Obligație de a face. Decizia 203/2009. Curtea de Apel Brasov
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BRAȘOV
Secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie,
de conflicte de muncă și asigurări sociale
Dosar nr-
DECIZIE Nr. 203
Ședința publică de la 25 Februarie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Anca Pârvulescu
JUDECĂTOR 2: Ligia Vâlcu
JUDECĂTOR 3: Camelia Juravschi
Grefier - -
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra recursului declarat de pârâții și, împotriva deciziei civile nr. 287/Ap din 30 octombrie 2008, pronunțată de Tribunalul Brașov în dosarul civil nr-.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura îndeplinită.
Dezbaterile în cauză au avut loc în ședința publică din 19 februarie 2009, când părțile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință din acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie.
În vederea deliberării, instanța a amânat pronunțarea cauzei pentru 25 februarie 2009.
CURTEA
Constată că prin decizia civilă nr.287/2008, Tribunalul Brașova respins apelul declarat de apelanții pârâți și împotriva sentinței civile nr. 2680/17.03.2008 pronunțată de Judecătoria Brașov în dosar nr- pe care a păstrat-
A respins cererea de obligare la cheltuieli de judecată a apelanților pârâți formulată de intimatul reclamant, ca nedovedită, reținând în considerente că prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 2631 din 20.12.2006 autentificat de BNP, pârâții-reclamanți reconvențional și, în calitate de promitenți-vânzători s-au obligat "ca până cel târziu la data de 28.02.2007 să încheie un contract de vânzare - cumpărare în formă autentică", dată până la care și-au asumat și obligația de a obține un certificat de urbanism de informare.
Așa cum ambii apelanți au recunoscut la interogatoriul luat în fața instanței de fond, aceștia au intrat în posesia certificatului de urbanism în data de 05.03.2007, după expirarea termenului prevăzut în contract.(40-41 din dosarul de fond).
Temeiul juridic al rezoluțiunii unui contract îl constituie reciprocitatea și interdependența obligațiilor din contractul sinalagmatic, împrejurarea că fiecare dintre obligațiile reciproce este cauza juridică a celeilalte. Neîndeplinirea culpabilă a uneia dintre obligații lipsește de suport juridic obligația reciprocă.
În speță, promitenții-vânzători nu și-au îndeplinit obligația prevăzută în contract de a obține un certificat de urbanism de informare până la data de 28.02.2007. Deși au susținut că această situație s-a datorat unor cauze obiective ce țin de instituția emitentă, și nu de atitudinea lor culpabilă, această susținere este infirmată de probele de la dosar. Astfel, cu toate că s-au obligat din 20.12.2006 să facă demersuri pentru obținerea acelui certificat, aceștia l-au solicitat Primăriei Municipiului B abia în 09.02.2007, după cum rezultă din coroborarea înscrisului aflat la fila 15 din dosarul de fond cu răspunsul la întrebarea nr. 3 din interogatoriul luat apelantei-pârâte.(41).
Acțiunea în rezoluțiune a contractului poate fi intentată numai de partea care a executat sau care se declară să execute contractul. Dacă s-ar recunoaște o asemenea acțiune părții care nu-și execută obligația, ar însemna să i se acorde o primă de încurajare, o cale nejustificată de a se desprinde din raportul contractual la care a convenit, ceea ce ar constitui o înfrângere de neadmis a principiului obligativității contractelor.
Or, atâta timp cât pârâții reclamanți-reconvenționali nu și-au îndeplinit la termenul stipulat, din cauze imputabile lor, și anume datorită depunerii cu întârziere a cererii de eliberare a certificatului de urbanism, obligația prevăzută în contract, nu pot cere celeilalte părți rezoluțiunea contractului. Mai mult decât atât, câtă vreme nu au înscris în contract un pact comisoriu, sunt aplicabile dispozițiile art.1021 Cod civil, iar instanța are posibilitatea chiar să acorde un termen părții acționate în justiție pentru îndeplinirea obligației.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs pârâții, criticând-o pentru nelegalitate, întrucât legea a fost greșit aplicată obligațiilor decurgând din actul juridic litigios.
Instanța de apel, în mod greșit a apreciat că în speță nu sunt îndeplinite condițiile cerute de lege pentru pronunțarea rezoluțiunii judiciare a antecontractului încheiat de părți.
Recurenții au depus toate diligențele pentru îndeplinirea în termen a obligației asumate, iar întârzierea cu două zile nu le este în nici un fel imputabilă datorându-se unei cauze obiective respectiv neeliberarea de către autoritățile competente a extrasului de carte funciară necesar pentru obținerea certificatului de urbanism, aspect cunoscut de către intimați.
Obligația de obținere a certificatului de urbanism și obligația de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică nu erau independente, una nefiind cauza juridică a celeilalte, așa cum rezulta din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de părți.
Intimații reclamanți nu s-au prezentat la notar nici la termenul prevăzut în antecontract pentru încheierea contractului în formă autentică - 28 februarie 2007 -, nici în data de 9 martie 2007, data pentru care au fost notificați prin executorul judecătoresc.
Nici în ceea ce privește obligația de plată a prețului, intimații nu au făcut dovada îndeplinirii acesteia.
