Obligația de a face. Decizia 87/2009. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA OPERATOR - 2928
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR.87
Ședința publică din 16 aprilie 2009
PREȘEDINTE: Trandafir Purcăriță
JUDECĂTOR 2: Lucian Lăpădat
GREFIER:- -
S-a luat în examinare apelul declarat de reclamantul, împotriva sentinței civile nr. 3120 din 26.09.2008, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul cu nr-, în contradictoriu cu pârâții intimați, A și, având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat în substituirea avocatei pentru reclamantul apelant, avocat în substituirea avocatului pentru pârâții intimați A și, lipsă fiind pârâtele intimate și.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care avocat pentru reclamantul apelant depune o cerere de probațiune, prin care solicită ca instanța să dispună efectuarea unei adrese Comisiei Locale de Fond Funciar, pentru ca aceasta să comunice dacă s-a realizat punerea în posesie asupra terenului care face obiectul prezentului litigiu, având în vedere că în sentința apelată se face referire la faptul că imobilul în discuție nu este identificat, o adresă la Comisia județeană de fond funciar T, pentru a se comunica dacă s-a eliberat titlu de proprietate asupra imobilului antemenționat, citarea la interogatoriu a pârâților A și m și totodată și audierea a trei martori în persoana numiților, și.
Se comunică cerere de probațiune cu avocat.
Avocat reprezentanta pârâților intimați solicită respingerea cererii în probațiune și totodată solicită instanței să se pronunța asupra excepției timbrării, respectiv să-i pună în vedere reclamantului apelant să timbreze apelul cu suma de 15.393,3 lei, cuantumul a Jd in taxa judiciară de timbru care trebuie plătită la prima instanță.
Avocat pentru reclamantul apelant arată că a plătit taxa judiciară de timbru.
Curtea constată că a fost achitată taxa juridică de timbru judiciar și totodată respinge cererea în probațiune și acordă cuvântul în dezbaterea apelului.
Avocat pentru reclamantul apelant pune concluzii de admite a apelului și trimiterea cauzei la Tribunalul Timiș pentru rejudecare, fără cheltuieli de judecată.
Avocat pentru pârâții intimați pune concluzii de respingere a apelului, cu cheltuieli în măsura în care sunt dovedite.
CURTEA
Deliberând asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Timiș sub nr- la data de 03.01.2008, reclamantul a solicitat în contradictoriu cu pârâții, și, ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate încheierea unei Promisiuni de vânzare - cumpărare la BNP, sub nr. autentic 3116/28 august 2007, între reclamant și pârâți; să fie obligați pârâții să încheie un contract de vânzare - cumpărare în formă autentică a suprafeței de 6,56 ha teren arabil, suprafață de teren pentru care dreptul de proprietate a fost reconstituit în baza Hotărârii Comisiei Județene nr. 42/18.05.2000, prevăzută în Tabelul Anexă nr. 50 la poziția nr. 45, întocmit conform regulamentului de aplicare a Legii fondului funciar, conform adeverinței nr. 17/31.03.2003 eliberată de Comisia de fond funciar, județ T, iar, în caz de refuz, să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare - cumpărare autentic și, pe cale de consecință, să se dispună intabularea reclamantului ca proprietar asupra suprafeței de 6,56 ha; în cazul în care nu este posibilă pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, reclamantul solicită obligarea pârâților la plata sumei de 200.000 EURO, reprezentând dublul sumei plătite cu titlu de avans; cu cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamantul arată că a încheiat, la data de 28.08.2007, o Promisiune de vânzare - cumpărare cu mandatarul pârâților, prin intermediul căruia au stabilit de comun acord ca acesta, în numele și pentru mandanți, să îi vândă suprafața de 6,56 ha, pentru suma de 170.000 EURO. La data încheierii promisiunii reclamantul a plătit mandatarului suma de 100.000 EURO.
Ulterior, deși, împreună cu mandanții, a stabilit, de comun acord, că vor aduce niște modificări la Promisiunea de vânzare - cumpărare, prin încheierea unui act adițional, aceștia au refuzat să se mai prezinte la notar în vederea perfectării actelor în acest sens. Astfel în data de 13.09.2007 reclamantul s-a întâlnit cu alt mandatar ( A ) al pârâtelor - promitente vânzătoare, la BNP, unde au citit împreună actul adițional și au hotărât împreună să plece la bancă, în vederea plății și a restului de preț. S-au deplasat împreună la bancă, a plătit restul de preț, în cuantum de 70.000 EURO, însă mandatarul a refuzat să se mai prezinte la notar. Având în vedere refuzul mandatarului A reclamantul a fost nevoit să se prezinte la BNP, unde s-a redactat o încheiere de certificare cu nr. 7550/2007, prin care s-a consemnat cele întâmplate și faptul că promitentele - vânzătoare, prin mandatar, refuză încheierea actului.
