Legea 112/1995. Decizia 927/2008. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ORADEA
SECȚIA
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 927/2008-
Ședința publică din 03 iunie 2008
PREȘEDINTE: R - - judecător
- - - judecător
- - - judecător
- - - grefier
Pe rol fiind pronunțarea asupra recursurilor civile formulate de recurenții pârâți: CONSILIUL LOCAL O cu sediul în O, -, nr.1, județul B, PRIMĂRIA MUNICIPIULUI O, ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ ambele cu sediul în O, - nr.1, județul B și B cu sediul în O, B-dul. -, nr.108, - 6, județul B, în contradictoriu cu intimata reclamantă domiciliată în O,-,.7, județul B, împotriva deciziei civile nr.610/A din 14 iunie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr-, prin care a fost modificată în parte sentința civilă nr.8133 din 7 decembrie 2006 pronunțată de Judecătoria Oradea în dosar nr.4600/2006, având ca obiect: Legea nr. 112/1995.
Se constată că, dezbaterea cauzei a avut loc la data de 27 mai 2008, când părțile prezente au pus concluzii ce au fost consemnate în încheierea de ședință din acea zi, încheiere ce face parte integrantă din prezenta și când pronunțarea hotărârii a fost amânată pentru data de 03 iunie 2008, când:
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra recursurilor civile de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.8133/07.12.2006, pronunțată de Judecătoria Oradea în dosar nr.4600/2006, a fost respinsă excepția lipsei de interes a reclamantei, invocată de pârâta Primăria O; a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale pasive a B, invocată de aceasta; a fost respinsă ca neîntemeiată acțiunea precizată formulată de reclamanta în contradictoriu cu Consiliul local O, Primăria O -Direcția Patrimoniu și B; fără cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut următoarele:
Excepția lipsei interesului nu poate fi reținută în cauză, atâta vreme cât reclamanta acționează în calitate de moștenitoare a tatălui său, iar folosul practic urmărit este dobândirea proprietății asupra imobilului litigios.
Nu poate fi primită nici excepția lipsei calității procesuale pasive a, întrucât aceasta este unitatea specializată în vânzarea locuințelor.
Între tatăl reclamantei și Direcția Patrimoniu a Primăriei O s-a încheiat, în anul 1984, un contract de închiriere a imobilului situat în O, str. - nr.12,.7, acesta fiind reînnoit succesiv, ultimul contract datând 16.08.2004.
Din cuprinsul contractului rezultă că a fost titularul contractului, nici o altă persoană nefigurând ca locuind cu acesta.
În baza prevederilor art.9 alin.1 din Legea nr.112/1995, chiriașul a optat pentru cumpărarea apartamentului, cererea nefiindu-i aprobată, întrucât inițial imobilul a fost propus spre demolare, iar ulterior s-a aprobat reabilitarea acestuia.
Întrucât chiriașul a decedat la data de 25.03.2005, neexistând nici una din condițiile cerute de art.27 din Legea 114/1996 pentru continuarea închirierii, contractul de închiriere a încetat la expirarea termenul de 30 de zile de la decesul chiriașului.
Faptul că reclamanta a achitat avansul pentru apartament exact în ziua decesului tatălui său, nu are nici o relevanță juridică, atâta vreme cât Primăria O nu și-a dat acordul pentru vânzare, prin eliberarea adeverinței.
Dreptul conferit de art.9 din Legea 112/1995 este un drept personal, care nu se transmite moștenitorilor, iar pe de altă parte, reclamanta nu întrunește condițiile cerute de 112/1995 și OG 20/1996, dobândind o altă locuință după data de 01.01.1990 tot în baza 112/1995.
Împotriva acestei hotărâri, în termen legal, la data de 19.01.2007, a declarat apel reclamanta, solicitând instanței schimbarea în parte a sentinței apelate, în sensul admiterii acțiunii, cu obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea apelului s-a arătat că referitor la soluționarea excepțiilor, hotărârea instanței de fond este legală și temeinică, însă cu privire la fondul cauzei, hotărârea instanței de fond este nelegală.
