Obligație de a face. Decizia 48/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ NR. 48/
Ședința publică din data de 2 februarie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Eleonora Spiridon
JUDECĂTORI: Eleonora Spiridon, Paulina Georgescu Irina Bondoc
- -
Grefier - - -
S-a luat în examinare recursul civil declarat de recurentul reclamant, domiciliat în M, strada 1 - 2. -. 2,. 212, județul C, împotriva deciziei civile nr. 329/3.09.2007 pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul civil nr-, în contradictoriu cu intimata pârâtă " M", cu sediul în-, județul C, având ca obiect obligația de a face.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se prezintă pentru recurentul reclamant, avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. 16310/2.06.2008, depusă la dosar și pentru intimata pârâtă, se prezintă avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. 20452/2008, depusă la dosar.
Procedura este legal îndeplinită, cu respectarea dispozițiilor art. 87 și următoarele Cod procedură civilă.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Apărătorul recurentului reclamant depune la dosar mai multe înscrisuri.
Apărătorul intimatei pârâte depune la dosar înscrisuri.
Întrebate fiind, părțile susțin că nu mai au acte de depus sau cereri noi de formulat, apreciind cauza în stare de judecată.
Instanța, luând act de susținerile acestora, în sensul că nu au înscrisuri noi de depus sau cereri prealabile de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pentru dezbateri.
Apărătorul recurentului reclamant, având cuvântul, solicită admiterea recursului, modificarea în tot a sentinței instanței de fond și a deciziei instanței de apel, iar pe fondul cauzei, admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată, cu obligarea intimatei pârâte la plata cheltuielilor de judecată efectuate la fondul cauzei, în apel și în recurs. Arată că recurentul locuiește în imobilul în litigiu în baza unui contract de închiriere și că această locuință este una de serviciu, că întreg blocul este format din locuințe de serviciu, unele dintre ele fiind deja vândute chiriașilor. Precizează că potrivit Deciziei nr. 5/2008 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, în referire la interpretarea uniformă a dispozițiilor Legii nr. 85/1992, republicată, s-a statuat că locuințele de serviciu construite din fondurile statului se vând titularilor contractelor de închiriere, indiferent de data încheierii acestora.
Apărătorul intimatei pârâte, având cuvântul, solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea ca legală și temeinică a hotărârii recurate, cu cheltuieli de judecată. Arată că în speță este vorba despre o locuință de intervenție și nu de serviciu, cum în mod greșit susține recurentul reclamant. Învederează că Legea nr. 85/1992, republicată, act normativ pe care și-a întemeiat acțiunea recurentul reclamant vizează vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului, iar în cauză nu sunt aplicabile dispozițiile acestei legi, ci prevederile nr.OUG 130/2004. În acest sens, depune la dosar concluzii scrise.
Instanța rămâne în pronunțare asupra cauzei.
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Mangalia sub nr. 1629/2005, reclamantul a chemat în judecată pe pârâta "Șantierul Naval" M pentru ca prin hotărâre judecătorească să fie obligată să-i vândă garsoniera situată în municipiul M, str. 1 - 2. -. 3,. 212, județul C și să-i plătească daune cominatorii de 100 lei pe zi de întârziere, de la data rămânerii definitive a hotărârii ce se va pronunța în cauză și cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii s-a arătat că la începutul anului 1995 pârâta i-a repartizat reclamantului locuința în litigiu, pentru care i-a încheiat ulterior contracte de închiriere anuale, ultimul dintre acestea fiind contractul nr. 212/02.08.2005.
A mai susținut reclamantul că, deși blocul în care este situată garsoniera a fost dat în folosință la începutul anilor 1970 și construit din fondurile statului, că deși locuința nu este de intervenție, ci de serviciu, iar el este îndreptățit la achiziționarea acesteia, beneficiind de prevederile art. 7 din Legea nr. 85/1992, pârâta a refuzat să rezolve cererile formulate în mod repetat în acest sens.
Prin precizări scrise pârâta a invocat excepția prematurității acțiunii motivat de faptul că reclamantul nu a solicitat societății să-i vândă garsoniera în care locuiește, anterior introducerii acțiunii.
Prin sentința civilă nr. 2054 din 30.11.2005 Judecătoria Mangaliaa admis excepția necompetenței materiale a acestei instanțe - invocată din oficiu - și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Constanța - secția comercială, unde litigiul a fost înregistrat sub nr. d3358/COM/2005.
