Obligație de a face. Decizia 222/2008. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIE NR. 222/
Ședința publică de la 02 Iulie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Irina Bondoc
JUDECĂTOR 2: Daniela Petrovici
JUDECĂTOR 3: Mihaela Popoacă
Grefier - - -
Pe rol judecarea recursului civil promovat de recurenta pârâtă COM CM. cu sediul în C, B-dul. - - nr. 44, județul C - declarat împotriva deciziei civile nr. 235/C/18.04.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul civil nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant, domiciliat în M,-, -escăruș,. 209, județul C, având ca obiect "obligație de a face".
La apelul nominal, făcut în ședință publică, se prezintă recurenta pârâtă prin avocat în baza împuternicirii avocațiale seria - nr. 7109/21.07.2007 depuse în dosarul Tribunalului Constanța, unde s-a precizat că mandatul privește și căile de atac, și pentru intimatul reclamant, avocat -- în baza împuternicirii avocațiale seria - nr. 16408/02.07.2008 depuse la dosar.
Procedura este legal îndeplinită, cu respectarea dispozițiilor art. 87 și următoarele Cod proc. Civilă.
S-a făcut referatul oral asupra cauzei, de către grefierul de ședință, prin care s-a evidențiat faptul că prezentul recurs este declarat în termen legal, motivat și netimbrat.
Având cuvântul, recurenta pârâtă prin apărător, avocat, depune la dosar dovada executării plății taxei judiciare de timbru în cuantum de 7 lei, conform chitanței seria - nr. -/20.06.2008 și timbru judiciar de 0,30 lei.
Având cuvântul, intimatul reclamant prin apărător, avocat --, solicită comunicarea motivelor de recurs întrucât citația a fost afișată și nu a intrat în posesia motivelor de recurs.
Apărătorul recurentei pârâte comunică, în ședință publică, o copie a motivelor de recurs către apărătorul intimatului; acesta nu solicită termen pentru a lua la cunoștință de conținutul acestora.
Întrebate fiind, părțile prin apărători, arată că nu mai sunt alte cererii prealabile sau probe, și în consecință apreciază cauza în stare de judecată solicitând cuvântul asupra recursului.
Instanța, luând act de susținerile părților prin apărători, în temeiul art. 150 Cod proc. Civilă constată terminată cercetarea judecătorească și acordă cuvântul pentru dezbateri asupra motivelor de recurs.
Având cuvântul, recurenta pârâtă prin apărător, avocat, arată că, recursul în interesul legii nu poate influența soluția ce urmează a fi dată în cauza de față. Se arată că, politica generală a statului român a fost aceea de privatizare generală, nu prin forma inițială prevăzută de Legea 15/1990, ci prin vânzarea în diferite modalități a participațiilor statului către întreprinzătorii privați. Or, statul, prin această vânzare a renunțat la dreptul său de a dispune de locuințele construite din fondurile statului, anterior anului 1989 și a vândut fără sarcini, rezultând că legea are aplicabilitate limitată în timp. De asemenea, nu se pot invoca deciziile Curții Constituționale neexaminând problema vânzării acțiunilor statului. Or, acționarii societății recurente sunt persoane fizice sau juridice, cu capital integral privat dobândit prin cumpărarea de acțiuni listate la bursă, neavând loc un transfer de acțiuni.
Totodată, urmează a se observa că, obiectul de activitate al societății recurente se referă la oferirea de servicii de cazare, nu de închiriere iar camera ocupată de intimatul reclamant nu este locuință în sensul actelor normative în vigoare, aceasta fiind o cameră cu hol și având aproximativ 20 mp.
Pentru motivele arătate verbal și detaliate în considerentele motivelor de recurs, apărătorul recurentei pârâte solicită admiterea recursului, casarea deciziei recurate, în sensul respingerii apelului, cu consecința menținerii soluției instanței de fond, cheltuielile de judecată fiind fost avute în vedere de instanța de fond.
