Obligație de a face. Decizia 204/2008. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECTIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 204
Ședința publică de la 16 Mai 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Cristina Văleanu
JUDECĂTOR 2: Mona Maria Pivniceru
JUDECĂTOR 3: Liliana
Grefier -
S-a luat în examinare cererea de recurs formulată de împotriva deciziei civile nr. 83/6.02.2008 pronunțată de Tribunalul Iași.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat pentru recurent, lipsă fiind reprezentantul intimatului Municipiul I- prin Primar.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că pricina este la prim termen, taxa judiciară de timbru și timbrul judiciar achitate, la dosar s-a depus prin serviciul de registratură întâmpinare, cu duplicat ce a fost comunicat părții adverse.
Avocat arată că a luat cunoștință de conținutul întâmpinării. Depune la dosar o serie de hotărâri cu titlu de practică judiciară (decizia nr. 135/2007 a Curții de APEL IAȘI, sentința civilă nr. 5405/2005 a Judecătoriei Iași, decizia civilă nr. 81/A/20.02.2006, sentința civilă nr. 7761/2004 a Judecătoriei Iași, decizia civilă nr. 401/A/22.11.2005 a Tribunalului Brașov, sentința civilă nr. 4300/2004 a Judecătoriei Iași, decizia civilă nr. 812/2004 a Curții de APEL IAȘI. Arată că nu mai are alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constată recursul în stare de judecată și acordă cuvântul părților la dezbateri.
Avocat solicită admiterea recursului, desființarea hotărârii date de Tribunalul Iași. În virtutea dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995 coroborat cu art. 43 din Legea nr. 10/2001arată că reclamantul este îndreptățit la cumpărarea locuinței. Nu solicită obligarea părții adverse la plata cheltuielilor de judecată.
Declarându-se dezbaterile închise, după deliberare:
CURTEA DE APEL:
Asupra recursului civil de față:
Prin sentința civilă nr. 9033/4.09.2007 a Judecătoriei Iașis -a admis acțiunea formulată de reclamantul, în contradictoriu cu Municipiul I, reprezentat prin Primar.
S-a dispus obligarea pârâtului să încheie cu reclamantul contract de vânzare cumpărare pentru imobilul din I, șos. - C M nr. 14, ce face obiectul contractului de închiriere nr. 4970 din 26.07.2007.
S-a respins excepția inadmisibilității și a lipsei calității procesuale pasive a Primarului.
S-a luat act că reclamantul nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că reclamantul este chiriaș al imobilului din str. - - cel M nr.14, potrivit contractului de închiriere 4970 din 12.11.1999 încheiat cu Consiliul Local al Municipiului
În considerarea dispozițiilor art. 9 din Legea 112/1995 rezultă că "chiriașii titulari de contract pot opta pentru cumpărarea apartamentului deținut", iar potrivit art. 43 al.3 din Legea 10/2001 imobilele cu destinație de locuință pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, acordându-se totodată chiriașilor un drept de preemțiune la cumpărarea locuințelor deținute în baza unui contract de închiriere.
Mai mult chiar art. 52 din Legea 10/2001 prevede că la data intrării în vigoare a legii, orice alte dispoziții contrare se abrogă.
Coroborând reglementările legale ce guvernează materia, instanța constatat întemeiată acțiunea reclamantului și a admis-
Împotriva acestei hotărâri a formulat apel Municipiul I prin Primarul Municipiului
Prin decizia civilă nr.83/6.02.2008 pronunțată de Tribunalul Iașis -a admis apelul formulat de pârât, s-a schimbat în parte hotărârea și s-a respins acțiunea formulată de reclamant în contradictor cu acest pârât, păstrându-se restul dispozițiilor hotărârii.
Pentru a se pronunța în acest sens, instanța de apel a reținut următoarele:
Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995 coroborat cu art. 43 din Legea nr.10/2001 aplicabile în speță "deținătorul actual dobândește vocația de a le înstrăina către chiriași, însă această înstrăinare se va face potrivit legislației în vigoare, respectiv potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995 cu modificările ulterioare și Legii nr. 10/2001".
Între părți nu există vreun raport juridic din care să rezulte obligația pârâtului de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare sau vreo promisiune de vânzare.
