Obligație de a face. Decizia 24/2008. Curtea de Apel Timisoara

Jurisprudenţă şi speţe de drept civil (Jurindex)

ROMANIA

CURTEA DE APEL Operator 2928

SECTIA CIVILĂ

DOSAR NR.-

DECIZIA CIVILĂ NR.24/

Ședința publică din 21 ianuarie 2008

PREȘEDINTE: Maria Petria Martinescu

JUDECĂTOR 2: Rujița Rambu

JUDECĂTOR 3: Marinela

GREFIER:

S-a luat în examinare recursul declarat de reclamanții, R, -onstantin, precum și recursul declarat de pârâta SC SA Sânnicolau M împotriva deciziei civile nr.514/12.06.2007, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr-.

La apelul nominal făcut în ședință publică, se prezintă pentru pârâta recurentă SC SA Sânnicolau M avocat, reclamanții recurenți, R, asistați de avocat și reclamanții recurenți, -onstantin și, lipsă fiind celelalte părți.

Procedura legal îndeplinită.

Recursurile au fost declarate în termen și au fost legal timbrate.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care nemaifiind alte cereri formulate, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul dezbateri.

Reprezentanta reclamanților recurenți, avocat învederează instanței că atât instanța de fond cât și cea de apel, nu s-a pronunțat asupra acțiunii reclamanților prin prisma art.6 din OUG nr.40/1999 care este temeiul de drept pe care își fundamentează acțiunea. Solicită admiterea recursului, casarea cu trimitere spre rejudecare a cauzei la instanța de fond pentru a se pronunța asupra temeiului de drept invocat, respectiv art.6 din OUG nr.40/1999, cu cheltuieli de judecată, conform notelor de ședință depuse la dosar la data de 14 decembrie 2007.

Reprezentanta pârâtei recurente avocat solicită respingerea recursului declarat de reclamanți, considerând că textul invocat de către reprezentanta reclamanților recurenți nu are relevanță în cauză, neexistând motive de casare cu trimitere a cauzei spre rejudecare. Arată că își menține concluziile reiterate la termenul de judecată din data de 10 decembrie 2007. Solicită cheltuieli de judecată.

Reclamantul recurent solicită admiterea recursului conform motivelor invocate în scris la dosar. Față de recursul declarat de pârâtă solicită respingerea acestuia.

Reclamantul recurent -onstantin de asemenea, solicită admiterea recursului conform motivelor invocate în scris la dosar. Față de recursul declarat de pârâtă solicită respingerea acestuia.

Reclamantul recurent și de asemenea, solicită admiterea recursului conform motivelor invocate în scris la dosar. Față de recursul declarat de pârâtă solicită respingerea acestuia.

CURTEA

Deliberând asupra recursului de față, constată:

Prin acțiunea civilă înregistrată la Judecătoria Timișoara sub nr. 6090/25.04.2005, reclamanții, -, R, -, au chemat în judecată pe pârâta SC L, solicitând instanței ca, prin hotărârea ce va pronunța, să dispună obligarea pârâtei la prelungirea contractelor de închiriere încheiate cu fiecare dintre reclamanți cu nr. 1354/16.01.2004, nr. 1355/16.01.2004, nr. 1356/16.01.2004, nr. 1357/16.01.2004, nr. 1358/16.01.2004 și nr. 8153/01.02.2004 pentru o perioadă de 5 ani, începând cu data încheierii fiecărui contract, iar în caz de refuz, prezenta să țină loc de contract de închiriere.

In motivare, reclamanții au arătat că locuiesc în imobilul situat în T, P-ța - nr.13 de mai mulți ani, iar în anul 1997 au încheiat cu fostul proprietar tabular al imobilului, Statul Român contracte de vânzare-cumpărare asupra apartamentelor pentru care aveau contracte de închiriere.

Imobilul fiind trecut în proprietatea persoanei revendicatoare, la solicitarea acestuia au încheiat în baza OUG nr.40/1999, contractele de închiriere menționate în petitul acțiunii pe o perioadă formală de 20 de luni, pentru ca ulterior să poată fi reglementată perioada legală de închiriere, cea de 5 ani.

Reclamanții au menționat că, după aproximativ o lună și J, proprietarul tabular i-a înștiințat că vinde imobilul și, în aceste condiții, reclamanții au apreciat că acesta s-a eschivat de la asumarea obligației de stabilire a termenului contractelor de închiriere conform prevederilor legale.

De asemenea, au mai arătat că, potrivit adreselor nr. 76-81/05.03.2004, au fost înștiințați de către proprietarul tabular al imobilului de la acea dată că imobilul a fost înstrăinat pârâtei, căreia urma să i se plătească chiria și, drept urmare, au comunicat pârâtei cererea de a stabili modul de plată al chiriei, însă aceasta nu a răspuns.

Astfel, conform art. 6 din OUG nr.40/1999 privind protecția chiriașilor modificată prin Legea nr.241/2001, proprietarul căruia i-a fost restituit imobilul prin hotărârea judecătorească va încheia cu chiriașul care ocupă de fapt locuința contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani.

Inițial, actul normativ prevedea că proprietarul poate încheia cu chiriașul contract de închiriere pentru o perioadă de maxim trei ani.

Prin modificarea OUG nr.40/1999 conform Legii nr.241/2001, legiuitorul a înțeles să acorde în condițiile lipsei de spațiu locative, posibilitatea chiriașului de a beneficia de protecție specială pe o perioadă de cinci ani, indiferent dacă raporturile de locațiune se stabilesc conform unui contract unic sau conform unor contracte succesive asupra aceleași locuințe.

Conform prevederilor legale care dispun că se va încheia contractul la cererea chiriașului, ceea ce constituie pentru chiriaș o posibilitate, pentru proprietar constituie o obligație, refuzul acestuia de a respecta putând fi suplinit de instanță, cu atât mai mult cu cât au fost încheiate contracte inițiale de închiriere pe perioade restrânse de timp.

