Obligație de a face. Decizia 26/2010. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 26/2010
Ședința publică de la 22 Ianuarie 2010
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Cristina Gheorghina Nicoară vicePREȘEDINTE: Cristina Gheorghina Nicoară
JUDECĂTOR 2: Mihaela Florentina Cojan
Judecător - -
Grefier
Pe rol fiind pronunțarea asupra recursului declarat de reclamantul împotriva deciziei civile nr. 693/2008 pronunțată de Tribunalul Constanța în dosar civil nr-.
dezbaterilor au fost consemnate în încheierea de amânare a pronunțării din 15 Ianuarie 2010 care face parte integrantă din prezenta decizie.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față;
Prin acțiunea civilă înregistrată la Judecătoria Mangalia sub dosar nr. 981/2005, reclamantul a chemat în judecată pe pârâta SC CM C solicitând obligarea acesteia să-i vândă garsoniera situată în municipiul M-, Cămin. A,. 1. 116 și să plătească daune cominatorii de 500.000 lei/zi și cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii se arată că locuiește în garsonieră în baza unui contract de închiriere și că este îndreptățit să o cumpere în temeiul art. 7 alin 5 din Legea nr. 85/1992 republicată dar pârâta refuză să o vândă. Invocă în drept și disp. art. 19 din Legea nr. 85/1992, Decretul - Lege nr. 61/1992, Legea nr. 114/1996 republicată, art. 1082 Cod civ. și art. 274 Cod pr. civ.
Prin întâmpinarea formulată pârâta a solicitat respingerea acțiunii arătând că este o societate comercială pe acțiuni care are ca obiect de activitate prestarea de servicii de cazare în spații care alcătuiesc activele sale iar în aceste condiții cauza nu are caracter civil ci comercial. A mai precizat că reclamantul nu are calitate procesuală activă în această acțiune neavând calitatea cerută de lege pentru a fi îndreptățit al cumpărarea locuinței deoarece beneficiază de serviciile de cazare oferite de pârâtă în cadrul obiectului de activitate al acesteia, locuințele puteau fi cumpărate de către chiriașii cu contracte de închiriere existente la data apariției acestor legi iar dreptul de a cumpăra a încetat odată cu privatizarea deplină a societăților comerciale în temeiul dispozițiilor Legii nr. 15/1990, Legii nr. 57/1991 și Legii nr. 133/1996. Totodată, pârâta nu are calitate procesuală pasivă fiind organizată în forma unei societăți pe acțiuni având ca acționari principali Transilvania și AUTO dar și persoane fizice, obiectul său de activitate este oferirea de spații de închiriere fiind inadmisibilă decapitalizarea acesteia.
Pârâta a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat evacuarea necondiționată a reclamantului și a membrilor familiei sale ca urmare a pierderii dreptului de utilizare a spațiului prin expirarea raporturilor de locațiune dar și cerere de chemare în garanție a Statului român prin Ministerul Finanțelor și APAPS B motivat de faptul că activele societății au fost cumpărate de APAPS ca reprezentant al Statului român fiind astfel exclus accesul chiriașilor la cumpărarea locuințelor intrate în proprietatea privată a societăților comerciale.
AVAS, succesor legal al APAPS, în calitate de chemat în garanție, prin întâmpinare a invocat lipsa calității procesuale active a pârâtei în formularea cererii de chemare în garanție iar pe fond respingerea acesteia.
Prin sentința civilă nr. 2131/2005, Judecătoria Mangaliaa admis excepția necompetenței materiale a acestei instanțe în soluționarea cauzei și a dispus declinarea acesteia în favoarea Tribunalului Constanța.
Prin sentința civilă nr. 5597/2006, pronunțată de Tribunalul Constanța în dosar nr. 62//2006 a fost admisă excepția necompetenței materiale a Tribunalului Constanța secția comercială invocată de reclamant, a fost declinată competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Mangalia și s-a constatat ivit conflict negativ de competență.
