Obligație de a face. Decizia 456/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI --SECȚIA A IX-A CIVILĂ ȘI PENTRU
CAUZE INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.456.
Ședința publică din data de 06.11.2008
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Andreia Liana Constanda
JUDECĂTOR 2: Elena Viviane Tiu
JUDECĂTOR - - -
GREFIER -
Pe rol se află soluționarea cererii de recurs formulată de către recurentul - reclamant împotriva deciziei civile nr. 180A/11.02.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata - pârâtă VEST
La apelul nominal, făcut în ședință publică, au răspuns recurentul - reclamant, personal și asistat de avocat, cu împuternicire avocațială nr. -/22.04.2008 la dosar și intimata - pârâtă Vest, reprezentată de consilier juridic, cu delegație de reprezentare la dosar.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care: Reprezentantul intimatei - pârâte Vest depune la dosarul cauzei, în xerocopie, un extras din Registrul Consiliului de Administrație în care se face referire la contractul de închiriere încheiat de reclamant, comunicând un exemplar astăzi, în ședință publică și reprezentantului legal al recurentului-reclamant.Totodată, precizează că nu-și mai menține susținerile de la termenul de judecată anterior în sensul că dorește să se înscrie în fals împotriva respectivului contract de închiriere, nu mai are alte cereri de formulat sau probe de administrat și solicită cuvântul pe cererea de recurs.
Reprezentantul recurentului reclamant arată că nu mai are alte cereri de formulat sau probe de administrat și solicită cuvântul pe cererea de recurs.
Curtea, constatând cauza în stare de judecată, acordă cuvântul pe recursul declarat.
Reprezentantul recurentului reclamant solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și motivat, cu obligarea intimatei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată. În susținerea recursului său, învederează instanței că recurentul-reclamant are calitatea de chiriaș, calitate în care are dreptul de a cumpăra locuința în care locuiește de 21 de ani. Totodată, precizează că, reclamantul a solicitat conducerii societății pârâte să încheie contract de vânzare-cumpărare, nu a primit nici un răspuns în acest sens. De asemenea, reclamantul a făcut dovada, prin chitanțele depuse la dosar, a faptului că a achitat intimatei sume de bani cu titlu de "contravaloare cazare".
Reprezentantul intimatei - pârâte Vest solicită respingerea recursului, menținerea deciziei civile apelate ca fiind legală și temeinică. În susținerea poziției sale, precizează că societatea pârâtă a dovedit faptul că, reclamantul nu a achitat niciodată vreo sumă cu titlu de chirie, ci a achitat doar contravaloarea utilităților consumate. De asemenea, precizează că, societatea pârâtă a permis mai multor persoane cu care nu avea raporturi de drept, să locuiască în câte o cameră din căminul de nefamiliști, cu obligația de a achita costurile de întreținere. Deși, la un moment dat au fost încheiate niște contracte de închiriere proforme, societatea pârâtă niciodată nu a încasat vreo sumă de bani cu titlu de chirie. Pe de altă parte, camera ocupată de reclamant, nu îndeplinește condițiile pentru a fi considerată locuință în sensul Legii nr.114/1996. Totodată, invocă în susținerea poziției sale și dispozițiile art. 7 din Legea nr.85/1992 care stabilește că locuința trebuie să fi fost construită din fondurile unităților economice sau bugetare de stat însă, așa cum a stabilit un complet de judecată, intimata-pârâtă SC Vest SA a devenit proprietar al imobilului prin procesul de privatizare astfel încât nu mai are relevanță din ce fonduri a fost construit imobilul, fapt căreia Legea nr.85/1992 nu i se poate opune fără a se aduce atingere dreptului de proprietate recunoscut și ocrotit de art. 44 alin.2 din Constituția României. Pentru toate motivele invocate, solicită respingerea recursului, fără cheltuieli de judecată, depunând totodată și concluzii scrise.
Reprezentantul recurentului reclamant solicită amânarea pronunțării cauzei pentru a putea depune concluzii scrise la susținerile reprezentantului legal al intimatei-pârâte referitoare la prevederile Legii nr.114/1996 și art. 44 din Constituția României.
CURTEA
Asupra recursului de față, deliberând, constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 6 B la 15.06.2006, reclamantul a chemat în judecată pe pârâta SC VEST SA, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea acesteia să-i vândă camera nr. 20 din 2, situată în imobilul Căminul mixt din B,- A,. 2, sector 6, în condițiile art. 7 alin.1 și art. 4 din Legea nr. 85/1992.