Prin întâmpinarea formulată în cauză la cererea reclamanților - și -onstantin, pârâta Las olicitat respingerea cererii reclamanților ca nefondată, pentru considerentul ca sus-numiții reclamanți au o situație juridică diferită față de a celorlalți din dosarul de față. În cererea de chemare în judecată se susține generic că au fost anulate contractele de vânzare-cumpărare ale reclamanților, indicându-se hotărârile judecătorești pronunțate în acest sens. Se poate observa însă că în respectivele hotărâri, - și -onstantin nu figurează ca părți, astfel încât nu se confirmă susținerea potrivit căreia contractele lor de vânzare-cumpărare ar fi fost anulate; de altfel ei nu au avut niciodată asemenea contracte, locuind în imobilul din T, - nr. 13, doar în calitate de chiriași. Acest fapt îndreptățește să formuleze apărări distincte în ceea ce îi privește.

Pârâta a menționat că restituirea acelei părți din imobilul de mai sus în care sunt incluse apartamentele locuite de acești reclamanți a avut loc în favoarea antecesorului său, prin sentința civilă nr. 13867/26.10.1999 a Judecătoriei Timișoara, menținută prin decizia civilă nr. 2394/A/22.09.2000 a Tribunalului Timiș și că retrocedarea a fost anterioară intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001, nefiind aplicabile dispozițiile art. 13, 14 și 15 din această lege, pentru că imobilul nu a fost restituit în baza ei.

Pe de altă parte, termenul de cinci ani nu poate curge, în cazul celor doi reclamanți, decât de la data intrării în vigoare a nr.OUG 40/1999, deci de la 8 aprilie 1999 până la 8 aprilie 2004. Contractele de închiriere ale reclamanților și au fost încheiate până la data de 30 noiembrie 2005, în considerarea faptului că la acea dată va fi împlinit termenul de cinci ani și de la retrocedarea apartamentelor ocupate de ei, hotărârile judecătorești pronunțate rămânând irevocabile la data de 31 octombrie 2000.

Nu în ultimul rând, s-a arătat că prin nr.OUG 8/2004 se prelungesc numai contractele de închiriere privind suprafețele aflate în proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale. Ca atare, în ceea ce privește contractele în discuție, prevederile actului normativ de prelungire nu sunt incidente și, în consecință, cei doi reclamanți nu pot beneficia de această măsură, cererea lor de chemare în judecată fiind nefondată.

De asemenea, pârâta a precizat că, față de aceasta, ca succesoare în drepturi a proprietarului anterior, reclamanții nu și-au îndeplinit obligațiile asumate față de acesta.

O dată cu dobândirea dreptului de proprietate ( intabulat la 4 martie 2004 ), contractul de închiriere încheiat de reclamanții și cu a încetat, fiind și radiat din evidențele Administrației Finanțelor Publice De aceea, la data de 30 martie 2004 i-a notificat prin executorul judecătoresc să se prezinte pentru a încheia contractul, dar nu au dat curs invitației. La data de 15 iunie 2004, de astă dată prin scrisoare recomandată, i-a notificat din nou pe reclamanți în același scop. Le-a explicat că este necesară încheierea contractului, mai ales că sunt societate comercială și, în lipsa unui raport contractual, nu poate să emită factură și chitanță pentru chiria care i se cuvine, deci că, practic, nu o poate încasa, deși reclamanții au consemnat-o pe recipisă. Nici această invitație nu a fost urmată de încheierea contractului de închiriere, ceea ce a determinat imposibilitatea încasării chiriei de către societate.

Pârâta a considerat că în speță sunt incidente dispozițiile art. 13 lit. d din nr.OUG 40/1999 modificată, în sensul că reclamanții nu mai beneficiază de dreptul la prelungirea contractelor de închiriere. Totodată, față de neplata chiriei, respectiv punerea ei în imposibilitate de aoî ncasa, invocă dispozițiile art. 14 alin. 2 lit c din același act normativ, text potrivit căruia proprietarul poate refuza reînnoirea contractului atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv.

Prin cererea reconvențională formulată, pârâta a solicitat instanței de fond să dispună evacuarea necondiționată a reclamantei - și a persoanelor care locuiesc cu aceasta, din apartamentul proprietatea sa (apartamentul nr. 1A) pe care îl deține în imobilul situat în T, - nr. 13, precum și a reclamantului -onstantin și a oricăror alte persoane care mai locuiesc cu acesta, din apartamentul proprietatea sa ( apartamentul nr. 9 ) pe care îl deține în același imobil, să încuviințeze execuția a sentinței; în subsidiar, a solicitat obligarea reclamanților să predea cele două apartamente la împlinirea termenului stipulat în contractele lor de închiriere, respectiv la data de 30 noiembrie 2005; cu cheltuieli de judecată.

In motivare, pârâta a arătat că deține în proprietate apartamentele în litigiu. Evacuarea reclamanților și a celor care locuiesc împreună cu ei se justifică pentru lipsa titlului locativ, în condițiile în care nu mai beneficiază de dreptul la prelungirea, respectiv reînnoirea contratului deținut anterior. A menționat că execuția a sentinței a solicitat-o în baza art. 279 alin.1 proc. civ. față de temeinicia vădită a dreptului său, dar și pentru că este în mod vădit prejudiciată prin întârzierea în evacuarea reclamanților, iar, din luna martie 2004 și până în prezent nu a încasat niciodată chirie, situație care nu-i este este imputabilă.

În drept, se invocă prev art. 480.civ.

La fila 48 dosar fond, pârâta CLa depus întâmpinare la cererea reclamanților R, și, și a solicitat respingerea acesteia, arătând în motivare că sus-numiții reclamanții au fost cumpărători în baza Legii nr. 112/1995 ai apartamentelor nr. 1, nr. 7, nr. 11 și nr. 2, pe care le ocupă și în prezent în imobilul situat în T, P-ța - nr. 13. În 2002, contractele lor de vânzare-cumpărare au fost declarate nule prin decizia civilă nr. 1218/30.04.2002 a Curții de Apel Timișoara.

