Obligația de a face. Decizia 1664/2009. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă, de muncă și asigurări sociale
pentru minori și familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 1664 /R/2009
Ședința publică din data de 26 iunie 2009
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Lucia Ștețca președintele secției civile
JUDECĂTORI: Lucia Ștețca, Denisa Băldean Valentin Mitea vicepreședinte al Curții de APEL CLUJ
- - - președintele Curții de APEL CLUJ
Grefier:
S-a luat în examinare recursul declarat de pârâta recurentă COMPANIA NAȚIONALĂ DE FERATE " CFR " - SUCURSALA REGIONALĂ C împotriva deciziei civile nr. 185/A/25.03.2009, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr-, privind și pe reclamantul intimat, având ca obiect obligația de a face.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă reprezentanta pârâtei recurente, consilier juridic cu împuternicire la dosar, lipsă fiind reclamantul intimat.
Procedura de citare este îndeplinită.
Recursul este timbrat cu suma de 4 lei taxă judiciară de timbru și 0,3 lei timbru judiciar.
S-a făcut referatul cauzei, după care nefiind formulate cereri prealabile sau excepții de invocat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în susținerea recursului.
Reprezentanta pârâtei recurente solicită admiterea recursului, modificarea în totalitate a deciziei atacate, în sensul respingerii acțiunii reclamantului și menținerii ca temeinică și legală a sentinței civile nr.13826/10.12.2008, pronunțată de Judecătoria Cluj - N în dosarul -, cu cheltuieli de de judecată.
CURTEA:
Prin decizia civilă nr. 185/A/25.03.2009, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr-, s-a admis apelul declarat de împotriva Sentinței civile nr. 12826 din 10.12.2008 pronunțată în dosar nr- al Judecătoriei Cluj -N, care a fost schimbată în întregime în sensul s-a admis acțiunea civilă formulată de reclamantul, împotriva pârâtei Compania Națională de Ferate CFR SA - Sucursala Regională CFR C și în consecință:
A fost obligată pârâta Compania Națională de Ferate CFR SA - Sucursala Regională CFR C să încheie cu reclamantul contract de vânzare cumpărare în condițiile Legii 61/1991 cu privire la apartamentul 11 situat în C-N,-,. 1, jud.
Totodată, a fost obligată intimata Compania Națională de Ferate CFR SA - Sucursala Regională CFR C să plătească apelantului cheltuieli de judecată în primă instanță și apel în cuantum de 2012,6 lei.
Pentru a pronunța această decizie tribunalul a reținut următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 13826/2008 pronunțată în dosar nr- al Judecătoriei Cluj -N a fost respinsă în întregime acțiunea civilă formulată de către reclamantul împotriva pârâtei COMPANIA NATIONALA DE FERATE,CFR" - SUCURSALA REGIONALA R C, prin care s-a solicitat obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr. 11 situat in C-N,-, în condițiile Legii 85/1992 și a Decretului Lege 61/1990..
În considerentele sentinței, judecătoria a reținut următoarele:
Din copia contractului de închiriere de la filele 8-11 din dosar, rezultă că pârâta i-a închiriat reclamantului, cu titlu de locuință de serviciu, locuința situată în C-N,-,. I,. 11, jud. C, locuință în suprafață de 34,87 mp. Termenul de închiriere a fost stabilit din data de 01.03.2008 și până la data de 31.08.2008, cu posibilitatea prelungirii cu acordul ambelor părți. Din același înscris a rezultat că reclamantul a avut calitatea de chiriaș al imobilului din anul 2005.
In cursul anului 2008, pârâta a decis să vândă o parte din imobilele închiriate angajaților săi. In acest sens Directorul General al Companiei Naționale CFR a emis dispoziția nr. 13/25.08.2008, dispoziție prin care a fost modificată Dispoziția nr. 31/1999. Prin această nouă dispoziție s-a stabilit că nu pot fi cumpărate locuințe de serviciu de către acele persoane care au deținut sau dețin în proprietate, singure sau împreună cu familia, o locuință (inclusiv o locuința cumpărata din fondurile Statului). ( 28)
Reclamantul a formulat o cerere prin care și-a exprimat opțiunea de a cumpăra locuința în care locuia în chirie, pârâta răspunzându-i că nu poate onora cererea sa întrucât nu îndeplinește cerințele art. 14 din Dispoziția nr. 13/2008 ( 18).
In urma acestui răspuns, reclamantul a formulat prezenta cerere de chemare în judecată, fiind invocate dispozițiile DL 61/1990 si ale art. 7 din Legea nr. 85/1992.
Acțiunea reclamantului este însă nefondată, întrucât din prevederile coroborate ale art. 1 din Legea 82/1995 și art. 1 din Decretul -Lege nr. 61/1990 rezultă că atât vânzarea, cât și cumpărarea de locuințe în discuție se poate face doar dacă există acordul ambelor părți contractante, nici una dintre părți neputând să fie obligată să contracteze împotriva voinței sale.
