Obligație de a face. Decizia 216/2008. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 216/
Ședința publică din 30 iunie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Paulina Georgescu
JUDECĂTOR 2: Vanghelița Tase
JUDECĂTOR 3: Eleonora Spiridon
Grefier - -
S-a luat în examinare recursul civil declarat de recurentul reclamant, domiciliat în M,-,. cămin,. 2,. 209, jud. C, în contradictoriu cu intimata pârâtă, cu sediul în C, bd. - -, nr. 144, împotriva deciziei civile nr. 213 din 15.04.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța - secția civilă - în dosarul nr-, având ca obiect obligația de a face.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă recurentul reclamant prin avocat, potrivit împuternicirii avocațiale seria - nr. 16401/30.06.2008 și intimata pârâtă prin avocat, conform împuternicirii avocațiale nr. 172/15.11.2006 ( fila 13 dosar fond).
Procedura este legal îndeplinită.
Recursul este declarat în termen, motivat și timbrat cu 7 lei taxă judiciară de timbru și 0,15 lei timbru judiciar.
După referatul grefierului de ședință;
Reprezentanții părților, având pe rând cuvântul, susțin că nu au cereri prealabile de formulat ori înscrisuri de depus la dosar, apreciind pricina în stare de judecată.
Instanța, fiind lămurită asupra cauzei, în temeiul art. 150 Cod pr. civilă declară dezbaterile închise, constată dosarul în stare de judecată și acordă cuvântul asupra recursului.
Având cuvântul pentru recurentul reclamant, avocatul acestuia critică hotărârile atacate pentru nelegalitate și netemeinicie, susținând că ambele instanțe au dat o interpretare eronată prevederilor Legii 85/1992. Această lege nu distinge între locatarii care au avut contract de închiriere înainte de 1992 și cei care au avut contract de închiriere cu dată ulterioară anului 1992. În considerarea principiului " unde legea nu distinge, nici interpretul nu trebuie să distingă", Înalta Curte de Casație și Justiție constituită în Secții Unite a statuat prin decizia nr. 5/2008 că locuințele de serviciu, construite din fondurile statului, se vând titularilor contractelor de închiriere indiferent de data încheierii acestora, adică ulterior intrării în vigoare a legii.
Depune concluzii scrise pentru a fi avute în vedere la pronunțarea hotărârii și solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat, modificarea deciziei atacate în sensul admiterii acțiunii reclamantului și respingerii cererii reconvenționale, cu obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru intimata pârâtă, avocatul acesteia, pune concluzii de respingere a recursului ca nefondat întrucât camera ce a făcut obiectul locațiunii nu este locuință în sensul legii, nu are caracter de locuință de serviciu, intimata a dobândit acest bloc din venituri proprii prin cumpărare de acțiuni listate la bursă, iar soluția instanței supreme nu influențează apărările societății pârâte deoarece nu consolidează drepturile recurentului. Depune de asemenea, concluzii scrise pentru a fi avute în vedere la soluționarea recursului.
Instanța rămâne în pronunțare asupra recursului.
CURTEA
Prin acțiunea civilă înregistrată la Judecătoria Mangalia sub dosar nr-, reclamantul a chemat în judecată pe pârâta A C, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligată pârâta la vinderea garsonierei pe care o ocupă și la plata unor daune cominatorii până la executarea hotărârii, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii sale, reclamantul a arătat că, în anul 2006 încheiat cu pârâta un contract de închiriere pentru garsoniera din M,-, -ămin, scara A, etaj 3,.311 în care locuiește în prezent, în baza unui contract de închiriere valabil, blocul a fost construit și dat în folosință la începutul anilor 1970, din fondurile statului și este locuință de serviciu. De nenumărate ori a încercat să cumpere garsoniera însă, de fiecare dată, răspunsul a fost că garsonierele din căminul "" nu se vând.
În drept, au fost invocate prevederile art. 1,7 și 19 din Legea nr. 85/1992, Decretul Lege nr. 61/1992, Legea nr. 114/1996, art. 1082 Cod civ. art. 274 Cod pr.civilă.