Anterior, prin sentința civilă nr. 13867/26.10.1999 a Judecătoriei Timișoara și decizia civilă nr. 2394/A/22.09.2000 a Tribunalului Timiș au fost restituite numitului, în calitatea sa de moștenitor al proprietarilor dinainte de naționalizare, apartamentele nr. 1, 2, 6, 7, 9, 10, 11, 12. Reclamanții nu erau întabulați în cartea funciară la acea dată.

În 15.01.2004, sus-numitul proprietar a încheiat cu reclamanții contractele de închiriere înregistrate la Administrația Finanțelor Publice T sub nr. 1358/16.01.2004, nr. 1356/16.01.2004, nr. 1357/16.01.2004 și nr. 1355/16.01.2004. Termenul stabilit a fost din 15.01.2004 până în 30.11.2005. Respectivele contracte de închiriere au încetat însă, în data de 11.03.2004 și au fost radiate din evidențele Administrației Finanțelor Publice T ca urmare a înstrăinării lor către subscrisa societate în 4 martie 2004. Acest demers a fost necesar pentru ca proprietarul anterior, care nu mai putea încasa chiriile, să nu mai figureze ca debitor al impozitului pe venitul astfel rezultat.

A mai menționat că, în 30.03.2004 i-a notificat pe reclamanți prin Biroul Executorului Judecătoresc, pentru încheierea unui nou contract de închiriere, însă reclamanții nu s-au prezentat și, continuând să locuiască în apartamente, au început să consemneze la. chiria datorată.

În 15.06.2004 i-a notificat din nou pe reclamanți, prin scrisoare recomandată, explicându-le că nu pot ridica sumele de bani consemnate la. fără să încheie noi contracte de închiriere, care să poată fi înregistrate la Administrația Finanțelor Publice. Ca societate comercială, pârâta a arătat că nu poate să emită factură și chitanță, deci nu poate să înscrie în contabilitate sume de bani pentru care nu există un temei contractual. Nici de această dată demersul său nu a fost urmat de încheierea unui contract. În consecință, din momentul cumpărării apartamentelor nu a încasat niciodată chirie, imposibilitatea de a primi plata fiind imputabilă reclamanților.

Consideră că în speță sunt incidente dispozițiile art. 13 lit. d din nr.OUG 40/1999 modificată, în sensul că reclamanții nu mai beneficiază de dreptul la prelungirea contractelor de închiriere. Totodată, față de neplata chiriei, respectiv punerea sa în imposibilitate de aoî ncasa, invocă dispozițiile art. 14 alin. 2 lit. c din același act normativ, text potrivit căruia proprietarul poate refuza reînnoirea contractului atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv.

Prin cererea reconvențională formulată în cauză, pârâta a solicitat instanței ca, prin sentința ce va pronunța, să dispună evacuarea necondiționată a reclamantului R și a persoanelor care locuiesc împreună cu el, din apartamentul nr. 1 al imobilului situat în T, P-ța - nr. 13, înscris în nr. 38004 ind. T nr. top. 386/I și în nr. 143 col T; să dispună evacuarea necondiționată a reclamantului și a persoanelor care locuiesc împreună cu el, din apartamentul nr. 7 al imobilului situat în T, P-ța - nr. 13, înscris în nr. 38004 ind. T nr. top. 386/VII și în nr. 143 col T; să dispună evacuarea necondiționată a reclamantei () și a persoanelor care locuiesc împreună cu ea, din apartamentul nr. 11 al imobilului situat în T, P-ța - nr. 13, înscris în nr. 38004 ind. T nr. top. 386/XI și în nr. 143 col T; să dispună evacuarea necondiționată a reclamantei și a persoanelor care locuiesc împreună cu aceasta, din apartamentul nr. 2 al imobilului situat în T, P-ța - nr. 13, înscris în nr. 38004 ind. T nr. top. 386/II și în nr. 143 col T; să încuviințeze execuția a sentinței pe care o va pronunța. In subsidiar, a solicitat obligarea reclamanților să-i predea apartamentele pe care le ocupă la împlinirea termenului stipulat în contractele lor de închiriere, respectiv la data de 30.11.2005;

In motivarea cererii reconvenționale, a arătat că evacuarea reclamanților și a celor care locuiesc împreună cu ei se justifică pentru lipsa titlului locativ, în condițiile în care nu mai beneficiază de dreptul la prelungirea, respectiv reînnoirea contractului deținut anterior.

Execuția a sentinței o solicită în baza art. 279 alin. 1.proc.civ. față de temeinicia vădită a dreptului său, dar și pentru că este în mod vădit prejudiciată prin întârzierea în evacuarea reclamanților, iar din martie 2004 și până în prezent nu a încasat niciodată chirie, situație care le este imputabilă.

În drept, au fost invocate prev. art. 13 lit. d și 14 alin. 2 lit. c din nr.OUG 40/1991, art. 480.civ. art. 279 alin. 1 și 110.proc.civ.

La fila 82 dosar, pârâta a depus întâmpinare la cererea reclamantei, solicitând respingerea acestei cereri, cu cheltuieli de judecată constând în onorariul de avocat, pentru considerentul că sus-numita reclamantă a fost cumpărătoare în baza Legii nr. 112/1995 a apartamentului nr. 10 din imobilul situat în T, P-ța - nr. 13. În 2002, contractul ei de vânzare-cumpărare a fost declarat nul prin decizia civilă nr. 1218/30.04.2002 a Curții de Apel Timișoara.

Anterior, prin sentința civilă nr. 13867/26.10.1999 a Judecătoriei Timișoara și decizia civilă nr. 2394/A/22.09.2000 a Tribunalului Timiș, apartamentul în discuție a fost restituit numitului, în calitatea sa de moștenitor al proprietarilor dinainte de naționalizare. Reclamanta nu era intabulată în cartea funciară la acea dată.

