Obligație de a face. Încheierea /2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
DOSAR NR-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI -SECȚIA a IX-a CIVILĂ ȘI PENTRU
CAUZE PRIVIND PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
ÎNCHEIERE
Ședința publică de la 13.10.2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Antonela Cătălina Brătuianu
JUDECĂTOR 2: Melania Stanciu
JUDECĂTOR 3: Mihaela
GREFIER - -
Pe rol judecarea cererii de recurs formulată de recurentul-reclamant împotriva deciziei civile nr.583.A din 23.04.2009 pronunțată de Tribunalul București -Secția a IV-a Civilă în dosarul nr- în contradictoriu cu intimatul-pârât SC VEST SA.
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns recurentul-reclamant personal și asistat de avocat ce depune la dosarul cauzei împuternicirea avocațială nr.- din 2009, intimatul-pârât SC VEST SA prin consilier juridic, ce depune delegația la dosar.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează că la data de 07.10.2009, prin poștă, intimatul-pârât a depus întâmpinare, în două exemplare ce nu a fost comunicată și părții adverse.
Reprezentantul recurentului-reclamant depune la dosarul cauzei chitanța din data de 07.10.2009 emisă de Primăria Sector.6-Serviciul Public Finanțe Publice Locale cu care face dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 4 lei depunând și timbru judiciar în valoare de 1,5 lei.
Curtea ia act de îndeplinirea obligației de a depune timbru judiciar și de a face dovada achitării taxei judiciare de timbru de către recurentul-reclamant și procedează la anularea acestora.
Curtea, înmânează în ședință publică, reprezentantului legal al recurentului-reclamant, un exemplar al întâmpinării formulate de intimatul-pârât.
Reprezentantul recurentului-reclamant învederează instanței că a luat cunoștință de conținutul întâmpinării ce i-a fost comunicată și întrucât nu mai are alte cereri de formulat sau probe de administrat, solicită cuvântul pe cererea de recurs.
Reprezentantul intimatului-pârât SC VEST SA, învederează instanței că nu mai are alte cereri de formulat sau probe de administrat și solicită cuvântul pe cererea de recurs.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt alte cereri de formulat sau probe de administrat, acordă cuvântul pe cererea de recurs.
Reprezentantul recurentului-reclamant solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și motivat, casarea deciziei pronunțate de instanța de apel, admiterea apelului și în consecință, desființarea hotărârii instanței de fond și rejudecarea cauzei de către instanța fondului. În susținerea recursului, învederează instanței că instanța de apel a interpretat greșit actul juridic dedus judecății. De asemenea, s-a pronunțat pe o excepție și pe chestiuni ce privesc fondul pricinii dar, care, niciodată nu au fost judecate de prima instanță și nici puse în discuția părților și cu privire la care instanța de apel nu fost niciodată investită, aspecte față de care se impune admiterea recursului astfel cum a fost formulat și motivat.
Reprezentantul intimatului-pârât SC VEST SA, pune concluzii de respingere a recursului și menținerea deciziei civile atacate, ca fiind legală și temeinică. În susținerea poziției sale, precizează că instanța de apel s-a pronunțat exact pe motivele de apel cu care a fost investită, probele reclamantului fiind atent analizate astfel încât, recursul acestuia este nefondat. De asemenea, solicită amânarea pronunțării pentru a putea depune concluzii scrise.
CURTEA
Pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise,
DISPUNE
Amână pronunțarea pentru data de 19.10.2009 în cauza ce are ca obiect recursul formulat de recurentul-reclamant împotriva deciziei civile nr.583.A din 23.04.2009 pronunțată de Tribunalul București -Secția a IV-a Civilă în dosarul nr- în contradictoriu cu intimatul-pârât SC VEST SA.
Dată în ședința publică de azi, 13.10.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - - -
GREFIER
- -
ROMÂNIA
DOSAR NR-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI -SECȚIA a IX-a CIVILĂ ȘI PENTRU
CAUZE PRIVIND PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 408.
Ședința publică de la 19.10.2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE - - - -
JUDECĂTOR - - -
JUDECĂTOR - -
GREFIER - -
Pe rol soluționarea cererii de recurs formulată de recurentul-reclamant împotriva deciziei civile nr.583.A din 23.04.2009 pronunțată de Tribunalul București -Secția a IV-a Civilă în dosarul nr- în contradictoriu cu intimatul-pârât SC VEST SA.
