Obligație de a face. Decizia 2348/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă, de muncă și asigurări sociale
pentru minori și familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 2348 /R/2008
Ședința publică din data de 28 noiembrie 2008
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Valentin Mitea vicepreședinte al Curții de APEL CLUJ
JUDECĂTORI: Valentin Mitea, Denisa Băldean Lucia Ștețca președintele secției
- -
Grefier: - -
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamanții, - împotriva deciziei civile nr.477 DIN 01.10.2008, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr-, privind și pe pârâtul intimat CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C- N, având ca obiect obligația de a face.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la prima strigare a cauzei se prezintă reclamanta recurentă, lipsă fiind restul părților.
Procedura de citare este îndeplinită.
Recursul este timbrat cu suma de 4 lei taxă judiciară de timbru.
S-a făcut referatul cauzei, după care reclamanta recurentă solicită lăsarea cauzei la o nouă strigare pentru a se prezenta apărătorul său, doamna avocat.
Instanța, lasă cauza la o nouă strigare.
La a doua strigare a cauzei, se prezintă reclamanta recurentă, asistată de avocat cu împuternicire avocațială la dosar, lipsă fiind reclamanții recurenți și - reprezentanți de avocat și reprezentanta pârâtului intimat Consiliul Local al mun. C-
Nefiind formulate cereri prealabile sau excepții de invocat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în susținerea recursului.
Reprezentanta reclamanților recurenți solicită admiterea recursului, modificarea hotărârii atacate în sensul admiterii acțiunii, fără cheltuieli de judecată.
CURTEA:
Deliberând, reține că prin sentința civilă nr. 8125 din 25.06.2008 Judecătoriei Cluj -N, pronunțată în dosarul nr-, a fost respinsă acțiunea civilă formulată de reclamanții, împotriva pârâtului Consiliul Local al municipiului C-N pentru obligarea pârâtului la încheierea contractului de închiriere.
Pentru a pronunța această hotărâre, judecătoria a stabilit în fapt următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 14270/2004 pronunțată de către Judecătoria Cluj -N în dosarul nr. 11238/2004, a fost admisă acțiunea civila formulata de către reclamantul Consiliul Local al municipiului C-N împotriva pârâților, și și s-a constatat încetarea contractului de închiriere nr. 37130/1999 încheiat între reclamant și, s-a constatat ca părătele și nu au nici un drept locativ asupra. nr. 6 situat în C-N,-, jud. C și s-a dispus evacuarea pârâților, Și (reclamanți în prezentul dosar) din imobilul mai sus menționat.
Aceasta sentință a rămas irevocabilă prin respingerea apelului și în urma neatacării deciziei de apel.
Prin aceasta hotărâre, instanța a reținut că între și Consiliul Local al municipiului C-N s-a încheiat un contract de închiriere cu privire la. nr. 6 situat în C-N,-, jud. C, că a decedat la data de 28.10.2001, iar soția supraviețuitoare a acestuia a solicitat abia în data de 11.02.2002 transcrierea contractului de închiriere pe numele sau.
Anterior acestei date, respectiv la data de 07.12.2001, a încheiat cu reclamanții din prezentul dosar un contract intitulat "promisiune de vânzare-cumpărare și obligație de a face" prin care aceasta se obliga să le înstraineze pârâților, atunci când va dobândi apartamentul mai sus menționat și legea îi va permite, pentru prețul de 195.000.000 lei. Aceleași părți au încheiat și un contract de comodat, cu privire la același imobil, pe o durata de 2 ani.
Din susținerile reclamanților și din considerentele Deciziei civile nr. 458/ A/2005 rezultă că de la data perfectării acestui contract de comodat și până în prezent reclamanții au locuit in acest imobil cu toate ca titlul lor nu era valabil. Așa cum au arătat însuși reclamanții, pârâtul, în aceste circumstanțe, a pus în executare titlul executoriu pentru evacuarea acestora. Contestația la executare formulată de către aceeași reclamanți și înregistrată sub nr- a fost respinsă de către instanță, fiind respins și recursul declarat împotriva acesteia.
În aceste circumstanțe, invocând faptul că au ocupat imobilul din anul 2001 și până în prezent, reclamanții au pretins ca sunt îndreptățiți să aibă un contract de închiriere.