Prin sentința civilă nr. 71//2006 pronunțată în dosar nr-, Curtea de Apel Constanțaa stabilit competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Mangalia.
Prin decizia civilă nr. 1017/2007 pronunțată de Curtea de Apel Constanța în același dosar a fost anulat ca netimbrat recursul declarat de pârâta SC CM împotriva sentinței civile menționate anterior.
Prin sentința civilă nr. 1969/2007 Judecătoria Mangalia și-a declinat competența în favoarea Judecătoriei Constanța.
Prin sentința civilă nr. 9497/2008 pronunțată de Judecătoria Constanța în dosar nr- au fost respinse excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului, excepția lipsei calității procesuale active a pârâtei cât și excepția inadmisibilității cererii ca neîntemeiate.
S-a admis cererea principală fiind obligată pârâta să încheie cu reclamantul contract de vânzare - cumpărare pentru garsoniera în litigiu sub sancțiunea plății unor daune cominatorii de 50 lei pe zi de întârziere de la data rămânerii definitive a sentinței și până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
A fost respinsă cererea reconvențională ca nefondată.
S-a luat act de renunțarea pârâtei la judecarea cererii de chemare în garanție.
Pârâta a fost obligată la 14,90 lei cheltuieli de judecată către reclamant.
În considerentele sentinței s-a reținut că reclamantul justifică calitatea procesuală pentru promovarea acțiunii în baza procesului-verbal de predare-primire în temeiul căruia ocupă imobilul iar excepția inadmisibilității a fost apreciată ca neîntemeiată motivat de faptul că reclamantul poate solicita în baza art. 7 alin 6 din Legea nr. 85/1992 obligarea pârâtei de a-i vinde garsoniera.
Excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei a fost reținută ca neîntemeiată deoarece imobilul în litigiu face parte din patrimoniul acesteia.
Pe fondul cauzei s-a reținut că reclamantul locuiește în garsoniera în litigiu în baza contractului de închiriere intitulat proces verbal de predare-primire, deci are calitate de chiriaș, și că, potrivit disp. art. 7 alin 1 din Legea nr. 85/1992 chiriașii au posibilitatea de a dobândi dreptul de proprietate asupra locuințelor construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a acestei legi.
S-a mai constatat că prin decizia civilă nr. 5 din 21 ianuarie 2008 ICCJ în dosar nr. 59/2007, admițându-se un recurs în interesul legii s-a stabilit că dispozițiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și alte spații construite din fondurile statului sunt aplicabile și în cazul contractelor de închiriere încheiate după intrarea în vigoare a acestei legi, astfel că s-a apreciat că cererea reconvențională este nefondată.
Prin decizia civilă nr. 693/2008 pronunțată de Tribunalul Constanța în dosar nr- a fost admis apelul declarat de pârâta SC CM împotriva sentinței de mai sus care a fost schimbată în parte în sensul respingerii acțiunii principale ca nefondată și a admiterii cererii reconvenționale cu consecința evacuării pârâtului reconvențional din imobilul în litigiu și a obligării acestuia la plata sumei de 5.529,79 lei cu titlu de contravaloare lipsă de folosință pentru perioada 01.11.2003-01.09.2005.
S-au menținut celelalte dispoziții ale sentinței.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că reclamantul locuiește în garsoniera în discuție din anul 2002 și în perioada 01.11.2003-01.09.2005 a înregistrat un debit de 5.529,27 lei. Pârâta a dobândit dreptul de proprietate asupra activului "Cămin " în temeiul art. 20 alin 2 din Legea nr. 15/1990, odată cu reorganizarea sa din unitate economică de stat în societate comercială.