Pentru aceste motive, în temeiul art. 304 pct. 7,8 și 9 Cod pr. civilă, raportat la art. 312 Cod pr. civilă, se solicită admiterea recursului.
Recursul este fondat.
Dispozițiile art.1295 și 1020 Cod civ. deși corect expuse în considerentele hotărârii, au fost greșit aplicate în speță.
Astfel, antecontractul de vânzare-cumpărare este un contract civil conform căruia, vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător de îndată ce părțile s-au învoit asupra prețului, dar care nefiind încheiat în formă autentică (condiție de valabilitate a actului) nu poate avea valoarea unui contract, ci doar a unui antecontract.
Obiectul contractului de vânzare-cumpărare este reprezentat de lucrul vândut și preț.
Conform actului autentificat, care face de altfel o gravă confuzie între două instituții juridice distincte - antecontractul și promisiunea de vânzare-cumpărare -, obligațiile reciproce și interdependente ale părților poartă asupra bunului și prețului și trebuiau îndeplinite până cel mai târziu la data de 28.02.2007.
De asemenea, potrivit Codului civil, simpla ajungere la termen nu înseamnă că debitorul (în speță ambele părți) este de drept în întârziere, fiind necesară o punere în întârziere prin intermediul executorului judecătoresc sau prin intentarea unei acțiuni în justiție.
Făcând aplicarea textelor de lege enunțate situației de fapt, se constată că:
Vânzătorii au înstrăinat terenul potrivit celor stipulate,l-au notificat pe cumpărător anterior promovării de către acesta a acțiunii judecătorești, deci și-a îndeplinit obligațiile prevăzute de lege.
Cumpărătorul, deși a intentat acțiune în prestație tabulară nu și-a îndeplinit obligația de a achita ori a consemna prețul.
Potrivit art.22, 24 din Legea nr. 115/1938 ce reglementează prestația tabulară, întocmirea actului în formă autentică ține de faza executării acestuia și nu a încheierii lui, deci în condițiile îndeplinirii tuturor obligațiilor decurgând din contract, partea interesată poate intenta acțiunea prevăzută în textele mai sus citate sau poate, în temeiul art. 1020, 1021 Cod civ. să solicite aplicarea sancțiunii neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia, cu repunerea în situația anterioară încheierii sale.
Executarea obligației asumate constituie un efect esențial al contractului și datorită reciprocității și interdependenței obligațiilor din contractul sinalagmatic, neîndeplinirea culpabilă a uneia dintre ele, lipsește de suport juridic obligația reciprocă, astfel încât rezoluțiunea întregului contract se impune.
Pentru a fi admisibilă rezoluțiunea judiciară trebuie îndeplinite următoarele condiții:
- una din părți să nu-și fi executat obligațiile;
- neexecutarea să-i fie imputabilă acestei părți;
- debitorul obligației să fi fost pus în întârziere.
Acțiunea în rezoluțiune poate fi intentată numai de partea care a executat contractul.
In speță, vânzătorii și-au executat obligația de a vinde, în timp ce reclamantul-cumpărător nu și-a respectat-o pe a sa - anume de a achita prețul, fiind pus în întârziere.
Certificatul de urbanism nu reprezintă un element esențial al contractului de vânzare-cumpărare și nu poate fi reținut ca o cauză juridică a achitării prețului.
Față de cele mai sus expuse, nefiind întrunite cerințele prestației tabulare, acțiunea se impune a fi respinsă, dar constatând îndeplinite dispozițiile prevăzute de legiuitor în art.1020-1021 Cod civ. trebuia admisă acțiunea în rezoluțiune judiciară, sens în care de altfel, în temeiul art. 312 alin.1 și 2 Cod proc. civ. Va fi admis recursul.
Conform art.274 Cod proc. civ. Partea aflată în culpă procesuală va fi obligată la cheltuieli de judecată.
Pentru aceste motive,
In numele legii,
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâții și împotriva deciziei civile nr. 287/2008 a Tribunalului Brașov, pe care o modifică în tot, în sensul admiterii apelului pârâților menționați mai sus, împotriva sentinței civile nr. 2680/2008 a Judecătoriei Brașov pe care o schimbă în totalitate și în consecință:
Respinge acțiunea civilă formulată de reclamantul în contradictoriu cu pârâții și.
Admite cererea reconvențională formulată de pârâții reclamanți-reconvenționali și, în contradictoriu cu reclamantul pârât-reconvențional și în consecință:
Dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți la data de 20 decembrie 2006, având ca obiect imobilul-teren, în suprafață de 17.800 mp. înscris în CF 6731, nr. top 3217/9/2/1 și prețul de 40.500 EURO.
Dispune repunerea părților în situația anterioară încheierii actului de mai sus.
Dispune radierea din CF-ul menționat a notării antecontractului de vânzare-cumpărare.
Obligă pârâtul să achite reclamanților reconvenționali 3976 lei cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi 25 februarie 2009.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - -
Grefier,
- -
Red. - 6.03.09
Dact. - 16.03.09
2 ex.
Președinte:Anca PârvulescuJudecători:Anca Pârvulescu, Ligia Vâlcu, Camelia Juravschi