Fiind proprietarul locuinței, apelantul nu poate fi obligat să vândă locuința intimatului, deoarece se încalcă principiul libertății contractuale, dispozițiile art. 53 din Constituție care prevăd că exercițiul unor drepturi sau al unor libertăți poate fi restrâns numai prin lege, precum și dreptul de proprietate al apelantului garantat de art. 44 alin 2 din Constituția României, precum și de art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeană pentru Apărarea Drepturilor și Libertăților Fundamentale ale Omului.
Față de cele ce preced, tribunalul a admis apelul și în baza art. 296 Cod procedură civilă a schimbat în parte sentința primei instanțe în sensul respingerii cererii reclamantului.
Pe cale de consecință, a menținut restul dispozițiilor sentinței apelate privind respingerea excepțiilor inadmisibilității și lipsei calității procesuale pasive.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs, criticând-o pentru nelegalitate.
A susținut recurentul că dispozițiile art.9 sus-arătat trebuie coroborate cu dispozițiile art.43 alin.3 din Legea nr.10/2001, potrivit căruia imobilele cu destinația de locuințe care în urma procedurilor prevăzute în capitolul III nu se restituie persoanelor îndreptățite rămân în administrarea deținătorilor actuali și "pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune", precum și cu dispozițiile art.52 din Legea 10/2001 care prevede că la data intrării în vigoare a prezentei legi orice alte dispoziții contrare se abrogă. În acest context se apreciază că a operat o abrogare implicită a dispozițiilor art.4 din HG 11/1997 care limita dreptul de a cumpăra doar la chiriașii care la momentul apariției Legii 112/1995 aveau contract de închiriere valabil încheiat și ocupau efectiv spațiul. În fapt, această hotărâre de guvern privind normele metodologice de aplicare a Legii 112/1995 a restrâns în mod nelegal, prin adăugare la lege, sfera de aplicare a dispozițiilor art.9, stabilind în art.6 că au dreptul la cumpărare doar categoriile enunțate mai sus.
În același sens s-au invocat și dispozițiile art.43 lit. b din HG 498/18.04.2003 potrivit căruia pentru imobilele cu destinația de locuințe care nu s-au restituit în natură, deținătorul actual dobândește vocația de a le înstrăina către chiriași, cu mențiunea că prețul de vânzare al locuințelor se va stabili potrivit Criteriilor nr.2665/1C/311 din 28 februarie 1992 elaborate de Ministerul Finanțelor.
Practica judiciară a statuat că legislația în vigoare poate fi interpretată astfel: Potrivit art.43 alin.1 și 3 din Legea 10/2001 "imobilele cu destinația de locuințe - pot fi înstrăinate cu respectarea legislației în vigoare". Referirea la legislația în vigoare vizează în mod cert legile și nu o hotărâre de guvern.
Refuzul Primarului ca reprezentant al Municipiului I, deținătorul acestui imobil de a-l înstrăina este nejustificat, întrucât dispozițiile art.43 alin.3 din Legea 10/2001 pot constitui cadrul legal pentru vânzarea imobilului deținut de reclamant cu chirie.
Dreptul de preemțiune instituit de art.43 alin.3 din Legea 10/2001, presupune ca la egalitate de preț să fie preferat un anumit subiect al actului juridic civil, având în vedere calitatea acestuia. Prețul unui asemenea imobil este fix, fiind stabilit potrivit Criteriilor nr.2665/1C/311 din 28.02.1992 elaborate de Ministerul Finanțelor, independent de calitatea cumpărătorului, iar în momentul în care locatarul își exprimă opțiunea de cumpărare, deținătorul este ținut practic să-l vândă acestuia, neputând vinde unui terț la un preț mai M, chiar în situația în care terțul ar consimți la un astfel de preț.
introduse de Legea 10/2001 aduc dispozițiilor anterioare ale Legii 112/1995 un element de noutate prin introducerea dreptului de preemțiune al chiriașilor, textul putând fi interpretat și în sensul că asemenea imobile ar putea fi vândute și altor persoane, nu numai chiriașilor.