Reclamantul a susținut în motivarea cererii că locuiește în calitate de chiriaș în camera nr. 20 din Căminul de nefamiliști aflat în proprietatea pârâtei, căreia îi plătește lunar sumele datorate cu titlu de chirie și, deși îndeplinește condițiile prevăzute lege pentru a cumpăra această cameră, pârâta i-a refuzat sistematic încheierea unui contract de închiriere.
Prin sentința civilă nr.7981/13.12.2006 pronunțată de Judecătoria sector 6 B s-a admis excepția lipsei calității procesuale active și s-a respins acțiunea formulată de reclamantul împotriva pârâtei SC Vest SA, ca fiind introdusă de o persoană fără calitate procesuală.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut următoarele:
Față de disp. Lg.85/1992 art.7, poate avea calitate procesuală activă într-un litigiu precum cel de față, persoana care deține un contract de închiriere, calitatea de chiriaș trebuind să existe la momentul intrării în vigoare a Lg.85/1992.
Reclamantul nu a făcut dovada că între el și pârâtă s-a încheiat un contract de închiriere, deși s-a susținut acest lucru prin răspunsul la întrebarea 2 din interogatoriu, încercând totuși să dovedească acest aspect prin prezentarea unor înscrisuri de plată a utilităților către pârâtă și încasate de aceasta, aspect care, coroborat cu celelalte probe, nu este de natură să formeze convingerea instanței că reclamantul a ocupat locuința în calitate de chiriaș.
Instanța a reținut că, în efortul probator, reclamantul ar fi putut să se prevaleze de proba testimonială în condițiile art.1197 Cod civil, în dovedirea existenței contractului de închiriere. Cu toate acestea, reclamantul a înțeles să solicite administrarea probei cu expertiză contabilă în dovedirea realității cuantumului sumelor ce ar fi trebuit încasate de societatea pârâtă cu titlu de utilități, ceea ce, per a contrario, ar fi indrituit instanța să uzeze de prezumțiile judecătorești pentru a deduce existența contractului de închiriere.
Instanța a respins proba cu expertiză contabilă, întrucât față de celelalate probe deja administrate la dosar, reclamantul nu a reușit să facă dovada pozitivă a caracterului concludent al acestui mijloc de probă, din înscrisuri și interogatoriu nerezultând că societatea pârâtă ar fi încasat sub denumirea de contravaloare utilități și alte sume de bani, care ar fi putut reprezenta contravaloarea chiriei.
Instanța a mai reținut că pârâta a realizat imputația plății prin menționarea expresă pe chitanțele eliberate reclamantului că sumele au fost încasate cu titlu de utilități, debitorul fiind ținut de imputația astfel făcută de societate, neputând-o contesta decât dacă pârâta l-ar fi surprins sau l-ar fi indus în eroare prin manoperele pe care, eventual, le-ar fi făcut. Și cum reclamantul nu a făcut dovada folosirii de către pârâtă a unor astfel de mijloace dolozive, instanța a apreciat că, în cauză, chitanțele administrate la dosar fac pe deplin proba aspectelor pe care le conțin.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul, criticând-o ca nelegală și netemeinică.
Apelul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului București, Secția a III-a civilă.
Prin motivele de apel formulate, apelantul reclamant a susținut că instanța a încălcat legea, din analiza disp. art.7 coroborat cu art.1 din Ig.85/1992 ce se referă la înstrăinarea locuințelor către titularii contractelor de închiriere nerezultând momentul la care trebuie să existe calitatea de chiriaș și cum legea nu face nici o distincție în acest sens, nici cel ce o interpretează nu poate distinge, aprecierea instanței asupra acestui moment, reprezentând o adăugare la lege.
Interpretarea gramaticală și teleologică impune aprecierea că această calitate trebuie să existe la momentul manifestării de voință în sensul de a cumpăra imobilul.
A mai susținut apelantul că instanța a încălcat legea, atunci când a considerat că se justifică respingerea acțiunii pentru că reclamantul nu deține un contract de închiriere în formă scrisă încheiat cu pârâta, obligația de a încheia contractul revenind acesteia și pentru refuzul său, fiind singura care putea fi sancționată.
A susținut apelantul că pârâta i-a perceput chirie, sumele cu această destinație fiind înglobate de proprietar în calculul sumelor percepute cu titlu de utilități, nejustificându-se plata unei sume de 3 milioane lei pentru o cameră de numai 20 mp, cu grup sanitar comun și numai pentru apa folosită la duș și căldură la un calorifer cu 10 elemenți.