În susținerea acțiunii, reclamanta a depus la dosar copii ale procesului verbal de primire a suprafeței locative încheiat și fișă de calcul. Cu anexă, chitanță de plată a chiriei.
Pârâta ACa formulat întâmpinare solicitând respingerea acțiunii ca neîntemeiată și a invocat excepția necompetenței teritoriale a Judecătoriei Mangalia.
Prin aceeași întâmpinare, pârâta a mai invocat excepția lipsei calității procesual active a reclamantului, acesta nefiind persoana îndreptățită la cumpărare, având în vedere dispozițiile legale și contractul la care a consimțit liber.
Totodată, a fost invocată și excepția inadmisibilității acțiunii, față de componența fizică a spațiului de locuit și a blocului în care este situat. Astfel, spațiul denumit impropriu garsonieră este în realitate o cameră, fără bucătărie și grup sanitar.
Prin sentința civilă nr. 2134/19.12.2006 Judecătoria Mangaliaa admis excepția necompetenței teritoriale a acestei instanțe și a declinat cauza spre competentă soluționare în favoarea Judecătoriei Constanța.
Judecătoria Constanța, investită cu soluționarea cauzei, a procedat la administrarea următoarelor probe: proba cu interogatoriul reclamantei și al pârâtei, și proba cu înscrisuri, în acest sens fiind depuse la dosar situația juridică a imobilului în litigiu, contract de vânzare cumpărare de acțiuni nr. - 6 din 06.02.2001, anexe la acest contract, act constitutiv al societății comerciale SA, decizia nr. 357/20.09.1975, decizia nr. 703/14.12.1990, proces verbal de recepție din 27.11.1994, Rezoluția nr. 52010 din 25.09.2001, certificat de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria - nr. 0016.
Prin sentința civilă nr.13990/14.11.2007, Judecătoria Constanțaa respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului și excepția inadmisibilității cererii ca neîntemeiate. Totodată, a respins cererea formulată de reclamant ca nefondată.
Referitor la excepția lipsei calității procesual active a reclamantului, excepție invocată de pârâtă prin întâmpinare, instanța a avut în vedere dispozițiile art. 1 și 7 din Legea 85/1992 și faptul că reclamantul a fost titularul contractului de închiriere nr. 6671/11.07.2006 încheiat cu societatea pârâtă, neavând calitatea de angajat al acesteia.
Cu privire la excepția inadmisibilității cererii de chemare în judecată, instanța a reținut că aspectele invocate de pârâtă în susținerea acestei excepții sunt aspecte ce țin de soluționarea fondului litigiului, respectiv de natura juridică a imobilului în raport cu care urmează să fie soluționată acțiunea.
Pe fondul cauzei, instanța de fond a reținut că reclamantul a locuit în garsoniera situată în M,-, bloc "", etaj 3,. 311, județul C, în baza contractului de locațiune nr. 6671/11.07.2006 încheiat cu societatea pârâtă, fără a avea calitatea de salariat al acesteia.
Dispozițiilor art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 republicată instituie posibilitatea chiriașilor din asemenea locuințe de a dobândi dreptul de proprietate asupra locuințelor construite anterior anului 1992 din fondurile unităților economice și bugetare și care, potrivit legislației din acea vreme, nu puteau fi decât închiriate și nicidecum vândute persoanelor fizice.
A reținut instanța că dispoziția legală menționată reprezintă o normă de justiție socială, dând posibilitatea chiriașilor să cumpere locuințele la construirea cărora au contribuit direct sau indirect în vechiul sistem statal - juridic, având astfel și legitimitate economică, socială și morală.
Din probele administrate în cauză a rezultat că în "camere" în care în prezent reclamantul locuiește, nu este dotată cu grup sanitar propriu și cu bucătărie și nu constituie o unitate locativă distinctă.
În ce privește beneficiul facultății de a cumpăra și obligația corelativă imperativă de a vinde, instituită în sarcina persoanelor deținătoare ale unor locuințe, instanța a considerat că, în accepțiunea Legii nr. 85/1992, a fost acordat numai titularilor contractelor de închiriere din momentul intrării în vigoare a Legii, în anul 1992.