Niciodată, Consiliul Local O sau Primăria municipiului O nu au respins cererea de cumpărare în mod expres, ci doar au refuzat și justificat să o soluționeze, deși tatăl apelantei întrunea toate condițiile legale de cumpărare. a evaluat imobilul, a stabilit prețul, încasând avansul pentru locuință, s-a realizat acordul de voință, contractul de vânzare cumpărare realizându-se în formă consensuală perfect valabil în temeiul art.1295 al.1 Cod civil.
Pârâta Bac alculat și a încasat prețul, dovadă este ordinul de plată depus la dosar, răzgândindu-se asupra încheierii contractului după depunerea cererii de chemare în judecată.
S-a făcut confuzie între dreptul său de cumpărare în nume propriu a imobilului și dreptul tatălui său, care, în momentul depunerii cererii de cumpărare, întrunea toate condițiile legale de cumpărare cerute de 112/1995.
În data de 25.03.2005 a fost chemată la sediul B și i s-a calculat suma pe care trebuie să o plătească și contul unde trebuie să o vireze.
Tatăl său era titularul unui contract de închiriere asupra imobilului, ce nu a fost revendicat nici în condițiile 112/1996, nici în condițiile 10/2001.
A formulat mai multe cereri de cumpărare, ultima cerere adresată a fost depusă în data de 17.12.2004, având termen de soluționare până în data de 16.01.2005, necomunicându-i-se nici până în prezent.
Atât Primăria, cât și Prefectura, au comunicat că nu există cereri de revendicare în natură pentru imobilul sus menționat.
Dată fiind starea avansată de boală a tatălui său, a fost mandatată să cumpere acest imobil de către acesta prin procura autentificată nr.1828/23.05.2005.
Având în vedere dubla sa calitate, de mandatară și de succesoare în drepturi a tatălui său, atât acestuia, cât și ei, în mod nejustificat, li s-a refuzat recunoașterea unui drept legal de dobândire în proprietate a acestui imobil.
Mandatul nu încetează prin moartea mandantului, iar ea figura în continuare în fișa locativă a imobilului.
În drept, au fost invocate prev. art.1077, art.1295 al.1 civ. art.9 din 112/1995, art.296 pr.civ.
Intimatul Consiliul Local Oaf ormulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat, nefiind întrunite condițiile prev.de 112/1995, respectiv apelanta nu a figurat în fișa locativă a contractului de închiriere încheiat pentru acest apartament, prin urmare, nu are calitatea de chiriaș și nu este îndreptățită să solicite eliberarea unei adeverințe de cumpărare a imobilul arătat. Singura persoană îndreptățită să solicite cumpărarea apartamentului este chiriașul, în prezent decedat, iar acest drept fiind personal, nu se poate transmite moștenitorilor, stingându-se odată cu moartea titularului.
Mandatul încetează prin moartea mandantului și în principiu actele juridice încheiate de mandatar după moartea mandantului sunt valabile cu condiția ca mandatarul să nu fi cunoscut moartea mandantului, iar terții să fi fost și ei de bună credință.
Susținerile acesteia că a fost îndrumată să achite prețul apartamentului în contul B sunt simple afirmații, care nu au relevanță în cauza de față.
Reclamanta deține în proprietate o locuință, situație în care nu mai poate cumpăra o altă locuință în baza 112/1995.
Prin decizia civilă nr.610/A din 14.06.2007 pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr-, a fost admis ca fondat apelul civil formulat de apelanta ,. în O, str. - nr.12,.7, jud. B, în contradictoriu cu intimații Consiliul Local O, Primăria O - Direcția Patrimoniu, ambele cu sediul în O, P-ța - nr.1, jud. B, și B, cu sediul în O, B-dul. - nr.108, - parter, jud. B, împotriva sentinței civile nr.8133 din 07.12.2006, pronunțată de Judecătoria Oradea, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că:
A admis acțiunea formulată de reclamanta în contradictoriu cu Consiliul local O, Primăria O -Direcția Patrimoniu și B și în consecință:
S-a constatat că reclamanta, în calitate de moștenitoare a defunctului, este îndreptățită la cumpărarea imobilului situat în localitatea O, str. - nr.12,.7, înscris în CF 943 O, cu nr.top.3163.
Au fost obligate pârâtele să elibereze contractul de vânzare-cumpărare în formă scrisă, iar în caz de refuz hotărârea instanței urmând să țină loc de contract autentic de vânzare cumpărare.