Sub acest aspect, apelantul a criticat măsura de respingere de către instanța de fond a probei cu expertiză tehnică contabilă, pentru determinarea naturii cuantumului sumelor plătite pârâtei, sume care, după introducerea acțiunii au scăzut de până la 2,3 ori.
La data de 23.01.2007 pârâta intimată a depus la dosar întâmpinare, solicitând respingerea apelului ca nefondat.
Prin cererea formulată la 21.05.2007, apelantul a solicitat efectuarea în scop probator a unei expertize tehnice contabile, depunând la dosar obiectivele formulate în acest sens.
În ședința publică de la aceeași dată s-a încuviințat pentru apelant proba cu expertiză, apelul fiind o cale devolutivă de atac, prin chiar motivele de apel formulate existând critici pe acest aspect.
Prin decizia civilă nr. 180 A/11.02.2008, Tribunalul a respins ca nefondat apelul.
Tribunalul a reținut din sinteza motivelor de apel că aspectul esențial în cauză vizează calitatea de chiriaș a apelantului cu privire locuința în litigiu, în conformitate cu disp. Lg.85/1992, aspect în legătură cu care au fost formulate criticile.
Având în vedere că în cauză nu s-a dovedit existența unui contract de închiriere între părți, în formă scrisă, însăși prima instanță reținând că această formă este cerută ca probatoriu, s-a reținut în apel că în mod corect, instanța de fond a apreciat că apelantului reclamant îi revenea sarcina de a proba cu alte mijloace de probă că un astfel de contract s-a derulat între el și intimata pârâtă, respectiv că s-a plătit acesteia o chirie pentru locuința aflată în patrimoniul său și pusă la dispoziția apelantului.
Așa cum a reținut și instanța de fond, disp. art.7 din Lg.85/1992 ce constituie temeiul juridic al acțiunii de față, statuează că locuințele din categoria celor din care face parte și cea în litigiu, se vând titularilor contractelor de închiriere și indiferent de faptul că legea nu prevede în mod expres la ce moment se apreciază existența acestei calități, ea trebuie să existe la data solicitării ori, în cauză, prin ansamblul probelor administrate inclusiv în calea de atac devolutivă a apelului, apelantul reclamant nu a dovedit susținerile sale în sensul că între el și pârâta intimată, s-ar fi derulat raporturi juridice specifice locațiunii, în sensul perceperii de către pârâtă de la acesta a unor sume de bani care să acopere contravaloarea folosinței locuinței, pe lângă cele datorate cu titlu de utilități.
Nici chiar prin expertiza tehnică efectuată la cererea apelantului nu s-a dovedit că în cuantumul total al sumelor percepute lunar de la apelant, intimata pârâtă ar fi înglobat sume peste ceea ce ar fi justificat contravaloarea utilităților, scăderea cuantumului acestora la nivelul lunii decembrie față de mai 2006, fiind explicată prin facilitățile acordate sub forma ajutoarelor pentru căldură, expertul explicând inclusiv în răspunsul la obiecțiunile formulate de apelant, ce categorii de cheltuieli au fost luate sau nu în calcul la determinarea întreținerii pentru luna mai 2006.
Ca urmare, Tribunalul a considerat ca fiind corecte aprecierile și constatările instanței de fond în sensul că apelantul reclamant nu și-a justificat calitatea cerută de lege, de titular al unui contract de închiriere, respectiv calitatea procesuală activă, de titular de drepturi prevăzută de Lg.85/1992, de a i se vinde locuința în litigiu.
Împotriva acestei decizii civile a formulat recurs apelantul rec1amant, susținând că atat soluția pronunțată de instanța de fond, precum și cea pronunțată de instanța de apel sunt nelegale.
În dezvoltarea motivelor de recurs, încadrate în dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 Cod procedură civilă, recurentul a susținut că potrivit chitanțelor depuse la dosarul cauzei rezultă, fără putere de tagadă, că a achitat intimatei sume de bani reprezentand "contravaloare cazare", cazarea presupunând asigurarea folosinței unui spațiu cu destinația de locuire, folosință care poate fi asigurată cu titlu gratuit sau cu titlu oneros, în cea de a doua situație raporturile ce se stabilesc între părți fiind guvernate de contractul de locațiune, fiind vorba de asigurarea folosinței unei locuințe contra unei sume de bani - chirie.
