folosința liniștită a bunului, motiv pentru care acesta este obligat să răspundă pentru evicțiune. Faptul că plata urmează să fie făcută din fondul special constituit de Ministerul Finanțelor Publice conform art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, nu înlătură obligația de garanție a vânzătorului și, deci, nici calitatea procesuală pasivă a acestuia.
Hotărârea instanței de apel este dată cu încălcarea legii și cu privire la motivul ce viza efectuarea îmbunătățirilor de către reclamanți. Astfel, deși reține că recurenții reclamanți sunt îndreptățiți la recuperarea sporului de valoare adus imobilului prin îmbunătățirile efectuate de aceștia, necesare și utile, a respins apelul cu privire la acest aspect.
Având în vedere motivarea amplă a recursului, care urmează a fi avută în vedere de instanța de recurs, solicită, în principal, admiterea acțiunii, obligarea intimatului pârât Municipiul B la plata excedentului de valoare în sumă de 256.849, 67 lei, reprezentând diferența dintre valoarea de circulație a apartamentului și prețul plătit la cumpărarea acestuia.
În subsidiar, solicită obligarea Municipiului B la plata sporului de valoare adus imobilului prin îmbunătățirile necesare și utile, în sumă de 50.546 lei, astfel cum a fost stabilit prin raportul de expertiză.
Cu privire la recursul declarat de Ministerul Finanțelor Publice, solicită respingerea acestuia ca nefundat.
Reprezentantul intimatului pârât Municipiul B solicită respingerea recursului formulat de Ministerul Finanțelor Publice, ca nefundat, având în vedere că prețul a fost încasat de către această instituție.
Solicită respingerea ca total nefondat și a recursului formulat de recurenții reclamanți. Nu se poate vorbi de evicțiune în condițiile în care cumpărătorii au fost de rea credință la momentul încheierii contractului, aspect stabilit în mod irevocabil prin hotărâre judecătorească.
Solicită a se avea în vedere și practica judiciară în materie.
CURTEA,
Asupra recursului civil de față:
Prin decizia civilă nr. 1203 din 24 septembrie 2008, Tribunalul București - Secția a Va Civilă, respins ca nefondate ambele apeluri formulate de apelanții - reclamanți și și de către apelantul - pârât Ministerul Economiei și Finanțelor, împotriva sentinței civile nr. 2128 din 19 martie 2008, pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 B, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul - pârât Municipiul B prin Primarul General.
Pentru a pronunța această decizie tribunalul a reținut că, prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 B la data de 30 noiembrie 2007, reclamanții și au chemat în judecată pe pârâții Ministerul Economiei și Finanțelor și Municipiul B prin Primarul General, pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună obligarea acestora la restituirea sumei de 3.422,33 lei, reprezentând prețul achitat de reclamanți în calitate de cumpărători ai apartamentului, precum și la plata excedentului de valoare dobândit de bun între momentul încheierii contractului și momentul evicțiunii, evaluat provizoriu la 50.000 lei; cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii de chemare în judecată, s-a arătat că prin contractul de vânzare - cumpărare nr. 2473 din 20 octombrie 1999, Primăria Municipiului B prin mandatar SC SA, a vândut reclamanților, în baza Legii nr. 112/1995, prețul fiind achitat în întregime. S-a învederat că prin sentința civilă nr. 2871 din 18 mai 2004 pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 B, definitivă și irevocabilă, s-a constatat nulitatea absolută a contractului menționat, astfel încât vânzătorul, care nu și-a îndeplinit obligația de asigura folosința bunului, răspunde pentru evicțiune în temeiul art. 1337 și următoarele Cod civil. S-a precizat că vânzătorul este obligat să plătească plata excedentului de valoare dobândit de bun conform art. 1341, art. 1344 și art. 970 Cod civil. Reclamanții au menționat că au cumpărat bunul de la pârâtul Municipiul B cu respectarea tuturor dispozițiilor legale în vigoare la acea dată, la momentul cumpărării apartamentului bazându-se pe sentința civilă nr. 6543 din 25 septembrie 1997 pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 B prin care acțiunea în revendicare a fost respinsă.