Reclamantul a invocat excepția de necompetență materială a acestei din urmă instanțe, care a fost respinsă de Tribunalul Constanța - secția comercială, prin încheierea pronunțată în dosarul menționat anterior la 02.02.2006.
S-a reținut că litigiul are un obiect neevaluabil în bani, de natură comercială, și că acesta atrage incidența prevederilor art. 2 pct. 1 lit. "a" din Codul d e procedură civilă, care conferă tribunalului competența de a judeca în primă instanță cererile în materie comercială neevaluabile în bani.
Recursul declarat împotriva acestei încheieri de reclamant a fost respins ca inadmisibil de Curtea de APEL CONSTANȚA prin decizia civilă nr. 102/COM/08.05.2006 - cu motivarea că încheierea recurată poate fi atacată doar odată cu hotărârea asupra fondului litigiului - iar prin sentința civilă nr. 6502/COM/12.10.2006 Tribunalul Constanța - secția comercială a calificat acțiunea ca fiind cerere patrimonială evaluabilă în bani, a admis excepția de necompetență materială a acestei instanțe și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Mangalia, conform art. 2 pct. 1 lit. "a" teza întâi din Codul d e procedură civilă.
Conflictul negativ de competență între cele două instanțe a fost soluționat prin sentința civilă nr. 99/COM/14.12.2006 a Curții de APEL CONSTANȚA - secția comercială, prin care s-a stabilit competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Mangalia.
În motivare s-a reținut că prezumția de comercialitate este înlăturată de toate aspectele acțiunii dedusă judecății, respectiv părțile care participă la încheierea actului, bunul supus vânzării, natura vânzării, scopul urmărit, ca și de reglementările legale aplicabile litigiului.
Prin sentința civilă nr. 491//C/06.03.2007 Judecătoria Mangaliaa respins ca nefondată excepția prematurității formulării cererii de chemare în judecată și acțiunea formulată de reclamant.
La pronunțarea hotărârii s-a avut în vedere că cererea reclamantului nu îndeplinește cerințele legale pentru a fi admisă pentru că - potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 - beneficiul facultății de a cumpăra locuințele construite din fondurile statului și închiriate este acordat numai titularilor contractelor de închiriere din momentul intrării în vigoare a legii, deci din anul 1992, indiferent de forma contractului de locațiune.
Totodată, obligația de a vinde nu există atâta timp cât chiriașul de la data intrării în vigoare a legii speciale nu a cerut vânzarea și încetează în momentul în care raportul de locațiune a luat naștere după aplicarea Legii nr. 85/1992.
A mai reținut instanța că reclamantul nu a avut calitatea de chiriaș al locuinței în litigiu la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, că a dobândit această calitate abia în anul 1995 și că nu poate invoca beneficiul art. 7 alin. 1 din lege, iar pârâta nu poate fi obligată să-i vândă locuința.
Apelul declarat împotriva acestei sentințe de reclamant a fost respins ca nefondat de Tribunalul Constanța prin decizia civilă nr. 329/03.09.2007 în considerentele căreia s-a reținut că prevederile art. 7din Legea nr. 85/1992 instituie o excepție de la principiul autonomiei de voință, astfel că trebuie aplicate strict la cazurile și condițiile reglementate prin acest act normativ, prin care s-a urmărit rezolvarea situației celor care la momentul adoptării lui aveau nevoie de o asemenea protecție.
A mai reținut instanța că prevederile art. 7 au fost modificate prin Legea nr. 76/1994 și că, din interpretarea coroborată a dispozițiilor alin. 1 și 5 ale acestui text de lege rezultă că se face distincție între situația chiriașilor cu contract de închiriere perfectat până la data intrării în vigoare a acestui act normativ și situația celor care au dobândit calitatea de chiriași ulterior acestui moment, perfectarea contractelor de vânzare cumpărare pentru cei din urmă fiind posibilă doar cu acordul unităților economice deținătoare a locuințelor de serviciu ce se cer a fi vândute.
