Obligație de a face. Decizia 1093/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR- (799/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL B SECTI A III A CIVILA
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI FAMILIE
DECIZIA CIVILA NR.1093.
Ședința publică de la 24 iunie 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Elena Vlad
JUDECĂTOR 2: Andreea Doris Tomescu
JUDECĂTOR 3: Ioana
GREFIER -
***** *****
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de recurenta reclamantă-pârâtă, împotriva deciziei civile nr.130 A din 3.02.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți reclamanți - și.
are ca obiect - obligația de a face.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă recurenta reclamantă pârâtă personal și asistată de avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr.- emisă de Baroul București -Cabinet Individual, avocat, pentru intimații pârâți-reclamanți și, în baza împuternicirii avocațiale nr.21024 emisă de Baroul București -.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care,
Reprezentantul intimaților pârâți reclamanți invocă excepția nulității recursului apreciind că motivele expuse nu pot fi încadrate în dispozițiile expres și limitativ prevăzute de art.304 Cod de procedură civilă.
Reprezentantul recurentei reclamante pârâte solicită respingerea excepției.
Curtea, după deliberare, respinge excepția nulității recursului invocată de către intimații pârâți reclamanți având în vedere faptul că motivele de recurs permit încadrarea acestora în dispozițiile expres și limitativ prevăzute de art.304 Cod de procedură civilă.
Părțile declară că nu mai au alte cereri de solicitat în cauză.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt cereri prealabile de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Reprezentantul recurentei reclamante pârâte solicită admiterea recursului și modificarea în parte a deciziei atacate în sensul respingerii acțiunii principale; solicită acordarea cheltuielilor de judecată precum și amânarea pronunțării în vederea depunerii de concluzii scrise în raport de faptul că a încheiat contractul de asistență juridică cu data de astăzi.
Reprezentantul intimaților pârâți reclamanți solicită respingerea ca neîntemeiat a recursului și menținerea ca temeinică și legală a deciziei atacate conform motivelor expuse pe larg în concluziile scrise pe care le depune la dosar; solicită acordarea cheltuielilor de judecată.
CURTEA,
Deliberând asupra recursului civil de față constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 B, la data de 26.09.2007, sub nr-, reclamanta a chemat în judecată pe pârâții - și, solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să constate legal - valabilă convenția de vânzare-cumpărare a apartamentului nr.45 și terenul aferent locuinței, în suprafață de 16,36 mp din întreaga suprafață de teren pe care este edificată construcția din care face parte apartamentul conform art.33 din nr.HG20/1996, situat în B,-,.C,.3, sector 2, compus în totalitatea sa din 2 (două) camere și dependințe - hol, baie, bucătărie, balcon și boxă, având o suprafață utilă de 54,87 mp, o cotă parte indiviză de 1,766% din suprafața de folosință comună a imobilului bloc, pe care le-a dobândit la data de 03.06.2004 potrivit condiției prevăzută în al.9 din promisiunea de vânzare-cumpărare "Antecontract de vânzare-cumpărare" autentificată sub nr.474/03.06.2004 și încheierea de rectificare nr.687 la Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.474/03.06.2004 la. Camilia din 30.03.2007. A mai solicitat reclamanta să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare întrucât vânzătorii au refuzat să se prezinte la notarul public pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu solemnitățile prevăzute de lege, la termenul stabilit prin convenția menționată; s-a mai solicitat obligarea pârâților la plata unor daune cominatorii de 1000 RON pe zi calculate de la data introducerii acțiunii până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, precum și obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată.
La data de 24.10.2007 pârâții și au formulat cerere reconvențională prin care au solicitat să se constate că antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.474/03.06.2004 de BNP Camilia a fost desființat în mod unilateral, de către pârâți, în baza clauzei de răzgândire menționată în cuprinsul antecontractului.
La data de 14.03.2008, în urma solicitării instanței, reclamanta-pârâtă a precizat obiectul cererii principale de chemare în judecată ca fiind obligarea pârâților-reclamanți la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în privința apartamentului nr.45 și terenului aferent locuinței, în suprafață de 16,36 mp din întreaga suprafață de teren pe care este edificată construcția din care face parte apartamentul conform art.33 din nr.HG20/1996, situat în B,-,.C,.3,.45, sector 2, potrivit condiției menționate în art.9 din antecontractul încheiat între părți la 03.06.2004. Precizarea a fost însoțită de dovada consemnării la dispoziția pârâților reclamanți a diferenței de preț pentru imobilul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, în cuantum de 10.000 euro.
Prin sentința civilă nr.2550 din 19.03.2008, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 Baf ost admisă cererea principală formulată de reclamanta-pârâtă împotriva pârâților-reclamanți și, așa cum a fost restrânsă la 14.03.2008.