Acțiunea reclamanților este însă nefondată,
În primul rând, a reținut instanța, ca în conformitate cu dispozițiile art. 21 din legea nr. 114/1996 modificată "nchirierea locuințelor se face pe baza acordului dintre proprietar și chiriaș, consemnat prin contract scris, care se va înregistra la organele fiscale teritoriale (:::).
Coroborând acest text de lege cu dispozițiile art. 480.civ.instanța a concluzionat că orice proprietar este liber să decidă în ce modalitate își exploatează și administrează imobilul, cenzurarea refuzului de a încheia un contract de închiriere fiind posibilă doar în cazurile expres prevăzute de lege.
-
---
S-a apreciat că nu are relevanță faptul că pârâții ar fi achitat chiria în fiecare lună, întrucât aceștia au fost tolerați de către pârât, titlul acestora nefiind valabil.
Față de toate aceste considerente, în baza art. 21, 43 si 44 din Legea nr. 114/1996, modificată, instanța a respins în întregime acțiunea reclamanților ca fiind nefondată.
Prin decizia civilă nr. 477/A din 01.10.2008 a tribunalului Clujs - respins ca nefondat apelul declarat de reclamanții, și împotriva sentinței civile nr. 8125 din 25.06.2008 a Judecătoriei Cluj -N, menținută în tot.
În considerentele deciziei,Tribunalul a subliniat că soția defunctului, nu se mai poate prevala de continuarea contractului de închiriere în beneficiul său atâta timp cât prin sentința civilă nr. 14270/18.11.2004 pronunțată de Judecătoria Cluj -N în dosar nr. 11238/2004, rămasă irevocabilă s-a stabilit că a încetat contractul de închiriere încheiat de defunct și, totodată, s-a mai constatat că această persoană nu are un drept locativ propriu asupra apartamentului în discuție.
Împrejurarea respectivă nu mai poate fi reluată în discuție de către o altă instanță, ca o consecință a puterii de lucru judecat conform art. 1201. civ. așa încât motivul de apel formulat privind incidența art. 27 lit. a din Legea nr. 114/1996 este neîntemeiat.
Neîntemeiată este și critica referitoare la restituirea apartamentului în favoarea moștenitorilor foștilor proprietari în temeiul Legii nr. 10/2001 raportat la faptul că potrivit susținerilor apelanților, apelul împotriva sentinței date de tribunal în cauza având ca obiect plângere împotriva dispoziției primarului prin care s-a restituit imobilul succesorilor fostului proprietar este încă în faza de judecată și oricum acest lucru nu le-ar profita deoarece ar avea ca si consecință invocarea excepției lipsei calității procesuale pasive.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs reclamanții, și solicitând admiterea recursului.
În motivele recursului, s-a arătat că oluția instanței de apel este nelegală și netemeinică pentru următoarele considerente:
Cele doua instanțe care s-au pronunțat în cauză au pierdut din vedere buna -credință a reclamanților la momentul încheierii contractului de comodat și a promisiunii de vânzare -cumpărare,convingerea că s-a prelevat de continuarea contractului de închiriere în beneficiul ei, câtă vreme se derulau procedurile pentru dobândirea apartamentului în proprietate și câtă vreme se fixase și prețul de achiziționare apartamentului.
Rațiunea pentru care s-a încheiat convenția de înstrăinare a fost aceea de acoperire de către a prețului stabilit de Consiliul Local C-N, drept preț dobândire apartament în proprietate.Caracterul oneros al locațiunii este elementul principal de distincție al acestui contract.
La momentul încheierii celor două acte juridice (comodatul și promisiunea) s-a realizat, practic, cesiunea contractului de închiriere, chiriașul transmițând, cu titlu oneros, drepturile și obligațiile sale dintr-un contract de închiriere a locuinței. În felul acesta, subrogându-se chiriașului reclamanții susțin că au intrat în raporturi juridice directe cu proprietarul, Consiliul Local al Municipiului C- Convingerea modificării raportului de închiriere prin schimbarea persoanei chiriașului a fost întărită în intervalul 2001 - 2008, prin acceptarea folosinței de către proprietar,o folosință pașnică, netulburată, cât și prin perceperea chiriei legale.
