Obligație de a face. Decizia 50/2010. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ nr. 50/
Ședința publică din data de 1 februarie 2010
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Gabriel Lefter
JUDECĂTOR 2: Mihaela Ganea
JUDECĂTOR 3: Vanghelița Tase
Grefier - - -
S-a luat în examinare recursul civil declarat de recurenta pârâtă REGIA AUTONOMĂ EXPLOATAREA DOMENIULUI PUBLIC ȘI PRIVAT C, cu sediul în-, - 18, parter, județul C, împotriva deciziei civile nr. 412/22.09.2009 pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul civil nr-, în contradictoriu cu intimații reclamanți G și, domiciliați în C,-,. 1, județul C și intimatul pârât MUNICIPIUL C prin PRIMAR, cu sediul în-, județul C, având ca obiect obligație de a face.
La primul apel nominal făcut în ședință publică, în ordine cauzelor de pe lista de ședință, se constată lipsa părților.
Procedura legal îndeplinită, cu respectarea dispozițiilor art. 87 și următoarele Cod procedură civilă.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care instanța lasă cauza la a doua strigare, în vederea prezentării părților.
La reapelarea cauzei la sfârșitul ședinței se prezintă, pentru recurenta pârâtă, avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. 43767/ 6.10.2009, pe care o depune la dosar, pentru intimații reclamanți avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. 59691/1.02.2010, pe care o depune la dosar și, pentru intimatul pârât, se prezintă avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. 88152 din 28.10.2009, depusă la dosar.
Întrebate fiind, părțile susțin că nu mai au înscrisuri noi de depus sau cereri prealabile de formulat, apreciind cauza în stare de judecată.
Instanța, luând act de susținerile acestora, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pentru dezbateri.
Apărătorul recurentei pârâte, având cuvântul, solicită admiterea recursului și respingerea cererii reclamanților, cu obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată din apel și recurs, sens în care depune la dosar ordinele de plată nr. 392/25.05.2009 și 1082/29.10.2009.
Critică hotărârea recurată invocând aplicarea greșită a legii, potrivit art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, arătând că în mod greșit ambele instanțe au apreciat că pârâta are calitate procesuală pasivă în cauză. Consideră că întrucât Regulamentul de organizare și funcționare al regiei limitează acțiunea acesteia la mandatul Consiliului Local C, în lipsa unui astfel de mandat nu se poate demara operațiunea de vânzare a bunurilor imobile aparținând domeniului privat al Municipiului Cu privire la obligația regiei de a vinde imobilul pe care reclamanții îl ocupă în calitate de chiriași în temeiul Legii nr. 112/1995, apreciază că instanța de fond a aplicat greșit prevederile legii, întrucât aceștia, deși aveau calitatea de chiriași la data apariției legii și vocația de a cumpăra imobilul cu plata integrală sau în rate, și-au exprimat dreptul de opțiune în sensul de a rămâne chiriași. - arată că prin nr. 471/24.09.2007 s-a stabilit metodologia de vânzare a imobilelor din domeniul privat al Municipiului C, pe baza unui raport de evaluare a acestora.
Apărătorul intimaților reclamanți, având cuvântul, solicită respingerea recursului ca nefondat. Arată că potrivit situației juridice, imobilul în litigiu nu a fost revendicat de foștii proprietari și nu există litigii cu privire la acesta. Consideră că C are calitate procesuală pasivă în cauză și are mandat să încheie în mod fizic contract de vânzare-cumpărare cu reclamanții pentru imobil, întrucât aceștia îndeplinesc condițiile prevăzute de Legea nr. 112/1995.
Apărătorul intimatului pârât, având cuvântul, solicită respingerea recursului, în ce privește lipsa calității procesuale pasive a C, cât timp a fost obligat și Municipiului C la vânzarea imobilului în litigiu. Pe fond, arată că lasă la aprecierea instanței și solicită obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată, în situația în care se va respinge recursul acesteia.
Curtea, considerându-se lămurită, declară dezbaterile închise și rămâne în pronunțare asupra cauzei.