Prin urmare, titularii contractelor de închiriere încheiate după apariția Legii nr. 76/1994 au doar un drept de preemțiune la cumpărarea locuințelor închiriate, în măsura în care unitățile economice sau bugetare doresc să le vândă, iar reclamantul se află în aceeași situație pentru că deține contract de închiriere din 1995, deci ulterior actului normativ menționat.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul și a criticat-o pentru nelegalitate conform art. 304 pct. 9 din Codul d e procedură civilă, sub următoarele aspecte:
- lipsa de temei legal a hotărârilor pronunțate de cele două instanțe pentru că reclamantul este îndreptățit la cumpărarea locuinței în litigiu, în temeiul art. 7 din Legea nr. 85/1992, întregul bloc de locuințe fiind format din locuințe de serviciu, care intră sub incidența dispoziției legale menționate;
- reclamantul a fost salariat al unității pârâte în perioada 1980-2006, deține un contract de închiriere asupra garsonierei nr. 212 din blocul, bloc care a fost construit din fondurile statului în anii 1974-1975 și este compus exclusiv din locuințe de serviciu;
- Legea nr. 85/1992 și Decretul-Lege nr. 61/1990 sunt legi civile speciale, care se aplică din momentul adoptării lor și nu prevăd că locuințele pot fi cumpărate doar de chiriașii care erau titulari de contract în momentul intrării lor în vigoare;
- prevederile Legii nr. 85/1992 au fost greșit interpretate pentru că acest act normativ nu are o aplicare limitată în timp, mai exact se aplică de la 29.07.1992 și până în prezent, fără a face vreo discriminare între chiriași în raport de data la care le-a fost încheiat contractul de închiriere.
S-a invocat în acest sens și decizia nr. 5/21.01.2008 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, prin care s-a stabilit că locuințele de serviciu construite din fondurile statului se vând titularilor contractelor de închiriere indiferent de data încheierii acestora, adică și dacă sunt ulterioare intrării în vigoare a legii.
Prin concluzii scrise intimata pârâtă a solicitat respingerea recursului ca nefondat și a susținut că recurentul nu a formulat cerere de cumpărare a imobilului închiriat, că nu a avut calitatea de salariat al societății pârâte, că raporturile locative stabilite în temeiul contractului de închiriere nr. 212 din 2.08.2005 au expirat și nu au fost prelungite și că locuința în litigiu a fost calificată ca fiind locuință de intervenție prin Decizia nr. 357/21.12.2004 a Directorului General al "Șantierul Naval M" și nu poate fi vândută în temeiul Legii nr. 85/1992.
Mai mult, "Șantierul Naval M" A este o societate comercială privatizată integral, iar obligarea la vânzarea unui bun din patrimoniu echivalează cu o încălcare a dreptului de proprietate privată, măsură contrară art. 21 din Constituția României.
Analizând legalitatea hotărârii recurate în raport cu criticile formulate instanța reține următoarele:
Potrivit dispozițiilor Legii nr. 85/1992 republicată, locuințele construite din fondurile statului pot fi cumpărare de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-Lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație și cele ale prezentei legi.
Astfel, art. 7 alin. 1 din actul normativ menționat prevede că locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-Lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi.
Alineatul 6 al aceluiași articol precizează că de prevederile alin. 1 beneficiază și chiriașii care nu sunt angajații unităților proprietare, iar această normă înlătură apărarea intimatei, conform căreia lipsa calității reclamantului, de salariat al unității pârâte, constituie un impediment la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, pentru că legea prevede în mod expres că beneficiază de dispozițiile de favoare la vânzarea-cumpărarea locuințelor de serviciu și chiriașii care nu au calitatea de salariați ai unității deținătoare a locuințelor de serviciu supuse Legii nr. 85/1992.
Inexistența dreptului reclamantului de a cumpăra locuința închiriată în temeiul Legii nr. 85/1992 și al Decretului-Lege nr. 61/1991a fost, însă, greșit apreciată de cele două instanțe întrucât din interpretarea prevederilor legale menționate anterior rezultă că cerințele stabilite de aceste norme, respectiv ca locuința să fie construită din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, anterior intrării în vigoare a legii (29.07.1992), să nu fie o locuință de intervenție, iar titularul cererii să aibă calitatea de chiriaș al locuinței solicitate a fi vândute la momentul cererii de vânzare-cumpărare, sunt îndeplinite în cauză.
Astfel, blocul, în care este situată garsoniera nr. 212 situată în M, str. 1 - 2. județul C, a fost construit de nr. 02647 C din fondurile Ministerului Apărării Naționale și a fost dat în folosință în anul 1974 în beneficiul fostei nr. 02029. În anul 1998, nr. 02029, aflată în subordinea Armatei, a primit indicativul 02533M, iar în baza nr.HG 952/2001, ca urmare a reorganizării Companiei Naționale, a fost înființată pârâta "Șantierul Naval M", în subordinea Ministerului Economiei și Comerțului.
