Obligație de a face. Decizia 1072/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 1072
Ședința publică de la 19 Octombrie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Maria Cumpănașu
JUDECĂTOR 2: Stela Popa
JUDECĂTOR 3: Ionela Vîlculescu
Grefier - -
Pe rol, judecarea recursului formulat de petenta COMPANIA NATIONALĂ DE FERATE CFR SA- SUCURSALA REGIONALĂ DE FERATE C împotriva deciziei civile nr.359 din 25 mai 2009, pronunțată de Tribunalul Dolj, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant, având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară (art.52 alin.2 din Legea nr.7/1996).
La apelul nominal, făcut în ședință publică, au răspuns consilier juridic, pentru recurenta petentă COMPANIA NATIONALĂ DE FERATE CFR SA- SUCURSALA REGIONALĂ DE FERATE C și avocat pentru intimatul reclamant.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, de către grefierul de ședință, care a învederat faptul că recurenta petentă COMPANIA NATIONALĂ DE FERATE CFR SA- SUCURSALA REGIONALĂ DE FERATE a solicitat judecarea cauzei în lipsă potrivit art.242 cod. proc. civ. după care:
Consilier juridic, pentru recurenta petentă, a depus două rapoarte de expertiză tehnică efectuate în două cauze similare, respectiv în dosarele nr- și - ale Tribunalului Dolj.
Avocat, pentru intimatul reclamant, a precizat că are cunoștință de înscrisurile depuse și nu solicită termen pentru a le observa.
Instanța, constatând că nu mai sunt cereri de formulat sau excepții de invocat, a acordat cuvântul asupra recursului.
Consilier juridic, pentru recurenta petentă, a susținut motivele scrise, pe care le-a dezvoltat oral, în raport de care a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei și trimiterea cauzei la instanța de apel în vederea completării materialului probator.
Avocat, pentru intimatul reclamant,a susținut că singura nemulțumire petentei este că expertul nu a inclus în prețul locuinței și prețul suprafeței locativă comună și cel al instalaților, însă instanța de apel în mod corect a stabilit că valoarea suprafeței locative comună se regăsește în valoarea ariei utile a locuinței. A solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
Prin acțiunea formulată la data de 3.06.2008, reclamantul a solicitat obligarea pârâtei Compania Națională CFR SA Sucursala Regională CFR C la vânzarea către reclamant a locuinței din C, bd. - nr.11, cămin CFR,.1,.16, la un preț determinat pe cale de expertiză, în raport de criteriile prevăzute de art.7 alin.4 din Legea 85/1992.
În motivarea în fapt, a arătat că deține în calitate de chiriaș locuința anterior menționată, conform contractului de închiriere nr.20/7.02.2008.
În această calitate s-a adresat pârâtei solicitându-i să vândă apartamentul, însă a fost anunțat că prețul va fi cel de pe piața imobiliară.
A mai arătat că potrivit art.7 alin.4 din Legea nr.85/1992 evaluarea locuințelor ce se vând în temeiul acestui act normativ se face în condițiile Decretului 61/1990, la un preț indexat în funcție de creșterea salariului minim brut pe țară la data cumpărării.
Întrucât pârâta refuză să vândă în condițiile legii 85/1992, a fost nevoit să inițieze acest demers.
În drept, a invocat dispozițiile art.7 din Legea 85/1992.
Legal citată, pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii. A arătat că locuința la care se referă contractul de închiriere are regim de locuință de intervenție și, potrivit art.7 alin.8 din Legea 85/1992, locuințele de intervenție nu pot fi vândute.
S-a mai arătat că repartizarea locuințelor de serviciu și a celor de intervenție se face numai salariaților, iar contractul de închiriere este accesoriu contractului de muncă.
S-a invocat în final, că reclamantul nu are calitate procesuală activă pentru a putea beneficia de dreptul de a cumpăra această locuință, întrucât nu este salariat al CNCF CFR SA fiind încadrat ca muncitor necalificat la SA Sucursala CFR C, rezultată prin reorganizarea SNCFR, în 1998.