Prin sentința civilă nr. 2128 din 19 martie 2008, Judecătoria Sectorului 5 Baa dmis excepțiile: lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Municipiului B în ceea ce privește primul capăt de cerere; excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Ministerul Economiei si Finanțelor în ceea ce privește cel de-al doilea capăt de cerere; a respins ca neîntemeiate excepțiile lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Ministerul Economiei și Finanțelor în ceea ce privește primul capăt de cerere și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Municipiului B, referitor la cel de-al doilea capăt de cerere și excepția prescripției; a admis în parte acțiunea și a obligat pârâtul Ministerul Economiei și Finanțelor la plata către reclamanți a sumei de 3.422,33 lei, actualizata în raport cu indicele de inflație, începând cu data de 21 octombrie 1999 și până la data achitării efective, reprezentând prețul achitat conform contractului de vânzare - cumpărare nr. 2473 din 20 octombrie 1999; a respins ca neîntemeiat cel de-al doilea capăt de cerere; a respins cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul Municipiul B împotriva chematului în garanție Ministerul Economiei și Finanțelor, ca rămasă fără obiect și a respins de asemenea cererea reclamanților privind cheltuielile de judecată ca neîntemeiată.
Analizând actele și lucrările dosarului, tribunalul a reținut că ambele apeluri sunt nefondate.
Astfel, critica ce este comună ambelor apeluri, referitoare la greșita respingere a excepției lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Economiei și Finanțelor și admiterea excepției similare față de pârâtul Municipiul B, cât privește primul capăt de cerere, este vădit nefondată.
Față de dispozițiile neechivoce ale art. 50 alin. 2 și 3 din Legea nr. 10/2001, s-a reținut că restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările și completările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.
Prin urmare, având în vedere că legea reglementează în mod expres modalitatea de despăgubire a celor evinși în aceste ipoteze și sursa din care se achită despăgubirea, teoria privind evicțiunea susținută de apelanți este lipsită de suport legal, fiind neîntemeiată, dispozițiile legii speciale având prioritate față de regula de drept comun în materia evicțiunii.
În ce privește restituirea comisionului de 1% încasat de SC SA, tribunalul a reținut că sunt nefondate și aceste critici subsumate motivului nr. 3 al apelului formulat de pârâtul Ministerul Economiei și Finanțelor, întrucât textul legal sus menționat nu distinge, instituind obligația unică și indivizibilă a Ministerului Economiei și Finanțelor de a restitui prețul actualizat, fără vreo distincție după cum comisionul de 1% a fost încasat de mandatarul vânzătorului. Prin urmare, fiind învestită cu o cerere de restituire a prețului actualizat formulată de cumpărătorul evins al imobilului, instanța de judecată nu avea a defalca despăgubirea acordată acestuia după cum Ministerul Economiei și Finanțelor a încasat sau nu integral prețul ori unitatea deținătoare a primit un comision procentual din acest preț, atâta vreme cât legea nu face o astfel de distincție.
Cu privire la soluția de disjungere a cererii de chemare în garanție a SC A - SA formulată de Ministerul Economiei și Finanțelor, pentru restituirea comisionului de 1% din prețul actualizat, tribunalul a constatat că prima instanță a respectat principiul contradictorialității, punând în dezbaterea părților prezente la termenul de judecată excepția tardivității depunerii acestei cereri, ce atrage sancțiunea disjungerii sale și judecării separate, făcând o corectă aplicare a dispozițiilor procedurale. S-a constatat că apelantul - pârât Ministerul Economiei și Finanțelor a fost legal citat, fără a desemna un reprezentat pentru a-i susține interesele în instanță, neputând invoca așadar faptul că nu i s-a pus în discuție respectiva măsură.
Tribunalul a reținut așadar, că apelul formulat de apelantul - pârât Ministerul Economiei și Finanțelor este nefondat, urmând a fi respins.
Cât privește apelul formulat de apelanții - reclamanți, s-a reținut că primul motiv invocat, referitor la calitatea procesuală pasivă a pârâtului Municipiul Baf ost examinat în cele ce preced, considerații ce nu vor mai fi reluate, ce au condus la concluzia că este neîntemeiat.