Dezbaterile pe fondul cererii de recurs au avut loc în ședința publică din data de 13.10.2009, când părțile prezente au pus concluzii ce au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie și când Curtea, având nevoie de timp pentru delibera și pentru da posibilitate părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru data de 19.10.2009 - data pronunțării prezentei decizii civile.
CURTEA
În opinie majoritară:
Princerereaînregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 6 B sub nr. unic -, reclamantul a chemat în judecată pe pârâta SC VEST SA, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună obligarea pârâtei să-i vândă reclamantului, cu plata în rate, camera nr.10 pe care o ocupă în calitate de chiriaș situată în B,- A,. 2, sector 6, în condițiile și cu prețul stabilit conform Legii nr. 85/1992.
Prinsentința civilă nr. 7215/2008, Judecătoria Sectorului 6 Baa dmisexcepția lipsei calității procesuale activea reclamantului și a respins acțiunea, ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora.
Or, în speța dedusă judecății, reclamantul nu a făcut dovada prin probele administrare că a încheiat cu pârâta un contract de închiriere cu privire la camera nr. 10 din imobilul situat în B,- A,. 2, sector 6, astfel încât nu este titularul dreptului în raportul juridic obligațional dedus judecății. Reclamantul a depus la dosar copii ale unor chitanțe de plată a unor sume de bani, însă aceste sume plătite de către reclamant nu au inclus decât contravaloarea utilităților, nu și prețul cedării folosinței camerei de către pârâtă.
Nici prin cererea formulată de către reclamant de a locui în cămin și nici prin viza pusă de conducerea societății pe cerere, nu se face vreo referire la închiriere și nici la obligația reclamantului de a plăti vreo chirie.
Din declarațiile martorilor rezultă doar că reclamantului i s-a permis de către conducerea societății să locuiască în cămin, cu atât mai mult cu cât societatea a încheiat cu unele persoane contracte de închiriere, însă reclamantul nu a formulat o astfel de cerere.
Mai mult decât atât, chiar fostul administrator al a declarat că în sumele percepute de la reclamant erau incluse doar utilitățile, nu și chiria, astfel încât în mod evident reclamantului nu i s-a pretins în toată perioada ocupării camerei nr. 10 vreo sumă de bani cu titlu de preț al cedării folosinței, ceea ce însemnă că între părți nu a fost încheiat un contract de închiriere.
Prindecizia civilă nr.583 A din 23.04.2009pronunțată de Tribunalul București -Secția a IV-a Civilă, s-a respins ca nefondat apelul reclamantului.
Pentru a soluționa astfel, Tribunalul a reținut că potrivit dispozițiilor art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 "locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi".
S-a constatat că instanța de fond a reținut în mod corect inexistența raporturilor locative între reclamant și pârâtă, întrucât între părți nu există un contract de închiriere în formă scrisă, iar locațiunea nu rezultă din faptul locuirii în imobil și din faptul încasării de către pârâtă a unei sume de bani.
Tribunalul a reținut că în materia locațiunii, forma scrisă este prevăzută doar ca instrument de probare a locațiunii și nu ca o condiție ad validitatem, însă sumele plătite de către reclamant menționate în chitanțele de plată depuse nu au inclus decât contravaloarea utilităților nu și prețul cedării folosinței camerei de către pârâtă. Nici prin cererea formulată de către reclamant de a locui în cămin și nici prin viza pusă de conducerea societății pe cerere, nu se face vreo referire la închiriere și nici la obligația reclamantului de a plăti vreo chirie.
Totodată, din declarațiile martorilor a rezultat doar că reclamantului i s-a permis de către conducerea societății să locuiască în cămin, cu atât mai mult cu cât societatea a încheiat cu unele persoane contracte de închiriere însă reclamantul nu a formulat o astfel de cerere. Mai mult decât atât, chiar fostul administrator al a declarat că în sumele percepute de la reclamant erau incluse doar utilitățile nu și chiria astfel încât în mod evident reclamantului nu i s-a pretins în toată perioada ocupării camerei nr. 10 vreo sumă de bani cu titlu de preț al cedării folosinței, ceea ce înseamnă că între părți nu a fost încheiat un contract de închiriere. De altfel, reclamantul nu a fost niciodată angajatul societății pârâte, astfel încât nu i se putea încheia contract de închiriere ca accesoriu la contractul de muncă.