Reclamantul i-a contactat pe mandanți de mai multe ori, și, mai mult, în data de 12.10.2007 a notificat pe mandatarul cu care a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare, să se prezinte la BNP în data de 16.10.2007, ora 11,00, în vederea încheierii contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică, însă, în data de 16.10.2007, așa cum rezultă din încheierea de certificare nr. 8101/16.10.2007 a BNP, mandatarul nu s- prezentat.
În acest context, reclamantul solicită să se observe că pârâții nu s-au prezentat la notar să încheie actul în formă autentică și nici nu au restituit dublul sumei primită cu titlu de avans, respectiv suma de 200.000 EURO astfel încât se aplică în mod direct clauza din Promisiune care prevede că " promitentul cumpărător se va adresa instanței de judecată în vederea obținerii unei sentințe care să țină loc de contract autentic".
Reclamantul arată că și-a îndeplinit obligațiile prevăzute în Promisiune și că sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute în Promisiune pentru a se putea pronunța hotărâre care să țină loc de autentic de vânzare - cumpărare sau în cazul în care nu se poate dispune o asemenea hotărâre obligarea pârâților la plata sumei de 200.000.
În drept reclamantul a invocat art. 5 al. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, art. 969 cod civil și art. 1073 și 1077 Cod civil.
Pârâții și au formulat întâmpinare și cerere reconvențională solicitând respingerea acțiunii reclamantului în ce privește constatarea încheierii promisiunii de vânzare cumpărare autentificată cu nr. 3116/28.08.2007 de către BNP; obligarea acestor pârâte la încheierea unui contract de vânzare - cumpărare în formă autentică pentru suprafața de 6,56 ha teren arabil ce rezultă din adeverința nr. 17/31.03.2003 a Comisiei de fond funciar de pe lângă Primăria comunei; să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare - cumpărare autentic și pe cale de consecință să se respingă cererea de intabulare a reclamantului ca proprietar asupra terenului în suprafață de 6,56 ha; să se dispună anularea celor două procuri speciale autentificate cu nr. 4828/2004 de către BNP - și nr. 5296/2004 de către BNP, pe numele lui A, precum și procurii nr. 4094/24.08.2007, autentificată de către BNP, pe numele lui; să fie chemat în judecată, în calitate de pârât și numitul A, cu cheltuieli de judecată.
În motivare pârâtele arată că în cursul anului 2004 au căzut de acord să vândă o suprafață de 6,56 ha teren arabil, din suprafața totală de 9,22 cât le-a fost atribuit de către Comisia Locală de fond funciar, conform adeverinței nr. 17 din 31.03.2003. În acest sens, l-au mandata pe numitul A, ca, în numele lor și pentru ei să vândă această suprafață, urmând ca la perfectarea actelor să prezinte și titlurile de proprietate, pe care speră că le vor primi până atunci. Au fost eliberate două procuri speciale pe numele mandatarului A, respectiv procura autentificată cu nr. 4828/2004 de către BNP - și procura autentificată cu nr. 5296/2004 de către BNP. De la data emiterii lor și până la intentarea acțiunii de către reclamant nu au fost contactate pârâtele de către mandatarul lor A și nu au mai știut nimic de acesta. Cu ocazia citării la acest proces, când li s-a comunicat și un exemplar al acțiunii civile, au aflat că, la data de 28.08.2007, reclamantul a încheiat o Promisiune de vânzare - cumpărare pentru cele 6,56 ha, la prețul de 170.000 EURO, promisiunea fiind încheiată cu o altă persoană decât cea mandatată de pârâte, respectiv cu numitul, pe care pârâtele nu îl cunoșteau și pe care nu l-au mandata în acest sens. Din acțiunea reclamantului au înțeles că acesta ar fi încasat prețul, însă pârâtele nu au primit acești bani, și nici nu aveau cunoștință în ce condiții s-a perfectat promisiunea.
Din actele de la dosar rezultă că mandatarul lor, după trei ani de zile a mandatat el, la rândul lui, cu procură specială autentificată cu nr. 4094 din 24.08.2007 de către BNP, pe pârâtul, fără a avea acordul pârâtelor, promisiunea de vânzare - cumpărare fiind încheiată de către o altă persoană decât cea mandatată de pârâte, persoană a cărei credibilitate, cinste și corectitudine este pusă la îndoială atâta vreme cât a încasat un preț pentru terenul promis a fi vândut, pe care și l-a însușit, în detrimentul pârâtelor, considerând că, în acest mod, mandatarul lor A, care și-a permis fără acordul pârâtelor să se substituie și-a depășit împuternicirile primite, el fiind obligat să se încadreze în limitele mandatului primit, așa cum prevăd dispozițiile art. 1537.civ. Actele încheiate de mandatar cu depășirea împuterniciri primite nu obligă pe mandant dacă nu le-a ratificat expres sau tacit. Pentru actele sale excesive, mandatarul, care este obligat să cunoască limitele împuternicii, este răspunzător față de terți, iar dacă terții acceptă să contracteze cu mandatarul peste limitele mandatului se presupune că au luat asupra lor și riscurile contractului încheiat în astfel de condiții.
