Obligație de a face. Decizia 325/2008. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIE CIVILĂ NR. 325/
Ședința publică din 27 Octombrie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Vanghelița Tase
JUDECĂTOR 2: Eleonora Spiridon
JUDECĂTOR 3: Paulina Georgescu
Grefier - -
Pe rol judecarea recursului civil declarat de recurentul reclamant, domiciliat în municipiul M,-, -ămin, parter,. 4, județ C - împotriva deciziei civile nr. 223/ din 17 aprilie 2008, pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul civil nr-, în contradictoriu cu intimata pârâtă, cu sediul în C, B-dul. - - nr. 144, județ C, având ca obiectobligație de a face.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, a răspuns recurentul reclamant prin avocat, potrivit împuternicirii avocațiale seria - nr. 40372/27.10.2008 pe care o depune la dosar, și intimata pârâtă prin avocat, potrivit împuternicirii avocațiale depuse la dosar seria - nr. 71027/27.11.2006 depusă în dosarul nr- al Judecătoriei Mangalia.
Procedura este legal îndeplinită, conform prevederilor art. 87 și următoarele Cod proc. civilă.
Recursul este declarat în termen, motivat, legal timbrat cu taxă judiciară de timbru în sumă 7 lei, conform chitanța nr. - PJ din 30.04.2008 și timbru judiciar în valoare de 0,15 lei.
Avocat pentru recurentul reclamant, având cuvântul, depune la dosar concluzii scrise asupra recursului și practică judiciară.
Avocat pentru intimata pârâtă, având cuvântul, depune concluzii scrise și practică judiciară. Totodată, precizează că împuternicirea avocațială cu care face dovada calității de reprezentant al intimatei pârâte este depusă la fila 12 din dosarul nr- al Judecătoriei Mangalia, aceasta fiind emisă pentru toate stadiile procesuale.
Întrebați fiind de instanță, având pe rând cuvântul, apărătorul recurentului reclamant și apărătorul intimatei pârâte învederează că nu mai sunt alte cererii sau probe de administrat și solicită cuvântul asupra motivelor de apel.
Instanța, luând act de susținerile părților prin apărători, în sensul că nu mai sunt cererii prealabile sau probe de administrat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pentru dezbateri asupra motivelor de recurs.
Avocat pentru recurentul reclamant, având cuvântul, învederează că prevederile art. 7 al. 8 din Legea 85/1992 se referă la locuințele de serviciu, dobândite de către unitățile economice sau bugetare, prin mijloace proprii. Ori, blocul din care face parte garsoniera recurentului reclamant a fost construit din fondurile statului și a intrat în patrimoniul intimatei pârâte ca urmare a procesului de privatizare. Urmează a se observa că, societatea intimată nu a făcut nici o dovadă că a cheltuit bani pentru a deveni proprietara imobilului. Mai arată că, prin Decizia nr. 5/21.01.2008 a Înaltei Curții de Casație și Justiție, recurs în interesul legii, pronunțată de Secțiile Unite, s-a statuat că dispozițiile Legii 85/1992 sunt aplicabile și în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ. Totodată, urmează a se observa că Decizia 5/2008 a Înaltei Curții de Casație și Justiție stabilește condițiile chiriașului pentru a cumpăra, respectiv acesta să aibă contract de închiriere și locuința să fie de serviciu.
În concluzie, apărătorul recurentului reclamant solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat, cu consecința modificării în tot a deciziei apelate, iar pe fondul cauzei, admiterea acțiunii, în sensul obligării pârâtei la vânzarea către reclamant a garsonierei ocupată în baza unor contracte de închiriere, cu obligarea intimatei pârâte la plata cheltuielilor de judecată efectuate la fondul cauzei, în apel și recurs.
Cu privire la cererea reconvențională a pârâtei, apărătorul recurentului reclamant solicită respingerea cererii, ca nefondată. Totodată, învederează că, din probele administrate rezultă că societatea proprietară a fost notificată de către chiriaș pentru a primi chiria stabilită prin acordul părților și precizează că, utilitățile au fost sistate începând cu ianuarie 2008.
Avocat pentru intimata pârâtă, având cuvântul, față de susținerile apărătorului recurentului, învederează că societatea a cheltuit o mare sumă de bani cumpărând din "mâinile statului" blocul de garsoniere prin licitație publică; apelantul reclamant a acceptat să închirieze o cameră mică, fără bucătărie și grup sanitar.