Împrejurarea că între parți nu ar fi intervenit un act scris, nu s-ar fi încheiat un contract de închiriere pentru această suprafață locativă, se datorează culpei intimatei pârâte, culpa în neîndeplinirea acestei formalități revenindu-i în exclusivitate și nu recurentului, care a ocupat timp de 21 ani acea cameră, respectiv din anul 1987.
Acest aspect nu-i poate fi imputat recurentului și, din punctul de vedere al obiectului cauzei nici nu are relevanță, cunoscut fiind faptul că potrivit dispozițiilor art. 1416. civ. contractul de locațiune pus în executare poate fi probat prin orice mijloc de probă, punerea în executare, respectiv asigurarea folosinței locuinței contra unui preț achitat fiind probate în cauză.
Intimata-pârâtă se prevalează, cu rea-credință, de faptul că a tolerat unor persoane cu probleme familiale, printre care și familiei recurentului, să folosească camere din imobilul în cauză, că a "cazat temporar" cu titlu gratuit, că a permis unor persoane să utilizeze camerele din caminul aflat în proprietatea sa, în opinia acesteia,temporar" fiind echivalentul 21 ani.
a uitat să arate instanței de judecată intimata-pârâtă este faptul că toți locatarii situat in- A au avut contracte de inchiriere încheiate cu aceasta.
Intimata -pârâtă a uitat să precizeze că acestea au fost ridicate de la locatari,în vederea efectuării modificărilor în conformitate cu legislația privind denominarea monedei naționale", în caz de,nesupunere" fiind amenințați cu,anularea contractului de inchiriere", astfel cum rezultă din adresa nr. 6344 din data de 27.09.2005, adresă ce a fost afișată la intrarea în cămin și depusă la dosar.
După această dată nu s-au mai încheiat contracte de închiriere, însă aceasta situație nu a condus la rezilierea contractului de închiriere sau la încetarea raporturilor locative.
Pârâta intimă a permis recurentului-reclamant și familiei acestuia folosirea acestei suprafețe locative timp de 21 ani, împrejurare care reprezintă, în opinia recurentului, o reînnoire a locațiunii, în sensul prevederilor art. 1437. civ. ale căror efecte sunt supuse reglementărilor referitoare la locațiunea fără termen.
Din interpretarea logică a dispozițiilor art. 1 alin.1 și art. 7 din Legea nr. 85/1992 rezultă că dreptul de opțiune pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu poate fi manifestat de ambele părți, fiind o derogare de la principiul consensualismului, opțiunea dată de lege aparținând numai cumpărătorului, nu și vânzătorului, acesta din urmă fiind obligat a încheia contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect locuințele ocupate cu contracte de închiriere.
Singura opțiune pe care legiuitorul o oferă vânzătorului este aceea privitoare la modalitatea de achitare a prețului, plata integrală sau în rate, această modalitate urmând a fi stabilită pe baza convenției părților.
Deși a formulat o cerere prin care solicita perfectarea unui contract de vânzare-cumpărare cu privire la camera pe care o folosește de 21 ani împreună cu familia, conducerea unității a înțeles să adopte o atitudine de pasivitate, fără a formula un răspuns afirmativ sau negativ cu privire la această solicitare, exercitându-și cu rea credinta drepturile.
Recurentul ocupă, împreună cu familia, camera din cămin în calitate de chiriaș începând cu anul 1987, iar conform înscrierilor cuprinse în cartea de imobil a fost înregistrat începand cu data de 01.08.1990, precum și în evidențele Serviciului Public Comunitar Local de Evidență a Persoanelor, începând din data de 05.03.1992.
În baza contractului de închiriere încheiat cu intimata i s-a eliberat carte de identitate, depusă în copie certificată la dosarul cauzei, instanțele neverificând în nici un fel aceste aspecte.
În mod nelegal, instanța de fond a apreciat că prin expertiza tehnică efectuată la cererea sa nu s-a dovedit că în cuantumul total al sumelor percepute lunar de intimă, aceasta ar fi înglobat sume peste ceeace ar fi justificat contravaloarea utilităților, apreciere care este contrazisă prin conținutul expertizei, respectiv modul de calcul al utilităților și cotele de întreținere pe fiecare persoană.
Prin răspunsul la obiecțiunile formulate în cauză de recurent, expertul a făcut precizarea că a calculat cotele de întreținere fără a include și suma reprezentand amortisment, care nu reprezintă o cheltuială de întreținere, astfel încât in mod nelegal instanța de apel a apreciat că intimata pârâtă nu ar fi înglobat sume peste ceea ce ar fi justificat contravaloarea utilitaților.