Asemenea posibilitate nu înseamnă că vânzarea imobilelor nerestituite este lăsată la latitudinea deținătorilor actuali. Ca și sub imperiul legilor anterioare Legea 112/1995, Legea 85/1992, Decretul-Lege 61/1990, HG389/1996 - vânzarea imobilelor ce fac obiectul reglementărilor acestora nu este lăsată la latitudinea deținătorilor chiar dacă legiuitorul a folosit de fiecare dată termeni dispozitivi.
de specialitate și practica judiciară a fost consecventă și a interpretat aceste dispoziții legale în sensul că în momentul în care persoana fizică sau juridică îndreptățită la cumpărarea imobilului și-a manifestat voința de a cumpăra prin formularea cererii de cumpărare, unitățile deținătoare au obligația vânzării acestora.
În acest sens, s-a considerat că statul prin organele legislative i-a dat acordul la vânzarea acestor imobile prin însăși edictarea acestor acte normative.
Momentul încheierii contractului fiind acela al obținerii acordului dintre părțile contractante și stabilirea prețului, se consideră că prin formularea cererilor de cumpărare de către titularii contractelor de închiriere s-a propus întâlnirea celor două manifestări de voință iar unitățile deținătoare au obligația perfectării contractului de vânzare dacă sunt îndeplinite celelalte condiții ale legii.
Contractul de vânzare-cumpărare al reclamantului datează din 1999, după apariția Legii 112/1995, însă, în condițiile descrise mai sus a limita drepturile acelor persoane care nu aveau contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a Legii 112/1995, echivalează cu crearea unui regim discriminatoriu între diferitele categorii de chiriași.
Principiul egalității în fața legii și a autorităților publice se aplică prin natura sa tuturor drepturilor și libertăților consacrate prin constituție și lege. Acest principiu este de altfel prevăzut și în art.14 din Convenția pentru Apărarea Drepturilor Omului și a libertăților fundamentale și a fost consacrat și în practica jurisdicțională a CEDO. Astfel, Curtea Europeană a reținut în aplicarea principiului mai sus enunțat că orice diferență de tratament făcută de stat între indivizi aflați în situații analoage, trebuie să-și găsească o justificare obiectivă și rezonabilă.
Ori, faptul că recurentul a încheiat contract de închiriere cu pârâtul Municipiul I după intrarea în vigoare a Legii 112/1995 și în consecință nu ar putea să cumpere apartamentul nu constituie o justificare obiectivă și rezonabilă în sensul mai sus arătat. În speță, trebuie dată eficiență voinței părților și aceasta cu atât mai mult cu cât nu a fost exprimată în scopuri ilicite sau în fraudarea intereselor altor persoane.
În cauza de față, refuzul pârâtului-intimat de a vinde reclamantului imobilul din strada - - cel M nr.14 este nejustificat, simpla invocare a unui pretins vid legislativ putând fi cu ușurință lămurită de instanță.
Situația în care se află recurentul din prezenta cauză nu este una singulară, de excepție, ci a făcut obiectul unor numeroase alte cauze soluționate în mod favorabil chiar de către Curtea de APEL IAȘI.
Prin întâmpinare, intimatul Municipiul I prin Primarul Municipiului Ias usținut excepția lipsei calității procesuale pasive a Primarului Municipiului I, în opinia sa acesta din urmă neavând calitatea de reprezentant al Consiliului local.
Pe fondul cauzei, intimatul a solicitat respingerea recursului ca nefondat, precizând că în speță nu există un raport obligațional a cărui nerespectare să fie contestată de creditor prin intermediul instanței de judecată, pentru ca aceasta din urmă să poată autoriza îndeplinirea acestei obligații în contul debitorului.
Susține intimatul că nu și-a asumat nici o obligație convențională de a vinde recurentului acest imobil iar dispozițiile art.9 din Legea nr.112/1995 nu sunt aplicabile întrucât raporturile de locațiune s-au născut la data de 12.11.1999.
În ce privește Legea nr.10/2001, aceasta nu obligă proprietarul la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, lipsind normele imperative edictate în acest sens în cazul altor legi privitoare la locuințe, ca de exemplu art.7 din Legea 85/1992.