Având cuvântul, apărătorul intimatul reclamant prin apărător, avocat --, solicită respingerea recursului,ca nefondat, menținerea deciziei instanței de apel, ca fiind temeinică și legală și depune concluzii scrise care reliefează pe larg susținerile verbale. Totodată, mai arată că, Legea nr. 85/1992 republicată nu distinge între locatarii care au avut contract de închiriere înainte de 1992 și locatarii care au avut contract de închiriere cu o dată ulterioară, precum nici între societățile cu capital de stat și cele cu capital privat indiferent de modul în care au fost privatizate, ele se supun prevederilor legii speciale. Urmează a se observa că, blocul a fost construit din fondurile statului la începutul anilor 70.
Instanța rămâne în pronunțare asupra motivelor de recurs.
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
Din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:
Prin cererea înregistrată inițial pe rolul Judecătoriei Mangalia sub nr-, reclamantul a solicitat obligarea pârâtei SC SA să vândă în baza Legii nr. 85/1992 și Decretului - Lege 61/1990
garsoniera situată în mun. M, str. - - - nr. 13, -escăruș,. 2,. 209,sub sancțiunea plății de daune cominatorii de 100 lei pe zi de la data rămânerii definitive a hotărârii și până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare,motivat de faptul că ocupă locuința menționată în baza contractului de închiriere nr. 7943/05.05.2004,iar blocul în care este situată a fost construit și dat în folosință la începutul anilor 70, din fondurile statului și deși nu este salariatul pârâtei, beneficiază de prevederile art. 7 alin. 5 din Legea nr. 85/1992 republicată,însă pârâta refuză încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Pârâta a invocat lipsa calității procesuale active a reclamantei,susținând că aceasta nu este persoană îndreptățită la cumpărare în temeiul dispozițiilor legale invocate și față de dispozițiile contractului consimțit liber,precum și excepția inadmisibilității,având în vedere că acest spațiu denumit impropriu garsonieră este în realitate o cameră fără bucătărie și grup sanitar și nu constituie o unitate locativă distinctă.
Prin sentința civilănr.390/C/26.02.2007pronunțată de Judecătoria Mangaliaa fost admisă excepția necompetenței teritoriale și s-a declinat competența de soluționare în favoarea Judecătoriei Constanța.
S-a reținut,din actele și lucrările dosarului,că la data de 05.05.2004, pârâta, în calitate de proprietar și reclamantul în calitate de chiriaș au încheiat procesul-verbal de predare-primire a suprafeței locative închiriate, respectiv o cameră în folosință exclusivă și cameră de baie și Wc în folosință comună situate în Municipiul M, județ C, str. - - -, nr. 13,. A, -ămin,. 2, durata contractului convenită de părți fiind de un an.
Cu privire la calitatea procesuală activă,instanța a constatat că reclamantul avea la momentul promovării acțiunii calitatea de chiriaș,în baza contractului de locațiune încheiat cu pârâta și astfel justifică promovarea acțiunii prin care solicită obligarea pârâtei la vânzarea garsonierei în baza dispozițiilor art. 7 alin. 6 din Legea nr. 85/1992,iar raportat la excepția inadmisibilității s-a apreciat că reclamantul poate solicita în baza textului de lege menționat obligarea pârâtei de a-i vinde garsoniera.
A stabilit prima instanță că art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 republicată instituie posibilitatea chiriașilor din locuințele menționate de a dobândi dreptul de proprietate asupra locuințelor construite anterior anului 1992 din fondurile unităților economice și bugetare și care, potrivit legislației din acea vreme, nu puteau fi decât închiriate și nicidecum vândute persoanelor fizice,dar că beneficiul facultății de a cumpăra și obligația corelativă imperativă de a vinde, instituită în sarcina persoanelor juridice deținătoare ale unor astfel de locuințe, este acordat numai titularilor contractelor de închiriere din momentul intrării în vigoare a legii, în anul 1992, indiferent de forma contractului de închiriere.
S-a apreciat că obligația de a vinde nu există atâta timp cât chiriașul de la data intrării în vigoare nu a cerut a i se vinde și încetează în momentul în care raportul de locațiune a luat naștere după intrarea în vigoare a Legii nr. 85/1992,în această din urmă ipoteză, locuința rămânând în proprietatea persoanei juridice deținătoare, nemaifăcând obiectul prevederilor art. 7 alin. 1, modul de administrare și eventuala înstrăinare stabilindu-se de către consiliul de administrație sau de către conducerea societății deținătoare,astfel cum prevăd dispozițiile art. 7 alin. 8 din aceeași lege.
