Obligație de a face. Decizia 455/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE NR. 455
Ședința publică de la 06 aprilie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Gabriela Ionescu
JUDECĂTOR 2: Tania Țăpurin președinte secție
JUDECĂTOR 3: Paraschiva Belulescu
Grefier - - -
Pe rol, judecarea recursului declarat de reclamantul G împotriva deciziei civile nr. 13 din 20 ianuarie 2009, pronunțată de Tribunalul Olt în dosar nr-, în contradictoriu cu pârâta DISTRIBUȚIE C, având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, au răspuns recurentul reclamant G și avocat, reprezentând intimata pârâtă DISTRIBUȚIE
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei.
Recurentul reclamant Gad epus dovada achitării taxei de timbru.
Curtea, constatând cauza în stare de soluționare, a acordat cuvântul asupra recursului.
Recurentul reclamant Gas olicitat admiterea recursului și modificarea hotărârilor în sensul de a fi obligată pârâtă să îi vândă apartamentul conform prevederilor OUG130/2004.
Avocat, pentru intimata pârâtă DISTRIBUȚIE C, a arătat că pârâta i-a făcut reclamantului o propunere de preț, acesta fiind stabilit la valoarea de 50.400 lei, însă reclamantul nu a avut posibilitatea de a-l achita, motiv pentru care nici nu s-a mai încheiat contractul de vânzare-cumpărare. În această situație nu se poate reține culpa societății pârâte în nefinalizarea contractului, iar instanța nu poate suplimenta acordul de voință al pârâtei. Prin fixarea unui preț mai mic s-ar aduce atingere societății, iar actul normativ invocat nu obligă, ci conferă posibilitatea vânzătorului de a vinde la un preț stabilit de expert. A solicitat respingerea recursului, fără cheltuieli. A depus concluzii scrise.
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
Prin acțiunea înregistrată la data de 04.10.2007 reclamantul G a chemat în judecată pârâta SC DISTRIBUȚIE SA C - Centrul Zonal S, solicitând să fie obligată pârât să îi vândă apartamentul cu 3 camere situat în S, B-dul A I - nr. 42, -4,.10, în condițiile art. 4 din OUG 130/2004, la prețul de 38.000 lei.
Prin sentința civilă nr. 606/28.11.2007 pronunțată de Tribunalul Olt - secția comercială și de contencios administrativ în dosarul nr-,
s - a declinat competența soluționării cauzei în favoarea Judecătoriei Slatina.
Împotriva acestei sentințe a formulat recurs G și prin decizia Curții de APEL CRAIOVA nr. 52/26.02.2008, s-a dispus respingerea recursului ca nefondat, constatându-se că natura litigiilor referitoare la locuințele de serviciu este civilă, astfel încât în această materie nu își găsesc aplicarea dispoz. art. 720/10 civ. ci normele din art. 1 pct. 1 civ.
Cauza a fost înregistrată la Judecătoria Slatina sub nr- și prin sentința civilă nr. 4855/ 17.09.2008 s-a respins acțiunea ca neîntemeiată.
Judecătoria a reținut că reclamantul, în calitate de salariat al societății pârâte, a încheiat cu aceasta la data de 01.11.1996 contract de închiriere a locuinței, care a fost prelungit succesiv, ultimul act adițional fiind încheiat la data de 24.01.2008.
După intrarea în vigoare a OUG 130/2004, prin hotărârea Consiliului de administrație al societății pârâte nr. 24/01.08.2005 s-a stabilit vânzarea către reclamant a apartamentului pe care îl deținea în calitate de chiriaș la prețul de 50.400 RON, astfel cum rezultă din adresa comunicată reclamantului la data de 07.09.2005.
Anterior acestei hotărâri, reclamantul și-a manifestat interesul de a cumpăra apartamentul menționat, conform adresei din data de 17.02.2005 cererea sa fiind reînnoită la datele de 01.11.2006, 09.07.2007.