Pentru a pronunța în acest mod, tribunalul a reținut următoarele:
Conform art.9 din 112/1995, chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, pot opta după expirarea termenului prevăzut de art.14, pentru cumpărarea acestor apartamente, cu plata integrală sau în rate a prețului.
Defunctul a fost titularul unui astfel de contract de închiriere, pentru imobilul situat în O, str. - nr.12,.7, contract încheiat în anul 1984 și reînnoit succesiv, ultimul contract datat din 16.08.2004.
Cu toate că acesta a optat pentru cumpărarea apartamentului în baza prev. art.9 al.1 din 112/1995 și a formulat cereri, acestora nu li s-a dat curs în mod nejustificat, deși erau îndeplinite toate condițiile legale.
Chiar dacă inițial imobilul a fost propus pentru demolare, ulterior s-a aprobat reabilitarea acestuia prin HCL 685/25.09.2003, în aceste condiții, este surprinzător răspunsul dat de Consiliul local al mun. O sub nr.1933/16.02.2004, defunctului, cum că "deoarece nu există Hotărârea Consiliului Local care anulează hotărârea prin care imobilul este propus pentru demolare, locuința nu poate face obiectul vânzării".
Atât Prefectura Județului B, cât și Primăria Municipiului O, au comunicat defunctului că nu s-au depus notificări și cereri de revendicare pentru imobilul în cauză.
În timpul efectuării demersurilor de cumpărare a imobilului, titularul contractului de închiriere decedează - 25.03.2005.
Chiar dacă dreptul de cumpărare a locuinței de către chiriaș în baza 112/1995 este un drept personal, în cauza dată, acesta nu încetează prin decesul titularului său, întrucât acesta, în timpul vieții, a făcut demersuri pentru cumpărarea locuinței, apelata nu a făcut decât să continue aceste demersuri în calitate de moștenitoare, pentru care de altfel a beneficiat și de procură autentică dată în timpul vieții defunctului.
Este de menționat că în urma demersurilor întreprinse în timpul vieții defunctului - 25.03.2005, stabilește valoarea imobilului la suma de 80.000.000 lei, indică apelantei, mandatara defunctului, numărul de cont bancar în care să vireze această sumă, sumă care este virată, a se vedea filele 55, 56, 57, 58 dosar fond.
Potrivit art.1295 al.1 civ. contractul de vânzare cumpărare în sens de negotium iuris s-a încheiat în momentul în care părțile s-au înțeles asupra prețului și cumpărătorul a și achitat prețul, art.9 din 112/1995 neprecizând nici o condiție de formă pentru aceste contracte. Prin urmare, dreptul de proprietate s-a transmis în favoarea defunctului încă de la data realizării acordului de voință pe cale consensuală - 25.03.2005, prin intermediul unității specializate. B, care este mandatară a Consiliul Local O să încheie contractele de vânzare-cumpărare locuințe în baza 112/1995.
Față de cele arătate, tribunalul, în baza art.296 pr.civ. a admis ca fondat apelul civil formulat de apelanta în contradictoriu cu intimații Consiliul Local O, Primăria O - Direcția Patrimoniu și B, împotriva sentinței civile nr.8133 din 07.12.2006, pronunțată de Judecătoria Oradea, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că:
A admis acțiunea formulată de reclamanta în contradictoriu cu Consiliul local O, Primăria O -Direcția Patrimoniu și B și, în consecință:
A constatat că reclamanta, în calitate de moștenitoare a defunctului, este îndreptățită la cumpărarea imobilului situat în localitatea O, str. - nr.12,.7, înscris în CF 943 O, cu nr.top.3163.
Pârâtele au fost obligate să elibereze contractul de vânzare-cumpărare în formă scrisă, iar în caz de refuz hotărârea instanței urmând să țină loc de contract autentic de vânzare cumpărare.
Apelanta nu a făcut dovada cheltuielilor de judecată solicitate.
Împotriva acestei decizii, în termen au declarat recurs pârâții Consiliul Local al municipiului O, Primăria municipiului O, solicitând modificarea acesteia, în sensul respingerii apelului și păstrarea sentinței civile nr.8133/7.XII.2006 a Judecătoriei Oradea.
În dezvoltarea motivelor de recurs s-a învederat că, decizia atacată este nelegală, întrucât intimata nu face parte din categoria persoanelor care pot solicita beneficiul contractului de închiriere și nefiind chiriașă în imobilul din litigiu nu poate solicita nici cumpărarea acestuia.