După punerea în discuția părților, excepția lipsei calității procesuale active a fost respinsă, pentru motivele expuse prin încheierea de ședință din data de 16 septembrie 2008.
În ședința publică din 9 decembrie 2008 pârâta a depus o completare la întâmpinare, arătând că încăperea solicitată nu se circumscrie noțiunii de locuință, astfel cum este definită de art.2 din Decretul 61/1990.
A mai invocat prevederile Dispoziției 31/1999, potrivit cu care nu pot cumpăra locuințe cei care dețin, sau au deținut în proprietate o locuință cumpărată în condițiile Legii 85/1992.
În ședința publică din 20 ianuarie 2008, obiecțiunile formulate de pârâtă la completarea raportului de expertiză, precum și solicitarea acesteia de a se dispune contraexpertiză au fost respinse, pentru motivele expuse în încheierea de ședință.
Prin sentința civilă nr.1573/3.02. 2009, pronunțată de Judecătoria Craiovaa fost admisă acțiunea formulată de reclamantul, în contradictoriu cu pârâta Compania Națională CFR SA Sucursala Regională CFR
A fost obligată pârâta să vândă reclamantului locuința situată în C, bd. - nr.11, cămin CFR,.1,.16, la prețul stabilit prin raportul de expertiză întocmit în cauză de expert, parte integrantă din prezenta hotărâre, pârâta fiind obligată la plata cheltuielilor de judecată către reclamant în cuantum de 758 lei.
Pronunțându-se astfel, instanța a reținut că reclamantul ocupă, în calitate de chiriaș, locuința situată în C, bd. - nr.11, cămin CFR,.1,.16, imobilul fiind construit în anii 1968 din fondurile fostei unități de stat Ferate și a avut destinația pentru cazarea personalului muncitor pentru lucrările de construcții și întreținere căi ferate.
În ceea ce privește destinația actuală a locuinței solicitate, din actele depuse chiar de pârâtă și raportul de expertiză întocmit instanța reținut că are destinație de locuință de serviciu.
Afirmațiile pârâtei în sensul că ar fi locuință de intervenție sunt contrazise de actele depuse, contract de închiriere, fișă de calcul, dar și de concluziile expertului: locuința este situată în afara perimetrului unității, în prezent fiind locuită de pensionari și persoane care activează în alte unități, nicidecum de personal care să fi impus prezența permanentă sau în caz de urgență în cadrul unității.
Or, prin locuințe de intervenție se înțeleg locuințele situate în incinta unităților economice sau bugetare de stat, cât și cele legate nemijlocit de îndeplinirea atribuțiilor de serviciu ale persoanelor care le ocupă.
Potrivit art.7 alin.1 din legea 85/1992, locuințele construite din fondurile economice sau bugetare de stat până la intrarea în vigoare a acestei legi-altele decât cele de intervenție- vor fi vândute titularilor contractului de închiriere la cererea acestora cu plata integrală sau în rate a prețului în condițiile prevăzute de lege, iar art.7 alin.4 se prevede că evaluarea locuințelor ce se vând în temeiul acestui act normativ se face în condițiile Decretului 61/1990, la un preț indexat în funcție de creșterea salariului minim brut pe țară la data cumpărării.
Față de starea de fapt reținută, cu privire la edificarea, amplasarea și destinația actuală a imobilului, instanța a concluzionat că sunt aplicabile dispozițiile legale anterior menționate, potrivit cu care pârâta are obligația să vândă locuința reclamantului, la cererea acestuia.
În ceea ce privește prețul vânzării, analizând raportul de expertiză, instanța a constatat că prețul stabilit respectă prevederile decretului lege 61/1990.