Pentru a beneficia de dispozițiile Legii nr. 85/1992 ale cărei dispoziții au fost interpretate prin decizia nr. 5/2008 pronunțată de ICCJ în recurs în interesul legii, reclamantul trebuie să dovedească, la momentul promovării cererii de vânzare a locuinței îndeplinirea următoarelor condiții: existența unui contract de închiriere valabil încheiat cu privire la locuința respectivă, locuința să fi fost construită din fondurile statului, să nu fie încadrată în categoria locuințelor de intervenție, și, de asemenea, să aibă destinația de locuință în sensul prevăzut de Legea nr. 114/1996.
S-a constatat că spațiul locativ litigios este folosit de către SC CM pentru prestarea de servicii de cazare pentru terți și aduce societății venituri în cadrul obiectului de activitate, conform actelor depuse la dosar (filele 25-57 din dosarul de fond nr. 981/2005 al Judecătoriei Mangalia ) astfel că spațiul folosit de reclamant nu îi sunt aplicabile dispozițiile cuprinse în Legea nr. 85/1992. Astfel, apelanta pârâtă este organizată sub forma unei societăți comerciale pe acțiuni, în patrimoniul acesteia intrând, ca activ, între altele și imobilul Cămin în care se găsește spațiul locativ care formează obiectul cererii de vânzare-cumpărare.
Deoarece activitatea de închiriere a spațiului în litigiu, care reprezintă un activ al societății apelante pârâte, este o activitate comercială, iar contractele de închiriere au natura unor contracte comerciale, s-a apreciat că acestui spațiu nu îi este aplicabilă Legea nr. 85/1992, Decretul - Lege nr. 61/1990 sau Legea 76/1994, actele de dispoziție, între care se înscrie și vânzarea privind activele societății, putând fi încheiate doar în condițiile prevăzute de normele juridice care reglementează activitatea comercială.
S-a mai reținut că spațiul litigios aflat în incinta a fost dobândit de pârâtă în cadrul procesului de privatizare dar nu pentru a fi folosit ca locuință, în sensul definit de Legea nr. 114/1996, nefiind locuință de serviciu sau de intervenție ci spațiu necesar realizării însuși obiectului de activitate al societății, iar în cazul obligării pârâtei la înstrăinare s-ar ajunge în situația în care societatea apelantă să nu își mai poată realiza obiectul de activitate.
Prin urmare, s-a apreciat că reclamantul este beneficiarul serviciilor de cazare oferite de pârâtă în derularea activității comerciale a acesteia, raporturi concretizate în perfectarea unor contracte comerciale care nu cad sub incidența disp. Legii 85/1992. În consecință, acesta nu justifică un titlu locativ pentru imobilul în litigiu motiv pentru care s-a dispus evacuarea acestuia și obligarea la plata contravalorii lipsei de folosință.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul solicitând admiterea recursului iar pe fondul cauzei admiterea acțiunii și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată în toate instanțele.
În expunerea motivelor de recurs se arată că s-a probat clar că garsoniera este locuința de serviciu însă greșit s-a soluționat și motivat cauza în temeiul deciziei nr. II din 29.09.1997 pronunțată în dosar civil nr. 3/1997 de către ICCJ decizie care se referă la înțelesul care trebuie dat expresiei de locuință de intervenție în condițiile în care din probele dosarului rezultă că garsoniera este locuință de serviciu iar blocul Cămin este format din locuințe de serviciu.
Invocă decizia nr. 05 din 21.01.2008 pronunțată în dosar nr. 59/2007 de ICCJ prin care s-a stabilit că prevederile Legii nr. 85/1992 se aplică și contractelor de închiriere care au luat ființă sub imperiul său.
Arată că este îndreptățit să cumpere locuința în temeiul art. 7 alin 5 din Legea nr. 85/1992, că blocul de locuințe este construit în anii 1974-1975 din fondurile statutului iar pârâta a devenit proprietara acestuia ca urmare a procesului de privatizare, fără a cheltui niciun pentru construirea acestuia.
Precizează că acest bloc de locuințe nu se încadrează în prevederile art. 7 alin 7 ale Legii nr. 8/1992, acesta referindu-se la locuințele achiziționate din fondurile societății sau construite din fondurile societății proprietare.
