Legea 112/1995. Decizia 66/2010. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă, de muncă și asigurări sociale
pentru minori și familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 66/R/2010
Ședința publică din data de 15 ianuarie 2010
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Valentin Mitea președintele Curții de Apel Cluj
JUDECĂTORI: Valentin Mitea, Sergiu Cătălin Boboș Denisa
- - vicepreședintele Curții de Apel Cluj
Grefier:
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamanții recurenți și împotriva deciziei civile nr. 430/A/29 septembrie 2009, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr- privind și pe pârâții CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C- N și MUNICIPIUL C-N, având ca obiect Legea nr. 112/1995.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă reclamanta recurentă asistată de avocat, având calitatea de reprezentantă și a reclamantului recurent, lipsă fiind reclamantul recurent și reprezentanții pârâților intimați.
Procedura de citare este îndeplinită.
Recursul este timbrat cu suma de 19 lei taxă judiciară de timbru potrivit chitanței depusă la dosar - fila 7 și timbru judiciar în sumă de 0,3 lei.
S-a făcut referatul cauzei, după care, nefiind alte cereri de formulat ori excepții de invocat, curtea declară închisă faza cercetării judecătorești constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în susținerea recursului.
Reprezentanta reclamanților reucrenți solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat, modificarea deciziei recurate și rejudecând cauza, admiterea acțiunii formulate de reclamanți, fără cheltuieli de judecată.
CURTEA
Prin sentința civilă nr. 7276 pronunțată la data de 15 mai 2009 de Judecătoria Cluj -N în dosarul nr- s-a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a Consiliului Local al Municipiului C-N și s-a respins acțiunea formulată de reclamanții - și împotriva pârâtului CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C-N ca fiind formulată față de o persoană fără calitate procesuală.
De asemenea, s-a respins acțiunea civilă formulată de reclamanții și împotriva pârâtului MUNICIPIUL C-N ca fiind neîntemeiată.
Pentru a pronunța această hotărâre judecătoria a reținut că imobilul situat în C-N, b-dul 21 2. nr. 108,. 27 intrat în proprietatea Statului Român și în folosința Sfatului Popular al orașului C, în temeiul Decretului nr. 92/1950, astfel că se află în proprietatea municipiului C-N, iar pârâtul Consiliul local al Municipiului C-N nu are calitate procesuală pasivă.
Pe fondul cauzei, s-a reținut în esență că reclamanta a avut drepturi locative asupra imobilului situat în C-N,-, alături de titulara de contract bunica sa, care a închiriat imobilul din 9 mai 1985, perioada închirierii fiind prelungită prin contractul din 25 august 1999 titulară fiind reclamanta.
Prin adresa din 7.11.2002 reclamanta a fost înștiințată că imobilul a fost restituit fostului proprietar în temeiul art. 14 din Legea nr. 112/1995, iar prin adresa din 12.03.2002, aceasta a fost înștiințată că i s-a repartizat locuința situată în C-N, B-dul 21 2. nr. 108,. 27, pârâta transmițându-i dreptul de folosință prin contractul de închiriere nr. 26042/12.04.2002, perioada de închiriere fiind prelungită ulterior până la data de 8 aprilie 2009.
Reclamantei i s-a comunicat prin adresa din 7.12.2006 că imobilul situat în C-N, B-dul 21 2. poate fi cumpărat doar de chiriașii ce aveau contract de închiriere valabil la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995.
Prima instanță a apreciat că întrucât imobilul apartament este proprietatea Municipiului C-N, proprietatea fiind garantată și ocrotită în mod legal, iar orice ingerință a unui agent al statului cât privește dreptul de proprietate trebuie să fie prevăzută de lege, din art. 9 alin 1 Legii nr. 112/1995 și art. 6 din HG nr. 20/1996, concluzionând că dreptul de a cumpăra apartamentele, ce nu au fost restituite în natură foștilor proprietari, aparține chiriașilor care la data intrării în vigoare a legii nr. 112/1995 ocupau apartamentele având un contract de închiriere.