Tribunalul a reținut că toate susținerile apelantului în sensul că locațiunea este dovedită prin achitarea tarifului reprezentând cazare și din interpretarea dispozițiilor art. 57-58 din Legea 5/1973 sunt neîntemeiate atât pentru faptul că dispozițiile menționate de către apelant sunt abrogate în prezent încă din anul 1996, cât și pentru motivele sus menționate, cu următoarele precizări:
Achitarea unui preț al folosinței imobilului (chirie) este de esența contractului de închiriere, iar lipsa chiriei presupune inexistența contractului de închiriere care este un contract cu titlu oneros. Plata contravalorii utilităților pentru locuința în cauză nu face dovada calității de chiriaș, cu atât mai mult cu cât apelantul personal nu a făcut niciodată o cerere de cumpărare către proprietarul camerei așa cum prevăd dispozițiile art. 7 din Legea 85/1992, o astfel de cerere fiind formulată doar de către soția sa ( fila 11).
Or, o acțiune identică cu cea prezentă a fost formulată și de soția reclamantului, care a fost respinsă prin sentința 7751/2006 a Judecătoria Sectorului 6, definitivă și irevocabilă, cu motivarea că aceasta nu are calitate procesuală activă, astfel încât în mod evident introducerea prezentei acțiuni este un simplu subterfugiu juridic pentru a se anihila efectele acestei hotărâri judecătorești intrate în puterea de lucru judecat și care este opozabilă și reclamantului în virtutea mandatului tacit reciproc.
de aceste aspecte, Tribunalul a reținut că art. 7 din Legea 85/1992 face referire la noțiunea de "locuință" care potrivit Legii 114/1996 este o construcție alcătuită din una sau mai multe camere de locuit cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, care satisface cerințele de locuit ale unei persoane sau familii or, în speța dedusă judecății, camera nr.10 nu îndeplinește condițiile pentru a fi considerată locuință și implicit pentru a forma obiectul unei vânzării cumpărării, întrucât nu are propriile sale dependințe,iar accesul la baie incluzând și WC, este comun pe întregul etaj.
Legea 114/1996 se referă în mod expres la căminele de nefamiliști ca fiind o categorie aparte față de blocurile de locuințe în sensul că dependințele pot fi parțial sau în totalitate comune, iar camerele sunt destinate doar cazării temporare a unor persoane sau familii pe perioadă determinată.
Or, camera nr. 10 este o cameră dintr-un cămin de nefamiliști cu consecința că nu poate fi considerată locuință și nu poate face obiectul unui vânzări-cumpărări în baza Legii 85/1992 iar dacă totuși posesorul unui asemenea camere investește instanța cu o asemenea acțiune, în mod evident nu poate fi considerat că are calitate procesuală activă.
Împotriva acestei decizii a formulatrecursreclamantul, solicitând aplicarea disp. art. 312 alin. 5 Cod pr. civilă.
În motivarea recursului, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 Cod procedură civilă, s-a arătat în esență, că hotărârea conține o motivare străină de natura pricinii, fiind dată cu încălcarea legii, instanța pronunțându-se cu privire la cereri cu care nu a fost investită: excepția autorității lucrului judecat care nu a fost niciodată pusă în discuția părților, nici în apel și nici la prima instanță, opozabilitatea unei sentințe în virtutea mandatului tacit reciproc, precum și aspecte ale fondului pricinii, cu privire la care nu a fost învestită - noțiunea de "locuință"; o nouă și diferită excepție privind calitatea procesuală activă, fără legătură cu calitatea de chiriaș, ci în legătură cu natura camerei deținute; analiza calității de angajat al societății pârâte.
Totodată, s-a arătat că instanța a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, privind locațiunea intervenită între reclamant și pârâtă, schimbând natura acestuia, întrucât a refuzat să ia în considerație și să se pronunțe cu privire la probele existente la dosar, respectiv chitanțe emise de pârâta intimata din care rezultă, fără echivoc, achitarea nu de "utilități", ci "contravaloare cazare". Noțiunea de contravaloare definește echivalentul în bani al unui lucru, valoarea dată în schimbul altei valori, conform dicționarului explicativ al limbii române, fiind astfel dovedită plata prețului folosinței camerei, achitarea contravalorii în schimbul cazării în camera închiriată.