Blocul a fost întabulat în favoarea proprietarului "Șantierul Naval", cu destinația de cămin de nefamiliști.
Și cea de-a doua condiție este îndeplinită în cauză pentru că locuința în litigiu este o locuință de serviciu, nu de intervenție, așa cum a fost abuziv calificată de pârâtă prin Decizia nr. 357/21.12.2004 a Comitetului de Administrație al "Șantierul Naval M"
Încadrarea imobilului în categoria locuințelor de intervenție este nelegală pentru că pârâta nu avea competența să stabilească natura juridică a acestor spații de locuit, care este atributul exclusiv al legiuitorului, materializat prin dispozițiilor art. 7 din Legea nr. 85/1992 modificată, în care sunt definite atât locuințele de serviciu, cât și locuințele de intervenție.
Potrivit dispozițiilor art. 7 alin. 6 din Legea nr. 85/1992 modificată "locuințele de intervenție, în sensul prezentei legi, sunt cele destinate cazării personalului unităților economice sau bugetare care prin contract de muncă îndeplinesc activități sau funcții ce necesită prezența permanentă sau în caz de urgență în cadrul unităților".
În speță, chiar pârâta intimată prin adresele depuse și concluzii scrise a confirmat faptul că garsoniera nr. 212 fost închiriată reclamantului începând cu anul 2005 și că aceasta nu a fost niciodată salariatul său. Prin urmare, la momentul primului contract de închiriere din anul 2005, dată ulterioară apariției Legii nr. 85/1992 modificată și definirii locuinței de intervenție, garsoniera nr. 212 din blocul "" a avut destinația de locuință de serviciu, nu de intervenție, și a fost închiriată unei persoane care nu era salariat al pârâtei, astfel că nu erau îndeplinite condițiile art. 7 alin.6 din Legea nr. 85/1992 modificată.
Calificarea acestei garsoniere ca locuință de intervenție în anul 2004 fost abuzivă, cu atât mai mult cu cât cea mai mare parte a locuințelor situate în blocul "" au fost înstrăinate de către pârâtă și doar un număr de 15 garsoniere au fost recalificate ca locuințe de intervenție.
De altfel, prin Hotărârea nr. II din 29.09.1997 pronunțată de Curtea Supremă de Justiție în recurs în interesul legii s-a statuat că actele prin care conducerile unităților consideră suprafețele locative locuințe de intervenție sunt supuse, în toate cazurile, controlului instanțelor judecătorești.
În concluzie, se constată că măsura Consiliului de Administrație al unității pârâte, de calificare a garsonierei nr. 212 ca locuință de intervenție în timpul derulării unui contract de închiriere cu reclamantul, care nu era salariat al pârâtei la momentul închirierii locuinței, este abuzivă și urmează a fi cenzurată de instanța de judecată.
Faptul că pârâta "Șantierul Naval M" este în prezent o societate privatizată nu înlătură dreptul recunoscut chiriașilor de Legea nr. 85/1992, de a cumpăra locuința închiriată, pentru că dispozițiile acestui act normativ sunt aplicabile tuturor societăților comerciale de naționalitate română, indiferent de forma de organizare, de natura capitalului sau de structura acționariatului, atât timp cât locuințele au fost construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii.
Caracterul de normă de justiție socială dat de legiuitor Legii nr. 85/1992 a fost recunoscut și de Curtea Constituțională prin numeroase decizii pronunțate cu privire la constituționalitatea art. 7 alin. 1 din acest act normativ (Decizia nr. 201/14.04.2005, publicată în Monitorul Oficial nr. 472/3.06.2005 și Decizia nr. 378/7.07.2005, publicată în Monitorul Oficial nr. 798/2.09.2005), hotărâri în cuprinsul cărora a stabilit că, în cazul privatizării unităților din ale căror fonduri au fost construite locuințe ce au făcut obiectul unor contracte de vânzare-cumpărare, obligația de vânzare către chiriași prevăzută de dispozițiile Legii nr. 85/1992 este o obligație "in rem" (privește locuința construită din fondurile unităților economice sau bugetare), iar nu o obligație "in personam", care ar fi avut în considerare societatea comercială ce a luat naștere pe calea privatizării.
A mai reținut instanța constituțională și că, deși dispozițiile art. 7 din Legea nr. 85/1992 instituie o limitare legală a exercițiului dreptului de proprietate al unităților economice sau al societăților comerciale asupra acestor locuințe, o atare limitare este conformă prevederilor constituționale și se justifică din punct de vedere juridic, social și moral întrucât chiriașii au contribuit la construirea acestor locuințe.