De altfel, reclamantul a încheiat o promisiune de vânzare cumpărare, în baza unei simple adeverințe eliberate de către Comisia Locală de fond funciar, din care rezultă că, titularilor ei, li s-a stabilit dreptul de proprietate asupra unei suprafețe de 9,22 ha, dar nu s-a eliberat titlul de proprietate și nu s-a determinat și identificat locul unde este amplasat acest teren, printr-un plan parcelar al comunei. Conform art. 964 Cod civil, obligația trebuie să aibă de obiect un lucru determinat, iar condiția esențială pentru validitatea unei convenții este și aceea a existenței unui obiect determinat (art. 948 Cod civil). În aceste condiții pârâtele consideră că, cererea reclamantului ca instanța să pronunțe o hotărâte care să țină loc de contract de vânzare cumpărare autentic este neîntemeiată și ca atare se solicită respingerea acțiunii.
Așa cum s-a arătat mai sus, mandatarul trebuie să execute personal însărcinarea primită, iar dacă a efectuat substituirea fără să fi avut acest drept, mandatarul este obligat să răspundă de faptele substituitului, conform art. 1542 civ, iar conform art. 1541 Cod civil, mandatarul trebuie să dea mandantului socoteală pentru modul cum și-a îndeplinit mandatul și să-i remită mandantului tot aceea ce ar fi primit în puterea mandatului.
Având în vedere că mandatul încheiat cu A, este un contract "intuitu porsonae", și a avut la bază încrederea reciprocă între părți, cum aceste motivații au încetat, pârâtele neputând fi reprezentanți de către o persoană în care și-au pierdut încrederea, consideră că acesta mandate nu mai pot fi menținute, și drept urmare solicită să se dispună revocarea lor, în temeiul art. 1553 Cod civil.
În drept, pârâtele au invocat dispozițiile art. 115 - 119 Cod procedură civilă.
Reclamantul a formulat precizare de acțiune solicitând să se constate încheierea unei Promisiuni de vânzare - cumpărare la BNP, încheiat sub nr. autentic 3116/28.08.2007 între reclamant și pârâți; să fie obligați pârâții să încheie un contract de vânzare cumpărare în formă autentică a suprafeței de 6,56 ha teren arabil, suprafață de teren pentru care dreptul de proprietate a fost reconstituit în baza Hotărârii Comisiei Județene nr. 42/18.05.2000, prevăzut în Tabelul Anexă nr. 50 la poziția nr. 45, întocmit conform regulamentului de aplicare a Legii fondului funciar, conform adeverinței nr. 17/31.03.2003, eliberată de Comisia de fond funciar, județ T iar în cazul în care pârâții nu mai doresc încheierea unui contract de vânzare - cumpărare în formă autentică sau nu este posibilă pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare solicită obligarea pârâților la plata sumei de 270.000 EURO compusă după cum urmează: dublul sumei plătite cu titlu de avans ( 2 x 100.000 ) și suma plătită în tranșa a doua, respectiv 70.000 EURO; să se dispună intabularea reclamantului ca proprietar asupra suprafeței de 6,56 ha; cu cheltuieli de judecată.
Pârâtul a formulat întâmpinare solicitând în principal admiterea excepției prematurității acțiunii iar în subsidiar respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
În motivare pârâtul arată că, în calitate de mandatar al lui A, care la rândul său a fost mandatar al pârâților, și a încheiat cu reclamantul promisiunea de vânzare cumpărare autentificată sub nr. 3116/28.08.2007 de BNP.
Potrivit prevederilor acestei convenții, obiectul contractului îl viza suprafața de 6,56 ha, constând în teren arabil, situat în extravilanul comunei, suprafață de teren pentru care s-a stabilit în favoarea mandantelor dreptul de proprietate prin Hotărârea Comisiei Județene nr. 42/18.05.2000, suprafață prevăzută în tabelul anexă nr. 50 la poziția45, conform adeverinței nr. 17/31.03.2003, iar prețul vânzării s-a stabilit la suma de 170.000 EURO din care 100.000 EURO s-au achitat la data încheierii promisiunii mai sus menționate, urmând ca diferența de bani, respectiv 70.000 EURO să se achite în maxim 2 săptămâni de la data încheierii acestei convenții.
Raportat la cele prezentate, se remarcă fără putință de tăgadă faptul că obiectul promisiunii de vânzare -cumpărare, este determinabil și nicidecum determinat, constând în terenul în suprafață de 6,56 ha înscrisă în adeverința nr. 17/31.03.2003.