În referire la recurs, apărătorul intimatei pârâte solicită respingerea recursului, pentru considerentele expuse pe larg în concluziile scrise, fără cheltuieli de judecată.
Curtea rămâne în pronunțare asupra motivelor de recurs.
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
Reclamantul, a chemat în judecată pe pârâta C, pentru ca în contradictoriu cu aceasta și prin hotărâre judecătorească, pârâta să fie obligată la vânzarea garsonierei pe care o ocupă, cu plata de daune cominatorii, până la executarea hotărârii și plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acțiunii reclamantul învederează că, la începutul anului 2002 i-a fost repartizată garsoniera situată în M, str. - -, -escăruș, parter,. 4, județul C, conform contractului de închiriere nr. 10 798 din 13.08.2004. Pârâta refuză, fără a avea un motiv temeinic să vândă această garsonieră reclamantului.
Judecătoria Constanța prin sentința civilă nr. 15174/27.11.2007 a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului, ca neîntemeiată, excepție invocată de pârâtă; s-a respins ca netemeinică acțiunea civilă formulată de reclamantul.
Pronunțând această hotărâre, instanța de fond, a reținut pe baza probelor administrate faptul că, reclamantul în momentul intrării în vigoare a legii 76/1994 nu avea calitatea de chiriași.
Această calitate a dobândit-o în anul 2004, astfel că nu beneficiază de dispozițiile art. 7 din Legea 85/1992.
În privința calității procesual active a reclamantului, s-a reținut că, atâta timp cât ocupă spațiul din litigiu pe care l-a avut închiriat, s-a apreciat că are calitate procesual activă.
Hotărârea instanței de fond, a fost apreciază ca legală și temeinică și în consecință, prin decizia civilă nr. 223/17.04.2008, apelul declarat de împotriva sentinței civile nr. 15174/2007 a Judecătoriei Constanțaa fost respins, ca nefondat.
Împotriva acestei hotărârii, în termenul legal a declarat recurs.
În motivele de recurs, reclamantul învederează instanței faptul că, instanțele nu au judecat în mod temeinic și legal cauza dedusă judecății. S-a probat faptul că, garsoniera din litigiu este locuință de serviciu și este ocupată în baza unui contract de închiriere.
Această garsonieră este singurul spațiu de locuit pe care îl ocupă, are dreptul să o cumpere, însă refuzul unității intimate este nejustificat. Blocul a fost construit în anii 1974-1975, din fondurile statului, iar a devenit proprietar ca urmare a procesului de privatizare. Nu este format din locuințe de intervenție, iar în contractul de închiriere se menționează că este vorba de locuințe de serviciu. Aceste locuințe nu se încadrează în prevederile art. 7 alin. 7 din Legea 85/1992. Înalta Curte de Casație și Justiție prin decizia civilă nr. 5/2008 a statuat că locuințele de serviciu construite din fondurile statului se vând titularilor contractelor de închiriere, indiferent de data încheierii acestora, adică ulterior intrării în vigoare a legii. Prevederile art. 7 și 8 din lege se referă la locuințele de serviciu, așa cum este cazul în speță și poate fi vândură.
Examinând criticile formulate, în temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 9 Cod proc. civilă, Curtea reține următoarele:
Recurentul reclamant ocupă în blocul, situat în M,-, o cameră de 15,09 mp, cu folosință în comuna dependințelor. Acest bloc este un cămin de nefamiliști, fiind construit din fondurile statului care a intrat în proprietatea unității intimate C ca urmare a procesului de privatizare. În momentul ocupării de către recurent a acestui spațiu s-a întocmit fișa de calcul nr. 10798/2004, în care se menționează termenul de închiriere de 1 an, respectiv până la data de 1.08.2005. Chiria a fost plătită până în luna aprilie 2005, iar după această dată s-a apreciat că, această chirie este fixată abuziv de pârâta intimată.
Din actele existente în dosarul cauzei rezultă că închirierea s-a făcut pentru 1 an de zile. S-a făcut mențiunea în sensul că "locuința este spațiu de cazare aparținând societății intimate, nu are caracter de locuință de serviciu și nu poate fi cumpărată de chiriași, fiind parte a activelor societății".
