Obligație de a face. Decizia 465/2010. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civil, de munc și asigurri sociale
pentru minori și familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVIL NR. 465/R/2010
Ședința public din 26 februarie 2010
Instanța constituit din:
PREȘEDINTE: Ioan Daniel Chiș
JUDECTORI: --- -
-- -
GREFIER: -
S-a luat în examinare, în vederea pronunțrii, recursul declarat de pârâta COMPANIA NAȚIONAL DE FERATE CFR - SUCURSALA REGIONALA CFR C, împotriva deciziei civile nr. 595/ A din 11 noiembrie 2009 Tribunalului Cluj, pronunțat În dosar nr-, privind și pe reclamantul intimat, având ca obiect obligație de a face.
dezbaterilor și concluziile reprezentanților prților au fost consemnate în încheierea ședinței publice din 12 februarie 2010, care face parte integrant din hotrârea care se va pronunța în cauz.
Se constat c prin registratura instanței, la data de 15.02.2010, reprezentantul pârâtei recurente, consilier juridic a depus la dosar originalul nr. 87/12.02.2010 care atest plata taxei judiciare de timbru pentru recurs în cuantum de 223,60 lei.
CURTEA
Prin Sentința civil nr. 4295/2009 pronunțat în dosar nr- al Judec toriei Cluj -N, a fost respins acțiunea formulat de reclamantul în contradictoriu cu pârâta COMPANIA NATIONALA DE FERATE CFR SA SUCURSALA REGIONALA CFR C ca neîntemeiat.
La pronunțarea sentinței instanța a avut în vedere urmtoarele considerente:
Între reclamant, în calitate de salariat al de C, și parata s-a încheiat contractul de închiriere nr. 194/2008 cu privire la locuința de serviciu din C N,-,. II,. 15, imobil care a fcut anterior obiectul contractului de închiriere nr. 913/2005. Potrivit prevederilor contractului durata închirierii era de 6 luni cu începere din data de 01.03.2008 pân în data de 31.08.2008.
In anul 2007, pârâta a fcut o ofert de vânzare a locuințelor de serviciu situate în imobilul din str. - -, printr-un anunț care invita chiriașii sa depun cereri de cumprare.
Prin cererea înregistrat la Compania Naționala de Ferate CFR SA - Patrimoniu C sub nr-, reclamantul a solicitat s i se aprobe vânzarea locuinței de serviciu situat în C N,-,. II,. 15 ocupat în baza contractului de închiriere nr. 913/2005. Din susținerile prților reiese c aceast cerere a fost respins de ctre pârâta întrucât reclamantul nu îndeplinea condițiile prevzute de Decretul nr. 61/1990, Legea 85/1992 și Dispoziția nr. 13/2008 a Directorului General al Companiei Naționale de Ferate CFR SA.
În drept, instanța a reținut c potrivit art.1 din Legea nr. 85/1992 "Locuințele construite din fondurile statului pot fi cumprate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integral sau în rate a prețului, în condițiile Decretului Lege nr.61/190 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului ctre populație și ale prezentei legi."
Potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 "Locuințele construite din fondurile unitților economice sau bugetare de stat, pana la data intrrii în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractului de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi".
Potrivit dispozițiilor art. 1 din Decretul-Lege nr. 61/1990 întreprinderile pentru vânzarea locuințelor și oficiile specializate pot vinde ctre populație locuințe construite din fondurile statului, în condițiile prezentului decret-lege. Potrivit art. 3 locuințele prevzute la art. 1 se vând cetțenilor romani cu domiciliul în țar, cu achitarea integral a prețului la încheierea contractului de vânzare-cumprare sau prin acordarea unui împrumut de ctre Casa de Economii și Consemnațiuni, fr restricții privind deținerea în proprietate a unei a doua locuințe. Potrivit prevederilor art. 5 locuințele ocupate de chiriași se pot vinde numai acestora, pe baza cererilor adresate direct unitților specializate în vânzarea locuințelor.