Totodată părțile au stabilit că vânzarea cumpărarea în formă autentică și transmiterea dreptului de proprietate pentru suprafața de 6,56 ha, să se facă "la o dată ulterioară, dată până la care vor fi procurate toate actele necesare încheierii contractului", respectiv certificatul fiscal și obligatoriu extrasul de carte funciară pentru imobilul, obiect al promisiunii.
Astfel că, termenul de încheiere al contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică depinde de data la care era evidențiat în cartea funciară imobilul - teren, obiect al vânzării, aspect care nici până în prezent nu s-a realizat, având în vedere faptul că, așa cum rezultă și din adresa eliberată de Primăria comunei nr. 1655/17.03.2008, pârâtele mandante nici până în prezent nu au fost puse în posesie, aspect necesar și obligatoriu ce stă la baza emiterii titlului de proprietate, titlul în baza căruia se înscrie suprafața de teren în cartea funciară, carte funciară fără de care nu se poate înstrăina o suprafață de teren.
Ori, atâta timp cât nici până în prezent suprafața de 6,56 ha, obiect al promisiunii de vânzare - cumpărare, nu a fost înscrisă în cartea funciară, act obligatoriu încheierii contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică, și ca atare termenul până la care a fost încheiată prezenta promisiune nu s-a împlinit, se impune admiterea excepției prematurității acțiunii.
În ceea ce privește fondul cauzei se impun a fi reiterate anumite aspecte:
Este adevărat că reclamantul a achitat către acest pârât suma de 170.000 EURO, cu titlu de preț al imobilului teren, obiect al promisiunii de vânzare - cumpărare, însă se impune precizarea faptului că acesta a restituit o parte din acești bani, așa cum rezultă și din extrasele de cont anexate prezentei întâmpinări.
Totodată se impune precizarea faptului că, așa cum rezultă din înțelegerea părților, consfințită prin promisiunea de vânzare - cumpărare autentificată sub nr. 3116/28.08.2007 la BNP, reclamantul și-a asumat obligația de achitare a diferenței de preț în maxim 2 săptămâni de zile de la data semnării promisiunii de vânzare - cumpărare mai sus menționată, obligație care nu și-a îndeplinit-o în termen, reclamantul achitând diferența de 70.000 EURO în data de 18.09.2007, cu 5 zile după data scadenței plății diferenței de preț.
Mai mult decât atât, deși pârâtul a fost convocat la notar de către reclamant să se prezinte în vederea încheierii contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică, nu s-a prezentat, reiterându-i reclamantului faptul că nu se poate încheia contractul de vânzare - cumpărare fără ca terenul obiect al promisiunii să fie înscris în cartea funciară, aspect care nu s-a realizat nici până în prezent.
Așa cum se remarcă și din adresa nr. 1655/17.03.2008, Comisia Locală de fond funciar nu le-a pus în posesie pe mandante.
Ori, atât timp cât pe durata de valabilitate a promisiunii pârâtul a restituit o parte din suma de bani primită de la reclamant cu titlu de preț și acesta a primit-o, a avut loc rezoluțiunea promisiunii de vânzare - cumpărare autentificată sub nr. 3116/28.08.2007 la BNP prin acordul părților cu repunerea acestora în situația anterioară și repararea prejudiciului suferit de către pârât, în prezent între părți ne mai existând nici un fel de raport obligațional, impunându-se respingerea acestei acțiuni. Diferența de preț pe care pârâtul nu a achitat-o reprezintă însă o parte din suma de bani stabilită ca daune interese în caz de rezoluțiune a contractului, așa cum rezultă și din înțelegerea părților consfințită prin promisiunea de vânzare cumpărare mai sus menționată.
Întâmpinarea nu a fost motivată în drept.
Pârâtul Aaf ormulat întâmpinare solicitând respingerea acțiunii formulată de reclamant, precum și cererea reconvențională.
În motivare acest pârât arată că, în primul rând înțelege să invoce pe cale de excepție prematuritatea cererii de chemare în judecată, raportat la neîmplinirea termenului prevăzut în promisiunea de vânzare - cumpărare autentificată sub nr. 3116/28.09.2007 până la care trebuie să se încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică.
Potrivit clauzelor promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare termenul stabilit pentru încheierea contractului în formă autentică este determinat de procurarea tuturor actelor necesare încheierii contractului de vânzare - cumpărare în forma autentică.
Printre actele necesare perfectării în formă autentică a contractului de vânzare - cumpărare se numără existența certificatului fiscal și a extrasului de carte funciară de autentificare,act care există doar în momentul în care se procedează la intabularea titlului, titlul care se emite după ce persoanelor îndreptățite li s-a eliberat procesul verbal de punere în posesie.
Raportat la adresa emisă de către Primăria cu nr. 1655/17.03.2008 se remarcă fără putință de tăgadă faptul că, "pentru suprafața de 9,22 ha validată în baza Legii nr. 1/2000 nu s-a întocmit proces verbal de punere în posesie și nu s-a eliberat titlu de proprietate".