În raport de această precizare, este lipsită de relevanță distincția pe care o face recurentul între locuințele de serviciu și cele de intervenție.
Indiferent de aspectele invocate, cele două instanțe nu și-au întemeiat soluția pe o astfel de distincție, astfel că această critică nu poate fi primită din perspectiva interpretării greșite a legii, cum a susținut recurentul.
Legea 85/1992 impune unităților deținătoare de locuințe de serviciu, construite din fondurile statului, vânzarea acestor locuințe chiriașilor - fără deosebire - după cum aceștia dețineau contractele de închiriere în momentul adoptării Legii 85/1992 sau au dobândit această calitate ulterior anului 1992.
În prezenta cauză nu sunt aplicabile dispozițiile Legii 85/1992 întrucât societatea intimată este organizată ca o societate comercială pe acțiunii, în patrimoniul acesteia intrând ca activ și căminul "" în care se află spațiul a cărui vânzare a fost solicitată de recurent.
Societatea intimată are ca obiect de activitate și oferirea de servicii de cazare, căminul constituind un punct de lucru, închirierea fiind un act de comerț, venitul obținut reprezintă profit al societății și pentru care se achită impozit pe profitul general al societății, așa cum rezultă din actul constitutiv al societății comerciale, cap. II, art. C(3).
Aceste aspecte au fost stabilite cu titlu irevocabil prin Decizia civilă nr. 38/COM/8.02.2007 a Curții de APEL CONSTANȚA care o confirmat sentința civilă nr. 5950/COM a Tribunalului Constanța.
Având în vedere că spațiul în litigiu reprezintă un activ al societății iar contractele de închiriere au natura unor contracte comerciale, concluzia care se impune este aceea că unor asemenea spații nu le sunt aplicabile dispozițiile Decretului Lege nr.61/1990, ale Legii nr.85/1992 sau ale Legii nr. 76/1994 prin care s-a modificat Legea nr.85/1992, actele de dispoziție privind activele societății putând fi încheiate numai în condițiile prevăzute de actele normative care reglementează această materie.
Aceste spații nu au fost cumpărate de societatea pârâtă, în procesul de privatizare, pentru a fi folosite ca locuințe, în sensul dat acestei noțiuni de actele normative mai sus menționate și de Legea nr.114/1996, nefiind locuințe de serviciu sau locuințe de intervenție ci spații necesare realizării a însuși obiectului de activitate al acesteia.
În situația vânzări spațiilor în litigiu, societatea comercială ar fi pusă în situația de nu-și mai putea realiza obiectul de activitate, ceea ce nu se poate admite.
Recurentul este o persoană căreia societatea pârâtă i-a oferit servicii de cazare, prin derularea de către aceasta a unei activități comerciale, raporturi concretizate în perfectarea unor contracte comerciale, care nu cad sub incidența Legii nr.85/1992 astfel cum a fost modificată.
Practic, din momentul încheierii contractului de locațiune în scopul obținerii unui profit din această activitate, spațiul și-a pierdut caracterul de "locuință", în sensul prevederilor legii locuinței, devenind, așa cum de altfel a fost stabilit și prin contractul de locațiune, un "spațiu de cazare".
Excluderea acestui spațiu din categoria "locuințelor" poate avea ca argument și configurația spațiului, respectiv faptul că spațiul este compus doar dintr-o cameră și un hol, fără cameră de baie și WC, care sunt în folosința comună a tuturor locatarilor camerelor situate pe un culoar.
Față de considerentele expuse, reținându-se că dispozițiile art. 7 din Legea 85/1992 nu sunt aplicabile în speță, urmează a se respinge recursul reclamantei ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de recurentul reclamant, domiciliat în municipiul M,-, -ămin, parter,. 4, județ C - împotriva deciziei civile nr. 223/ din 17 aprilie 2008, pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul civil nr-, în contradictoriu cu intimata pârâtă, cu sediul în C, B-dul. - - nr. 144, județ C, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 27 octombrie 2008.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - -
Grefier,
- -
Jud.fond. -
Jud.apel - -
Red.jud.dec. -/11.11.2008
Tehnored.gref./2ex./14.11.2008
Președinte:Vanghelița TaseJudecători:Vanghelița Tase, Eleonora Spiridon, Paulina Georgescu