Instanța a apreciat că reclamantul nu a luat nicio măsură pentru obligarea societății la încheierea contractului de vânzare cumpărare, introducând acțiunea la data de 04.10.2007, după data limită de 31.12 2006 prevăzută de OUG 130/2004 pentru încheierea contractelor de vânzare cumpărare.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel G, criticând soluția pentru faptul că instanța nu a examinat efectiv chestiunile de fond deduse judecății și temeiurile juridice pe care acesta și-a întemeiat cererea, motivarea cuprinsă în decizie fiind străină de pricină și încălcând flagrant drepturile ce i-au fost conferite de actul normativ special, care trebuia raportat la hotărârea Consiliului de administrație din 24.08.2005 și la solicitările sale făcute unității pentru efectuarea operațiunii de vânzare.
Prin decizia civilă nr 13 din 20 ianuarie 2009 Tribunalului Olts -a respins apelul ca nefondat.
Pentru a se pronunța astfel tribunalul a considerat că în mod corect s-a reținut că reclamantul nu a făcut dovada că a îndeplinit condițiile de a obține vânzarea locuinței și că actul de vânzare cumpărare nu a fost încheiat din vina reclamantului. Deși acesta a adresat pârâtei mai multe cereri, nu a dovedit plata prețului reevaluat sau a ofertei de plată acestuia, ci, dimpotrivă, a încheiat un nou contract de închiriere care dovedește faptul că nu avea disponibilități bănești pentru plata locuinței.
S-a considerat că în speță este aplicabilă regula libertății de voință în materia contractelor, situație în care se cer îndeplinite condițiile din art. 948-949 civ. 953 și 969 civ. având în vedere faptul că locuința în litigiu era proprietatea pârâtei în condițiile art. 480 civ. și nu putea fi silită a ceda proprietatea decât pentru cauze de utilitate publică și cu dreaptă și prealabilă despăgubire, conform art. 481 civ.
OUG 130/2004 stabilește o facultate pentru unitatea economică de a înstrăina imobilul și cuprinde o clauză de decădere și anume, ca încheierea contractelor să fie finalizată până la data de 31.12.2006, acțiunea reclamantului fiind formulată la 4 octombrie 2007.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul, motivând că tribunalul a apreciat greșit că nu a valorificat dreptul de a cumpăra locuința. În acest sens a formulat mai multe cereri, culpa în neexecutare aparținând pârâtei. S-a arătat că plata prețului nu era o condiție a încheierii contractului, ci trebuia făcută la data perfectării actelor translative de proprietate, reținându-se greșit că reclamantul nu a avut resurse financiare. S-a arătat că a fost greșit interpretată prelungirea contractului de închiriere, cât timp a notificat pârâtei că prelungirea vizează perioada de timp până la încheierea contractului de vânzare - cumpărare. S-a făcut referire la practica judecătorească în materie.
La data de 6.04.2009 pârâta intimată a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului, fiind reluată pe larg motivarea făcută de instanța de apel.
Recursul este fondat pentru următoarele considerente.
Vânzarea cumpărarea de locuințe aflate în patrimoniul unor societăți comerciale din domeniul energetic, din care face parte și pârâta, reprezintă un contract căruia, prin OUG 130/2004, i s-au prevăzut anumite clauze, condiții, pe care părțile contractante sunt ținute să le respecte, astfel că voinței de a contracta i-au fost adăugate de legiuitor anumite îngrădiri.
Potrivit art. 1 din ordonanță, ocietățile comerciale pot vinde locuințele pe care le au în patrimoniu, titularilor contractelor de închiriere, în baza aprobării de către consiliul de administrație. Aceste dispoziții legale au fost greșit interpretate de către instanțele de fond, care au apreciat că legea nu instituie o obligație de a vinde, ci doar o facultate a societății proprietare a locuinței.
Prin analiza logico - juridică și gramaticală a textului se ajunge la concluzia că folosirea verbului "pot vinde" nu înseamnă că unitatea poate refuza arbitrar vânzarea, că doar faptul că vânzarea trebuie stabilită de consiliul de administrație, sau adunarea generală a acționarilor, după caz. Odată ce a fost hotărâtă vânzarea, unitatea nu mai poate respinge cererea de cumpărare a uneia dintre persoanele determinate de lege. O astfel de interpretare rezultă și din scopul adoptării actului normativ, deoarece în cazul interpretării date de tribunal, societatea, fiind liberă să vândă dacă dorește, potrivit principiului libertății de a contracta, nu era necesar să se stabilească prin lege cadrul contractului de vânzare cumpărare.