La data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 reclamanta avea un drept de folosință asupra imobilului din C-N, str. - -, iar contractul de închiriere are ca obiect imobilul situat în C-N pe B-dul 21 2. la data de 12 aprilie 2002, și cum dreptul său de a cumpăra un imobil proprietatea statului nu este unul absolut, nu s-a acceptat interpretarea dată textelor de lege de reclamanți, întrucât s-ar ajunge la concluzia neîntemeiată că orice chiriaș într-un imobil proprietatea statului care a făcut obiectul Legii nr. 112/1995 poate să-l cumpere indiferent de momentul închirierii, ori textul art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995 a fost instituit din rațiuni sociale înțelegând că există un raport intim între persoană și domiciliul său.
Prin decizia civilă nr. 430 din 29 septembrie 2009 pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Cluj s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanții și împotriva sentinței mai sus arătate, pe care a menținut-o în întregime.
Pentru a pronunța această hotărâre tribunalul a reținut că apartamentul pentru care reclamanții au îndeplinit condițiile prevăzute de art. 9 din Legea nr. 112/1995 este cel situat în C-N,-, imobil ce a fost restituit în natură în favoarea numitei, iar condiția necesară a cumpăra imobilul aceea de a nu fi fost restituit fostului proprietar, nu este îndeplinită.
Tribunalul a apreciat că este susținerea apelanților potrivit căreia în cazul lor a operat un schimb forțat de locuință, fapt ce a transmis dreptul de cumpărare asupra noului imobil cu privire la care s-a încheiat contractul de închiriere, astfel că la momentul restituirii în natură a imobilului situat pe str. - - reclamanții au pierdut dreptul de cumpărare.
S-a mai reținut că, existența unor locuințe libere ce au putut fi închiriate și de care reclamanții au beneficiat nu înseamnă o transmitere a dreptului de cumpărare asupra noului spațiu închiriat, iar la momentul repartizării imobilului situat în C-N, B-dul 21 2. reclamanții au început o nouă locațiune, nefiind în situația celor care au făcut un schimb și care puteau invoca continuarea locațiunii.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs reclamanții - și solicitând admiterea acestuia, modificarea acesteia, cu consecința admiterii acțiunii.
În dezvoltarea motivelor de recurs se arată că în mod greșit a ajuns instanța de apel la concluzia că au pierdut dreptul de cumpărare conferit de lege hotărârea atacată fiind nelegală.
Recurenții au susținut că prin înscrisurile depuse la dosarul cauzei au dovedit că îndeplinesc condițiile art. 6 din Normele metodologice pentru aplicarea Legii nr. 112/1995, art. 9 din Legea nr. 112/1995, HG nr. 11/29.01.1997, art. 6 din HG nr. 20/17.01.1996, potrivit cărora "Dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a prezentei legi".
Se arată că încă din anul 1954 bunicii recurentei, respectiv și, au deținut contract valabil de închiriere pentru apartamentul nr. 2 situat în C-N,-, iar de când s-a născut recurenta, în anul 1971, recurenta a avut drept propriu de locație în acest imobil, în care a locuit până în anul 2002. Recurenta a solicitat cumpărarea acestui imobil, și cu toate că i s-a comunicat că imobilul poate fi cumpărat, ulterior s-a refuzat, pe motiv că acesta este revendicat.
În data de 12 martie 2002 li s-a repartizat imobilul situat pe B-dul 21 2. nr. 108. 27, realizându-se practic un schimb forțat de locuințe, datorită faptului că imobilul de pe - - a fost restituit vechiului proprietar, iar prin contractul de închiriere din 12 aprilie 2002 au devenit chiriași în imobilul de pe B-dul 21 2.
Recurenții consideră că îndeplineau toate condițiile prevăzute de lege respectiv, aveau contract de închiriere valabil, li s-a repartizat o altă locuință în condițiile legii prima fiind restituită proprietarei, astfel că locațiunea a fost continuată și aveau dreptul de a pretinde încheierea contractului conform dispozițiilor art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995.