În opinia intimatului sintagma "pot fi înstrăinate" cuprinsă în art.42 din Legea nr.10/2001 nu stabilește o obligație, ci o facultate pentru proprietar iar o eventuală obligare a sa la transferul dreptului de proprietate ar încălca prevederile art.1 din Protocolul nr.1 al Convenției Europene a Drepturilor Omului referitor la protecția proprietății.
Nu s-au administrat probe noi în recurs.
Examinând motivele de recurs invocate, actele și lucrările dosarului precum și dispozițiile legale aplicabile în materie, instanța constată fondată cererea de recurs, pentru considerentele ce vor fi expuse.
Așa cum rezultă din contractul de închiriere nr.4970/1999 imobilul în litigiu a fost închiriat reclamantului la data de 12.11.1999.
Raportat la acest moment dispozițiile aplicabile în cauză sunt cele înscrise în art.47 alin.3 din Legea nr.10/2001 potrivit cărora imobilele cu destinația de locuințe pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune.
În condițiile în care recurentul a îndeplinit condițiile prevăzute de lege pentru cumpărarea spațiului locativ, refuzul intimatei de a încheia contract de vânzare-cumpărare apare ca fiind abuziv întrucât nu își are temeiul în lege.
În acest context, natura juridică a dreptului pârâtei de a dispune cu privire la imobilele respective, ce rezultă din sintagma "pot vinde" a fost interpretată greșit de instanța de control judiciar.
Dacă legiuitorul ar fi lăsat la latitudinea administratorului opțiunea vânzării sau nu a imobilului ar fi golit de conținut dispozițiile art.47 din Legea nr.10/2001.
Ori, atâta timp cât legiuitorul a precizat că și terțele persoane pot cumpăra astfel de locuințe, cu atât mai mult chiriașul poate opta pentru încheierea unei astfel de operații juridice, pentru că, în caz contrar, aceasta și-ar pierde garanția drepturilor ce derivă din contractul de locațiune.
Instanța nu poate primi apărarea intimatei potrivit cu care prin admiterea acțiunii formulate de reclamant s-ar încălca prevederile art.1 din Protocolul nr.1 adițional la Convenție. În primul rând, acest text de lege protejează dreptul de proprietate și implicit pe titularul acestuia, care este Statul Român și nu intimatul, acesta având doar calitatea de administrator. În al doilea rând, este de observat că în jurisprudența sa Curtea Europeană a Drepturilor Omului a sancționat, prin hotărâri pronunțate împotriva României (cauza Beian), jurisprudența contradictorie a instanțelor române având drept consecință diferența de tratament între persoane aflate în aceeași situație. Ori, așa cum s-a dovedit în cauză, persoane aflate în aceeași situație cu reclamantul au obținut câștig de cauză (a se vedea decizia civilă nr.135/28.03.2007 a Curții de APEL IAȘI, 19-21 dosar, sentința civilă nr.674/24.01.2006 a Judecătoriei Brașov, aflată la filele 23, 24 dosar).
Pentru aceste considerente, constatând recursul întemeiat, instanța îl admite urmând ca în temeiul dispozițiilor art.312 Cod procedură civilă să modifice în parte hotărârea recurată în sensul respingerii apelului declarat de pârât și păstrării sentinței instanței de fond.
Totodată, instanța va menține dispoziția privind respingerea excepțiilor inadmisibilității acțiunii și a lipsei calității procesuale pasive.
Pentru aceste motive,
În numele legii,
DECIDE:
Admite recursul declarat de împotriva deciziei civile nr.83/6.02.2008 pronunțată de Tribunalul Iași, decizie pe care o modifică în parte.
Respinge apelul declarat de Municipiul I prin Primar împotriva sentinței civile nr.9033/4.09.2007 a Judecătoriei Iași, sentință pe care o păstrează.
Menține dispoziția privind respingerea excepțiilor inadmisibilității acțiunii și a lipsei calității procesuale pasive.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 16.05.2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
Grefier,
Red.
Tehnored.
Tribunalul Iași:
- -
-
13.VI.2008.-
2 ex.-
Președinte:Cristina VăleanuJudecători:Cristina Văleanu, Mona Maria Pivniceru, Liliana