Analizând dispozițiile legale amintite, instanța a reținut c acestea reprezint norme de justiție social, dând posibilitatea chiriașilor s cumpere locuințele la construirea crora au contribuit direct sau indirect în vechiul sistem statal-juridic, având astfel și legitimare economic, social și moral. Ele instituie astfel posibilitatea chiriașilor din asemenea locuințe de a dobândi dreptul de proprietate asupra locuințelor construite anterior anului 1992 din fondurile unitților economice și bugetare, care, potrivit legislației din acea vreme, nu puteau fi decât închiriate și nicidecum vândute persoanelor fizice.
Îns beneficiul facultții de a cumpra și, respectiv, al obligației imperative de a vinde, la cerere, instituit în sarcina persoanelor juridice dețintoare ale unor astfel de locuințe, este acordat numai titularilor contractelor de închiriere din momentul intrrii în vigoare a legii, respectiv din anul 1992. Așadar, obligația de a vinde nu exista atâta timp cât chiriașul de la data intrrii în vigoare a legii nu a formulat o astfel de cerere de cumprare și înceteaz în momentul în care și raportul de locațiune a încetat fr ca fostul chiriaș s fi solicitat cumprarea locuinței. În aceasta din urm ipotez, imobilul rmâne în proprietatea persoanei juridice dețintoare, nemaifcând obiectul prevederilor art. 7 alin.1 din Legea nr. 85/1992, modul de administrare și eventuala înstrinare stabilindu-se de consiliul de administrare, respectiv de conducerea unitții dețintoare în baza art. 7 alin. 8 din aceeași lege.
În concluzie, dreptul de a cumpra și obligația corelativ imperativ de a vinde se pot materializa numai printr-un contract de vânzare-cumprare intuitu personae, adic numai în considerarea calitții de chiriaș din momentul intrrii legii în vigoare, eventuala vânzare-cumprare între unitatea dețintoare și un chiriaș ulterior fiind supus principiului libertții actelor juridice civile (numit și principiul autonomiei de voința) consacrat indirect prin art. 5 și art. 969 alin.(1) din Codul civil.
În cauza, instanța a reținut c reclamantul nu a avut calitatea de chiriaș al locuinței în litigiu la data intrrii în vigoare a Legii nr. 85/1992, dobândind asemenea calitate numai în anul 2005, astfel încât nu beneficiaza de dispozițiile art. 7 alin.1 din lege, pârâta neputând fi obligat a-i vinde aceasta locuinț.
Pe de alt parte, instanța a reținut c prin apariția OUG nr. 12/1998, a Legii nr. 89/1999 și HG nr. 581/1998 imobilele din domeniul privat al Statului care era administrat de ctre CFR au trecut în proprietatea privat a pârâtei, locuințele de serviciu nemaifcând parte din fondul locativ de stat.
În virtutea principiului libertții actelor juridice civile, directorul general al Companiei Naționale de Ferate CFR SA a emis Dispoziția nr. 13/2008 prin care s-au stabilit condițiile în care compania înțelege s ofere spre vânzare locuințele închiriate ca și locuințe de serviciu. În cuprinsul acestei dispoziții s-a stabilit c nu pot cumpra locuințe de serviciu acele persoane care dețin sau au deținut în proprietate singure sau împreun cu familia o locuinț, inclusiv o locuința din fondurile statului în condițiile Decretului-Lege nr. 61/1990 și ale Legii nr. 85/1992. Reclamantul, îns, nu îndeplinea aceast condiție întrucât a deținut și a înstrinat ulterior anului 1990 o locuința astfel cum a recunoscut acesta în cauz.
Pentru toate aceste considerente, având în vedere c reclamantul nu a avut calitatea de chiriaș la momentul intrrii în vigoare a Legii nr. 85/1992 iar în prezent pârâta, în calitate de proprietar al imobilului este în drept a stabili propriile sale condiții de vânzare, condiții care nu sunt îndeplinite de reclamant, instanța a respins acțiunea ca neîntemeiat.