Referitor la criticile aduse sentinței sub aspectul soluției date celui de-al doilea capăt de cerere, tribunalul a constatat că prima instanță a pronunțat o hotărâre legală și temeinică.
Astfel, în mod corect s-a reținut că, în cauză nu sunt aplicabile dispozițiile art. 1337 și următoarele Cod civil, în materie de evicțiune, având în vedere că repunerea părților în situația anterioară se realizează ca urmare a constatării nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare, părțile contractante datorându-și restituirea prestațiilor efectuate în temeiul actului desființat, astfel încât să aibă loc repunerea lor în situația anterioară. Situația dedusă judecății este guvernată, așadar, de principiile efectelor nulității, iar nu de prevederile legale în materia evicțiunii.
Îmbunătățirile necesare și utile pe care apelanții - reclamanți susțin că le-ar fi executat la imobil, ce au sporit valoarea acestuia, pot fi recuperate în temeiul dispozițiilor legii speciale, în condițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001, conform căruia " au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile.
(2) În cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat cu titlu valabil, obligația de despăgubire prevăzută la alin. (1) revine persoanei îndreptățite.
(3) În cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat fără titlu valabil, obligația de despăgubire revine statului sau unității deținătoare.
(4) Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește pe bază de expertiză.
(5) Prin îmbunătățiri, în sensul prezentei legi, se înțelege cheltuielile necesare și utile. Cuantumul despăgubirilor se stabilește la valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzură al îmbunătățirilor, în raport cu durata de viață normală a acestora, care se suportă de chiriași".
În cauză, se constată că instanța nu a fost învestită cu o astfel de cerere, reclamanții solicitând numai plata excedentului de valoare, adică diferența dintre prețul pe care l-au achitat și valoarea de achiziție pe piață a unui apartament similar, în prezent.
În mod corect s-a reținut că situația de fapt ce a condus la pronunțarea soluției Europeană a Drepturilor Omului în cauza Raicu România nu este identică celei de față, întrucât în respectiva cauză nu fusese desființat contractul de vânzare - cumpărare al fostului chiriaș, dimpotrivă, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă s-a constatat valabilitatea acestuia ca efect al bunei credințe reținute în persoana chiriașului cumpărător. Curtea Europeană a Drepturilor Omului a sancționat însă încălcarea principiului securității raporturilor juridice, ca urmare a desființării respectivei hotărâri irevocabile în urma promovării unui recurs în anulare.
În cauza de față, există o hotărâre irevocabilă prin care s-a constatat tocmai faptul că, la încheierea contractului de vânzare - cumpărare în baza Legii nr. 112/1995 nu au fost respectate cerințele impuse de acest act normativ, reținându-se în plus și reaua credință a cumpărătorilor. Cum nulitatea absolută a unui act de vânzare - cumpărare încheiat cu un neproprietar intervine, în ipoteza examinată, numai dacă ambele părți au fost de rea - credință, apreciindu-se astfel că operațiunea a avut un caracter speculativ iar vânzarea cumpărarea s-a făcut prin fraudarea legii, motiv de ordine publică, apelanții - reclamanți nu pot susține cu temei că poziția lor subiectivă nu ar afecta drepturile pe care le au față de cel de la care au cumpărat, neputându-se reține că, în raport cu acesta, ar fi de bună - credință, întrucât o atare distincție nu se justifică.
În consecință, tribunalul a respins și apelul formulat de apelanții - reclamanți, ca neîntemeiat.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs, și Ministerul Economiei și Finanțelor.
Cu privire la recursul Ministerul Economiei și Finanțelor.
Se susține în esență, că potrivit art. 304 cpt. 9 Cod de procedură civilă greșit s-a reținut pe de o parte că această tulburare de drept este de natură a angaja răspunderea contractuală pentru evicțiune totală a vânzătorului, respectiv Municipiul B iar pe de altă parte instanța de apel trebuie să dispună ca procentul de 1% prevăzute de art. 13 lit. a din Legea nr. 112/1995 să fi restituit de partea care a încasat comisionul, la prețul actualizat (filele 2 - 7 dosar curte).
Recursul este nefondat.
Potrivit art. 304 cpt. 9 Cod de procedură civilă se au în vedere doar ipoteze.