Așadar, după hotărârea consiliului de administrație, unitatea pârâtă avea obligația să încheie cu reclamantul contract de vânzare cumpărare, pentru că acesta era titularul unui contract de închiriere, dacă reclamantul își manifesta dorința de a cumpăra. Pârâta putea refuza cererea de cumpărare doar dacă aceasta era formulată anterior datei când consiliul de administrație stabilit vânzarea.
Libertatea de a contracta, stabilită de codul civil, este nuanțată prin OUG 130/2004 în sensul că unitatea nu poate refuza vânzarea unei locuințe după ce a aprobat vânzarea prin hotărâre a consiliului de administrație, obligația de vinde rezultând din lege, după îndeplinirea condițiilor specifice.
O interpretare eronată a fost dată de tribunal și dispozițiilor art. 9 alin. 2 din OUG 130/2004, potrivit cu care termenul limită de finalizare a operațiunilor de vânzare a locuințelor este 31 decembrie 2006. Instanța de apel a considerat că reclamantul este decăzut din dreptul de cere să i se vândă locuința deoarece nu a achitat prețul până la termenul stabilit de lege și nici nu a introdus în acest termen o acțiune în justiție.
Dispozițiile legale privesc finalizarea operațiunilor administrative de vânzare, respectiv luarea unei hotărâri de către organul de conducere competent, evaluarea locuințelor, aducerea la cunoștința persoanelor interesate și manifestarea de voință acestora în sensul de a cumpăra. Dacă vânzarea nu se perfectează datorită unor neînțelegeri ivite între părți, nu se poate nega dreptul la cumpărare deoarece eventualului cumpărător i s-ar crea o situație discriminatorie față de alte persoane, aflate în aceeași situație, dar față de care procedurile de vânzare au decurs mai rapid.
Potrivit art. 14 din Convenția europeană a drepturilor omului, constituie discriminare aplicarea unui tratament, unui regim juridic diferit unor situații similare, fără existența unor diferențieri obiective. Așadar, art. 14 interzice aplicarea unei diferențe de tratament unor situații analoage sau comparabile ( Hotărârea Marcks Belgiei din 13.06.1979 și Hotărârea Beian României din 6.12.2007).
Respingerea acțiunii reclamantului pe motivul că nu a făcut demersuri pentru a urgenta finalizarea procedurii de vânzare până la 31.12.2006 constituie un tratament diferențiat nejustificat și încalcă dreptul acestuia la un proces echitabil.
În situația în care reclamantul a formulat mai multe cereri, reținute de tribunal, prin care își exprima dorința de a cumpăra locuința, ( la datele de 17.02.2005, 1.11.2006), anterior termenului limită stabilit de ordonanță, nu se poate imputa acestuia nefinalizarea procedurii de cumpărare.
Instanța are în vedere faptul că hotărârea consiliului de administrație nr. 24/1.08.2005 a fost comunicată reclamantului, fiind precizat prețul de 50.400 lei, iar acesta formulat cerere la 1.11.2006, fără a menționa care este prețul pe care dorește să îl achite, ceea ce dovedește că nu s-a opus ofertei de vânzare ce i-a fost adresată. Faptul că prețul nu a fost efectiv plătit sau că nu s-a făcut oferta de plată a acestuia, prin intermediul procedurii specifice, este lipsit de relevanță sub aspectul analizei drepturilor și obligațiilor părților, raportate la actul normativ special, cât timp reclamantul a fost de acord cu cumpărarea locuinței. Nici introducerea acțiunii după data de 31.12.2006 nu constituie motiv pentru a refuza vânzarea, deoarece reclamantul a adresat o altă cerere pârâtei, la 9-07-2007, așteptând ca aceasta să dea curs cererii respective.
În condițiile în care au fost formulate trei cereri de cumpărare a apartamentului, dreptul reclamantului de a cumpăra locuința nu poate fi stins prin încheierea unor noi contracte de închiriere în anul 2007 și 2008, deoarece aceste contracte reprezentau titlul său locativ, iar dacă ar fi refuzat încheierea lor ar fi pierdut nu numai dreptul la o locuință, dar și pe cel de cere să i se vândă locuința. Mai mult, reclamantul a precizat prin cererea nr. 2889/27.11.2007 că este de acord cu prelungirea contractului de închiriere până va dobândi proprietatea locuinței.