Reclamantul a declarat apel împotriva sentinței, iar prin decizia civil nr. 595/A din 11 noiembrie 2009, Tribunalul Cluja admis apelul a schimbat sentința în sensul c a admis acțiunea formulat de reclamantul împotriva pârâtei CNCF - CFR Sa Sucursala Regional C și în consecinț a obligat pârâta s încheie cu reclamantul contract de vânzare cumprare pentru apartamentul nr. 15 situat în C-N,-. 2, iar plata prețului ce se va stabili în condițiile Decretului 61/1990 și a Legii nr. 85/1992.
Intimata a fost obligat s plteasc apelantului suma de 2012,6 lei cheltuieli de judecat în ambele instanțe.
Pentru a hotrî astfel, tribunalul a reținut c otrivit p. art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992: "Locuințele construite din fondurile unitților economice sau bugetare de stat, pân la data intrrii în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integral sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi".
În opinia tribunalului, contrar concluziei la care a ajuns prima instanț, textul legal instituie pentru unitțile economice sau bugetare de stat, obligația și nu facultatea înstrinrii, iar acest lucru rezult fr dubiu din împrejurarea c legiuitorul a folosit expresia vor fi vândute, la cererea chiriașilor. Dac legiuitorul dorea ca vânzarea locuințelor s fie opțional pentru unitțile economice și bugetare de stat, ar fi folosit exprimarea vor putea fi vândute.
În art. 1 din Decretul-lege nr. 61/1990 și art. 1 din Legea nr. 85/1992 legiuitorul folosește într-adevr aceast exprimare, îns aceste texte legale trebuie interpretate prin coroborare cu textul articolelor urmtoare, in care se prevede c vânzarea locuințelor se face la cererea chiriașilor. Astfel, din interpretarea în ansamblu a dispozițiilor Legii nr. 85/1992 și a Decretului-Lege nr. 61/1990 se desprinde fr dubiu concluzia c pentru chiriași cumprarea este opțional, îns pentru unitatea bugetar sau economic de stat, odat exprimat opțiunea chiriașului la cumprare, vânzarea este obligatorie.
Pârâta face parte din sfera subiectelor la care se refer dispozițiile art. 7 din Legea nr. 85/1992, adic unitate economic sau bugetar de stat, cât vreme statul este singurul acționar.
Prin Legea nr. 15/1990 toate unitțile economice de stat s-au reorganizat ca regii autonome sau societți comerciale iar potrivit art. 20 alin. 2 din acest act normativ, bunurile din patrimoniul societții comerciale sunt proprietatea acesteia, cu excepția celor dobândite cu alt titlu. Ori, în mod clar legiuitorul nu a înțeles s exclud societțile comerciale din sfera subiectelor crora li se adreseaz dispozițiile art. 7 din Legea nr. 85/1992, cci aceasta ar însemna c legea este inaplicabil, dac se are în vedere ca la data edictrii normei legale, prin Legea nr. 15/1990 toate unitțile economice de stat erau transformate în societți comerciale sau regii autonome.
Obligația de vânzare a locuințelor este una in rem, ce se transmite odat cu bunul, nu una in personam.
Nu se poate susține c prin impunerea vânzrii se aduce atingere dreptului de proprietate al pârâtei, întrucât acest bun a fost dobândit de pârât de la bun început afectat de aceast obligație legal, cunoscut și previzibil. Pârâta a dobândit cu titlu gratuit proprietatea imobilului a crui vânzare i se solicit.
Potrivit art. 3 din Decretul-Lege nr. 61/1990, aplicabil în cauz potrivit dispozițiilor art. 1 din Legea nr. 85/1990, locuințele se vând. fr restricții privind deținerea în proprietate a unei a doua locuințe. În condițiile în care legea nu cuprinde astfel de restricții privind deținerea unei a doua locuințe sau a altor bunuri imobile în proprietate, limitarea impus de pârât prin Dispoziția nr. 13/2008, contrar legii, nu poate fi opus reclamantului, cci ar însemna s i se permit pârâtei ca prin propria sa voinț, prin instituirea unor criterii neprevzute de lege, s înlture obligația vânzrii.