În 1.02.2004, sus-numitul proprietar a încheiat cu reclamanta contractul de închiriere înregistrat la Administrația Finanțelor Publice T sub nr. 8153/06.02.2004. Termenul stabilit a fost din 1.02.2004 până în 30.11.2005. Respectivul contract de închiriere a încetat însă în data de 11.03.2004 și a fost radiat din evidențele Administrației Finanțelor Publice T ca urmare a înstrăinării lui către subscrisa societate în 4 martie 2004. Acest demers a fost necesar pentru ca proprietarul anterior, care nu mai putea încasa chiria, să nu mai figureze ca debitor al impozitului pe venitul astfel rezultat.

Pârâta a menționat că, în 30.03.2004 a notificat-o pe reclamantă prin Biroul Executorului Judecătoresc, pentru încheierea unui nou contract de închiriere, aceasta însă nu s-a prezentat și a început să consemneze la. chiria datorată.

În 15.06.2004 a notificat-o din nou, prin scrisoare recomandată, explicându-i că nu poate ridica sumele de bani consemnate la. fără încheierea unui nou contract de închiriere, care să poată fi înregistrat la Administrația Finanțelor Publice. Ca societate comercială, nu poate emite factură și chitanță, deci nu poate înscrie în contabilitate sume de bani pentru care nu există un temei contractual. Nici de această dată demersul său nu a fost urmat de încheierea contractului. În consecință, din momentul cumpărării apartamentului nu a încasat niciodată chirie, imposibilitatea de a primi plata fiind imputabilă reclamantei.

Consideră că în speță sunt incidente dispozițiile art. 13 lit. d din nr.OUG 40/1999 modificată, în sensul că reclamanta nu mai beneficiază de dreptul la prelungirea contractului de închiriere. Totodată, față de neplata chiriei, respectiv punerea sa în imposibilitate de aoî ncasa, invocă dispozițiile art. 14 alin. 2 lit. c din același act normativ, text potrivit căruia proprietarul poate refuza reînnoirea contractului atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv.

Mai mult, în 6.04.2005 numitul i-a comunicat că deține apartamentul în litigiu ( cu nr. 10 ) în baza unui contract de comodat pe care l-ar fi încheiat cu reclamanta încă din data de 1.08.1997. Rezultă că sus-numita reclamantă nu locuiește în apartamentul în discuție, ceea ce determină decăderea ei din dreptul la prelungirea contractului, conform art. 6 din nr.OUG 40/1999 modificată. Acest text de lege conferă foștilor proprietari în baza Legii nr. 112/1995 dreptul la închirierea apartamentului numai cu condiția ocupării efective a spațiului respectiv.

Prin cererea reconvențională formulată în cauză, pârâta a solicitat instanței ca, prin sentința ce va pronunța să dispună evacuarea necondiționată a reclamantei și a persoanelor care mai locuiesc în apartamentul nr. 10 al imobilului situat în T, P-ța - nr. 13, înscris în nr. 38004 ind. T nr. top. 386/X și în nr. 143 col T; să încuviințeze execuția a sentinței ce se va pronunța; în subsidiar, solicită obligarea reclamantei să predea apartamentul pe care îl ocupă la împlinirea termenului stipulat în contractul său de închiriere, respectiv la data de 30.11.2005, cu cheltuieli de judecata.

La fila 112 dosar, pârâta a depus completare a cererii reconvenționale formulate împotriva reclamanților și -onstantin, solicitând instanței ca, odată cu evacuarea acestora, să dispună și evacuarea necondiționată a numitului, domiciliat în T, - nr. 13,. 1A, din apartamentul de la această adresă, precum și evacuarea necondiționată a numitei, domiciliată în T, - nr. 13,. 9, din apartamentul de la aceeași adresă.

In motivare, a arătat că este fiul reclamantei - și locuiește împreună cu aceasta, iar este concubina reclamantului -onstantin, aceste aspecte de fapt reieșind din recunoașterile respectivilor reclamanți la interogator.

De asemenea, la fila 113 dosar a depus completare a cererii reconvenționale formulate împotriva reclamanților, si ( ), solicitând ca instanța să dispună și evacuarea necondiționată a numitei, domiciliată în T, - nr. 13,. 7, din apartamentul de la această adresă, evacuarea necondiționată a numitei, domiciliată în T, - nr. 13,. 7, din apartamentul de la această adresă, evacuarea necondiționată din același apartament a numitei Carla, minoră reprezentată de mama ei, având același domiciliu, evacuarea necondiționată a numiților și, domiciliați în T, - nr. 13,. 2, din apartamentul de la această adresă, precum și evacuarea necondiționată a numitelor ( ), ( ) și, domiciliați în T, - nr. 13,. 11, din apartamentul de la această adresă.

In motivare a arătat că este soția reclamantului, și sunt fiul și respectiv, nepotul reclamantei, iar (), () și, sunt fiica, nepoata și, respectiv sora reclamantei (), aceste aspecte de fapt reieșind din recunoașterile respectivilor reclamanți la interogator.

Pârâta a menționat că, în completarea cererii reconvenționale formulate împotriva reclamanților - și -onstantin, depusă la termenul de judecată din 4 octombrie, a indicat greșit numele pârâtului în loc de, cum se numește acesta în realitate.

Prin sentința civilă nr. 11183/13.12.2005 pronunțată în dosarul sus-menționat, Judecătoria Timișoaraa respins acțiunea civilă principală formulată de reclamanții, -, R, -, împotriva pârâtei SC, a admis în parte cererea reconvențională formulată și completată de pârâta SC L, în contradictoriu cu reclamanții si, -, R, -, minora reprezentata de, ( ), (), a dispus evacuarea reclamanților R din apartamentul nr.1 din imobilul situat în,- nr. 13, și minorei Carla din apartamentul nr. 7 din imobilul situat in T, - nr. 13, (), (), din apartamentul nr. 11 din imobilul situat in T, - nr. 13, din apartamentul nr.2 din imobilul situat in T, - nr. 13, reclamanților -, din apartamentul nr.1A din imobilul situat in T, P-ta -, nr.13, a reclamanților -, din apartamentul nr.9 din același imobil, precum si a reclamantei din apartamentul nr.10 din imobilul situat in T, P-ta - nr.13, fiind respinsă în rest cererea reconvențională formulată, cu obligarea reclamanților la plata către pârâtă a sumei de 59.768.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru ( 268.000 lei) și onorar avocat (59.500.000).

Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că reclamanții R, și au fost cumpărători în baza Legii nr. 112/1995 ai apartamentelor nr. 1, nr. 7, nr. 11 și nr. 2, pe care le ocupă și în prezent în imobilul situat în T, P-ța - nr. 13. În 2002, contractile acestora de vânzare-cumpărare încheiate cu Statul R, proprietarul de atunci al imobilului au fost declarate nule prin Decizia Civilă nr. 1218/30.04.2002 a Curții de Apel Timișoara.

Anterior, prin Sentința Civilă nr. 13867/26.10.1999 a Judecătoriei Timișoara și decizia civilă nr. 2394/A/22.09.2000 a Tribunalului Timiș au fost restituite numitului, în calitatea sa de moștenitor al proprietarilor dinainte de naționalizare, apartamentele nr. 1, 2, 6, 7, 9, 10, 11, 12. La acea dată, reclamanții nu erau intabulați în cartea funciară.

În 15.01.2004, sus-numitul proprietar a încheiat cu reclamanții, și contractele de închiriere înregistrate la Administrația Finanțelor Publice T sub nr. 1358/16.01.2004, nr. 1356/16.01.2004, nr. 1357/16.01.2004 și nr. 1355/16.01.2004. Termenul stabilit a fost din 15.01.2004 până în 30.11.2005.

In această perioadă, a transmis dreptul de proprietate asupra apartamentelor pe care le deținea către pârâta CLT și a notificat chiriașii asupra acestei stări de fapt, atenționându-i că sunt obligați să plătească chiria noului proprietar. Contracte de închiriere antemenționate au fost radiate din evidențele Administrației Finanțelor Publice T ca urmare a înstrăinării apartamentelor către pârâtă în 4 martie 2004. Acest demers a fost necesar pentru ca proprietarul anterior, care nu mai putea încasa chiriile, să nu mai figureze ca debitor al impozitului pe venitul astfel rezultat.

Potrivit înscrisurilor de la dosar, în calitate de proprietară a imobilului, în data de 30.03.2004, pârâta i-a notificat pe reclamanți prin Biroul Executorului Judecătoresc, pentru încheierea unui nou contract de închiriere, însă reclamanții nu au dat curs acestei solicitări, nu s-au prezentat și, continuând să locuiască în apartamente, au început să consemneze la. chiria datorată.

În 15.06.2004, pârâta i-a notificat din nou pe reclamanți, prin scrisoare recomandată, explicându-le că nu poate ridica sumele de bani consemnate la. fără să încheie noi contracte de închiriere, care să poată fi înregistrate la Administrația Finanțelor Publice. Ca societate comercială, pârâta a arătat că nu poate să emită factură și chitanță, deci nu poate să înscrie în contabilitate sume de bani pentru care nu există un temei contractual. Nici de această dată demersul său nu a fost urmat de încheierea unui contract, reclamanții rămânând în pasivitate. În consecință, din momentul cumpărării apartamentelor, pârâta nu a încasat niciodată chirie, imposibilitatea de a primi plata fiind imputabilă reclamanților.

de aceste considerente, văzând și prev. art. 13 lit. d, art. 14 alin 2 lit. c din OUG 40/1999 modificata, instanța de fond a constatat că reclamanții nu sunt îndreptățiți la prelungirea contractelor de închiriere și proprietarul nu poate fi obligat la reînnoirea acestor contracte, astfel că a respins cererea reclamanților, și în acest sens, și, cum în cauză nu s-a făcut dovada existenței unui raport juridic între reclamanți și pârâtă care să justifice un drept de folosință și posesie al reclamanților asupra apartamentului în litigiu, pârâta având un drept de proprietate ce-i conferă acesteia dreptul de a se bucura și de a dispune de bun în mod exclusiv și absolut, în temeiul art. 480 c civ. instanța a admis primul petit din cererea reconvențională completată, dispunând evacuarea reclamanților din apartamentele deținute, precum și a persoanelor care locuiesc cu aceștia indicate de pârâtă.

n ceea ce-i privește pe reclamanții - si -onstantin, potrivit înscrisurilor de la dosar, s-a reținut că aceștia ocupă apartamentele nr.1A si nr. 9 doar în calitate de chiriași și nu au cumpărat apartamentele de la Statul Român.

La data de 30 martie 2004, pârâta i-a notificat prin executorul judecătoresc să se prezinte pentru a încheia un nou contract de închiriere, însă reclamanții nu au dat curs invitației. La data de 15 iunie 2004, de această dată prin scrisoare recomandată, pârâta i-a notificat din nou pe reclamanți în același scop. Le-a explicat că este necesară încheierea contractului, mai ales că sunt societate comercială și, în lipsa unui raport contractual, nu poate să emită factură și chitanță pentru chiria care i se cuvine, deci că, practic, nu o poate încasa, deși reclamanții au consemnat-o pe recipisă. Nici această invitație nu a fost urmată de încheierea contractului de închiriere, ceea ce a determinat imposibilitatea încasării chiriei de către societate.

Față de aceste considerente, apreciind că OUG 40/1999 aprobată și completată prin L 241/2001 de ale cărei prevederi se prevalează reclamanții, nu prelungește de drept contractele de închiriere, în lipsa unei manifestări de voință și cu respectarea unor forme, incluzând notificarea adresată prin executorul judecătoresc și cum reclamanții au stat în pasivitate și nu au pretins reînnoirea locațiunii, prima instanță a considerat că reclamanții nu sunt îndreptățiți la prelungirea contractelor de închiriere și proprietarul nu poate fi obligat la reînnoirea acestor contracte.