Au fost obligați pârâții-reclamanți să încheie cu reclamanta-pârâtă contract de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul situat în B,-,.C,.3, sector 2, compus din 2 camere și dependințe - hol, baie, bucătărie, balcon și boxă, având o suprafață utilă de 54,87 mp, o cotă parte indiviză de 1,766% din suprafața de folosință comună a imobilului bloc și terenul aferent locuinței, în suprafață de 16,36 mp din întreaga suprafață de teren pe care este edificată construcția din care face parte apartamentul pentru prețul de 20.000 euro.
A fost respinsă ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de pârâții-reclamanți și s-a luat act că reclamanta-pârâtă nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că la data de 03.06.2004 s-a încheiat între pârâții-reclamanți și, în calitate de promitenți-vânzători, pe de o parte, și reclamanta-pârâtă, în calitate de promitentă-cumpărătoare, pe de altă parte, antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.474/03.06.2004, la BNP Camilia - rectificat ulterior prin încheierea nr.687/30.03.2007 a aceluiași notar public, prin care primii se obligau să vândă, iar secunda să cumpere, atunci când legea va permite, dar nu mai târziu de prima zi lucrătoare a lunii mai 2007, imobilul situat în B,-,.C,.3, sector 2, compus din 2 camere și dependințe - hol, baie, bucătărie, balcon și boxă, având o suprafață utilă de 54,87 mp, o cotă parte indiviză de 1,766% din suprafața de folosință comună a imobilului bloc și terenul aferent locuinței, în suprafață de 16,36 mp din întreaga suprafață de teren pe care este edificată construcția din care face parte apartamentul. Prețul convenit de părți a fost de 20.000 euro, din care 10.000 euro s-au plătit de către promitenta cumpărătoare cu titlu de avans la data autentificării antecontractului, urmând ca diferența de 10.000 euro să fie achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. În convenția menționată, părțile au stipulat o clauză penală, conform căreia în situația în care, din culpa promitenților vânzători, aceștia nu se vor prezenta în prima zi lucrătoare a lunii mai 2007 la biroul notarial, în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare, se obligă să achite promitentei cumpărătoare triplul avansului primit la data autentificării antecontractului, respectiv suma de 30.000 euro.
Încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la termenul stipulat în promisiunea de vânzare-cumpărare nu a fost posibilă, dat fiind că pârâții-reclamanți (promitenții vânzători) nu au mai dorit finalizarea tranzacției la prețul convenit, solicitând reclamantei-pârâte plata unui preț superior celui din antecontract. Ulterior, prin cererea reconvențională formulată în prezentul litigiu, promitenți-vânzători au solicitat să se constate desființarea unilaterală a antecontractului prevalându-se de clauza "de răzgândire" menționată în alineatul 9 al acestuia.
Convenția încheiată între părți la 03.06.2004, având caracter sinalagmatic, bilateral, a născut în sarcina pârâților-reclamanți (promitenți vânzători) o obligație de a face, aceea de a transmite reclamantei-pârâte (promitent cumpărător) dreptul de proprietate asupra imobilului sus menționat, aceasta din urmă dobândind calitatea de creditor al respectivei obligații. În virtutea dispozițiilor art.969 Cod civil, convenția menționată se impune cu putere de lege între părțile contractante, astfel că modificarea clauzelor contractuale sau desființarea convenției nu se pot face decât în temeiul aceluiași acord de voință al cocontractanților.
Instanța nu a reținut susținerile pârâților-reclamanți din cererea reconvențională în sensul desființării antecontractului prin voința unilaterală a acestora, ca efect al acceptării clauzei "de răzgândire" stipulate în cuprinsul convenției. Respectiva clauză are natura unei clauze penale, reglementată de dispozițiile art. 1066 și următoarele Cod civil. Clauza penală are natura unei convenții accesorii prin care părțile unui contract determină anticipat echivalentul prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării, executării cu întârziere sau executării necorespunzătoare a obligației de către debitor, obiectul acestei clauze fiind în majoritatea cazurilor obligația debitorului la plata unei sume de bani - aceasta este situația și în speța pendinte, în care, așa cum s-a arătat anterior, pârâții s-au obligat prin antecontract la restituirea triplului avansului plătit de promitenta cumpărătoare, în situația în care nu-și mai respectă obligația de a se prezenta la notariat pentru a-i transmite dreptul de proprietate. Însă, în conformitate cu dispozițiile art.1068 Cod civil, creditorul obligației neexecutate are facultatea de a cere fie îndeplinirea obligației principale, fie îndeplinirea clauzei penale. Legea conferă, astfel, doar creditorului posibilitatea de a opta între a primi executarea obligației sau a cere clauza penală, dar nu și debitorului, astfel că pârâții din prezenta cauză nu se pot libera de obligație oferind clauza penală. Justificarea acestei soluții este dată prin faptul că această clauză penală este stabilită întotdeauna în favoarea creditorului obligației, iar nu a debitorului. A permite debitorului unei obligații să se libereze de aceasta prin simpla oferire a clauzei penale, ar echivala cu încălcarea principiului forței obligatorii a contractului și principiului executării în natură a obligației, consacrate legislativ prin dispozițiile art.969 cod civil și art.1073 Cod civil. S-ar îngădui astfel debitorului să se sustragă de la executarea principalei obligații asumate și să desființeze unilateral o convenție sinalagmatică și bilaterală, lucru neacceptat de legislația civilă română.