A constatat instanța fondului că în cauza de față reclamantul nu a avut calitatea de chiriaș al locuinței în litigiu la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, dobândind asemenea calitate numai în anul 2004, astfel încât nu are beneficiul art. 7 alin. 1 din lege, iar pârâta nu poate fi obligată a-i vinde această locuință.
Împotriva acestei hotărâri judecătorești a declarat apel,în termen legal, reclamantul, care a criticat soluția instanței de fond pentru nelegalitate și netemeinicie sub mai multe aspecte.
A susținut apelantul-reclamant că s-a probat împrejurarea că garsoniera închiriată este locuință de serviciu și nu locuință de intervenție,reprezintă singura posibilitate locativă a familiei și apelantul are dreptul să o cumpere în condițiile reglementate de Legea nr.85/1992 și Decretul - Lege nr.61/1990 întrucât locuința a fost construită din fondurile statului,în anii 1974-1975,nefiind astfel incidente prevederile art.7 alin.7 din Legea nr.85/1992.
Prin Decizia civilă nr. 235/18.04. Tribunalul Constanțaa admis apelul reclamantului și a schimbat în parte sentința apelată în sensul că, a admis acțiunea reclamantului. A fost obligată pârâta să încheie în favoarea reclamantului un contract de vânzare - cumpărare cu privire la imobilul situat în M,-, -ămin,. A, etaj 2,. 2009, în baza /1992 și a Decretului - Lege 61/1990. A fost respinsă ca, inadmisibilă cererea de obligare la plata de daune cominatorii și au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței apelate.
A fost obligată intimata pârâtă către apelantul reclamant la plata sumei de 107,15 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de apel a reținut în esență că, în speță sunt aplicabile dispozițiile art. 7 din Legea nr. 85/1992 modif. reclamantul fiind îndreptățit să i se vândă locuința deținută cu chirie,întrucâtaceasta a fost construită din fondurile statului anterior Legii nr. 85/1992. Împrejurarea că, reclamantul nu deținea un contract de închiriere, anterior adoptării legii, nu constituie un impediment la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, sens în care a statut și Înalta Curte de Casație și Justiție, în recursul în interesul legii soluționat prin Decizia civilă nr. 5/2008. S-a mai reținut că, art. 7 din Legea 85/1992 reprezintă o normă de justiție socială, iar privatizarea unității deținătoare a locuinței nu constituie un impediment la vânzarea locuinței, această obligație fiind o obligație "în rem", iar nu o obligație"în personam",care ar fi avut în considerare societatea comercială ce a aluat naștere pe calea privatizării.
Împotriva acestei decizii, în termenul legal a declarat recurs pârâta care a criticat-o pentru nelegalitate, conform dispozițiilor art. 30 pct. a proc. civilă, sub următoarele aspecte:
1. În mod greșit prima instanță a reținut că în cauză sunt aplicabile
dispozițiile art. 7 din Legea 85/1992, în condițiile în care s-a dovedit cu prisosință că, locuința în litigiu nu este locuință de serviciu și nu a fost închiriată reclamantului conform Legii nr. 114/1996, ci în condițiile realizării obiectului de activitate al societății comerciale - oferirea de spații de cazare.
2. Pârâta este o societate comercială privatizată, care și-a dobândi
proprietățile cumpărând cu venituri realizate din propriile activități productive, acțiunii la participațiile statului care constituie echivalentul valoric al unor categorii de bunuri, neputând fi obligată să își înstrăineze aceste bunuri, conform Legii 85/1992.
3. Instanța de apel nu a examinat prevederile din contractul de închiriere al reclamantului, din care rezultă că, i s-a pus în vedere faptul că această locuință nu poate fi vândută, iar contractul este încheiat pe o perioadă de 1 an, în realizarea obiectului de activitate al societății comerciale.
4. Spațiul solicitat a fi înstrăinat nu constituie o "locuință" în sensul Decretului - Lege 61/1990, deoarece nu constituie o unitate locativă, formată din camere și dependințe, ci este format numai dintr-o cameră cu hol, dependințele (baie, WC) fiind în folosință comună a tuturor chiriașilor din imobil - căminul "".