Concluzia care se impune este aceea că reclamantul, ca titular al unui contract de închiriere asupra unei locuințe proprietatea pârâtei, are dreptul de a cere să se vândă locuința întrucât vânzarea a fost hotărâtă de organul de conducere al societății, reclamantul și-a manifestat intenția de a cumpăra prin mai multe cereri, formulate în termenul prevăzut de art. 9 alin 2 din ordonanță.
Cât privește prețul vânzării, art. 4 din OUG 130/2004, dispune că stabilirea prețului se face după evaluarea locuinței de evaluatori persoane fizice sau juridice autorizate, potrivit legii. Pârâta a evaluat locuința la suma de 50 400 lei, sumă stabilită la 19.07.2005, chiar anterior datei la care a fost adoptată hotărârea CA prin care se stabilea vânzarea. Solicitarea reclamantului din acțiunea inițială de a se stabili un preț mai mic, de 38 000lei, potrivit unei evaluări anterioare, nu poate fi primită, pentru că valoarea bunului s-a modificat în timp iar drepturile reclamantului se analizează după data emiterii hotărârii consiliului de administrație. Numai în acest mod se respectă atât prevederile art. 4 din ordonanță, dar și dreptul de proprietate al pârâtei, care trebuie să primească în patrimoniu valoarea bunului înstrăinat.
OUG 130/2004 îndeplinește condițiile calitative cerute legii de Curtea europeană a drepturilor omului, fiind o lege accesibilă și previzibilă. Astfel, dreptul la cumpărarea locuințelor și prevederea specială a stabilirii prețului în condițiile art. 4 este conținut într-un act normativ compatibil cu principiul preeminenței dreptului recunoscut în preambulul CEDO, care oferă suficiente garanții împotriva încălcărilor arbitrare ale drepturilor recunoscute chiriașilor.
Prețul stabilit în condițiile art. 4 din OUG 130/2004, deși mai mare decât cel calculat în anul 2005, este un preț accesibil, calculat de experți pe baza unui decret care cuprinde criterii de evaluare fixe, expres determinate, ceea ce asigură protejarea intereselor și drepturilor chiriașilor, dar și pe cele ale proprietarilor.
De altfel, reclamantul și-a precizat acțiunea, arătând că este de acord cu stabilirea prețului de 50 400 lei.
Potrivit art. 304 pct. 9 c, constatând că tribunalul a făcut o greșită aplicare a dispoz. art. 1, art. 4 și art. 9 alin. 2 din OUG 130/2004, se va admite recursul și în temeiul art. 312.c se va modifica decizia din apel în sensul că se va admite apelul. În temeiul art. 296 se va schimba sentința primei instanțe și se va admite acțiunea precizată. Va fi obligată pârâta să vândă reclamantului locuința în litigiu, pentru prețul de vânzare de 50 400 lei.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamantul G împotriva deciziei civile nr. 13 din 20 ianuarie 2009, pronunțată de Tribunalul Olt în dosar nr-, în contradictoriu cu pârâta DISTRIBUȚIE
Modifică decizia civilă nr. 13 din 20 ianuarie 2009, pronunțată de Tribunalul Olt în dosar nr-, în sensul că admite apelul declarat de reclamant împotriva sentinței civile nr. 4855 din 19.09.2008 pronunțată de Judecătoria Slatina în dosar nr-.
Schimbă sentința civilă nr. 4855 din 19.09.2008 pronunțată de Judecătoria Slatina în dosar nr-, admite acțiunea precizată formulată de reclamantul
Obligă pârâta DISTRIBUȚIE C să vândă reclamantului apartamentul situat în S, bd. -, nr. 42, - 24,. 10 compus din 3 camere, la prețul de 50.400 lei.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 6 aprilie 2009.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - -
Grefier,
- -
Red./tehnored jud.-
4ex/.13.03.2009
Jud. apel -I,
Jud. fond -
Președinte:Gabriela IonescuJudecători:Gabriela Ionescu, Tania Țăpurin, Paraschiva Belulescu