Lipsa de temei lega, anume când instanța de recurs constată că decizia recurată nu este motivată în drept ori că în legislația în vigoare la data pronunțării deciziei atacate, nu există un text care să justifice soluția dată în speță.
Or, din cercetarea motivelor de recurs și din considerentele deciziei recurate nu se reține că este vorba de această situație.
Prin a doua ipoteză se vizează încălcarea sau aplicarea greșită a legii, când fie s-a aplicat o normă generală nesocotind norma specială, s-a aplicat o normă care nu este incidentă în speță a textului de lege corespunzător situației de fapt (textul de lege să fie clar).
Or, analizând considerentele și coroborându-le cu motivele de recurs rezultă că, referitor la criticile formulate, acestea nu sunt cuprinse în art. 304 pct. 9 Cod de procedură civilă ipoteza a doua.
Critica recurentei se referă la elemente ce vizează o normă generală (Cod civil, răspunderea contractuală) în condițiile în care sunt aplicabile legi speciale: Legea nr. 112/1995, Legea nr. 10/2001, prin prisma cărora aceste litigii au fost soluționate.
Ca atare criticile formulate nu pot fi primite și motivele de recurs sunt neîntemeiate.
Referitor la recursul declarat de și.
În esență au motivat că potrivit art. 304 pct. 9 Cod de procedură civilă, art. 299 Cod de procedură civilă, art. 1337 Cod civil, art. 50 și următoarele din Legea nr. 10/2001, art. 44 din Constituția României, art. 1 din Protocolul nr. 1 al Convenției Europene a Drepturilor Omului, excedentul de valoare de 256.849,47 lei 8diferența de valoare de circulație a apartamentului și plata prețului plătit la cumpărarea acestuia să o suporte Municipiul B și în subsidiar să suporte și sporul de valoare de 50.546 lei cum a fost stabilit prin expertiză, critica fiind formulată pe trei puncte (I, II și III) și fiind succint prezentată de al 1.1 - 1.7; 2.1 - 2.2 și 3.1 - 3.20, cu punctul IV încadrarea în drept (filele 8 - 13 dosar curte).
Și acest recurs este nefondat.
În principal motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod de procedură civilă a doua a acestui motiv de recurs, anume că decizia a fost dată cu încălcarea legii sau cu aplicarea greșită a legii.
Aceasta ar însemna ca instanța de apel a recurs la textele aplicabile speței dar, fie le-a încălcat, în litera și spiritul lor, fie le-a aplicat greșit.
De pildă s-a încălcat sau aplicat greșit o lege când: a aplicat o normă generală nesocotind existența normei speciale, a aplicat o normă care nu este incidentă speței, a aplicat legea română, deși raportul juridic cu elemente de extraneitate este guvernat de legea străină și dă o interpretare greșită textului de lege corespunzător situației de fapt, în acest caz decizia ar fi greșită nu numai dacă textul de lege este clar și interpretarea lui greșită evidentă, dar și în cazul în care este obscur, deci susceptibil de interpretare, dar interpretarea dată nu este corectă.
Or, deși laborioase și argumentate, motivele de recurs nu conduc la nelegalitatea deciziei recurate.
Instanța de apel, a aplicat corect legile speciale, anume Lega nr. 112/1995 și nr. 10/2001 cu modificările aduse prin legea nr. 247/2005 și în raport de aceste acte normative a argumentat și soluționat cauza inclusiv cu respectarea legislației europene.
Ca atare, motivele de recurs nu pot fi primite, fiind neîntemeiate și recursul nefondat.
Așa fiind conform art. 312 alin. 1 Cod de procedură civilă recursurile vor fi respinse ca nefondate.
Văzând și art. 316 Cod de procedură civilă;
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursurile formulate de recurenții - reclamanți, și de către recurentul - pârât Ministerul Economiei și Finanțelor, împotriva deciziei civile nr. 1203 din 24 septembrie 2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a Va Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul - pârât Municipiul B prin Primarul General, ca nefondate.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 11 iunie 2009.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - - - -
Grefier,
a
Red.
.
2ex./09.07.2009
-5.-;
Jud.5.-
Președinte:Claudiu Marius TomaJudecători:Claudiu Marius Toma, Gabriela Sorina Prepeliță