În cauza de față, reclamantul nu a avut calitatea de chiriaș al locuinței în litigiu la data intrării în vigoare a Legii nr. 95/1992, dobândind această calitate doar în anul 2006 astfel încât nu de prevederile art. 7 alin.1 din lege, iar pârâta nu poate fi obligată a-i vinde această locuință.
A mai reținut instanța că din interpretarea dispozițiilor art. 7 alin.5 din Legea nr. 85/1992, modificată prin Legea nr. 76/1994, rezultă că pentru chiriașii, titulari ai contractelor de închiriere încheiate după apariția Legii nr. 76/1994, se naște un drept de preemțiune la cumpărarea acestor locuințe, cu condiția să fie vorba despre o locuință de serviciu iar chiriașul să aibă calitatea de salariat al unității respective.
În aceste condiții, obligarea pârâtei la micșorarea patrimoniului propriu contrar voinței sale, ar constitui o gravă încălcare atât a dispozițiilor art. 480 Cod civ. care definesc prerogativele dreptului de proprietate cât și a dispozițiilor art. 136 din Constituie, dispoziții potrivit cărora proprietatea privată este inviolabilă, în condițiile legii organice.
Împotriva acestei sentințe, a formulat apel reclamantul, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, sub următoarele aspecte:
În mod greșit instanța de fond a respins, ca nefondată, acțiunea reclamantului, hotărârea instanței de fond fiind rezultatul interpretării eronate a dispozițiilor legale aplicabile.
Astfel, deși s-a probat in mod clar ca garsoniera este locuința de serviciu,instanța de fond a soluționat si motivat cauza in temeiul deciziei nr.II din data de 29.09.1997,care se refera la o alta categorie de locuințe si anume la locuințele de intervenție.
De asemenea, apelantul a arătat că Legea nr. 85/1992, republicată, a fost adoptată pentru a respecta unul din principiile de bază ale sistemului de drept, respectiv principiul egalității cetățenilor în fața legii, iar în anul 1990 fost adoptat Decretul Lege nr.61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație, beneficiind de acest act normativ și cetățenii care au încheiat contracte de închiriere după apariția Decretul Lege nr.61/1990.
S-a susținut că a fost creată o gravă inegalitate socială în sensul că, li s-a dat posibilitatea chiriașilor din locuințele proprietate de stat li s-a dat posibilitatea de a cumpăra locuințele pe care le ocupau, posibilitate care nu a fost recunoscută și chiriașilor din locuințele proprietatea societăților comerciale, inegalitate ce a fost înlăturată prin adoptarea Legii nr. 85/1992.
Cele două acte normative sunt legi civile speciale, care se aplică din momentul adoptării lor și care nu prevăd că locuințele se pot cumpăra numai de către chiriașii care beneficiau de contracte de închiriere în momentul intrării în vigoare a acestora.
A mai susținut apelantul că Legea nr. 85/1992 nu este o lege cu aplicare limitată în timp, astfel încât se aplică și în prezent, fără a face discriminare între chiriași, nefiind aplicabilă numai chiriașilor care beneficiau de contracte de închiriere în momentul intrării în vigoare a acestui act normativ.
Dacă intenția legiuitorului ar fi fost ca de acest act normativ să beneficieze numai chiriașii care aveau contracte de închiriere în momentul intrării în vigoare a acestora, acest aspect ar fi fost reglementat expres.
Mai mult, prin decizia nr.5/21.01.2008,s-a admis recursul in interesul legii si s-a constat ca locuințele de serviciu construite din fondurile statului-se vând titularilor contractelor de închiriere indiferent de data încheierii acestora, și chiar după data intrării in vigoare a acestui act normativ.
S-a învederat că prevederile art.7 alin.8 din Legea nr. 85/1992 se referă la locuințele de serviciu dobândite de către unitățile economice sau bugetare, prin mijloace proprii, ori, blocul în care se află garsoniera ocupată de către apelantul reclamant a fost construit în anul 1974, din fondurile statului și a intrat în patrimoniul intimatei pârâte ca urmare a procesului de privatizare, fără nici un fel de investiție din partea acesteia.