Recurenții susțin că îndeplinesc condiția prevăzută de art. 6 din HG 20/1996 și au solicitat instanțelor să constate faptul că locațiunea a fost continuă practic, fiind schimbat doar obiectul contractului de închiriere și sunt îndreptățiți la cumpărarea imobilului pe care îl dețineau valabil.
Instanța de apel a considerat că apartamentul pentru care îndeplinesc condițiile prevăzute de lege este cel situat în C-N, str. - -, însă recurenții consideră că pentru acest imobil nu îndeplineau condițiile pentru a putea cumpăra, acesta fiind restituit în natură foștilor proprietari.
S-a mai apreciat că instanța de apel în mod greșit a reținut că la momentul restituirii în natură a imobilului situat pe- ar fi pierdut dreptul de cumpărare și deși este adevărat că pentru acest imobil nu mai îndeplineau condițiile necesare, având în vedere că locațiunea a fost continuă prin acel schimb de locuințe erau îndreptățiți la a cumpăra imobilul de pe B-dul 21 2.
Recurenții apreciază că prin schimbul forțat realizat, calitatea de chiriaș nu a încetat, ci s-a schimbat doar obiectul contractului de închiriere în condițiile în care pârâtul le-a repartizat o altă locuință, locațiunea continuându-se prin încheierea contractului nr. 26042/12.04.2002 și nu li se poate reține nici o culpă cu privire la faptul că s-a încheiat un alt contract și nu un contract de schimb sau un act adițional la contractul de închiriere anterior.
Intimatul pârâtul MUNICIPIUL C-N prin întâmpinarea depusă la data de 29.12.2009 solicită respingerea recursului ca nefondat, cu consecința menținerii hotărârii atacate ca fiind legală și temeinică ( 13-14).
Intimatul CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C-N prin întâmpinarea depusă la data de 29.12.2009 solicită respingerea recursului ca nefondat cu consecința menținerii hotărârii atacate ca fiind legală și temeinică.
Analizând recursul prin prisma motivelor invocate și a actelor atașate la dosar, Curtea de apel constată următoarele:
Legea nr. 112/1995 reglementează situația juridică a imobilelor cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului după 6 martie 1945, stabilind măsurile reparatorii de care beneficiază foștii proprietari sau moștenitorii acestora.
Potrivit art. 14 din Legea nr. 112/1995, persoanele îndreptățite la restituirea în natură a apartamentelor sau, după caz, la acordarea de despăgubiri, urmau a depune cereri în acest sens în termen de 6 luni de la intrarea în vigoare a legii.
Conform prevederilor art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995, chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituiau în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, puteau opta după expirarea termenului mai sus arătat, pentru cumpărarea apartamentelor cu plata integrală sau în rate a prețului.
Așadar, pentru dobândirea dreptului de proprietate prin cumpărare asupra imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995, se impun a fi întrunite în mod cumulativ anumite condiții speciale, și anume: persoanele ce optează pentru cumpărarea imobilelor să aibă un contract de închiriere valabil încheiat, acestea să ocupe locuințele respective la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, iar foștii proprietari să nu fi solicitat restituirea în natură a imobilelor.
Necesitatea îndeplinirii acestor condiții reiese cu certitudine, atât din dispozițiilor art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995, cât și din cuprinsul art. 6 din HG nr. 20/1996 - republicată privind normele metodologice de aplicare a legii.
Astfel, potrivit art. 6 din HG nr. 20/1996 republicată, dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii.
Neîndeplinirea a cel puțin uneia dintre condițiile speciale, impuse prin cuprinsul textelor legale mai sus arătate, exclude dreptul persoanelor de a opta pentru cumpărarea apartamentelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995.
Reclamanții prin acțiunea introductivă au solicitat obligarea pârâților să le vândă apartamentul din litigiu - situat în C-N, B-dul 21 2. nr. 108,. 27, însă la 25 ianuarie 1996, data intrării în vigoare a legii, aceștia nu ocupau și nici nu aveau privitor la el un contract de închiriere.