Astfel, pârâta este singura în măsură să aprecieze asupra oportunității și condițiilor vânzării, așa cum nici chiriașul reclamant nu poate fi obligat să cumpere în ipoteza în care pârâta s-ar decide să vândă. O interpretare contrară duce la anihilarea principiului libertății contractuale și echivalează cu încălcarea art.1 din Primul Protocol adițional la CEDO, articol care ocrotește dreptul de proprietate al paratei.
Este real faptul că dispozițiile art. 7 din Legea 85/1992 prevăd că locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 si ale prezentei legi, însă pârâta nu este o companie națională cu capital de stat, ci, așa cum prevăd dispozițiile art. 1 din HG 581/1998, este o societate comerciala pe acțiuni căreia îi este recunoscut dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile (art. 52 alin. 1 lit. b) din OUG 12/1998.
Prin apariția OUG 12/1998, a Legii nr. 89/1999 și HG 581/1998, imobilele din domeniul privat al Statului care era administrat de către CFR a trecut în proprietatea privată pârâtei, locuințele de serviciu nemaifăcând parte din fondul locativ de stat.
De altfel, cercetarea legalității Dispoziției nr. 13/2008 nu face obiectul prezentei cauze, iar atâta timp cât această dispoziție nu a fost invalidată, nu rezultă că pârâta avea dreptul să decidă în ce condiții anume va vinde angajaților săi locuințele de serviciu. Instanța nu poate decât să cerceteze dacă reclamantul avea calitatea de chiriaș la data la care a formulat cererea și dacă a mai avut sau nu alte imobile în proprietate.
Calitatea de chiriaș a fost dovedită cu copia contractului de închiriere aflat la filele 8-11. Din înscrisurile aflate la dosar la filele 27,28, 38-50 rezultat însă că reclamantul a avut și alte locuințe, astfel că în mod temeinic pârâta a respins cererea acestuia și a refuzat să-i vândă imobilul.
Tribunalul a reținut nelegalitatea sentinței raportat la următoarele aspecte:
Potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992: "Locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi",
În opinia tribunalului, contrară concluziei la care a ajuns prima instanță, textul legal instituie pentru unitățile economice sau bugetare de stat, obligația și nu facultatea înstrăinării, iar acest lucru rezultă fără dubiu din împrejurarea că legiuitorul a folosit expresia vor fi vândute, la cererea chiriașilor. Dacă legiuitorul dorea ca vânzarea locuințelor să fie opțională pentru unitățile economice și bugetare de stat, ar fi folosit exprimarea vor putea fi vândute.
În art. 1 din Decretul lege 61/1990 și art. 1 din Legea 85/1992 legiuitorul folosește într-adevăr această exprimare, însă aceste texte legale trebuie interpretate prin coroborare cu textul articolelor următoare, in care se prevede că vânzarea locuințelor se face la cererea chiriașilor. Astfel, din interpretarea in ansamblu a dispozițiilor Legii 85/1992 și a Decretului Lege 61/1990 se desprinde fără dubiu concluzia că pentru chiriași cumpărarea este opțională, însă pentru unitatea bugetară sau economică de stat, odată exprimată opțiunea chiriașului la cumpărare, vânzarea este obligatorie.
Pârâta face parte din sfera subiectelor la care se refera dispozițiile art. 7 din Legea 85/1992, adică unitate economica sau bugetara de stat, câta vreme statul este singurul acționar.
Prima instanță a apreciat ca, fiind o societate comerciala pe acțiuni, parata nu intra sub incidenta dispozițiilor art. 7 din Legea 85/1992.
Concluzia nu poate fi decât eronata, dacă avem in vedere ca prin Legea nr. 15/1990 toate unitățile economice de stat s-au reorganizat ca regii autonome sau societăți comerciale iar potrivit art. 20 alin. 2 din acest act normativ, bunurile din patrimoniul societății comerciale sunt proprietatea acesteia, cu excepția celor dobândite cu alt titlu. Ori, in mod clar legiuitorul nu a înțeles sa excludă societățile comerciale din sfera subiectelor cărora li se adresează dispozițiile art. 7 din Legea 85/1992, căci aceasta ar însemna ca legea este inaplicabila, daca avem in vedere ca la data edictării normei legale, prin Legea 15/1990 toate unitățile economice de stat erau transformate in societăți comerciale sau regii autonome.
Obligația de vânzare a locuințelor este una in rem, ce se transmite odată cu bunul, nu una in personam.