De asemenea se mai arată că, procura specială de cumpărare încheiată în data de 25.03.2005, data decesului tatălui intimatei, nu îi conferă acesteia dreptul de cumpărare a apartamentului în care a locuit antecesorul său, aceasta fiind doar mandatată ca în numele lui să semneze contractul de vânzare - cumpărare, în situația în care acesta s-ar fi încheiat.
Nu se poate însă reține că a intervenit acordul de voință al părților, potrivit art. 1295 Cod civil, deoarece nu a fost emisă de către Primăria municipiului Ooa deverință de cumpărare, reclamanta nefiind persoana îndreptățită la cumpărarea imobilului.
De asemenea s-a mai învederat că - Bac onsemnat la CEC suma de bani achitată cu titlu de preț pe numele intimatei, care deține de altfel în proprietate o locuință situată în O, str. - nr.6, cumpărată în baza contractului de vânzare - cumpărare nr.3/2005, situație în care nu mai putea cumpăra o altă locuință în baza Legii nr.112/1995.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 299 și 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
Împotriva aceleași decizii, în termen, a declarat recurs și pârâta - B, solicitând modificarea acesteia în sensul respingerii apelului și păstrarea sentinței civile nr.8133/2005 a Judecătoriei Oradea.
În dezvoltarea motivelor de recurs s-a învederat că, decizia atacată este nelegală, deoarece Legea nr. 114/1996, modificată prin OUG. Nr. 40/1999, condiționează drepturile locative ale descendenților de menționare a lor în contractul de închiriere, condiție care în speță nu este îndeplinită.
Pe de altă parte, intimata a mai beneficiat de prevederile Legii nr.112/1995, cumpărând un astfel de imobil chiar prin intermediul societății recurente.
Recurenta mai susține că, în speță nu sunt întrunite nici condițiile prev. de art. 1295 cod civil, în speță neputându-se reține existența consimțământului de vânzare din partea Statului Român, - B fiind doar o societate de intermediere, care nu are calitatea de proprietară al imobilului din litigiu.
Pe de altă parte s-a mai relevat că, calculul pe care recurenta l-a făcut cu privire la valoarea apartamentului a fost unul informativ, iar suma de bani avansată de către reclamantă cu titlu de avans, a fost depusă de recurentă într-un cont personal la. de unde intimata poate să-i ridice oricând.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 309 pct.9 Cod procedură civilă.
Prin Hotărârea nr.391/31.05.2007 și Hotărârea nr. 411/31.05.2007 ale Consiliului Local al municipiului O, s-a dispus înființarea Administrației Imobiliare O, ca instituție publică de interes local cu personalitate juridică distinctă, în subordinea Consiliului Local O, prin desprinderea Direcției Patrimoniu din structura organizatorică a Primăriei municipiului O, care a fost citată în fața instanței de recurs.
Intimata, deși legal citată nu a formulat întâmpinare la dosar, solicitând prin reprezentantul său și prin concluziile scrise, respingerea ca nefundate a recursurilor civile de față, cu cheltuieli de judecată.
Verificând decizia atacată, prin prisma motivelor de recurs cât și din oficiu, conform, art. 306 sub aspectul tuturor nulităților prev. de art. 304 Cod procedură civilă, Curtea de APEL ORADEAa reținut următoarele:
Între numitul (tatăl intimatei - reclamante) și Direcția Patrimoniu - Compartimentul Locuințe al recurentei Primăria municipiului O, în anul 1984 s-a încheiat un contract de închiriere a apartamentului nr.7 din imobilul situat în O, str. -, nr.12, contract care a fost reînnoit succesiv, iar temeiul legii prin acordul părților contractante, ultimul contract de închiriere fiind încheiat la data de 16 august 2004 pentru un termen de 58 de luni, începând cu 01 iulie 2004 până la 01 mai 2009.
După apariția Legii nr. 112/1995, titularul contractului de închiriere a optat pentru cumpărarea apartamentului din litigiu, însă, datorită stării tehnice și a uzurii avansate a imobilului, prin HCL. Nr.72/28 februarie 2002, recurentul Consiliul Local Oaa probat demolarea acestuia, pentru ca ulterior, prin HCL. Nr.685/25 septembrie 2003 să se aprobe reabilitarea imobilului.