CURTEA
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanta la 14.08.2008 reclamanții G si i-au chemat în judecată pe pârâții Municipiul Constanta prin Primar si Constanta, pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună obligarea acestora să le vândă apartamentul situat in Constanta,-, compus din 2 camere si anexe ocupat in baza contractului de închiriere înregistrat sub nr. 1776/1990.
In motivarea acțiunii lor, reclamanții au arătat că, împreuna cu copiii lor, dețin, in calitate de chiriași, imobilul indicat - care nu a fost revendicat si cu privire la care nu exista litigii - și, începând cu anul 2004, au solicitat Constanta să le vândă apartamentul (la ultima solicitare, pârâta arătând că va înainta documentația Municipiului Constanta in vederea obținerii avizului de vânzare).
Pârâta Constanta a formulat întimpinare solicitând, pe cale de excepție, respingerea acțiunii ca fiind formulata împotriva unei persoane fără calitate procesual pasivă. În motivarea excepției s-a arătat că, in lipsa unui mandat acordat de Consiliul Local pentru fiecare imobil in parte, regia nu poate proceda la demararea operațiunilor de vânzare; de asemenea, s-a susținut ca nu poate fi obligată sa vândă bunuri imobile aparținând domeniului privat al Municipiului Constanta, și mai mult legea 112/1995 de dreptul chiriașilor doar să opteze, după expirarea termenului prevăzut de art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente.
Prin sentința civilă nr. 1133/20.01.2009, Judecătoria Constanțaa respins excepția lipsei calității procesual pasive a pârâtei C și a admis acțiunea obligă pârâții să vândă reclamanților apartamentul în conformitate cu dispozițiile Legii 112/1995.
Pentru a se pronunța calității procesual pasive, judecătoria a reținut că Constanta este mandatar al Municipiului Constanta, calitate în care administrează, gestionează și întreține fondul locativ de stat ce aparține domeniului privat al Municipiului Constanta; de asemenea, judecătoria a observat că, în măsura in care Municipiul Constanta înstrăinează un imobil, Constanta este cel care, in calitate de mandatar aduce la îndeplinire operațiunile de vânzare, împrejurări față de care această pârâtă are calitate procesual pasiva
Referitor al fondul cauzei, judecătoria a reținut că reclamanții sunt chiriașii imobilului situat in Constanta-, compus din 2 camere si anexe - preluat de stat în baza Decretului 111/1951 de la -, in baza contractului de închiriere înregistrat sub nr. 1776/1990, prelungit in temeiul OG40/1999 si in baza OUG8/2004 sub nr. 1776/2005; pentru acest imobil, reclamanții au formulat cereri de cumpărare in temeiul legii 112/1995 (cereri înregistrate sub nr.8969/2006, 8161/2006, -/2007 la. Constanta), insa pârâții nu le-au dat curs.
Judecătoria a apreciat că, in cauza, sunt îndeplinite condițiile prevăzute de legea 112/1995 in ceea ce privește încheierea unui contract de vânzare-cumpărare cu privire la imobil - reclamanții erau chiriași la momentul apariției legii si nu au dobândit sau înstrăinat vreun imobil cu destinația de locuința).
Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții Constanta și Municipiul Constanta prin Primar, prin care a criticat hotărârea instanței de fond pentru nelegalitate și netemeinicie
Pârâtul Municipiul Constanta prin Primar a criticat hotărârea primei instanțe de fond pe considerentul că, in mod greșit, a fost admisa acțiunea reclamanților, motivarea soluției fiind in contradicție cu dispozițiile art.9 din Legea nr.112/1995, solicitând schimbarea in totalitate a hotărârii apelate, in sensul respingerii acțiunii formulate de reclamanți, cu obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de soluționarea cauzei in fond și in calea de atac.
Apelantul a susținut că, recalificând dreptul de preemțiune al chiriașilor drept o adevărată obligație de vânzare a imobilului de către proprietar, prima instanță a dat o interpretare greșită textului de lege, care vorbește doar despre facultatea de a vinde, singura obligație instituita in sarcina vânzătorului fiind aceea de a respecta dreptul de preemțiune al chiriașului.