Intimata pârâtă a formulatîntâmpinareprin care a solicitat respingerea recursului, arătând în sinteză, că toate considerentele invocate de instanța de apel au făcut referire la lipsa calității de chiriaș a recurentului-reclamant, fiind corect admisă excepția lipsei calității procesuale active a acestuia, deoarece nu a fost făcută de către reclamant, dovada de plată a vreunei sume cu titlu de chirie, acesta având doar calitatea de tolerat sau comodatar într-un imobil proprietate particulară a unei societăți comerciale privatizate, al cărei preț de vânzare a fost încasat de către stat.
Examinând decizia recurată prin prisma motivelor invocate și ținând seama de actele și lucrările dosarului, Curtea constată că recursul este întemeiat, urmând a fi admis,pentru următoarele considerente:
La soluționarea excepției lipsei calității procesuale active a reclamantului, instanța analizează practic îndeplinirea condițiilor de exercițiu ale acțiunii civile, stabilind dacă reclamantul:
-este titularul unui drept subiectiv încălcat sau contestat ori urmărește ocrotirea unui interes general;
-are interes să acționeze în justiție;
-are capacitatea de a sta în judecată.
În speță, dezbaterea s-a desfășurat asupra primei condiții, respectiv calitatea reclamantului de titular al dreptului de a solicita vânzarea de către pârâtă, a camerei ocupate într-un cămin de nefamiliști.
Aprecierea asupra acestui aspect, care verifică existența identității între reclamant și titularul dreptului din raportul juridic dedus judecății, se efectuează cu luarea în considerare a împrejurărilor de fapt și de drept pe care bazează pretenția.
În speță, datorită administrării acelorași probe, lipsa calității procesuale poate fi confundată cu temeinicia acțiunii. Distincția trebuie însă făcută, în sensul că, în cazul unei acțiuni introduse de o persoană fără calitate, dreptul subiectiv există, dar cererea de chemare în judecată nu a fost introdusă de titularul acelui drept, pe când în cazul unei cereri netemeinice, nu există însuși dreptul pretins de reclamant.
Analizând considerentele instanței de apel prin raportare la limitele judecății cu care a fost învestită (date de soluționarea în primă instanță a cererii, în sensul admiterii excepției lipsei calității procesuale active), Curtea constată că raționamentul instanței de apel, incluzând argumente astfel cum au fost expuse în critică de către recurent, concluzionează către însăși existența dreptului de a solicita obligarea pârâtei la vânzare, atingând prin urmare fondul dreptului dedus judecății și depășind astfel limita soluționării care privește îndreptățirea reclamantului de a introduce cererea de chemare în judecată.
Totodată, Curtea constată că abordarea unor aspecte care nu au fost aduse în dezbaterea părților, au fost folosite ca argument în lămurirea existenței dreptului, respectiv excepția autorității lucrului judecat față de sentința 7751/2006 a Judecătoria Sectorului 6, opozabilitatea acestei sentințe în virtutea mandatului tacit reciproc dintre soți.
Cât privește modalitatea de soluționare de către prima instanță a excepției lipsei calității procesuale active, Curtea constată că faptul ocupării de către reclamant a camerei aflate în proprietatea pârâtei, sub un titlu ce urmează a fi lămurit în fondul judecății, conferă acestuia legitimitatea de a solicita în justiție verificarea legalității și temeiniciei pretenției de obligare a pârâtei la vânzare.
Ca atare, observând greșita soluționare de către instanțele anterioare a excepției lipsei calității procesuale active, Curtea va constata că se impune în baza disp. art. 304 pct. 7 și 9 rap la art. 312 alin. 5 Cod pr. civilă, admiterea recursului, cu consecința modificării deciziei recurate, respectiv în baza disp. art. 297 alin. 2 teza finală Cod pr. civilă admiterea apelul reclamantului, desființării sentinței apelate și trimiterii cauzei spre rejudecare la instanța de fond.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
În opinie majoritară:
Admite recursul formulat de recurentul-reclamant împotriva deciziei civile nr.583.A din 23.04.2009 pronunțată de Tribunalul București -Secția a IV-a Civilă în dosarul nr- în contradictoriu cu intimatul-pârât SC VEST SA.