Ultima cerere depusă de către fostul chiriaș în vederea aprobării vânzării, a fost data de 17 decembrie 2004, cu termen de soluționare până la data de 16 ianuarie 2005.
intimatei reclamante a făcut demersuri atât la Prefectura județului B cât și la Primăria municipiului O pentru a verifica dacă imobilul deținut de către el a fost revendicat de către foștii proprietari.
În acest sens este de relevat că, prin adresa nr.66186/24 februarie 2005, Comisia de aplicare a Legii nr.10/2001 din cadrul Primăriei municipiului O, i-a comunicat acestuia că, pentru imobilul situat în O, str. - nr.12,.7, înscris în CF. nr.943 O, nr. top. 3163, nu s-a formulat cerere de revendicare în natură.
Potrivit art. 9 din Legea nr.112/1995, chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, pot opta după expirarea termenului prev. de art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente, cu plata integrală sau în rate a prețului.
În mod corect a apreciat instanța de apel că, numitul, a fost titularul unui astfel de contract de închiriere, încheiat în anul 1984 și reînnoit succesiv, ultimul contract datând din anul 2004, că, acesta a optat pentru cumpărarea imobilului, imobil care nu a fost solicitat de foștii proprietari, astfel că, în mod nelegal s-a refuzat încheierea contractului de vânzare cumpărare, deși erau îndeplinite toate condițiile legale.
Este adevărat că, în timpul efectuării demersurilor de cumpărare a imobilului, titularul contractului de închiriere a decedat, respectiv la data de 25 martie 2005, intimata reclamantă continuând aceste demersuri în baza procurii speciale dată de către tatăl său în timpul vieții sale.
Criticile recurenților privind încetarea mandatului odată cu decesul numitului, nu sunt fondate, deoarece, potrivit art. 71 Cod procedură civilă, "Mandatul nu încetează prin moartea celui care l-a dat și nici dacă acesta a devenit incapabil. Mandatul dăinuiește până la retragerea lui de către moștenitori sau de către reprezentantul legal al incapabilului".
Recurenta - Bac alculat și a încasat prețul stabilit în sumă de 80 milioane lei, dovadă ordinul de plată, depus în copie la dosar, iar faptul că, ulterior decesului titularului contractului de închiriere, acesta s-a răzgândit, depunând prețul pe numele mandatarei acestuia, este lipsit de relevanță.
Nu se poate face confuzie între dreptul reclamantei de cumpărare în nume propriu al imobilului și cel al titularului contractului de închiriere, care, la momentul depunerii cererii de cumpărare precum și al plății prețului îndeplinea toate condițiile legale impuse de Legea nr.112/1995, motiv pentru care, împrejurarea că, intimata mai deține în proprietate un imobil, nu este de natură a conduce la admiterea recursurilor civile de față.
Fiind de acord cu vânzarea, recurenta - B, în calitate de unitate specializată în vânzarea locuințelor, a procedat la evaluarea imobilului din litigiu, iar intimata - reclamantă în calitate de mandatară a titularului de contract de închiriere, a plătit prețul stabilit potrivit înscrisurilor depuse la filele 56 - 58 fond, astfel că, vânzarea a devenit perfectă, conform art. 1295 al.(1) Cod civil, în momentul în care părțile s-au înțeles asupra prețului și cumpărătorul a achitat contravaloarea acestuia.
Pentru aceste considerente, apreciind că nu subzistă nici una din criticile invocate, Curtea de APEL ORADEA va respinge ca nefondate ambele recursuri declarate împotriva deciziei civile nr. 610/2007 a Tribunalului Bihor.
Nu se vor acorda cheltuieli de judecată, nefiind justificate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
RESPINGE ca nefondate recursurile civile declarate de pârâții I B - SA. Consiliul Local al municipiului O, Primăria O, Administrația Imobiliară O, împotriva deciziei civile nr.610 din 14 iunie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor pe care o menține în întregime.
IREVOC ABILĂ.
Pronunțată în ședința publică din 03 iunie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR, GREFIER,
R - - - - - - -
Red.dec.- /01.07.2008
Jud.fond.
Jud.apel. -
Dact./02.07.2008
Ex.2
Președinte:Roman FloricaJudecători:Roman Florica, Bocșe Elena, Pantea Viorel