De asemenea, cum în cauză nu s-a făcut dovada existenței unui raport juridic între reclamanți și pârâtă care să justifice un drept de folosință și posesie al reclamanților asupra apartamentelor în litigiu, pârâta având un drept de proprietate ce-i conferă acesteia dreptul de a se bucura și de a dispune de bun în mod exclusiv și absolut, în temeiul art. 480 c civ. instanța a admis primul petit din cererea reconvențională completată, dispunând evacuarea reclamantei -, precum și a numitului din apartamentul nr.1A din imobilul situat în T, P-ta -, nr.13, precum și a reclamantului - și numitei, din apartamentul nr.9 din același imobil.

Reclamanta locuiește în apartamentul nr.10 al imobilului situat in T, str. P-ta - nr.13. Totodată, contractul acesteia de vânzare-cumpărare a fost declarat nul prin Decizia Civila nr.1218/2002 a Curții de Apel Timișoara.

La data de 30.03.2004, pârâta a notificat-o pe reclamantă prin Biroul Executorului Judecătoresc, pentru încheierea unui nou contract de închiriere, aceasta însă nu s-a prezentat și a început să consemneze la. chiria datorată.

Susținerea pârâtei în sensul că reclamanta a încheiat cu numitul un contract de comodat încă din 01.08.1997, nu a putut fi primită întrucât, la dosar nu există nici o probă în acest sens.

Față de aceste considerente, văzând și prev. art.13 lit.d, art.14 alin 2 lit.c din OUG 40/1999 modificata, instanța de fond a constatat că nici această reclamanta nu este îndreptățită la prelungirea contractului de închiriere și proprietarul nu poate fi obligat la reînnoirea acestui contract, fiind respinsă cererea reclamantei, în acest sens, și cum în cauză nu s-a făcut dovada existenței unui raport juridic între reclamantă și pârâtă care să justifice un drept de folosință și posesie al reclamantei asupra apartamentului în litigiu, pârâta având un drept de proprietate ce-i conferă acesteia dreptul de a se bucura și de a dispune de bun în mod exclusiv și absolut, în temeiul art. 480 civ. a admis primul petit din cererea reconvențională completată, dispunând evacuarea reclamantei din apartamentul nr.10 din imobilul situat în T, P-ta - nr.13.

Față de prev. art. 279.c Cod Penal, prima instanță nu a admis petitul din cererea reconvențională privind execuția a sentinței.

Prin concluziile scrise depuse la dosar, reclamanții au invocat excepția de neconstituționalitate a prev. art. 2 din OUG nr.40/1999, instanța de fond luând act că aceasta a fost invocată după închiderea dezbaterilor și rămânerea în pronunțare asupra cauzei de față.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel, în termenul prevăzut de lege, reclamanții -, R, Schie-onstantin, prin reprezentant legal și, apel înregistrat pe rolul Tribunalului Timiș sub nr-/10.04.2006 (nr. dosar vechi 4935/2006).

Reclamanții au solicitat desființarea sentinței atacate și, rejudecând cauza, să se recunoască continuarea raporturilor locative între ei și pârâtă pe o perioadă de 5 ani începând cu data încheierii contractelor de închiriere, precum și să fie respinsă cererea reconvențională, cu cheltuieli de judecată.

În motivare, se arată că, potrivit art. 21 din OUG nr. 40/1999, cumpărătorul este obligat să respecte contractul de închiriere încheiat în scris și înregistrat la organul fiscal teritorial, cu excepția cazului în care încetarea închirierii din cauza vânzării a fost prevăzută în contractul de închiriere. În speță, contractele lor de închiriere au fost încheiate cu în anul 2004 și nu au fost desființate până în prezent, nici prin acordul părților și nici pe calea unei acțiuni în justiție. De asemenea, în contractele arătate, nu s-a menționat clauza de desființare în situația înstrăinării ulterioare, astfel că, după vânzarea imobilului, contractele de închiriere au fost menținute.

Radierea contractelor din evidențele Administrației Finanțelor nu a fost ca urmare a desființării lor, întrucât nu sunt acte bilaterale. Susținerea instanței în sensul că pârâta i-a notificat pentru a încheia noi contracte de închiriere este un non sens întrucât existau vechile contracte, astfel că noile contracte nu aveau obiect, instanța făcând confuzie între contractul de închiriere încheiat de primul proprietar al imobilului cu chiriașul căruia i s-a anulat contractul de vânzare-cumpărare și raportul dintre chiriaș și dobânditorul imobilului de la proprietar, în acest ultim caz realizându-se o subrogație în drepturile și obligațiile primului proprietar, în condițiile art. 21 din OUG nr. 40/1999 modificată.

Instanța de fond nici nu abordează acest temei de drept care este singurul incident în cauză, hotărârea fiind nemotivată în fapt, ceea ce atrage nulitatea, potrivit art. 261 pct. 5. Nu se poate reține apărarea pârâtei că nu poate încasa chiria, față de instituția ofertei reale urmată de consemnațiune.

Se invocă și excepția de neconstituționalitate a prev. art. 2 din OUG n 40/1999, față de prev. art. 6 din actul normativ arătat și art. 16 din Constituția României.

Se mai arată că obligația prev. de art. 6 din OUG nr. 40/1999 modificată incumbă și persoanei care succede în drepturi și obligații revendicatorului.

La termenul de judecată din 12.09.2006, pârâta SC SRL a invocat excepția decăderii din termenul de depunere a motivelor de apel, deoarece au fost încălcate prevederile art. 287 alin. 2 teza finală, astfel că se impune anularea apelului, ca nemotivat, excepție respinsă de instanța de apel la același termen de judecată pentru considerentele expuse în încheierea de ședință din 12.09.2006 ( fila 49 ), ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, astfel că nu vor mai fi reluate.

Prin încheierea de ședință de la 26.09.2006, Tribunalul Timișa sesizat Curtea Constituțională cu soluționarea excepției de neconstituționalitate invocată de apelanți, dispunând, totodată, în baza art. 25 alin. 5 din Legea nr. 47/1992 modificată, suspendarea judecării cauzei până la soluționarea excepției.