Modifică decizia recurată, admite apelul, desființează sentința apelată și trimite cauza spre rejudecare la instanța de fond.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 19.10.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
- - - - -
GREFIER
-
Red. /Tehnored. / 2 ex.
Judecători apel - Secția a IV-a civilă:,
Opinie separată în sensul respingerii recursului ca nefondat.
În motivele de apel se susține, în principal, că instanța de apel s-a pronunțat cu privire la aspecte care exced limitele apelului date de soluția pronunțată în primă instanță, adică excepția lipsei calității procesuale active.
Recurenta nu a criticat nici în apel și nici în recurs faptul că prima instanță s-a pronunțat legat de calitatea de chiriaș a reclamantului pe calea excepției calității procesuale active, în loc să se pronunțe pe fond, nu s-a declarat nemulțumit de faptul că prima instanță nu a unit cu fondul această excepție, pe motiv că ar fi fost nevoie să se administreze dovezi în legătură cu dezlegarea în fond a pricinii, conform posibilității oferite de art. 137 alin.2 C proc.civ.
Consider că în aceste condiții, nefiind un motiv de ordine publică, instanța nu îl putea invoca din oficiu direct în recurs și mai ales nu se putea pronunța cu privire la acesta fără să îl fi pus în discuția părților.
De altfel, consider neîntemeiată o astfel de susținere, în sensul că determinarea dacă reclamantul are calitatea de chiriaș al locuinței în cauză ar reprezenta o problemă de fond, sau pentru judecarea acestui aspect ar fi necesară administrarea de dovezi în legătură cu dezlegarea în fond a pricinii, având în vedere următoarele argumente.
Calitatea procesuală este una din condițiile pentru a fi parte în procesul civil sau pentru exercitarea acțiunii civile, alături de afirmarea existenței unui drept subiectiv civil, capacitatea procesuală si existența interesului judiciar.
Calitatea procesuala activă constă în identitatea între persoana reclamantului si cel care este titular al dreptului, iar calitatea procesuală pasivă în identitatea dintre persoana paratului si cel despre care se pretinde ca este obligat in raportul juridic supus judecății.
Sarcina dovedirii calității procesuale revine reclamantului, care, prin cererea de chemare in judecata, trebuie să expună împrejurările din care să rezulte că el este îndreptățit sa-l cheme în judecată pe pârât.
Instanța sesizată trebuie sa verifice atât calitatea procesuala activă, cât si calitatea procesuala pasiva.
În speță, reclamantul trebuia să facă dovada faptului că este titular al contractului de închiriere cu privire la locuința în cauză, numai acestora legea dându-le dreptul să formuleze cerere de cumpărare în temeiul art.7 din Legea nr. 85/1992.
Astfel, reclamantul trebuia să facă dovada că are calitate procesuală activă prin probarea calității de chiriaș, cerință stabilită chiar de lege, iar administrarea de dovezi în acest sens nu era în legătură cu dezlegarea în fond a pricinii, aceste dovezi administrându-se de altfel în fața primei instanțe.
După cum rezultă din art.137 regula este pronunțarea mai întâi asupra excepțiilor de procedură, precum și asupra celor de fond care fac de prisos, în totul sau în parte, cercetarea în fond a pricinii.
Excepțiile nu vor putea fi unite cu fondul decât dacă pentru judecarea lor este nevoie să se administreze dovezi în legătură cu dezlegarea în fond a pricinii.
Această situație de excepție se poate ivi de exemplu, în cazul acțiunilor prin care se valorifică un drept real, în care, pentru a se stabili calitatea procesuală trebuie să se administreze aceleași probe, ca și pentru dovada temeiniciei cererii și deci este necesară unirea problemei calității cu fondul. Totuși, așa cum s-a reținut în doctrină, nici în acest caz lipsa calității procesuale nu7 se confundă cu netemeinicia acțiunii, deoarece în cazul unei acțiuni introduse de o persoană fără calitate dreptul există, dar acțiunea nu a fost introdusă de titularul lui, în vreme ce în cazul unei acțiuni nefondate instanța constată chiar inexistența dreptului reclamat.
În aceste condiții, trimiterea dosarului spre rejudecare doar pentru ca prima instanță să respingă acțiunea ca neîntemeiată în loc de soluționarea în temeiul excepției lipsei calității procesuale active apare drept o tergiversare a soluționării litigiului.