Este adevărat că prețul nu reflectă realitatea economică actuală, fiind chiar derizoriu, față de prețul de circulație de pe piața imobiliară, însă evaluarea acestor locuințe este stabilită prin lege, singura modalitate de actualizare prevăzută de legea specială fiind cea a indexării cu prevederea clară a criteriilor de indexare, respectiv de creșterea salariului minim brut pe țară la data cumpărării, față de cel existent la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
Față de aceste dispoziții, s-a constatat că expertul s-a conformat acestora, a calculat corect indicele de creștere a salariului minim brut, pe care l-a aplicat apoi la prețul de referință al locuinței confort 3, ținând seama de coeficienții prevăzuți în anexa 1 la Decretul 61/1990.
Prin Decretul-lege nr. 61/1990 și actele normative ulterioare adoptate în același scop, statul a creat posibilitatea vânzării locuințelor către chiriași, la prețuri ce nu corespund valorii reale ale acestora, având un evident caracter de protecție socială.
Cum aceste dispoziții legale, în vigoare, stabilesc singurul criteriu de evaluare a locuințelor vândute în baza Legii 85/1992, stabilirea altor criterii ar însemna eludarea legii.
Pentru argumentele prezentate, instanța a admis acțiunea, astfel cum a fost formulată, și a obligat pârâta să vândă reclamantului locuința din C, bd. - nr.11, cămin CFR,.1,.16, la prețul stabilit prin raportul de expertiză întocmit de expert, parte integrantă din prezenta hotărâre.
În baza art.274 pr.civ. fost obligată pârâta la plata către reclamantă a sumei de 758 lei cheltuieli de judecată, reprezentând taxă de timbru și timbru judiciar, onorariu expert și onorariu avocațial.
Împotriva acestei sentințe declarat apel pârâta Compania Națională CFR SA-Sucursala Regională CFR criticând- ca fiind nelegală și netemeinică.
În motivele de apel, a susținut, în esență că, prima instanță sub un prim aspect nu avut în vedere că imobilul-cameră în litigiu nu se încadrează în noțiunea de locuință, astfel cum este definitivă de dispozițiile art.2 din nr.61/1990, neputând constitui obiectul unei vânzări în condițiile art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992 și sub al doilea aspect nu a ținut cont de obiecțiunile formulate de către apelant la răspunsul dat de expertul desemnat în cauză, fiind evident că la calcularea prețului imobilului trebuia să se țină cont și de suprafața locativă comună, ce nu a fost avută în vedere de către expert.
Prin decizia civilă nr.359 din 27.05.2009, Tribunalul Dolja respins apelul declarat de pârâtă și a dispus obligarea acesteia la 500 lei cheltuieli de judecată către intimatul reclamant.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a constatat că, în mod corect prima instanță a analizat cauza dedusă judecății în concordanță cu dispozițiile legale incidente în materie și în raport de întregul material probator administrat în cauză, soluția adoptată fiind legală și temeinică.
În ceea ce privește critica ce vizează neîncadrarea imobilului - locuință în litigiu în definiția dată unității locative de dispozițiile art.2 din Decretul-Lege nr.61/1990, Tribunalul a apreciat că lipsa grupului sanitar și bucătăriei proprii acesteia, nu poate determina decât încadrarea sa într-un standard de confort redus, neputând, în nici un caz, să anuleze calitatea acesteia de unitate locativă de sine stătătoare, determinată prin construcție, în înțelesul legii, astfel că acest motiv se înfățișează, ca neîntemeiat.
De asemenea, Tribunalul a constatat că și cel de-al doilea motiv de apel se înfățișează ca neîntemeiat, prețul vânzării în sumă de 607,4 lei, stabilit prin raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de expert tehnic - ing., fiind corect calculat, suprafața locativă comună, reprezentată în general de subsolurile tehnice, casa scărilor, holuri, spălătorie, ghenă de gunoi, lift și alte spații comune, regăsindu-se în valoarea ariei utile locuinței, astfel că valoarea părților comune nu se poate adăuga la valoarea acesteia.
Împotriva acestei decizii a declarat și motivat recurs în termen pârâta Compania Națională CFR SA-Sucursala Regională CFR considerând-o ca fiind nelegală.