Susține că Legea nr. 85/1992 a fost adoptată pentru a se respecta principiul egalității cetățenilor români în fața legii și că aceasta este o lege care se aplică până în prezent fără a se face vreo discriminare între chiriași sub aspectul datei încheierii contractelor de închiriere așa cum s-a stabilit și prin decizia civilă nr. 05/2008 a ICCJ - Secțiile Unite.
În drept invocă disp. art. 299 și urm., art. 304 pct. 9, art. 312 și art. 274 Cod pr. civ. art. 21 alin 3 din Constituție și art. 6 alin 1 din CEDO.
Intimata nu a formulat întâmpinare în cauză.
Prin Încheierea nr. 259/C/2009, Curtea de Apel Constanțaa scos cauza de pe rol și a trimis-o spre soluționare Curții de Apel I în urma admiterii de către ICCJ a cererii de strămutare formulată de reclamant.
Verificând decizia atacată prin prisma motivelor invocate și în raport de normele legale incidente, Curtea reține următoarele:
În art. 1 alin 1 din Legea nr. 85/1992, se prevede că locuințele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului Lege nr. 61/1990. Deasemenea, potrivit art. 7 alin 1 din aceeași lege, locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, în condițiile Decretului Lege nr. 61/1990 iar în alin 6 al acestui articol se precizează că beneficiază de prevederile alin 1 și chiriașii care nu sunt angajații unităților proprietare.
Din conținutul acestor norme legale rezultă că prin Legea nr. 85/1992 și prin Decretul Lege nr. 61/1990 s-a conferit titularilor contractelor de închiriere, dreptul de cumpăra, la cerere, locuințele construite din fondurile statului și ale unităților economice sau bugetare de stat, cu excepția locuințelor de intervenție.
Aceleași texte legale, stabilesc, deasemenea faptul că locuințele construite din fondurile statului pot fi cumpărate sau vândute ca atare, ceea ce subliniază că nașterea raportului juridic este la latitudinea titularului contractului de închiriere, care, fără a fi legat de vreun termen, poate formula cerere de cumpărare.
Din interpretarea prevederilor legale menționate mai sus rezultă că obligația de a vinde intervine doar atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: locuințele să fie construite din fondurile statului sau a unităților economic sau bugetare de stat până la intrarea în vigoare a legii; solicitantul să fie titular al contractului de închiriere, putând fi sau nu angajat al unității proprietare, iar locuințele să nu facă parte din categoria celor de intervenție, în sensul dispozițiilor art. 7 alin 7 din Legea nr. 85/1992.
În mod greșit instanța de apel a apreciat că cerințele expuse anterior nu sunt îndeplinite în speță.
Împrejurarea că imobilul cămin în care se afla garsoniera în litigiu a fost construit din fondurile statului în anii 1970 este necontestată de pârâtă, astfel că această condiție prevăzută de lege se reține a fi îndeplinită.
Reclamantul are și calitatea de chiriaș cerută de lege, acesta ocupând garsoniera de la începutul anului 2002 în baza unor procese verbale de predare primire care au semnificația unui contract de închiriere deoarece cuprind toate elementele specifice unui atare contract: manifestarea de voință în sensul închirierii, obligațiile proprietarului, cele ale chiriașului, chiria. Aceste procese-verbale s-au încheiat pe durată determinată, respectiv 1 an iar ultimul a fost încheiat până la data de 1 septembrie 2005 (așa cum arată chiar pârâta reclamantă reconvențională în cererea reconvențională formulată). Reclamantul a promovat acțiunea de față la 23 iunie 2005, așadar înăuntrul termenului de închiriere stipulat de părți astfel că pârâta nu poate susține cu temei că la data la care, prin cererea de chemare în judecată, reclamantul cerut vânzarea locuinței acesta nu mai deținea un contract de închiriere valid în sensul dispozițiilor legale incidente în cauză. Aceasta în condițiile în care, așa cum a reținut și ICCJ - Secțiile Unite prin decizia nr. 5/2008 pronunțată în soluționarea unui recurs în interesul legii, solicitantul trebuie să aibă calitatea de chiriaș în momentul realizării acordului de voință, respectiv la data înaintării cererii de cumpărare care în speță echivalează cu data promovării acțiunii.