Trecând la analizarea motivelor de recurs, am apreciat că acestea sunt nefondate, neputând duce la modificarea sau casarea deciziei atacate criticile referitoare la faptul că instanța de apel s-ar fi pronunțat cu privire la aspecte care exced limitele apelului date de soluția pronunțată în primă instanță, având în vedere că aceste considerente ale instanței de apel nu au un rol determinant cu privire la soluția de respingere a apelului, reprezentând niște argumente în plus pentru care s-a apreciat temeinicia soluției pronunțate în primă instanță. Instanța de apel a menționat și aceste argumente după ce la începutul considerentelor propriu zise a arătat în mod detaliat de ce este întemeiată excepția lipsei calității procesuale active, dedusă din lipsa calității de chiriaș a reclamantului.
Astfel, chiar dacă s-ar aprecia că aceste argumente suplimentare nu au nicio legătură cu hotărârea atacată cu apel, acest fapt nu ar duce la casarea deciziei atacate, atât timp cât, așa cum am menționat anterior, instanța de apel a analizat motivele de apel și a arătat de ce sunt neîntemeiate, prin raportare la argumente ce țin de natura pricinii, și care se regăsesc în prima parte a considerentelor propriu zise. Acestea sunt suficiente pentru a sprijini decizia din apel.
În ceea ce privește motivele de recurs referitoare la legalitatea acestor considerente, le-am apreciat ca nefondate, având în vedere că obiectul cererii de chemare în judecată îl constituie obligarea pârâtei să-i vândă reclamantului, cu plata în rate camera nr.10 situată în B,- A,. 2, sector 6, în condițiile și cu prețul stabilit conform Legii nr. 85/1992, în virtutea pretinsei calități de chiriaș.
Potrivit dispozițiilor art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 "locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi".
Astfel, pentru a avea calitate procesuală activă în cauză, reclamantul trebuie să dovedească faptul că are calitatea de chiriaș.
În mod legal s-a reținut că între reclamant și pârâtă nu există raporturi locative deduse dintr-un contract de închiriere atât timp cât între părți nu există un contract de închiriere în formă scrisă, iar locațiunea nu rezultă doar din faptul locuirii în imobil și din faptul încasării de către pârâtă a unei sume de bani, fiind esențial ca suma de bani să fie plătită cu titlu de chirie.
Or, în speță, sumele plătite de către reclamant menționate în chitanțele de plată depuse nu au inclus decât contravaloarea utilităților nu și prețul cedării folosinței camerei de către pârâtă.
Din interpretarea coroborată a probelor administrate în cauză, înscrisuri și martori instanțele de fond au ajuns la concluzia că reclamantului nu i s-a pretins în toată perioada ocupării camerei nr. 10 vreo sumă de bani cu titlu de preț al cedării folosinței, ceea ce înseamnă că între părți nu a fost încheiat un contract de închiriere.
Așa cum legal a reținut instanța de apel, achitarea unui preț al folosinței imobilului (chirie) este de esența contractului de închiriere, iar lipsa chiriei presupune inexistența contractului de închiriere care este un contract cu titlu oneros.
Astfel, relațiile contractuale dintre părți nu pot fi calificate decât drept comodat. În acest sens atât doctrina, cât și jurisprudența au reținut însă că nu se schimbă natura contractului și acesta urmează a fi calificat tot comodat, chiar dacă se plătește o sumă de bani, dar nu ca echivalent al prestației comodantului, ci pentru acoperirea uzurii normale a bunului, plata cheltuielilor de întreținere (încălzire, electricitate) sau chiar plata impozitului, asumată de comodatar.
Sunt nefondate și argumentele legate de aplicarea Legii nr.5/1973, care așa cum corect a reținut instanța de apel a fost abrogată prin Legea nr.114/1996, având în vedere că dispozițiile acestei legi reglementează închirierea acestor locuințe printr-un contract scris, pe care reclamantul nu îl deține, și prevăd plata unei chirii pentru folosința locuinței, cu privire la care nu s-a făcut dovada în speță că s-ar fi convenit între părți să fie plătită.
JUDECĂTOR
-
Președinte:Antonela Cătălina BrătuianuJudecători:Antonela Cătălina Brătuianu, Melania Stanciu, Mihaela