Ori, în lipsa actelor necesare intabulării dreptului de proprietate în cartea funciară, act obligatoriu încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, termenul de valabilitate al convenției nu s-a împlinit și ca atare, nici pârâtul, nici mandatarul lui și nici chiar mandantele nu sunt în culpă pentru faptul că nu au încheiat în formă autentică contractul de vânzare - cumpărare, lucru care este imposibil, fără existența extrasului de carte funciară în care să fie intabulată suprafața de teren, obiect al promisiunii.
Astfel că, raportat la cele prezentate mai sus, acțiunea principală se impune a fi respinsă ca prematur formulată, termenul de valabilitate al promisiunii nefiind nici până în prezent împlinit.
Într-o altă ordine de idei, se impune precizarea faptului că nici petitul subsidiar al acțiunii principale nu poate fi admis - obligarea pârâților la plata sumei de 270.000 EURO - atât timp cât pârâtul A nu este în culpă și și-a îndeplinit întocmai și a respectat întocmai prevederile contractuale. Nu în ultimul rând, banii primiți de către mandatarul pârâtului au fost restituiți reclamantului. Așa cum a mai precizat pârâtul, daunele interese în sumă de 100.000 EURO nu pot fi solicitate atâta timp cât vânzătorii și-au respectat întocmai obligațiile asumate prin promisiunea de vânzare - cumpărare.
În ceea ce privește cererea reconvențională, aceasta se impune a fi respinsă având în vedere faptul că pârâtul A nu și-a depășit mandatul, în procura specială prin care acesta a fost mandatat și s-a stabilit clar și fără putință de tăgadă faptul că "mandatul este transmisibil", astfel că în virtutea acestei prevederi pârâtul a înțeles să submandateze o altă persoană.
Nu în ultimul rând, nici una dintre procurile a căror nulitate se solicită nu sunt viciate, mandantele conferind mandatarului puterile prevăzute în procură fără a exista o cauză de nulitate care să le ineficientizeze.
Întâmpinarea nu a fost motivată în drept.
Prin sentința civilă nr. 3120 din 26 septembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr- a fost respinsă acțiunea precizată formulată de către reclamantul.
S-a luat act de renunțarea reclamantului la judecată față de pârâta decedată i.
A fost respinsă acțiunea reconvențională a pârâtelor, reclamante reconvenționale, și, în nume propriu și în numele pârâtei decedate i.
Instanța a reținut următoarele:
Prin Hotărârea nr.42/18.05.2000 a Comisiei județene T pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, în baza referatului prezentat de către Comisia de Fond Funciar și a tabelului anexă nr.50, a fost reconstituit dreptul de proprietate, pentru suprafața de 9,22 ha, numiților, și, astfel cum rezultă din adeverința nr.17/31.03.2003 a Comisiei de Fond Funciar.
Prin procura specială, autentificată sub nr. 4828, la 29.07.2004, la BN - T, și, în nume propriu și în calitate de moștenitoare ale defunctului, au împuternicit-o pe mandatara să obțină titlul de proprietate de la Comisia Județeană T pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, pentru terenul de 9,22 ha, situat în extravilanul comunei, județul T, asupra căruia s-a stabilit dreptul de proprietate, în baza Hotărârii Comisiei județene nr.42/2000, teren înscris în tabelul anexă nr. 50, poziția 45, dobândit prin reconstituirea dreptului de proprietate, pentru care s-a eliberat adeverința nr.17/2003 de către Primăria comunei, mandatara urmând să le reprezinte pe mandante la punerea în posesie asupra terenului menționat, mandatul fiind gratuit, transmisibil și valabil până la îndeplinirea lui.
În acest context, mandatara, prin procura autentificată sub nr. 5296/15.09.2004 la BNP Asociați din L, îl împuternicește, cu puteri depline, pe pârâtul A ca "în numele mandantelor mele și pentru noi să vândă sau să împuternicească pe altcineva să vândă, cui va crede de cuviință și la prețul ce-l va socoti potrivit suprafața de 6,56 ha teren agricol arabil, dobândit prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr.18/1991 și Legii nr.1/2000, conform adeverinței nr.17/31.03.2003 a Primăriei ", mandatarul fiind îndreptățit să îndeplinească toate formalitățile premergătoare perfectării contractului de vânzare-cumpărare, inclusiv efectuarea măsurătorilor cadastrale și intabularea, obținerea extraselor CF și a titlului de proprietate, apoi le va prezenta la notarul public competent unde va solicita un certificat de moștenitor suplimentar pentru suprafața din titlul de proprietate, apoi efectuarea publicației de vânzare conform Legii nr.54/1998, cu obținerea adeverinței doveditoare, mandatul fiind gratuit și transmisibil.