Chestiunea aplicării dispozițiilor Legii nr. 85/1992 și contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ a fost tranșată de ICCJ - Secțiile Unite prin decizia menționată anterior astfel că pârâta nu poate invoca încheierea contractului de închiriere ulterior intrării în vigoare Legii nr. 85/1992.
Nici împrejurarea că reclamantul nu este salariat al reclamantei nu are relevanță în cauză deoarece Legea nr. 85/1992 prevede la art. 7 alin 6 că de prevederile art. 1 din aceeași lege beneficiază și chiriașii care nu sunt angajații unităților proprietare. Legea exceptă de la vânzare doar locuințele de intervenție, rezultând astfel că celelalte pot fi vândute, indiferent că sunt sau nu locuințe de serviciu, astfel că este inutil a se verifica susținerile pârâtei cu referire la acest aspect, în cauză stabilindu-se fără echivoc că nu este vorba de o locuință de intervenție.
Nu poate fi reținută ca fondată apărarea pârâtei în sensul că spațiul închiriat reclamantului nu constituie o locuință în înțelesul legii deoarece ar fi format numai dint-o cameră și un hol. Sub acest aspect se reține, pe de o parte că destinația de locuință a garsonierei este recunoscută implicit prin contractul de închiriere (proces-verbal) prin care pârâta a închiriat-o tocmai cu această destinație. Pe de altă parte, actele dosarului relevă faptul că reclamantul a făcut îmbunătățiri, cu acordul pârâtei amenajând în spațiul respectiv o baie și bucătărie proprie.
Legea nr. 85/1992 prin art. 1 și 7 stabilește în mod expres care locuințe dintre cele construite din fondurile statului nu pot forma obiect al vânzării către chiriași în condițiile acestei legi, în cuprinsul acestor texte de lege nefiind prevăzut vreun impediment legat de faptul că spațiul este folosit pentru prestare de servicii de cazare pentru terți. În acest context, în mod nelegal instanța de apel a reținut că spațiile care constituie obiect al prestării unor servicii de cazare pentru terți sunt excluse din sfera de aplicare a Legii nr. 85/1992. Aceasta cu atât mai mult cu cât, Curtea Constituțională, prin mai multe decizii (814/2008, 13/2008, 564/2007, 598/2009) a stabilit că obligația de vânzare către chiriași prevăzută de Legea nr. 85/1992 este o obligație in rem (locuința construită din fondurile statului, a unităților economice ori bugetare) iar nu o obligație in personam, care să ia în considerare societate comercială debitoare a obligației de vânzare. Ca atare, este lipsit de relevanță obiectul de activitate al pârâtei, specificul activităților desfășurate de aceasta nefiind prevăzut de lege ca la aplicarea dispozițiilor art. 1 din lege.
Oricum, sub acest aspect, se impune a se observa din înscrisul depus la fila 3 dosar nr- al Judecătoriei Constanța dar și din antetul pârâtei menționat pe diferite acte depuse la dosar că aceasta este o companie de construcții-montaj care deține stație de betoane, carieră și desfășoară activități de cazare/închiriere și construcții-montaj. Este evident că obiectul său de activitate nu se constituie exclusiv din prestarea activităților de cazare astfel că în mod greșit instanța de apel ajunge la concluzia că dacă ar fi obligată la înstrăinarea locuinței pârâta ar ajunge la situația în care să nu își mai poată realiza obiectul de activitate.