Prin decizia nr. 314/29.03.2007, Curtea Constituțională a respins excepția de neconstituționalitate a prev. art. 2 și 6 din OUG nr. 40/1999, ca neîntemeiată ( fila 55-57).

Prin decizia civilă nr.514/12.06.2007 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr.4935/2006 a respins apelul declarat de reclamanții -, R, Schie-onstantin, prin reprezentant legal, și, sentinței civile nr.11183/13.12.2005 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosar nr. 6090/2005, în contradictoriu cu intimata SC SRL Sânnicolau M jud.

Au fost obligați apelanții la plata către intimată a sumei de 1000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut că mod corect prima instanță a reținut că, în speță, sunt incidente prevederile art. 13 lit. d și art. 14 alin. 2 lit. c din OUG nr. 40/1999 modificată, în sensul că reclamanții nu sunt îndreptățiți la prelungirea contractelor de închiriere deținute anterior pentru apartamentele proprietatea pârâtei.

Este adevărat că, potrivit art. 21 din OUG nr. 40/1999, cumpărătorul este dator să respecte contractul de închiriere încheiat în scris și înregistrat la organul fiscal teritorial cu excepția cazului în care încetarea închirierii din cauza vânzării a fost precizată în contractul de închiriere, însă instanța nu poate să facă aplicarea acestor dispoziții legale în speță și aceasta pentru următoarele considerente:

In contractele de închiriere încheiate între reclamanți, pe de o parte, și antecesorul pârâtei, înregistrate la Administrația Financiară T, nu a fost prevăzută încetarea contractului pentru vânzarea ulterioară a imobilului, aparent fiind îndeplinite cerințele art. 21 din OUG nr. 40/1999. Cu toate acestea, reclamanții au încălcat obligația de a-și exercita drepturile contractuale cu bună-credință și în condițiile legii, prin comportamentul lor punând-o pe pârâtă în situația de a fi prejudiciată.

Astfel, contractele de închiriere încheiate cu au fost radiate din evidențele Administrației Financiare pentru ca acesta să nu mai fie perceput ca realizând venituri. Este adevărat că, prin aceasta operațiune, contractele de închiriere nu au fost reziliate, fiind contracte de închiriere pe durata determinată și neexistând acordul părților contractante în acest sens, însă nu mai există suportul scris al drepturilor și obligațiilor părților.

Pârâta s-a subrogat în drepturile și obligațiile vânzătorului decurgând din contractele de închiriere, însă, prin conduita culpabilă a reclamanților, manifestată prin refuzul lor de a se prezenta pentru a se încheia contractele de închiriere în formă scrisă, deși au fost notificați în acest sens de două ori, i-au cauzat pârâtei un prejudiciu.

Pârâta este o societate comercială obligată să înregistreze în evidențele contabile și fiscale veniturile pe care le realizează, iar, în lipsa unor contracte scrise, ea nu poate să justifice perceperea și încasarea chiriei pentru imobilele deținute.

In consecință, se constată din partea reclamanților o neexecutare a obligațiilor contractuale de natură să justifice refuzul pârâtei de a prelungi contractele de închiriere invocate de reclamanți.

In plus, din conținutul acestora, rezultă că termenul închirierii a expirat la 30.11.2005, anterior pronunțării hotărârii atacate, iar pârâta, societate comercială cu capital privat, nu mai poate fi obligată la reînnoirea lor peste termenul prevăzut în contractele de închiriere preluate în baza subrogației reale.

De asemenea, nu se poate reține că termenul închirierii era de 5 ani, față de faptul că prevederile art. 13-15 din Legea nr. 10/2001 nu sunt incidente în cauză, deoarece imobilul a fost restituit în baza altor prevederi legale, iar prevederile OUG nr. 40/1999 adoptate în scopul protejării chiriașilor din imobilele ce se restituie foștilor proprietari conțin dispoziții ce trebuie privite ca un beneficiu în favoarea chiriașilor. Fiind un beneficiu prevăzut de lege în favoarea lor, în cazul în care chiriașii înțeleg să accepte un termen de locațiune mai scurt, ei au renunțat la beneficiul arătat în mod valabil, fără a se putea constata vreo încălcare a dispozițiilor legale.

Pentru aceste considerente, în baza dispozițiilor legale invocate, coroborate cu prevederile art. 282 și următoarele pr.civ. tribunalul a constatat că prezentul apel nu este întemeiat, motiv pentru care, în baza dispozițiilor art. 296.pr.civ, l-a respins.

Impotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții pârâți reconvenționali, R, -onstantin, solicitând modificarea deciziei pronunțate în apel și admiterea apelului reclamanților, în sensul admiterii acțiunii acestora și respingerea cererii de evacuare a reclamanților pârâți reconvenționali.

In drept, recursul este motivat pe prevederile art.304 pct.9 pr.civ. reclamanții apreciind că decizia tribunalului a fost pronunțată cu aplicarea greșită a legii, respectiv a art.6 din OUG nr.40/1999 care recunoaște în favoarea chiriașilor din imobilele restituite foștilor proprietari și ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost anulate, dreptul de a beneficia de încheierea unor noi contracte de închiriere pe termen de 5 ani, începând cu momentul încheierii contractului.

Recurenții consideră că obligația de încheiere a contractului de închiriere se transmite și noului dobânditor al imobilului (în situația în care persoana care a redobândit dreptul de proprietate l-a înstrăinat unui terț), fiind vorba de o obligație reală stabilită prin intermediul unei dispoziții legale, respectiv tot a art.6 din OUG nr.40/1999.

Recurenții, chiar dacă au avut un contract de închiriere încheiat cu persoana care a redobândit dreptul de proprietate asupra imobilului, pe o durată determinată, nu înseamnă că au renunțat la drepturile lor conferite de lege, mai precizând și faptul că nu au fost notificați de proprietar să încheie alte contracte de închiriere.