La rândul său, mandatarul A, prin procura specială, autentificată sub nr.4094/24.08.2007 la BNP Asociați din L, îl împuternicește pe pârâtul "să mă reprezinte la Biroul Notarului Public, unde în numele meu și pentru mine, să vândă sau să împuternicească pe altcineva să vândă, cui va crede de cuviință, chiar și societății comerciale în care este asociat și la prețul pe care-l va considera potrivit, suprafața de teren de 6,56 ha, situat în extravilanul comunei asupra căruia s-a reconstituit dreptul de proprietate în baza Legii nr.18/1991, Legii nr.169/1997, Legii nr.1/2000 și Legii nr.247/2005, conform adeverinței nr.17/2003 eliberată de Primăria comunei ", mandatul fiind gratuit, transmisibil, fără termen și valabil până la realizarea relației de mandat ce conține.
Pârâtul, in calitate de mandatar al pârâtului A, acesta fiind mandatat de, mandatară, la rândul său a pârâtelor, și, încheie promisiunea de vânzare-cumpărare, autentificată sub nr.3116/28.08.2007 la BNP din T, prin care se obligă să vândă, din suprafața totală de 9,22 ha, suprafața de 6,56 ha, constând în teren arabil, situat în extravilanul comunei, județul T, stabilit dreptul de proprietate prin Hotărârea Comisie Județene nr.42/18.05.2000, prevăzută în tabelul anexă nr.50 la poziția 45, întocmit conform regulamentului de aplicare a legii fondului funciar, conform adeverinței nr.17/31.03.2003, eliberată de Comisia Primăriei, județul T, reclamantului, cetățean român cu domiciliul în Germania, cu prețul total de 170.000 Euro, din care la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare s-a achitat suma de 100.000 Euro (325.990 lei), prin virament bancar, iar diferența de 70.000 Euro urma a fi achitată, prin virament bancar, în termen de cel mult 2 săptămâni de la data semnării prezentei promisiuni de vânzare-cumpărare, părțile contractante stipulând ca actul de vânzare-cumpărare în formă autentică să se încheie la o dată ulterioară, până la care vor fi procurate toate actele necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Totodată, mandatarul -, ca promitent vânzător, a convenit cu promitentul cumpărător ca "dacă promitentul vânzător ori moștenitorii săi nu vor mai fi de acord cu autentificarea actului și nici nu se va putea obține hotărâre judecătorească care să țină loc de act autentic, atunci va restitui dublul sumei primite astăzi, iar dacă, dimpotrivă, cumpărătorul nu va mai fi de acord cu autentificarea actului, va pierde suma plătită astăzi și care reprezintă prețul vânzării".
Astfel fiind, având în vedere că antecontractul de vânzare-cumpărare a unui imobil este o promisiune bilaterală de a contracta iar, în caz de neexecutare a obligației asumate, răspunderea este contractuală și executarea silită în natură a obligației de a face se asigură prin acțiunea personală, având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act de vânzare-cumpărare, supusă termenului de prescripție, prevăzut de art. 3 din Decretul nr.167/1958, instanța constată că acțiunea reclamantului este prematură, potrivit clauzelor promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, termenul stabilit pentru încheierea contractului în formă autentică fiind determinat de procurarea tuturor actelor necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, prin adresa nr.1655/17.03.2008 Primăria confirmând că pentru suprafața de 9,22 ha, validată în baza Legii nr.1/2000 nu s-a întocmit proces-verbal de punere în posesie și nu s-a eliberat titlul de proprietate, astfel că terenul în suprafață de 6,56 ha, ce face obiectul litigiului nu poate fi individualizat, respectiv determinat, cât timp nu s-a întocmit procesul-verbal de punere în posesie și nu s-a eliberat titlul de proprietate, iar coproprietara a decedat la 08.06.2005, anterior introducerii acțiunii de către reclamant, succesiunea acesteia nefiind până în prezent dezbătută și, ca atare, nu au putut fi chemați în prezentul litigiu succesorii legali ai acesteia.
În lipsa actelor necesare intabulării dreptului de proprietate în cartea funciară pentru persoanele cărora li s-a reconstituit dreptul de proprietate, una dintre coproprietare fiind decedată din anul 2005, nu se poate perfecta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, aceasta presupunând existența unui certificat fiscal și a extrasului de carte funciară pentru imobilul din litigiu, neputându-se reține culpa pârâtului mandatar sau a mandantelor și ( fiind decedată - 25.06.2005 - la data când -24.08.2007- l-a mandatat pe, cei doi mandatari nefiind înștiințați de deces), pentru faptul că nu au încheiat în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare, acest fapt fiind imposibil fără intabularea în cartea funciară a terenului din litigiu, aceasta neputându-se efectua cât timp nu s-a eliberat titlul de proprietate, în lipsa concursului autorităților investite cu reconstituirea dreptului de proprietate, promitenții vânzători, mandanți sau mandatari, neputând să procure actele necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentic.