Prin întâmpinare parata-intimata a solicitat respingerea apelului ca nefondat.
Soluționând cauza pe fond, Tribunalul Constanțaa pronunțat decizia civilă nr. 213 din 15.04.2008, prin care a respins ca nefondat apelul formulat de apelantul reclamant împotriva sentinței civile nr. 13990/2007 pronunțată de Judecătoria Constanța în contradictoriu cu intimata pârâtă
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut că în speță nu sunt îndeplinite disp. art. 7 din Legea nr. 85/1992 pentru ca intimata pârâtă să fie obligată a înstrăina reclamantului locuința în litigiu.
În termen legal, împotriva deciziei civile nr. 213 din 15.04.2008 pronunțată de Tribunalul Constanțaa declarat recurs reclamantul ca fiind nelegală și netemeinică.
Motivează recursul arătând că locuința pentru care solicită a fi obligată pârâta să o înstrăineze este o locuință de serviciu, construită din fondurile statului și poate fi înstrăinată chiriașilor, așa cum s-a statuat și prin decizia nr. 5 din 24.01.2008 pronunțată în dosarul nr. 59/2007 - recurs în interesul legii - de către Secțiile Unite ale Înaltei Curți de Casație și Justiție privitor la interpretarea unitară a disp. Legii 85/1992, republicată, care a statuat că locuințele de serviciu, construite din fondurile statului, se vând titularilor contractelor de închiriere, indiferent de data încheierii acestora, adică ulterior intrării în vigoare a legii.
Disp. art. 7 al.8 din Legea nr. 85/1992 republicată se referă la locuințele de serviciu, dobândite de către unitățile economice bugetare, prin mijloace proprii, iar blocul din care face parte locuința a fost construit în anul 1974 din fondurile statului și a intrat în patrimoniul intimatei pârâte ca urmare a programului de privatizare, fără nici un fel de investiție din partea acesteia.
Față de cele menționate mai sus, a solicitat admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei recurate în sensul admiterii apelului, schimbării în tot a sentinței apelate și pe fond admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată.
Analizând decizia recurată în baza motivelor de recurs invocate, curtea constată că recursul este nefondat pentru următoarele:
Art. 7 al Legii nr.85/1992,așa cum a fost acesta modificată de legea nr.76/1994,republicată la data de 15.07.1998,prevede ca"Locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi.
De asemenea, vor fi vândute la cerere, în condițiile prevederilor alin. 1 și cu respectarea dispozițiilor art. 1 alin. 3, titularilor de contracte de închiriere și locuințele care înainte de 6 martie 1945 au aparținut regiilor autonome, instituțiilor și societăților cu capital de stat, mixt sau privat, care și-au încetat existența după această dată sau, după caz, au devenit, prin reorganizare, unități economice sau bugetare de stat.
Locuințele care înainte de 6 martie 1945 au aparținut societăților cu capital privat sau mixt vor fi vândute în condițiile de evaluare, de achitare integrală sau în rate a prețului și de exceptare de la vânzare, prevăzute în Legea nr. 112/2005.
Evaluarea și vânzarea locuințelor prevăzute la alin. 1 și 2 și la art. 1 alin. 1, pentru care nu s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare până la data intrării în vigoare a prezentei legi, se vor face în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi, completate cu prevederile referitoare la coeficienții de uzură din Decretul nr. 93/1977, la un preț indexat în funcție de creșterea salariului minim brut pe țară la data cumpărării, față de cel existent la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
Art. 1. alin. 2 se aplică în mod corespunzător.
de prevederile alin. 1 și chiriașii care nu sunt angajații unităților proprietare.
Locuințele de intervenție, în sensul prezentei legi, sunt cele destinate cazării personalului unităților economice sau bugetare care, prin contractul de muncă, îndeplinește activități sau funcții ce necesită prezența, permanentă sau în caz de urgență, în cadrul unităților. Aceste locuințe nu se vând.