Nu se poate susține că prin impunerea vânzării se aduce atingere dreptului de proprietate al pârâtei, întrucât acest bun a fost dobândit de pârâtă de la bun început afectat de această obligație legală, cunoscută și previzibilă. În plus, din acest punct de vedere trebuie amintit că pârâta a dobândit cu titlu gratuit proprietatea imobilului a cărui vânzare i se solicită.
Potrivit art. 3 din Decretul Lege 61/1990, aplicabil in cauză potrivit dispozițiilor art. 1 din Legea 85/1990, locuințele se vând. fără restricții privind deținerea in proprietate a unei a doua locuințe. În condițiile in care legea nu cuprinde astfel de restricții privind deținerea unei a doua locuințe, limitarea impusă de pârâtă prin Dispoziția 13/2008, contrară legii, nu poate fi opusă reclamantului, căci ar însemna să i se permită pârâtei ca prin propria sa voință, prin instituirea unor criterii neprevăzute de lege, să înlăture obligația vânzării.
În fapt, prima instanță a reținut că reclamantul are calitatea de chiriaș in apartamentul nr. 11 din C-N,- și a formulat cerere pentru cumpărarea acestei locuințe. Starea de fapt reținută de instanță nu a fost contestată de pârâtă. De asemenea nu s-a susținut că locuința în discuție ar face parte din categoria celor exceptate de la vânzare potrivit dispozițiilor art. 1 alin. 2 și 3 sau art. 7 din Legea 85/1992.
Fiind îndeplinite condițiile prev.de art. 1 alin. 1 și art. 7 alin. 1 din Legea 85/1992, cererea reclamantului de obligare a pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare este întemeiată și se impunea admiterea ei.
Împotriva deciziei a declarat recurs pârâta considerând-o netemeinică și nelegală și solicitând modificarea acesteia în sensul respingerii apelului declarat de reclamant și menținerea sentinței civile 13826/2008 a Judecătoriei Cluj -N, cu cheltuieli de judecată.
În motivele de recurs întemeiate în drept pe dispozițiile art.304 pct.9 pr.civ. pârâta susține că decizia s-a dat cu interpretarea și aplicarea greșită a dispozițiilor Decretului Lege nr.61/1990 și ale Legii nr.85/1992.
Din interpretarea acestor dispoziții legale reiese că, pârâta nu are obligația de a înstrăina chiriașilor locuințele pe care le ocupă, având doar această opțiune, o altă interpretare aducând atingere principiului libertății contractuale și încălcând art.1 din Protocolul nr.1 adițional la CEDO.
Directorul N-CFR a emis Dispoziția nr.31/1999 modificată prin Dispoziția nr.13/2008 legate de vânzarea fondului de locuințe CFR. Potrivit acestei dispoziții nu pot cumpăra locuințe CFR de serviciu, persoanele care dețin sau au deținut în proprietate o locuință.
În sensul dispozițiilor HG nr.581/1998 SNCFR are în proprietate bunuri imobile, inclusiv locuințe de serviciu, în concluzie acestea nu mai fac parte din fondul locativ de stat.
Recursul nu este fondat.
Decizia atacată s-a dat cu interpretarea și aplicarea corectă a dispozițiilor legale incidente în cauză, respectiv ale art.1 din Decretul-Lege nr.61/1990 și art.1 și 7 din Legea nr.85/1992.
Art.1 din Decretul-Lege nr.61/1990 prevede: "Întreprinderile pentru vînzarea locuințelor și oficiile specializate pot vinde către populație locuințe construite din fondurile statului, în condițiile prezentului decret-lege".
Art.1 din Legea nr.85/1992 stipulează următoarele: "Locuințele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrala sau în rate a prețului, în condițiile <LLNK 11990 61 401901 0 27> Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație și ale prezentei legi.
Sunt exceptate de la prevederile alin. 1 locuințele care depășesc suprafețele maxime prevăzute în actele normative în baza cărora s-au executat locuințele din fondurile statului și din fondurile unităților economice și bugetare de stat, precum și cele care prezintă, la data vânzării, finisaje superioare echivalente unor lucrări de arta sau ornamentale deosebite, sau care beneficiază de dotări speciale, cum ar fi: piscina, sauna, crama, bar-vinoteca, camera frigorifica sau altele asemenea.
De asemenea, sunt exceptate locuințele de protocol, care au servit sau servesc demnitarilor sau altor persoane alese sau numite în funcții drept locuințe pe durata exercitării funcției, chiar dacă acestea sunt scoase ulterior din evidenta locuințelor de protocol.
Locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, pana la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau în rate a prețului, în condițiile <LLNK 11990 61 401901 0 27>Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi.
De asemenea, vor fi vândute la cerere, în condițiile prevederilor alin. 1 și cu respectarea dispozițiilor art. 1 alin. 3, titularilor de contracte de închiriere și locuințele care înainte de 6 martie 1945 au aparținut regiilor autonome, instituțiilor și societăților cu capital de stat, mixt sau privat, care și-au încetat existenta după aceasta data sau, după caz, au devenit, prin reorganizare, unități economice sau bugetare de stat.