Prin concluziile scrise depuse la dosar, intimatul reclamant a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, Legea nr. 85/1996 cuprinzând norme de justiție socială, care impun unității deținătoare să înstrăineze locuințele constituite din fondul statului anterior adoptării Legii 85/1992.
Analizând legalitatea hotărârii recurate în raport cu criticile pârâtei se constată că recursul este fondat, pentru următoarele considerente:
Este real faptul că, Legea 85/1992 cuprinde dispoziții ce reprezintă norme de justiție socială, impunând unităților deținătoare de locuințe de serviciu, construite din fondul statului, vânzarea acestor locuințe chiriașilor - fără deosebire - după cum aceștia dețineau contractele de închiriere la momentul adoptării Legii 85/1992, sau au dobândit această calitate ulterior anului 1992.
În cauză însă dispozițiile Legii 85/1992 nu sunt aplicabile pentru următoarele considerente:
Societatea pârâtă este organizată în forma unei societății comerciale pe acțiuni, în patrimoniul acesteia întrând ca activ și Căminul "", în care se află spațiul a cărui vânzare a fost solicitată de către reclamant.
Reținem că, societatea pârâtă are ca obiect de activitate și oferirea de servicii de cazare, căminul " " constituind un punct de lucru, fiind utilizat pentru realizarea obiectului de activitate al acesteia, închirierea fiind un act de comerț, venitul obținut reprezintă profit al societății și pentru care se achită impozit pe profitul general al societății, așa cum rezultă din actul constitutiv al societății comerciale, Capitolul II, art. C (3).
Aceste aspecte au fost stabilite cu titlu irevocabil prin Decizia civilă nr.38/COM/08.02.2007 a Curții de APEL CONSTANȚA, care a confirmat sentința civilă nr. 5950/COM/2006 a Tribunalului Constanța (fila 53 fond).
Având în vedere că, spațiul în litigiu reprezintă un activ al societății iar contractele de închiriere au natura unor contracte comerciale, concluzia care se impune este aceea că unor asemenea spații nu le sunt aplicabile dispozițiile Decretului Lege nr.61/1990, ale Legii nr.85/1992 sau ale Legii nr. 76/1994 prin care s-a modificat Legea nr.85/1992, actele de dispoziție privind activele societății putând fi încheiate numai în condițiile prevăzute de actele normative care reglementează această materie.
Aceste spații nu au fost cumpărate de societatea pârâtă, în procesul de privatizare, pentru a fi folosite ca locuințe, în sensul dat acestei noțiuni de actele normative mai sus menționate și de Legea nr.114/1996, nefiind locuințe de serviciu sau locuințe de intervenție ci spații necesare realizării a însuși obiectului de activitate al acesteia.
În situația vânzări spațiilor în litigiu, societatea comercială ar fi pusă în situația de nu-și mai putea realiza obiectul de activitate, ceea ce nu se poate admite.
Intimatul reclamant este o persoană căreia societatea pârâtă i-a oferit servicii de cazare, prin derularea de către aceasta a unei activități comerciale, raporturi concretizate în perfectarea unor contracte comerciale, care nu cad sub incidența Legii nr.85/1992 astfel cum a fost modificată.
Față de considerentele expuse, reținându-se că dispozițiile art. 7 din Legea 85/1992 nu sunt aplicabile în speță, urmează a se admite recursul pârâtei, ca fondat.
Modifică în tot decizia civilă recurată în sensul că, respinge apelul reclamantului, ca nefundat, menținând ca legală și temeinică hotărârea primei instanțe.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul promovat de recurenta pârâtă COM CM. cu sediul în C, B-dul. - - nr. 44, județul C - declarat împotriva deciziei civile nr. 235/C/18.04.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul civil nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant, domiciliat în M,-, -escăruș,. 209, județul
Modifică în tot decizia civilă atacată în sensul că respinge apelul ca nefondat și menține soluția instanței de fond.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 02.iulie.2008.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - -
Grefier,
- -
Jud.fond.
Jud.apel.-
Red.jud.recurs.-/07.07.2008
Tehnored.gref./08.07.2008
Președinte:Irina BondocJudecători:Irina Bondoc, Daniela Petrovici, Mihaela Popoacă