Unitățile economice sau bugetare pot să dețină și să construiască din fonduri proprii locuințe de serviciu, destinate închirierii salariaților acestora, cu contract de închiriere accesoriu la contractul de muncă. Modul de administrare și eventuala înstrăinare a acestor locuințe se vor stabili de consiliile de administrație, respectiv de conducerile unităților.
Locuințele de serviciu din mediul rural, destinate personalului medical, didactic, altor specialiști sau personalului Ministerului d e Interne, nu se vând. "
Din interpretarea textelor de lege enunțate rezulta ca sunt doua condiții ce se cer a fi întrunite,pentru ca instanța judecătorească să oblige parata la incheierea contractului de vânzare-cumpărare: locuințele să fie construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat si titularii contractelor de inchiriere să iși fi exprimat dorința de a le cumpăra,formulând,in acest sens,o cerere.Dispozițiile textului de lege sunt imperative,in conținutul al. 1 al art. 7 legiuitorul folosind sintagma"vor",astfel ori de cate ori cele doua condiții sunt indeplinite,locuințele vor fi vândute titularilor contractului de inchiriere.
In ceea ce privește calitatea de titular a unui contract de închiriere,Inalta C de Casație si Justiție a statuat,prin decizia nr.5/2008,că dispozițiile Legii nr.85/1992 sunt aplicabile si contractelor de închiriere încheiate după data intrării in vigoare a acestui act normativ.
Fiind dezlegată problema de drept mai sus menționată, instanța de apel în mod corect a analizat dacă pârâtei intimate îi incumbă obligația legală de a vinde și în același timp se încadrează în categoria unităților despre care face vorbire art. 7 al.1 al actului normativ menționat.
Din adresa nr. 2745 din 13.03.2007 ( fila 10 dosar - al Judecătoriei Constanța ) rezultă că societatea pârâtă este o societate pe acțiuni cu capital integral privat, prin cumpărarea acțiunilor societății, acționarii persoane fizice sau juridice, cumpărând întregul patrimoniu al societății, atât partea sa de active, cât și pe cea de pasiv, înscrisurile depuse în fața instanței de fond întărind susținerile pârâtei.
De asemenea, din interpretarea art. 7 al.1 din Legea 85/1992 rezultă că statul a înțeles să stabilească măsuri de protecție numai până în momentul în care și-a vândut participațiile la diferite societăți comerciale, astfel încât aceste măsuri de protecție mai pot fi valabile numai pentru societățile comerciale, regii autonome și instituțiile care gestionează în continuare bunuri din domeniul privat al statului.
Ori, locuința în litigiu, nu face parte din categoria locuințelor de serviciu sau de intervenție, ea fiind destinată realizării însuși a obiectului de activitate al intimatei pârâte, în sensul că, contractele de închiriere au valoarea unor contracte comerciale, iar veniturile obținute din chirii reprezintă profitul societății.
În această situație, în mod corect instanța de fond a stabilit că pârâta intimată nu se circumscrie categoriei de societăți comerciale prev. de art. 7 al.1 din Legea nr. 85/1992 astfel încât nu poate fi obligată să înstrăineze recurentei locuința în litigiu, în caz contrar s-ar aduce atingere disp.art. 480 cod civil care reglementează dreptul de proprietate și disp.art. 136 din Constituția României.
Pentru considerentele expuse, curtea în baza art. 312 Cod pr. civilă va respinge ca nefondat recursul declarat de recurentul împotriva deciziei civile nr. 213 din 15.04.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța în contradictoriu cu pârâta intimată
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul civil declarat de recurentul reclamant, domiciliat în M,-,. cămin,. 2,. 209, jud. C, în contradictoriu cu intimata pârâtă, cu sediul în C, bd. - -, nr. 144, împotriva deciziei civile nr. 213 din 15.04.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța - secția civilă - în dosarul nr-, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 30 iunie 2008.
Președinte, Judecători,
- - - -
Grefier, - -
- -
Jud.fond
Jud.apel;
Red.dec.jud.
9.07.2008
Dact.gref.
2 ex./10.07.2008
Președinte:Paulina GeorgescuJudecători:Paulina Georgescu, Vanghelița Tase, Eleonora Spiridon