Nefiind o cheltuială de întreținere datorată de recurent, includerea amortizării în calculul cotelor de întreținere face pe deplin dovada achitării unor sume de bani în plus față de contravaloarea utilităților, sume ce reprezintă contravaloarea folosinței imobilului, cunoscut fiind faptul ca amortismentul este definit de dicționarul explicativ al limbii române, ca reprezentând,stingerea treptată a unei datorii sau a unei rente".
Intimata a formulat întâmpinare în cauză, solicitând respingerea recursului ca nefondat, apreciind că soluția instanței de fond, menținută în apel, de respingere a cererii de chemare în judecată în baza excepției lipsei calității procesuale active a reclamantului este corectă, acesta folosind camera din căminul de nefamiliști prin bunăvoința de care a dat dovadă intimata.
La termenul din 25.09.2008, recurentul a depus la dosarul cauzei, în susținerea recursului, acte provenind de la Direcția Locală de Evidență a Persoanelor, sector 6 și care au stat la baza eliberării către acesta a cărții de identitate, respectiv contractul de închiriere nr. 135 din 25.01 2002, fișa suprafeței locative închiriate de către recurent de la intimată cu privire la o cameră în suprafață de 20 mp in imobilul situat în-A, precum și procesul-verbal de predare-primire a acestei locuințe și extras din Hotărârea Consiliului de Administrație al societății intimate din 28.03.2001, prin care s-a aprobat prelungirea contractului de închiriere, pentru acest recurent.
Deși la acest termen de judecată, reprezentantul intimatei a solicitat prezentarea originalului actului depus de către recurent, contestând realitatea acestuia, la termenul ce a fost fixat pentru azi nu a mai susținut această apărare.
Analizând actele și lucrările dosarului, având în vedere în special actele noi, depuse de recurent în aceasta fază procesuală, din care rezultă în mod incontestabil calitatea acestuia de chiriaș, în baza unui contract de închiriere încheiat în mod legal cu societatea intimată, Curtea apreciază că soluția pronunțată pe excepția lipsei calității procesuale active, dedusă tocmai din absența dovedirii acestei calități, este în mod evident nelegală, situație în care se impune admiterea recursului și modificarea, potrivit dispozițiilor art. 304 pct. 1 și 3 Cod procedură civilă, în tot a deciziei, în sensul admiterii apelului și desființării, pe temeiul art. 297 alin.1 Cod procedură civilă, a sentinței pronunțate în cauză și trimiterea cauzei spre rejudecare, la aceeași judecătorie.
Având în vedere proba directă făcută în recurs, a contractului de închiriere încheiat între recurent și intimată, Curtea apreciază că nu se mai impune analiza criticilor aduse sentinței și deciziei prin motivele de recurs care au vizat tocmai absența unui act doveditor, ad probationem, a contractului de închiriere și dovedirea prin alte mijloace a raporturilor locative specifice închirierii.
Cu ocazia rejudecării, instanțele vor avea în vedere și apărările nou formulate în recurs de către intimata pârâtă, pe temeiul art. 480 cod civil și art. 1 din Primul Protocol Adițional la CEDO, apărări ce nu pot fi analizate în această fază procesuală, dat fiind faptul că instanțele anterioare nu s-au pronunțat asupra fondului dreptului dedus judecății.
Văzând și dispozițiile art. 274 Cod procedură civilă, Curtea va obliga intimata căzută în pretenții în această fază procesuală, la plata sumei de 355,15 lei cheltuieli de judecată în favoarea recurentului reclamant.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de recurentul reclamant împotriva deciziei civile nr. 180 A/11.02.2008 a Tribunalului București Secția a III-a civilă în contradictoriu cu intimata VEST SA.
Modifică în tot decizia recurată, în sensul că:
Admite apelul declarat împotriva sentinței civile nr. 7981/13.12.2006 Judecătoriei Sectorului 6
Desființează sentința și trimite cauza spre rejudecare, la aceeași instanță.
Obligă intimata la 355,15 lei cheltuieli de judecată în favoarea recurentului.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi,06.11.2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - - - -
-
GREFIER
.red.tev/2 EX.
30.12.2008
Tribunalul Bucureștis.a III-a
Președinte:Andreia Liana ConstandaJudecători:Andreia Liana Constanda, Elena Viviane Tiu