Se mai precizează de apelant că interpretarea legii in sensul dat de prima instanță implică anihilarea in totalitate a dispozițiilor art. 942, 948, 953 si urm. civ. potrivit cărora un contract poate fi încheiat doar prin acordul de voință al părților. Cum imobilul in discuție aparține, conform situației juridice anexate la dosar, domeniului privat al Municipiului Constanta, acesta poate dispune liber de el, in calitate de proprietar, astfel cum rezulta din prevederile art.480 civ.
La rândul sau, pârâta Constanta a solicitat modificarea in totalitate a hotărârii atacate in sensul respingerii acțiunii reclamanților arătând, in dezvoltarea motivelor de apel, că nu poate fi obligata prin hotărâre judecătoreasca să vândă imobilul, atât timp cât nu are un mandat din partea Consiliului Local in numele Municipiului Constanta, in sensul prevederilor HCL nr.471/24.09.2007.
Apelanta-parata a mai susținut că, in ceea ce privește obligația de a vinde imobilul, instanța de fond a aplicat in mod greșit dispozițiile Legii nr.112/1995, deoarece reclamanții nu se încadrează in prevederile art.9 din lege, in sensul ca, deși aveau calitatea de chiriași la data apariției legii si vocația de a cumpăra imobilul, si-au exercitat dreptul de opțiune in sensul de a rămâne chiriași, potrivit penultimului alineat al art.9 din lege.
În fine, apelanta a precizat că spațiul locativ in litigiu face parte din domeniul privat al Municipiului Constanta si nu poate fi înstrăinat decât in baza unei hotărâri a Consiliului Local, pe baza procedurii stabilite prin nr.471/2007, la prețul fixat de comisia de vânzare; aceasta deoarece Legea nr.112/1995 nu a instituit un drept perpetuu pentru chiriași de a opta pentru cumpărare si nici o obligație perpetuă pentru proprietarul Municipiul Constanta de a vinde imobilul la un preț erodat cu trecerea timpului, care nu permite construirea altor locuințe sociale.
Prin decizia civilă nr. 412/22.09.2009, Tribunalul Constanțaa respins apelurile ca nefondate, obligând apelanții să achite intimaților cheltuielile judiciare reprezentând onorariul avocat.
Cu privire la calitatea procesual pasivă a pârâtei C, tribunalul a constatat că, potrivit art.1 din Regulamentul de organizare si funcționare a Regiei Autonome "Exploatarea Domeniului Public si Privat" Constanta, aceasta regie "administrează, gestionează și întreține fondul locativ de stat- aparținând domeniului public si privat al Municipiului Constanta - si înstrăinează, în calitate de mandatar, bunurile din domeniul privat aflate in administrarea sa".
Având in vedere obiectul cererii de chemare in judecata și refuzul paratului Municipiului Constanta de a da o rezolvare cererilor de cumpărare adresate de reclamanți, în condițiile in care aceasta pârâtă are calitatea de deținător, respectiv de administrator al spațiului de locuit in litigiu, tribunalul a considerat că se justifica pe deplin, chemarea sa în judecată, alături de paratul Municipiul C, ea fiind cea care participa, in numele unității administrativ teritoriale, la încheierea oricărui act juridic in legătura cu bunul.
Referitor la opțiunea exprimată de reclamanți în sensul de a rămâne chiriași, potrivit penultimului alineat al art.9 din lege, tribunalul a reținut că penultimului alineat al art.9 din Legea nr.112/1995 (la care face trimitere apelanta Constanta) nu poate fi, in nici un caz, interpretat in sensul ca reclamanții nu ar mai avea și posibilitatea sa opteze, in condițiile legii, pentru cumpărarea spațiului deținut in chirie; dimpotrivă, a stabilit tribunalul, tocmai păstrarea acestei calități, in condițiile normei legale menționate, ii îndreptățește sa-si manifeste intenția de a cumpăra respectivul spațiu.
De asemenea, tribunalul a înlăturat și criticile formulate de apelantul Municipiul Constanta, care se fundamentau pe ideea unui drept de preemțiune al chiriașului căruia nu îi corespunde obligația deținătorului de a vinde imobilul, decizia de înstrăinare, la prețul si in condițiile stabilite prin hotărâre a Consiliului Local, aparținând exclusiv proprietarului Municipiul Constanta.