Contractul de închiriere nr. 26042 având ca obiect acest imobil s-a încheiat abia la data de 12 aprilie 2002, deci ulterior intrării în vigoare a legii, cu precizarea că la data încheierii lui normele metodologice evocate erau aplicabile, ele fiind aprobate la data de 18 februarie 1997 prin nr.HG 11/1997 de modificare și completarea Normelor metodologice a Legii nr. 112/1995 stabilite prin HG nr. 20/1996.
Într-adevăr, reclamanta a deținut drepturi locative, la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, însă nu cu privire la imobilul în litigiu, ci asupra celui situat în C-N,-, drepturi care însă au încetat în anul 2002 cu ocazia restituirii imobilului în favoarea vechiului proprietar în temeiul art. 14 din Legea nr. 112/1995.
Nu se poate reține teza susținută prin recurs de către reclamanți privitoare la existența unei locațiuni continuate prin încheierea noului contract și nici cea a schimbului de locuințe, criticile aduse sub acest aspect deciziei pronunțate în apel fiind nefondate.
Reclamanta a dobândit drepturi locative asupra imobilului situat în C-N,- fiind nepoata titularei contractului de închiriere - Lider, astfel nu se poate concluziona continuarea acestei locațiuni cu cea izvorâtă din contractul de închiriere încheiat în anul 2002 cu privire la imobilul în litigiu de pe B-dul 21 2. chiar dacă locatorul este una și aceeași persoană, întrucât drepturile și obligațiile ce izvorăsc din contracte sunt diferite.
Din actele depuse la dosar reiese cert că actul denumit "Contract de închiriere pentru suprafețele cu destinația de locuință" încheiat între reclamantă și pârât în anul 2002 este un contract de închiriere și nu un contract de schimb, manifestarea de voință a părților fiind exprimată clar în acest sens.
Susținerea recurenților potrivit căreia prin închirierea apartamentului situat pe B-dul 21 2. s-ar fi realizat un schimb forțat de locuințe, este nefondată, deoarece la momentul restituirii imobilului către vechiul proprietar aceștia nu au avut obligația de a închiria un alt imobil de la pârâții, astfel încât consimțământului lor liber exprimat s-a materializat prin încheierea unui nou contract la 12 aprilie 2002.
Este real că reclamanta a avut drepturi locative, și deci calitatea de chiriaș, atât înainte cât și după intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995, însă aceste drepturi au vizat imobile diferite, iar dreptul pe care l-ar avut la un moment dat de cumpăra un imobil nu se poate transfera sau transmite la un altul prin simplul fapt al unei noi închirieri.
Instanțele de fond - făcând o corectă aplicare a dispozițiilor Legii nr. 112/1995 - au reținut în mod just faptul că reclamanții nu îndeplineau condiții legale în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul. 27 situat în C-N, B-dul 21 2. nr. 108, proprietatea Municipiului C-N, astfel încât soluția de menținere a hotărârii primei instanțe prin respingerea apelului apare ca fiind cea legală.
În lipsa unei dispoziții legale care să oblige pârâtul să vândă imobilul care îl are în proprietate, în alte condiții decât cele prevăzute de Legea 112/1995, nu se poate admite limitarea dreptului acestuia de dispoziție asupra imobilelor, în condițiile în care proprietatea privată este garantată și ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular potrivit art. 44 din Constituție.
Față de aceste considerente și având în vedere prevederile art. 312 alin. 1 și art. 299 și următoarele Cod procedură civilă, Curtea va respinge ca nefondat recursul formulat de reclamanți.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții - și împotriva deciziei civile nr. 430/A din 29 septembrie 2009 Tribunalului Cluj pronunțată în dosar nr-, pe care o menține.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 15 ianuarie 2010.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI GREFIER
- - --- - -
Red. /
6 ex./15.02.2010
Președinte:Valentin MiteaJudecători:Valentin Mitea, Sergiu Cătălin Boboș Denisa