Locuințele care înainte de 6 martie 1945 au aparținut societăților cu capital privat sau mixt vor fi vândute în condițiile de evaluare, de achitare integrala sau în rate a prețului și de exceptare de la vânzare, prevăzute în <LLNK 11995 112 10 201 0 18>Legea nr. 112/1995.
Evaluarea și vânzarea locuințelor prevăzute la alin. 1 și 2 și la art. 1 alin. 1, pentru care nu s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare pana la data intrării în vigoare a prezentei legi, se vor face în condițiile <LLNK 11990 61 401901 0 27> Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi, completate cu prevederile referitoare la coeficienții de uzura din <LLNK 11977 93 30 801 0 20> Decretul nr. 93/1977, la un preț indexat în funcție de creșterea salariului minim brut pe țara la data cumpărării, fata de cel existent la data intrării în vigoare a <LLNK 11992 85 11 201 0 17> Legii nr. 85/1992.
Art. 1 alin. 2 se aplica în mod corespunzător.
de prevederile alin. 1 și chiriașii care nu sunt angajații unităților proprietare.
Locuințele de intervenție, în sensul prezentei legi, sunt cele destinate cazării personalului unităților economice sau bugetare care, prin contractul de munca, îndeplinește activități sau funcții ce necesita prezenta, permanenta sau în caz de urgenta, în cadrul unităților. Aceste locuințe nu se vând.
Unitățile economice sau bugetare pot sa dețină și sa construiască din fonduri proprii locuințe de serviciu, destinate închirierii salariaților acestora, cu contract de închiriere accesoriu la contractul de munca. Modul de administrare și eventuala înstrăinare a acestor locuințe se vor stabili de consiliile de administrație, respectiv de conducerile unităților.
Locuințele de serviciu din mediul rural, destinate personalului medical, didactic, altor specialiști sau personalului Ministerului d e Interne, nu se vând".
Prin decizia nr.221/2008 a Curții Constituționale s-a statuat în sensul că, în cazul privatizării unităților din ale căror fonduri au fost construite aceste locuințe, obligația de vânzare către chiriași prevăzută de dispozițiile Legii nr.85/1992 este o obligațiein reminstituită în considerarea obiectului (locuința construită din fondurile unității economice sau bugetare), iar nu o obligațiein personamreglementată în considerarea subiectului, societatea comercială ce a luat naștere pe calea privatizării.
În spiritul argumentelor din decizia mai sus evocată, faptul că pârâta CNCFR SA este, conform art.1 din HG nr.581/1998 o societate comercială pe acțiuni, nu o exclude din sfera persoanelor juridice cărora le incumbă obligația vânzării potrivit art.1 și 7 din Legea nr.85/1992.
Libertatea de a contracta este limitată în ceea ce privește contractele de vânzare-cumpărare a unor astfel de locuințe, iar această limitare derivă din dispoziția legii.
Câtă vreme legea nu exclude vreo categorie de chiriași din sfera celor îndreptățiți a cumpăra locuințele, nici pârâta nu putea restrânge prin dispoziții proprii sfera persoanelor cărora legea le recunoaște dreptul de a cumpăra. Atunci când legiuitorul a dorit să instituie vreo interdicție de cumpărare a făcut-o în mod expres, în acest sens putând fi exemplificate dispozițiile prevăzute prin art.9 din Legea nr.112/2995.
Cum în cauză vânzarea-cumpărarea este supusă regimului juridic reglementat de Legea nr.85/1992 care nu distinge cu privire la situația chiriașului, respectiv la deținerea sau înstrăinarea unor alte proprietăți, ca în situația reclamantului, unde legea nu distinge nici interpretul nu trebuie să o facă.
Decizia atacată fiind dată cu interpretarea și aplicarea corectă a legii, nefiind prezent motivul de recurs prevăzut de art.304 pct.9 pr.civ. Curtea în baza dispozițiilor art.312 alin.1 pr.civ. urmează a respinge ca nefundat recursul pârâte.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta COMPANIA NAȚIONALĂ DE FERATE " CFR " - SUCURSALA REGIONALĂ C împotriva deciziei civile nr. 185/A din 25.03.2009 a Tribunalului Cluj, dosar nr-, pe care o menține.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 26.06.2009.
PREȘEDINTE JUDECATORI GREFIER
- - - - Pt.- - Pt.
plecat în O, semnează plecată în CO, semnează
vicepreședintele instanței grefier șef
Red.SL./Dact.
2 ex./27.07.2009
Jud.fond: și
Președinte:Lucia ȘtețcaJudecători:Lucia Ștețca, Denisa Băldean Valentin Mitea