În considerarea încheierii valabile a unui contract de cesiune a închirierii locuinței, au fost executate amenajări, modificări, renovări în spațiul având destinația de locuință.
Proprietarul poate dispune de bunul sau, după bunul plac, fără însă a "profita" de o situație neimputabilă (necunoașterea situației juridice reale a imobilului) care însă i-a creat avantaje materiale (spor de valoare urmare a investițiilor făcute în privința apartamentului, obiect al litigiului de față).
Oferta se impune a fi acceptata si din rațiuni de ordin moral: toate economiile, veniturile realizate din muncă onestă au fost utilizate pentru înlăturarea gradului avansat de degradare a imobilului, reclamanții nu au asigurată altă locuință, nu au un spațiu pentru depozitarea bunurilor din gospodărie, expuse intemperiilor naturii.
Apreciind asupra recursului, curtea constată că acesta este nefondat.
În esență, recurenții susțin că prin încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare și a unui contract de comodat s-au subrogat în drepturile chiriașului, respectiv a numitei, care le-a transmis, cu titlu oneros, drepturile și obligațiile derivând din contractul de închiriere a locuinței situat administrativ în C-N,-.
Observă curtea că prin sentința civilă nr. 14270/2004 Judecătoriei Cluj -N, irevocabilă, s-a statuat, în contradictoriu cu actualii reclamanți, că nu are un drept locativ propriu asupra apartamentului nr. 6 din C-N,-, întrucât titularul contractului de închiriere nr. 37130/09.07.1999, numitul, a decedat la data de 28.10.2001, iar soția supraviețuitoare, nu a solicitat transcrierea contractului de închiriere pe numele său în termenul legal de 30 de zile prevăzut de art. 27 lit. a din Legea nr. 114/1996.
Prin urmare, contractul de comodat și promisiunea de vânzare-cumpărare, încheiate cu soția supraviețuitoare, nu sunt opozabile proprietarului, instanța hotărând, la solicitarea acestuia, evacuarea pârâților din imobilul pe care îl folosesc fără a avea un titlu locativ, ca simplii detentori precari.
Proprietarul locuinței în litigiu, pârât în prezentul proces, se poate prevala de aceste statuări ale instanței de judecată, invocând cu succes, în favoarea sa, efectul pozitiv al autorității de lucru judecat, ce caracterizează sentința civilă nr. 14270/2004 Judecătoriei Cluj -
Așa fiind, indiscutabil nu putea transmite actualilor reclamanți mai multe drepturi decât avea ea însăși la momentul încheierii celor două convenții, iar drepturi locative nu avea cu privire la apartamentul în litigiu, astfel că o subrogare în drepturi, în sensul celor afirmate de recurenți este juridic exclusă.
Dispozițiile art. 1201. civ. au fost corect interpretate și aplicate în cauză de către tribunal.
Împrejurarea că recurenții folosesc locuința din anul 2001, cu bună-credință și netulburați, că au efectuat lucrări de amenajare a locuinței, că au plătit chiria în tot acest interval de timp nu este de natură a le conferi drepturi locative, având statutul de detentori precari, a căror evacuare este posibilă la solicitarea proprietarului, astfel cum s-a dispus prin sentința civilă nr. 14270/2004 a Judecătoriei Cluj -
Cu atât mai puțin considerentele de ordin moral invocate de recurenți, inclusiv buna-credință a acestora nu pot justifica din punct de vedere juridic obligarea proprietarului la încheierea unui contract de închiriere cu cei care folosesc în prezent locuința în absența oricărui titlu locativ. Din această perspectivă, în mod corect, instanțele de fond au invocat dreptul de dispoziție al proprietarului, în raport cu art. 480. civ.
Pentru cele ce preced, văzând și dispozițiile art. 312 alin. 1 proc. civ. curtea va respinge recursul și va menține în tot hotărârea atacată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții, și împotriva deciziei civile nr. 477 din 01.10.2008 a tribunalului Cluj pronunțată în dosar nr-, pe care o menține.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 28 noiembrie 2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI GREFIER
- - - - - - - -
Red.BD/dact.MM
2ex
Jud.apel: /
Jud.fond:
Președinte:Valentin MiteaJudecători:Valentin Mitea, Denisa Băldean Lucia Ștețca