În plus, instanța de fond a constatat că, deși au înțeles să se prevaleze de clauza penală prevăzută în contract (însă în favoarea promitentei cumpărătoare, iar nu a lor) pârâții-reclamanți nici măcar nu au făcut dovada consemnării respectivei sume 30.000 euro la dispoziția reclamantei-pârâte.
Pentru aceleași considerente, reținând incidența dispozițiilor art.969 Cod civil și art.1073 Cod civil, instanța de fond a admis cererea principală formulată de reclamanta-pârâtă, așa cum a fost restrânsă prin precizarea făcută la 14.03.2008, a obligat pârâții-reclamanți să-și îndeplinească obligația asumată prin convenția din 03.06.2004, respectiv de a încheia cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul situat în B,-,.C,.3, sector 2, compus din 2 camere și dependințe - hol, baie, bucătărie, balcon și boxă, având o suprafață utilă de 54,87 mp, o cotă parte indiviză de 1,766% din suprafața de folosință comună a imobilului bloc și terenul aferent locuinței, în suprafață de 16,36 mp din întreaga suprafață de teren pe care este edificată construcția din care face parte apartamentul, pentru prețul de 20.000 euro, din care 10.000 euro s-au plătit la data de 03.06.2004, iar restul 10.000 euro s-au consemnat la dispoziția pârâților-reclamanți la BRD - - Agenția - la data de 13.03.2008.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâții-reclamanți și.
În motivarea cererii de apel, apelanții pârâți reclamanți au arătat că instanța nu poate să oblige părțile la încheierea unui contract autentic de vânzare-cumpărare și numai să constate faptul că acordul de voință s-a realizat și să suplinească cerința formei autentice prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Totodată, prima instanță în mod greșit a respins cererea reconvențională având în vedere existența unei clauze de răzgândire.
Prin decizia civilă nr.130A din 03.02.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă a fost admis apelul formulat de către apelanții pârâți-reclamanți și, în contradictoriu cu intimata reclamantă-pârâtă. A fost schimbată în parte sentința apelată în sensul că, s-a respins acțiunea principală precizată ca neîntemeiată și s-au menținut celelalte dispoziții ale sentinței. Intimata reclamantă-pârâtă a fost obligată la plata sumei de 1461,1 lei cheltuieli de judecată către apelanții pârâți-reclamanți.
Pentru a pronunța această decizie, Tribunalul a reținut că, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un antecontract în care părțile se obligă să încheie în viitor, la preț stabilit, contractul de vânzare-cumpărare.
Întrucât vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, ci ambii s-au obligat numai să încheie contractul, deși s-au înțeles asupra lucrului și asupra prețului, vânzarea-cumpărarea nu poate fi considerată încheiată.
Totodată, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu poate fi considerată vânzare sub condiție suspensivă, care prin îndeplinirea condiției, adică acceptarea în termen să fie valabilă din chiar ziua promisiunii. Nu poate fi considerată o vânzare sub condiție fiindcă între părți nu s-a încheiat o vânzare-cumpărare (s-a promis numai) iar, pe de altă parte, evenimentul prevăzut în condiție nu poate să fie însăși consimțământul.
În această situație, instanța nu poate obliga promitentul-vânzător să se prezinte la notarul public pentru a participa la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.
În lumina principiului executării în natură a obligațiilor și a reparării în natură a pagubei, instanța, în raport de dispozițiile art.1073 și 1077 Cod civil nu poate decât să suplinească cerința formei autentice prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare și care va avea caracter constitutiv de drepturi, operând transferul de proprietate de la data când rămâne definitivă.
În ceea ce privește critica referitoare la cererea reconvențională, Tribunalul a reținut că, în antecontractul de vânzare-cumpărare nu se poate constata existența unei clauze de răzgândire, deoarece această clauză nu a fost prevăzută în mod expres, chiar și sub forma arvunei cu specificarea expresă a dreptului de dezicere.