Prin Decizia nr. 5/2008 din 21 ianuarie 2008, pronunțat de Înalta Curte de Casație și Justiție în recurs în interesul legii, publicat în Monitorul Oficial din 30.09.2008, s-a statuat, obligatoriu pentru instanțe potrivit dispozițiilor art. 329 alin. 3 Cod pr.civ, c dispozițiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu alt destinație construite din fondurile statului și fondurile unitților economice sau bugetare de stat, republicat, sunt aplicabile și în cazul contractelor de închiriere încheiate dup data intrrii în vigoare a acestui act normativ.
La momentul la care a formulat cererea de cumprare a locuinței, reclamantul îndeplinea condiția legal de chiriaș în locuința a crei cumprare o solicit. Faț de argumentele de fapt și de drept reținute mai sus, tribunalul a concluzionat c motivele reținute de prima instanț la pronunțarea soluției de respingere a cererii reclamantului de obligare a pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumprare sunt greșite, reținute cu interpretarea și aplicarea greșit a normelor legale incidente.
În fapt, s-a reținut c reclamantul avea calitatea de chiriaș în apartamentul nr. 15 din C-N,- la momentul formulrii cererii de cumprare și a formulat cerere pentru cumprarea acestei locuințe. Nu s-a susținut c locuința în discuție ar face parte din categoria celor exceptate de la vânzare potrivit dispozițiilor art. 1 alin. 2 și 3 sau art. 7 din Legea nr. 85/1992.
S-a reținut c sunt îndeplinite condițiile prevzute de art. 1 alin. 1 și art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, astfel cererea reclamantului de obligare a pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumprare este întemeiat, tribunalul admițând în parte apelul declarat de reclamant.
Împotriva deciziei Tibunalului C, a declarat recurs pârâta Compania Național de Ferate SA B - Sucursala Regional CF C, solicitând admiterea recursului și menținerea în totalitate a sentinței nr. 4295/2009 pronunțat de Judec toria Cluj -
În motivarea recursului arat c Decretul - Lege nr. 61/1990, privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului ctre populație, nu instituie o norma imperativ rin p. care legea s oblige unitțile dețintoare (proprietare) de locuințe construite din fondurile statului s le vând ctre chiriași, ci acestea pot vinde, ceea ce înseamn c legiuitorul a lsat fiecrei unitți sau companii dreptul de a decide cu privire la gestionarea, administrarea, utilizarea și valorificarea fondului de locuințe. Aceeași tez se reia și în art.1 din Legea nr. 85/1992, unde se prevede c locuințele construite din fondurile statului pot fi cumprate de titularii contractelor de închiriere în condițiile Decretului - Lege nr.61/1990.
Instanța de apel, a ignorat prevederile legale mai sus artate (art. 1 atât din Decretul-Lege nr. 61/1009 cât și din Legea nr. 85/1992) care de fapt instituie osibilitatea p. și nu obligativitatea vânzrii și cumprrii de locuințe care fac obiectul actelor normative mai sus artate.
Arat c unitatea pârât a vândut locuințe în baza actelor normative mai sus artate, dar numai ctre acei chiriași care îndeplineau atât condițiile prevzute de legislația în vigoare cât și cele prevzute de dispoziția intern a unitții respectiv, numai acelora care aveau și au nevoie de o real protecție social.
Astfel, în temeiul nr.HG 581/1998, privind înființarea CNCFR SA, prin reorganizarea Societții Naționale a Ferate Române, Directorul General al CNCF CFR SA, emite Dispoziția nr. 31/1999, modificat prin Dispoziția nr. 13/2008, având ca scop valorificarea unitar la nivelul tuturor CF din cadrul companiei, a fondului de locuințe CFR, tocmai pentru a se putea vinde ctre chiriași în condițiile stabilite de companie.