Criticile invocate de recurentă reprezintă o reiterare a motivelor de apel susținându-se că imobilul-cameră în litigiu nu se încadrează în noțiunea de locuință, astfel cum este definitivă de dispozițiile art.2 din nr.61/1990, neputând constitui obiectul unei vânzări în condițiile art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992, precum și că instanța nu a ținut cont de obiecțiunile formulate de către apelant la răspunsul dat de expertul desemnat în cauză, fiind evident că la calcularea prețului imobilului trebuia să se țină cont și de suprafața locativă comună, ce nu a fost avută în vedere de către expert.
Recursul este fondat pentru următoarele considerente:
Referitor la prima critică invocată de recurenta pârâtă se constată că este lipsită de temei legal, aspect corect reținut de instanțele de fond și de apel, întrucât, lipsa grupului sanitar și bucătăriei proprii din locuința în litigiu, nu poate determina, în nici un caz, anularea calității acesteia de unitate locativă de sine stătătoare, determinată prin construcție, în înțelesul legii, ci, eventual, încadrarea sa într-un standard de confort redus, sens în care trebuie interpretate
dispozițiile art.2 din Decretul-Lege nr.61/1990.
Cea de-a doua critică susținută de recurentă referitoare modalitatea în care prețul vânzării a fost calculat se constată însă că este întemeiată.
Este adevărat că prețul nu reflectă realitatea economică actuală, fiind chiar derizoriu, față de prețul de circulație de pe piața imobiliară, însă evaluarea acestor locuințe este stabilită prin lege, singura modalitate de actualizare prevăzută de legea specială fiind cea a indexării cu prevederea clară a criteriilor de indexare, respectiv de creșterea salariului minim brut pe țară la data cumpărării, față de cel existent la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
Totodată, prin dispozițiile art.10 din Legea nr.85/1992 se arată că în situația în care în clădire sunt mai multe spații cu altă destinație, odată cu dreptul de proprietate asupra acestora se dobândește și dreptul de proprietate pe cote-părți de construcții și instalații, precum și asupra dotărilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun, menționându-se că dreptul de proprietate asupra acestora se determină pe cote, proporțional cu suprafața construită a locuințelor și a spațiilor cu altă destinație.
Așadar, în justa soluționare a cauzei se impunea ca pentru stabilirea prețului real al locuinței expertul să aibă în vedere dispozițiile legale susmenționate, prin determinarea valorii camerei de locuit și menționând cota-parte ce-i revine intimatului reclamant din dependințele comune în raport de care să precizeze cuantumul valoric al acestora.
În speță se constată însă că, în evaluarea locuinței -ce se încadrează în gradul 3 de confort, cu B și bucătăria comune- expertul nu a arătat temeiul legal în virtutea căruia a stabilit valoarea, răspunsul său la obiecțiunile pârâtei fiind evaziv, nerezultând că ar fi avut în vedere cota-parte cuvenită intimatului reclamant din spațiile comune, neargumentându-și punctul de vedere pe dispoziții legale.
Pentru toate aceste considerente, se constată că în speță se impune efectuarea unui supliment la raportul de expertiză care să țină seama de prevederile legale susmenționate, recalculând prețul potrivit cotei-părți ce revine din suprafața locativă comună.
Așa fiind se poate reține insuficienta cercetare a fondului cauzei, fiind incidente dispozițiile art.312 alin.5 pr.civ. situație în care urmează a se admite recursul, a se casa decizia și a se trimite cauza la Tribunalul Dolj pentru rejudecare.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de petenta COMPANIA NATIONALĂ DE FERATE CFR SA - SUCURSALA REGIONALĂ DE FERATE C împotriva deciziei civile nr. 359 din 25 mai 2009, pronunțată de Tribunalul Dolj, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant.
Casează decizia atacată și trimite cauza spre rejudecare la Tribunalul Dolj.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 19 Octombrie 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Data red.:04.11.2009
Red.jud.-
Tehn.MC/4 ex.
Președinte:Maria CumpănașuJudecători:Maria Cumpănașu, Stela Popa, Ionela Vîlculescu