Acest fapt a impus, prin consacrare legală, dreptul chiriașilor de a cumpăra locuințele închiriate în condiții privilegiate, soluția legislativă dând expresie obligației constituționale a statului de a asigura condițiile necesare pentru creșterea calității vieții și pentru un trai decent.
Dreptul la cumpărare nu poate fi înlăturat nici de apărarea referitoare la faptul că spațiul închiriat reclamantului nu constituie o locuință în înțelesul legii - întrucât este format numai dintr-o cameră și un hol, în care chiriașul și-a amenajat și un grup sanitar - pentru că destinația de locuință a acestui imobil nu poate fi negată în condițiile în care chiar pârâta a închiriat-o cu această destinație.
În ceea ce privește calitatea reclamantului, de chiriaș al imobilului în litigiu, se reține că acesta s-a aflat în raporturi locative cu pârâta începând cu anul 2005 și până în prezent, fără a interveni vreo hotărâre judecătorească de reziliere a contractului de închiriere pentru neplata chiriei sau de evacuare a acestuia din garsoniera nr. 212.
Anunțarea concediului la data de 16.03.2007, prin notificarea nr. 51 din 28.03.2007, prin care reclamantul era somat să părăsească locuința începând cu data de 02.04.2007, ca urmare a expirării contractului de închiriere, nu poate constitui un impediment la vânzarea-cumpărării garsonierei deoarece reclamantul se află în litigiu cu pârâta, pentru perfectarea actelor de vânzare-cumpărare, din anul 2005, iar refuzul locatorului de a-i înstrăina locuința a fost exprimat fără echivoc, notificarea concediului fiind urmarea acestei atitudini abuzive a pârâtei.
Încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu poate fi împiedicată de faptul că reclamantul a dobândit calitatea de chiriaș al imobilului în litigiu în 2005, după intrarea în vigoare a Legii nr. 85/1992, pentru că legea nu face nici o distincție între chiriașii din locuințele de serviciu închiriate anterior anului 1992 și persoanele care au dobândit această calitate ulterior intrării în vigoare a legii speciale.
În acest sens, Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit prin decizia civilă nr. 5/21.01.2008 pronunțată în recurs în interesul legii, că "dispozițiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, sunt aplicabile și în cazul contractului de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ".
Pentru considerentele expuse și în temeiul art. 312 alin. 1 raportat la art. 304 pct. 9 din Codul d e procedură civilă, recursul va fi admis și se va modifica în tot decizia recurată, în sensul că se va admite apelul și se va schimba în parte sentința apelată, iar pârâta va fi obligată să încheie în favoarea reclamantului contract de vânzare-cumpărare cu privire la garsoniera nr. 212 situată în blocul "", conform Legii nr. 85/1992 republicată și Decretului- Lege nr. 61/1990.
Potrivit dispozițiilor art. 274 din Codul d e procedură civilă, intimata pârâtă va fi obligată la 822 lei reprezentând cheltuieli de judecată aferente soluționării cauzei la fond, în apel și recurs, conform chitanțelor depuse în dosare.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Admite recursul declarat de recurentul reclamant, domiciliat în M, strada 1 - 2. -. 2,. 212, județul C, împotriva deciziei civile nr. 329/3.09.2007 pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul civil nr-, în contradictoriu cu intimata pârâtă " M", cu sediul în-, județul
Modifică în tot decizia recurată, în sensul că admite apelul.
Schimbă în parte sentința instanței de fond, în sensul că admite în parte acțiunea și obligă pârâta să încheie în favoarea reclamantului contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în M, strada 1 - 2. -. 2,. 212, conform prevederilor Legii nr. 85/1992 și Decretului-Lege nr. 61/1990.
Menține dispozițiile sentinței referitoare la excepția prematurității acțiunii și la daune cominatorii.
Obligă intimata "Șantierul Naval" M la 822 lei cheltuieli de judecată în fond, apel și recurs către recurent.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 2 februarie 2009.
PREȘEDINTE: Eleonora Spiridon | JUDECĂTOR 2: Paulina Georgescu Irina Bondoc | Judecător, |
Grefier, - - |
Jud.fond.
Jud.apel. /
Tehnoredact.jud.
4 ex./ 13.02.2009.
Președinte:Eleonora SpiridonJudecători:Eleonora Spiridon, Paulina Georgescu Irina Bondoc