Pe de altă parte, instanța reține că acțiunea reclamantului este și nefondată, cât timp, prin procura specială, autentificată sub nr. 4094/24.08.2007 la BNP Asociați din L, pârâtul A l-a mandatat pe pârâtul să vândă suprafața de 6,56 ha teren, situat în extravilanul comunei, iar promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată de cu promitentul cumpărător vizează suprafața de 6,56 ha teren arabil situat în extravilanul comunei, județul T, neconcordanța dintre terenul ce face obiectul procurii speciale autentificate sub nr. 4094/2007 și cel menționat în promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.3116/2007 fiind imputabilă atât reclamantului cât și pârâtului promitent vânzător și constituind încă un impediment la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, astfel cum a solicitat reclamantul în precizarea de acțiune.
Astfel fiind, întrucât validarea promisiunii de vânzare-cumpărare nu se poate face cât timp imobilul din litigiu este nedeterminat, conform art.948-949 Cod civil, neexistând dovada amplasamentului și a titlului de proprietate, nefiind finalizată operațiunea de punere în posesie, acțiunea reclamantului, astfel cum a fost precizată, este nefondată, deoarece mandatarul a fost mandatat de A să vândă un teren din (și nu, unde se află terenul din litigiu) și respectiv, prematură, dacă se consideră că referirea la "" este eroare materială, neputându-se da eficiență clauzei invocate de reclamant, având ca obiect restituirea dublului sumei primite, astfel cum a fost convenită în promisiunea de vânzare-cumpărare, cât timp nu se poate reține o culpă a pârâților cu privire la încheierea unui contract autentic de vânzare-cumpărare sau pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În ceea ce privește acțiunea reconvențională a pârâtelor și, în nume propriu și în numele pârâtei -decedată în 2005, având ca obiect anularea celor două procuri speciale autentificate cu nr.4828/2004 de către BNP -, și nr.5296/2004 de către BNP, pe numele lui A precum și a procurii nr.4094/24.08.2007, autentificată de către BNP, pe numele lui, respectiv revocarea lor, în temeiul art.1553 Cod civil, instanța va respinge acțiunea reconvențională formulată de pârâtele și, deoarece motivele invocate nu au aptitudinea de a atrage nulitatea contractului de mandat, prin prisma motivelor de nulitate invocate, iar acțiunea reconvențională introdusă în numele pârâtei va fi respinsă pentru că aceasta este lipsită de capacitate de exercițiu, pe de o parte, și nu s-a făcut dovada calității de succesor legal a decedatei de către vreuna dintre cele două pârâte reclamante-reconvențional.
Astfel, în principiu, mandatarul trebuie să execute personal însărcinarea primită, deoarece contractul de mandat se încheie intuitu personae, având la bază încrederea mandantului în mandatar, însă, ca în speța de față, se poate prevedea și dreptul mandatarului de a-și substitui o terță persoană, trecându-i parte sau toate drepturile ce-i sunt conferite de mandant, pentru situația în care s-a făcut substituirea mandatarul fiind obligat să răspundă de faptele substituitului dacă aceasta s-a efectuat fără să fi avut dreptul, dacă însă a fost autorizat să se substituie fără indicarea persoanei, va putea acorda acest drept și substituitului, dar va răspunde față de mandant și pentru alegerea făcută de substituit, în toate cazurile mandantul având o acțiune directă, în baza art.1542 alin.2 Cod civil, contra substituitului.
Ca urmare a actelor încheiate de mandatarul sau substituitul său, între mandant și terți se creează raporturi juridice directe, în fapt terțul tratând cu mandatarul însă în drept contractând cu mandantul, acesta, deși absent, fiind reprezentat de mandatar și toate efectele legale active sau pasive ale actului încheiat de mandatar cu terțul se vor răsfrânge asupra mandantului, el devenind personal creditorul, respectiv debitorul terțului ori titularul dreptului real dobândit prin actul încheiat, respectiv patrimoniul său va suferi modificarea rezultând din înstrăinarea sau constituirea dreptului real în favoarea terțului ori prin stingerea unui raport obligațional, mandantul neputând fi obligat prin contractul încheiat de mandatar, în limitele împuternicirii primite, numai dacă poate invoca o cauză de nevalabilitate.
In speța de față, nici unul dintre mandatari - pârâtele reclamante reconvenționale și - respectiv pârâta nu au revocat procurile acordate mandatarilor, A și, în contextul în care procura specială prin care au împuternicit-o cu depline puteri pe, încheiată la 29.07.2004, era transmisibilă, clauză în baza căreia aceasta l-a împuternicit pe substituitul său A, iar A l-a împuternicit pe substituitul său.