Pârâta reclamantă reconvențională SC SRL, a declarat recurs împotriva aceleiași decizii, solicitând modificarea acesteia, în sensul admiterii cererii sale de obligare a reclamanților la plata cheltuielilor de judecată pe care le-a suportat în apel, deși apelul reclamanților a fost respins.

In drept, recursul reclamantei este întemeiat pe art.304 pct.9 pr.civ. considerând că tribunalul a aplicat greșit legea, respectiv art.274 pr.civ.

Reclamanții recurenți, R, precum și, au depus concluzii scrise, solicitând a se lua act de susținerea pârâtei intimate din concluziile scrise depuse la dosar, că lor le sunt aplica bile prev.art.6 din OUG nr.40/1999, motiv pentru care cer admiterea recursului lor.

Intimata SC SRl, a depus concluzii scrise, solicitând respingerea recursului reclamanților și admiterea recursului lor.

Analizând recursurile declarate în cauză, prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea reține următoarele:

Prin sentința civilă nr.13867/26.10.1999 a Judecătoriei Timișoara, rămasă definitivă și irevocabilă prin decizia civilă nr.2394/A/2000 Curții de Apel Timișoara, a fost admisă acțiunea în revendicare formulată de reclamantul împotriva Statului Român și s-a dispus obligarea pârâtului să predea reclamant ului, în deplină proprietate și posesiune un număr de 8 apartamente din imobilul situat în T, - n 13.

Ulterior, proprietarul a vândut aceste imobile, prin contractul de vânzare-cumpărare întocmit în formă autentică, cu numărul 1163/26.02.2004 reclamantei.

Anterior admiterii cererii de revendicare însă, mai precis în anul 1997, Statul Român a vândut o parte din apartamentele situate în acest imobil chiriașilor, în temeiul art.9 din legea nr.112/1995.

Prin decizia civilă nr.1218/30.04.2002 a Curții de Apel Timișoara, au fost constatate nule contractele de vânzare-cumpărare încheiate de către stat cu o parte din reclamanții din acest proces și anume contractele încheiate cu R, și.

reclamanți au beneficiat însă de prev.art.6 din OUG nr.40/1999 modificat prin Legea nr.241/2001. Acest text de lege prevede că în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr.112/1995, desființate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de lege este obligat să încheie cu persoanele care au cumpărat locuința în baza acestei legi, un contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani.

Cum însă, apartamentele respective au fost restituite în natură proprietarului recunoscut de justiție, o dată cu pronunțarea deciziei civile nr.1218/30.04.2002 - pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, rezultă că acest termen de 5 ani a expirat și prin urmare, acești reclamanți ocupă apartamentele cu numerele 1, 7, 11 și 2 fără nici un titlu locativ, fapt ce justifică evacuarea lor.

In ceea ce o privește pe reclamanta pârâtă reconvențională, aceasta nu mai locuiește în imobil, folosința apartamentului pe care l-a dobândit în baza contractului de vânzare-cumpărare ce a avut ca temei juridic Legea nr.112/1995 a transmis-o prin contractul de comodat din 1.08.1997, pe o perioadă de 20 de ani în favoarea altei persoane. În atare situație, reclamanta nu mai poate invocat prev.art.6 din OUG nr.40/1999. De altfel, contractul de vânzare-cumpărare încheiat în anul 1997 fost declarat nul de instanța judecătorească, prin decizia civilă nr.1218/30.04.2002 a Curții de Apel Timișoara.

Reclamanții pârâți reconvenționali și -onstantin, au fost chiriași ai imobilului înainte de restituirea acestuia către, cât și după aceea și locuiesc și la ora actuală în imobil, fără a avea titlu locativ.

Acestora le sunt aplicabile prev.art.1 din OUG nr.40/1999 modificată prin Legea nr. 241/2001 - și conform acestui text de lege puteau ocupa cu titlul de locațiune apartament ele pe carte le dețin, până la data de 8.04.2004. Cum acest termen a expirat, iar proprietarul actual nu dorește prelungirea și nici încheierea unor noi contracte de închiriere cu reclamanții, pârâți reconvenționali, în mod justificat s-a dispus evacuarea acestora, precum și a persoanelor care locuiesc împreună cu aceștia.

Urmează deci ca recursul reclamanților să fie respins în baza art.312 alin.1 pr.civ.

In ceea ce privește recursul pârâtei SC SRL, urmează ca acesta să fie respins, în baza art.312 alin.1 pr.civ., întrucât tribunalul a apreciat în temeiul art.274 alin.3 pr.civ. asupra cuantumului onorariului de avocat, considerând că suma de 5.000 lei este un onorariu nepotrivit de M față de valoarea pricinii.

In acest context, tribunalul a redus acest onorariu la suma de 1.000 lei și în baza art.274 alin.1 pr.civ. a obligat apelanții reclamanți, care au căzut în pretenții să plătească doar această sumă cu titlul de cheltuieli de judecată intimatei Sânnicolau

Apreciind că în mod corect a apreciat tribunalul asupra cuantumului cheltuielilor de judecată pretinse de reclamantă, în baza textului de lege mai sus indicat urmează a se respinge recursul acestei pârâtei reclamante reconvenționale.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge recursul declarat de reclamanții, R, -onstantin, precum și recursul declarat de pârâta SC SA Sânnicolau M împotriva deciziei civile nr.514/12.06.2007, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr-.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică azi, 21 ianuarie 2008.

PRESEDINTE, JUDECATOR, JUDECATOR,

- - - - - -

GREFIER

Red./26.02.2008

Dact.MM/2 ex./27.02.2008

Inst.fond.: jud.

Inst.apel: jud.;

Președinte:Maria Petria Martinescu
Judecători:Maria Petria Martinescu, Rujița Rambu, Marinela

#Judecator Maria Petria Martinescu

Obligație de a face. Decizia 24/2008. Curtea de Apel Timisoara

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Obligație de a face. Decizia 24/2008. Curtea de Apel Timisoara