Prin deciziile la care s-a făcut referire mai sus, Curtea Constituțională a stabilit că posibilitatea dată de Legea nr. 85/1992 ca fiecare chiriaș al unei locuințe din cele enumerate la art. 1 să devină proprietar, nu poate fi privită decât ca o limitare legală al dreptului de proprietate al persoanelor juridice vizate de lege, și că astfel se consacră o normă de justiție socială, chiriașii având posibilitatea să cumpere locuințele la construirea cărora au contribuit direct sau indirect în vechiul regim statal-juridic.
Ca atare, s-a considerat că dispozițiile art. 7 din lege sunt conforme literei și spiritului art. 44 din Constituție și în deplină concordanță cu dispozițiile cuprinse în art. 1 din primul Protocol adițional la CEDO. În raport de aceste constatări ale Curții Constituționale urmează să fie înlăturate susținerile societății pârâte întemeiate pe disp. art. 44 din Constituție și pe disp. art. 1 din primul Protocol adițional la CEDO.
Nefondate se rețin a fi și apărările pârâtei fundamentate pe disp. art. 45 din Constituție, prin decizia nr. 814/2008 Curtea Constituțională reținând că disp. art. 7 din Legea nr. 85/1992 nu vin în contradicție cu art. 45 din Constituție deoarece reglementarea criticată dă posibilitatea chiriașilor să cumpere locuințele la construirea cărora au contribuit direct sau indirect în vechiul sistem statal-juridic, ceea ce nu echivalează cu o restrângere a liberei inițiative.
Din cele ce preced, rezultă că în speță sunt întrunite condițiile necesare încheierii contractului de vânzare cumpărare a locuinței în litigiu în temeiul art. 1 și 7 din Legea nr. 85/1992, acțiunea reclamantului fiind întemeiată așa cum dealtfel corect a reținut și prima instanță.
În condițiile în care reclamantul este îndreptățit la cumpărarea spațiului și a dovedit că deține un titlu locativ, cererea de evacuare formulată
(continuarea deciziei civile 26/2010 dată în dosar -)
de reclamanta reconvențională apare ca fiind nefondată. Nefondat este și petitul cererii reconvenționale referitor la debitul deținut de pârâtă pentru perioada 01.11.2003-01.09.2005 deoarece pe de o parte la dosarul cauzei s-au
depus chitanțe de plată a chiriei stabilite de comun acord de cele două părți până în iulie 2005 (fl. 94 dosar fond) și, pe de altă parte, pârâta a refuzat primirea chiriei, pretinzând o chirie stabilită ulterior, cu privire la cuantumul chiriei existând pe rolul instanțelor o acțiune civilă distinctă.
Pentru toate aceste considerente, reținând ca fondat motivul de recurs prev. de art. 304 pct. 9 Cod civ.p., Curtea, în temeiul art. 312 Cod civ.p. va admite recursul reclamantului cu consecința modificării deciziei recurate în sensul respingerii apelului declarat de pârâtă și a menținerii dispozițiilor sentinței primei instanțe.
În baza art. 274 Cod pr. civ. pârâta intimată va fi obligată să plătească reclamantului recurent suma de 7,15 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs reprezentând taxă judiciară de timbru și timbru judiciar.
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamantul împotriva deciziei civile nr. 693 din 25.11.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța în dosar nr- și în consecință:
Modifică decizia recurată în sensul că respinge apelul declarat de pârâta SC CM SA împotriva sentinței civile nr. 9497 din 02.06.2008 pronunțată de Judecătoria Constanța în dosar nr- pe care o păstrează în întregime.
Obligă pârâta intimată să plătească reclamantului recurent suma de 7,15 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel și recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 22.01.2010.
Președinte, - - - | Judecător, - - - | Judecător, - - |
Grefier, |
Red.
Tehn. 8 ex/26.02.2010
-,
-
Președinte:Cristina Gheorghina NicoarăJudecători:Cristina Gheorghina Nicoară, Mihaela Florentina Cojan