Cât timp pârâtele reclamante-reconvențional nu au indicat expres motivele de nulitate pentru procurile speciale din litigiu și, conform celor arătate supra, astfel de motive nu au fost identificate nici de instanță, acțiunea în anulare urmează a fost respinsă ca nefondată, ea fiind coroborată inadmisibil cu revocarea acestor mandate, în temeiul art.1553 Cod civil, prevedere legală ce permite revocarea (denunțarea unilaterală) oricând a mandatului, fără deosebire după cum mandatul este cu titlu gratuit sau cu titlu oneros, dar revocarea nu este opozabilă terților decât după ce a fost adusă la cunoștința lor, până la notificarea revocării mandantul răspunzând față de terții de bună credință, însă cu drept de regres contra mandatarului incorect (art.1554 Cod civil), în speță promisiunea de vânzare-cumpărare pentru terenul din litigiu fiind încheiată de reclamantul promitent cumpărător cu pârâtul promitent vânzător mandatarul anterior exprimării intenției mandantelor și de a revoca procura, mandanta fiind decedată, iar revocarea, atât expresă cât și tacită, producând efecte numai pentru viitor, putând fi nu numai totală dar și parțială apare ca lipsită de interes cât timp acțiunea în prestație tabulară apare ca prematur introdusă, iar promisiunea de vânzare-cumpărare pentru terenul din litigiu a fost încheiată anterior manifestării de voință a proprietarelor terenului de a revoca mandatele.
Urmând ca, în baza art.246 Cod procedură civilă, să ia act de renunțarea reclamantului la judecată, față de pârâta decedată,
Împotriva sentinței civile nr. 3120 din 26.09.2008, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul cu nr-, a declarat apel reclamantul, solicitând desființarea sentinței apelate și trimiterea cauzei spre rejudecare, la primă instanță, deoarece nu a fost stabilită corect starea de fapt și prima instanță nu s-a pronunțat asupra tuturor petitelor cererii de chemare în judecată.
În acest sens apelantul a arătat că, există o serie de inadvertențe cu privire la susținerile părților, iar Tribunalul Timiș, prin hotărârea pronunțată nu a făcut nici un fel de referire la petitele acțiunii privind restituirea avansului plătit.
De asemenea a fost criticată hotărârea și sub aspectul reținerii prematurității acțiunii, susținându-se că cererea de chemare în judecată vizează tocmai soluționarea raporturilor juridice dintre părți.
Examinând apelul prin prisma celor arătate și în condițiile prev. de art. 287 și urm. Cod procedură civilă se reține că acesta este întemeiat în sensul celor ce se vor arăta mai jos.
Reclamantul prin cererea introductivă de la fila 3 dosar tribunal cât și prin precizarea de acțiune de la fila 31 solicitat primei instanțe să se pronunțe asupra unor petite evidențiate în mod expres, respectiv cele privind încheierea unei promisiuni de vânzare cumpărare; a unui contract de vânzare-cumpărare, iar în cazul nerealizării acestor demersuri s-a solicitat obligarea pârâților la plata sumei de 270.000 EURO, ca urmarea neexecutării obligațiilor asumate respectiv a dublului sumei plătite cu titlu de avans ( 2 x 100.000 EURO) și suma plătită în tranșa a doua respectiv 70.000 EURO.
Prima instanță nu s-a pronunțat asupra acestor petite, acest aspect echivalând cu necercetarea în totalitate a conținutului cauzei, dar nici nu a reușit să stabilească cu certitudine care sunt imobilele în legătură cu care părțile î-și discută pretinsele drepturi, amplasamentul acestora și dacă aceste imobile au făcut sau nu obiectul pretinselor acte juridice încheiate de părți.
Față de cele arătate, în temeiul art. 297 al. 1 Cod procedură civilă, Curtea va proceda la admiterea apelului declarat de către reclamantul, va desființa sentința primei instanțe și va trimite cauza pentru rejudecare la Tribunalul Timiș.
Instanța de trimitere va stabilii starea de fapt prin extinderea probatoriului, atât în legătură cu martorii propuși de către părți cât și sub aspectul identificării bunurilor imobile, dacă se va impune, inclusiv pe calea unei expertize tehnice.
De asemenea, prima instanță se va pronunța prin examinarea tuturor capetelor de cerere formulate de către reclamantul, hotărârea fondului dând expresie întregului conținut al acțiunii civile directe cât și al cererilor reconvenționale.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de reclamantul, împotriva sentinței civile nr. 3120 din 26.09.2008, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul cu nr-.
Desființează sentința atacată și trimite cauza pentru rejudecare la Tribunalul Timiș.
DEFINITIVĂ.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 16 aprilie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
- - - -
GREFIER,
- -
Se comunică cu:
Reclamantul apelant
- cu. ales la av. T,-,. 1, jud.
Pârâții intimați
- T,-,. A,. 13
- T,-,. 15, jud.
A - T, nr. 8,. 15, jud.
- T,-/A/1, jud.
Red. /11.05.2009
Tehnored /11.05.2009
Ex.7
Primă instanță:
Președinte:Trandafir PurcărițăJudecători:Trandafir Purcăriță, Lucian Lăpădat