Ca urmare, prima instanță în mod corect a respins cererea reconvențională, clauza prevăzută în contract la alin.6 nu poate fi interpretată ca o clauză de răzgândire, aceasta având natura unei clauze penale.
Împotriva deciziei civile nr.130 A din 03.02.2009 a Tribunalului București - Secția a III-a Civilă a declarat recurs reclamanta-pârâtă, criticând-o pentru netemeinicie și nelegaliate, fiind dată cu interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății.
Astfel, la data de 03.06.2004 între recurenta reclamantă-pârâtă și intimații pârâți-reclamanți și a fost încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare nr.474/03.06.2004 la BNP, ulterior rectificat prin încheierea nr.687/30.03.2007 prin care părțile și-au asumat reciproc obligația încheierii pe viitor a unui contract de vânzare-cumpărare, prilej cu care au și stabilit conținutul esențial al acesteia.
Deși antecontractul de vânzare-cumpărare este o creație a practicii judiciare, el este un mod valabil de încheiere a unui contract de vânzare-cumpărare într-o formă autentică având în vedere că antecontractul are caracter consensual.
Pe cale de consecință, neîndeplinirea obligației asumate de către intimații pârâți-reclamanți și, îndreptățit reclamanții să ceară prin instanță obligarea acestora la executarea în natură a obligației principale și anume încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică având ca obiect imobilul situat în B,-,.C,.3, sector 2, compus din 2 camere și dependințe - hol, baie, bucătărie, balcon și boxă, având o suprafață utilă de 54,87 mp, o cotă parte indiviză de 1,766% din suprafața de folosință comună a imobilului bloc și terenul aferent locuinței, în suprafață de 16,36 mp din întreaga suprafață de teren pe care este edificată construcția din care face parte apartamentul pentru prețul de 20.000 euro.
Aceste considerente au fost reținute corect de instanța de fond și înlăturate în mod nejustificat de instanța de apel, fapt pentru care solicită admiterea recursului, modificarea în parte a deciziei atacate ca fiind netemeinică și nelegală.
Examinând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs invocate, curtea constată că recursul este nefondat pentru următoarele considerente.
În mod corect a reținut instanța de apel că, în speță, în temeiul dispozițiilor art. 1073 și 1077. civil, instanța poate să suplinească cerința formei autentice și să pronunțe a hotărâre care să țină loc de act de vânzare - cumpărare.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un antecontract prin care părțile se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare.
Prin urmare, acest antecontract nu transmite dreptul de proprietate de la promitentul-vânzător la beneficiarul-cumpărător, ci dă naștere numai la obligații de a face în sarcina părților, respectiv de a vinde pentru promitent și de a cumpăra pentru beneficiarul promisiunii.
Dacă promitentul-vânzător nu respectă obligația și vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul-cumpărător nu poate cere predarea lucrului, pentru că nu a dobândit proprietatea; el poate cere însă daune-interese pentru neexecutare, iar în cazul în care, cumpărătorul și-a îndeplinit obligațiile asumate, cum este cazul în speță, instanța poate să pronunțe, în baza art. 1073 - 1077 Cod civil, care consacră principiul executării în natură a obligaților, o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Hotărârea judecătorească care ține loc de act de vânzare-cumpărare are caracter declarativ, ea constată înțelegerea părților intervenită anterior.
Prin urmare, instanța putea să pronunțe doar o hotărâre judecătorească prin care să constate intervenită vânzarea și nu să oblige pârâții la încheierea contractului de vânzare - cumpărare, acesta obligație fiind una personală, ce nu poate fi adusă la îndeplinire pe calea executării silite decât conform principiului înscris în art. 1073 și 1077. civil.
Pentru aceste considerente în baza art. 312. pr. civ curtea respinge recursul ca nefondat.
Fiind în culpă procesuală, în baza art.274 alin. 3 Cod procedură civilă, va obliga recurenta reclamantă-pârâtă la plata sumei de 1500 lei cheltuieli de judecată către intimații pârâți-reclamanți, reprezentând onorariu de avocat redus în raport de munca depusă în prezentul litigiu.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul formulat de recurenta reclamantă-pârâtă, împotriva deciziei civile nr.130 A din 03.02.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți-reclamanți - și.
Obligă recurenta reclamantă-pârâtă la plata sumei de 1500 lei cheltuieli de judecată către intimații pârâți-reclamanți - și.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi 24 iunie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
GREFIER,
Red.
Dact.
2.ex./06.07.2009
- Secția a III-a Civ. -;
Jud. Sectorului 2. - Civ. -;
Președinte:Elena VladJudecători:Elena Vlad, Andreea Doris Tomescu, Ioana