Dispoziția mai sus menționat în art.14 stabilește c "nu pot cumpra locuințe CFR de serviciu acele persoane care dețin sau au deținut, în proprietate, singure sau împreun cu familia o locuinț, inclusiv o locuinț cumprat din fondurile statului în condițiile Decretului-Lege nr. 61/1990 și a Legii nr. 85/1992, prin familie înțelegându-se soțul, soția copii, precum și prinții soților ce locuiesc și se gospodresc împreun.
Arat c în cazul reclamantului nu se poate spune c nu a avut posibilitți materiale de achiziționare a unei locuințe, atâta timp cât el însși recunoaște în fata instanței de fond, c a deținut în proprietate un imobil situat în C-
Mai arat c CNCFR "CFR" SA nu este doar o companie național cu capital integral de stat și un administrator al bunurilor ce se afl în proprietatea statului, ci este, conform art. 1 din nr.HG 581/1998, o societate comercial pe acțiuni care acționeaz în concordanț cu principiile societților comerciale în vederea obținerii de profit și care
De asemenea în art. 52 alin (1) pct.b din nr.OUG12/1998 privind transportul pe cile ferate române și reorganizarea SNCFR se prevede c societțile naționale și societțile comerciale rezultate din reorganizare dețin, în concesiune sau proprietate dup caz, bunuri mobile și imobile care le revin prin împrțirea patrimoniului SNCFR, stfel, prin apariția nr.OUG 12/1998, a Legii nr. 89/1999 și a nr.HG 581/1998, proprietatea privat a statului administrat de CFR, a trecut în proprietatea privat a CNCF CFR SA și locuințele de serviciu nu mai fac parte din fondul locativ de stat.
Având în vedere spiritul Decretului - Lege nr. 61/1990 și al Legii nr. 85/1992, respectiv opțiunea puterii legiuitoare de a lua msuri de protecție social, menționeaz c și Dispoziția nr. 31/1999 a Directorului General al CNCF "CFR "SA, modificat prin Dispoziția nr. 13/2008 este legal, deoarece a fost dat tot pentru o protecție real a chiriașilor care au venituri mici și nu dețin alte proprietți care valorificate i-ar putea face s accead în alt mod la o locuinț.
Consider c unitatea pârât avea și are dreptul s decid în ce condiții vinde sau va vinde locuințele de serviciu.
Cu privire la decizia Curții Constituționale invocat de reclamant arat c Decizia nr. 378/2005 a Curții Constituționale este clar c a fost cunoscut de instanța de fond și s-a ținut cont de prevederile acesteia la pronunțarea sentinței atacate.
Consider c unitatea pârât a acționat în deplin concordanț cu prevederile legale aplicabile, deoarece a vândut locuințe de serviciu în baza Decretului -Lege nr. 61/1990 și a Legii nr. 85/1992, îns a vândut chiriașilor pentru care trebuie s se asigure o protecție social real, respectiv cei care, pe lâng condițiile legale satisfceau și condițiile prevzute în Dispoziția nr. 31/1999 a CNCF CFR SA. Ca atare consider c este satisfcut și cea de-a doua condiție prevzut în Decizia Curții Constituționale, respectiv chiar dac locuințele în discuție sunt proprietatea pârâtei, tot s-au vândut chiriașilor care aveau nevoie de o real protecție social în condițiile speciale prevzute de Decretul-Lege nr. 61/1990 și Legea nr. 85/1992.
Având în vedere cele mai sus artate consider c în mod corect și legal instanța de fond a reținut c atât vânzarea cât și cumprarea de locuințe în discuție se poate face doar cu acordul ambelor prți la încheierea contractului de vânzare - cumprare și c unitatea are dreptul de a stabili condițiile vânzrii ca proprietar a locuinței în litigiu.
Reclamantul, prin întâmpinarea de la 10-12, solicitat respingerea recursului și menținerea în totalitate a deciziei civile nr. 595/A/11.11.2009, pronunțat de Tribunalul Cluj.
Examinând hotrârea atacat în raport de excepția de ordine public invocat, Curtea de Apel urmeaz s admit recursul pentru urmtoarele considerente:
Potrivit art. 2 pct. 3 Cod procedur civil tribunalul judec, ca instanț de recurs, recursurile declarate împotriva hotrârilor pronunțate de judectorii, care, potrivit legii, nu sunt supuse apelului.
Apoi art. 2821alin. 1 Cod procedur civil stabilește c nu sunt supuse apelului hotrârile judectorești date in prima instanța in cererile introduse pe cale principala privind pensii de întreținere, litigii al cror obiect are o valoare de pana la 1 miliard lei inclusiv (sau 100.000 lei în urma denominrii din 2004), atât in materie civila, cat si in materie comerciala, acțiunile posesorii, precum si cele referitoare la înregistrrile in registrele de stare civila, luarea masurilor asiguratorii si in alte cazuri prevzute de lege.
În speț obiectul acțiuni îl constituie obligarea pârâtei la încheierea unui contract cu privire la un imobil în temeiul Decretului-Lege nr. 61/1990 și al Legii nr. 85/1992, evaluat potrivit acestor acte normative la valoarea de 5604,93 lei.
Prin urmare valoarea, fiind sub 100.000 lei calea de atac în prezenta cauz este recursul iar nu apelul, nefiind vorba de o obligație de a face atâta timp cât obiectul cererii este evaluabil în bani, doar o simpl obligație de a face neputând fi evaluat și având calea de atac a apelului.
Chiar dac reclamantul a formulat în acest fel captul de cerere, ca obligare a pârâtului la încheierea contractului, aceasta nu înseamn c acțiunea are ca obiect o obligație de a face cât timp încheierea contractului este obiect al acțiunii iar obiectul contractului ce se solicit a se încheia este evaluabil și nu se poate lsa la îndemâna reclamantului stabilirea cii de atac în funcție de modul de formulare al acțiunii, dat fiind c legea stabilește calea de atac.
Art. 299 Cod procedur civil prevede c hotrârile date fr drept de apel, cele date in apel, precum si, in condițiile prevzute de lege, hotrârile altor organe cu activitate jurisdicționala sunt supuse recursului și c recursul se soluționeaz de instanța imediat superioara celei care a pronunțat hotrârea in apel.
Art. 54 alin. 2 din Legea nr. 304 din 28 iunie 2004 republicat, privind organizarea judiciar, prevede c "Apelurile se judeca in complet format din 2 judectori, iar recursurile, in complet format din 3 judectori, cu excepția cazurilor in care legea prevede altfel."
Prin urmare, calea de atac în cauz este recursul iar nu apelul și trebuia soluționat de tribunal în complet de 3 judectori iar nu ca și apel în complet de 2 judectori.
Faț de cele menționate anterior și în temeiul prevederilor art. 304 pct. 1 Cod procedur civil cât și al art. 312 alin. 3, art. 299 alin. 1 și art. 3041Cod procedur civil, curtea urmeaz s admit recursul declarat de pârâta COMPANIA NAȚIONAL DE FERATE B - SUCURSALA REGIONAL C împotriva deciziei civile nr. 595/A din 11.11.2009 a Tribunalului Cluj pronunțat în dosar nr-, pe care o caseaz în întregime și trimite cauza la aceeași instanț, Tribunalul Cluj, pentru rejudecare, ca recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECI DE
Admite recursul declarat de pârâta COMPANIA NAȚIONAL DE FERATE B - SUCURSALA REGIONAL C împotriva deciziei civile nr. 595/A din 11.11.2009 a Tribunalului Cluj pronunțat în dosar nr-, pe care o caseaz în întregime și trimite cauza la aceeași instanț, Tribunalul Cluj, pentru rejudecare, ca recurs.
Decizia este irevocabil.
Dat și pronunțat în ședința public din 26 februarie 2010.
PREȘEDINTE JUDECTORI
--- - --- - -- -
GREFIER
-
de, dactilografiat de Sz.
În 5 ex. la data de 09.03.2010
Judector fond - - Judec toria Cluj -
Judectori apel -, - Tribunalul Cluj
Președinte:Ioan Daniel ChișJudecători:Ioan Daniel Chiș, Anca Adriana Pop