Tribunalul a subliniat că temeiul de drept al pretențiilor deduse judecații îl reprezintă disp. art.9 din Legea nr.112/1995; în raport de situația juridica a imobilului ce a rezultat din probele administrate aplicarea textului de lege amintit mai sus trebuie analizata si in contextul dispozițiilor Legii 10/2001, care la alin.1 al art.42 dispune ca imobilele care in urma procedurilor prevăzute la cap.III nu se restituie persoanelor îndreptățite, rămân în administrarea deținătorilor actuali și pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune; trimiterea la legislația în vigoare din textul 42 alin.3 din Legea nr.10/2001 are in vedere, fara nici un echivoc, Legea nr.112/1995, aceasta concluzie fiind impusa chiar de conținutul alin. 4 al art.42 din Legea nr.10/2001, care menționează expres ca sumele obținute din vânzarea acestor imobile vor alimenta fondul prevăzut de art.13 alin.6 din acest act normativ.
Cu privire la natura juridica a dreptului pârâților cu privire la imobilul supus vânzării, tribunalul a apreciat că sintagma "pot opta" din lege a fost corect interpretata de instanța de fond, refuzul acestora de a încheia contractul de vânzare-cumpărare fiind lipsit de temei legal: dispozițiile art.9 din Legea nr.112/1995 trebuie aplicate in sensul ca, pentru locuințele ce nu se restituie foștilor proprietari deposedați de stat, chiriașul are opțiunea cumpărării acelei locuințe, iar nu in sensul ca unitatea deținătoare poate opta in a vinde locuința.
De asemenea, tribunalul a constatat că, prin lege (ale cărei efecte nu pot fi înlăturate printr-un act normativ cu forță juridică inferioară, cum este in cazul de fata o hotărâre a consiliului local), au fost reglementate și ondițiile vânzării imobilului in litigiu, independent de voința deținătorului, astfel că nu se poate vorbi de o îngrădire nejustificata a dreptului acestuia asupra bunului.
În fine, tribunalul a arătat că, rin p. voința legiuitorului, se pot aduce limitări atributelor dreptului de proprietate prevăzute de art. 480. civ. care trebuie sa corespunda intereselor de ordin general; or, Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, a fost edictata tocmai in vederea protejării unor astfel de interese, atat in privința foștilor proprietari, cat si in privința chiriașilor.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs pârâta Constanta, prin care a criticat hotărârea instanței de apel pentru nelegalitate prin prisma prevederilor art. 304 pct. 9. pr. civ. considerând că, în mod greșit s-a reținut că regia are calitate procesual pasivă în cauză.
În motivarea căii de atac, s-a arătat că Regia Autonomă Exploatarea Domeniului Public și Privat Caf ost înființată în baza Legii nr. 15/1990 prin 332/1996 și conform Regulamentului de organizare și funcționare aprobat prin 85/2008, regia administrează, gestionează și întreține fondul locativ de stat ce aparține domeniului privat al Municipiului C, îl exploatează și îl înstrăinează, în calitate de mandatar.
Prin urmare a învederat recurenta, în lipsa unui mandat acordat de Consiliul Local în numele Municipiului C, pentru fiecare imobil în parte, regia nu poate proceda la demararea operațiunilor de vânzare.
In acest sens, prin Hotărârea nr. 471/24.09.2007, Consiliul Local Caa probat Metodologia de vânzare a bunurilor imobile (terenuri și clădiri) aparținând domeniului privat al Municipiului C, potrivit căreia, bunurile imobile (terenuri sau clădiri) aparținând domeniului privat al Municipiului C, vor putea face obiectul vânzării în situația în care se consideră oportună aceasta intenție,urmând a fi instrumentat fiecare caz în parte în funcție de situația juridică reală existentă.
Recurenta a arătat că nu este abilitată de a vinde bunuri imobile aparținând domeniului privat al Municipiului C pe baza unor decizii proprii și pe cale de consecință, nu poate fi obligată prin hotărâre judecătorească la aceasta. În privința calității sale de mandatar, recurenta relevă că raporturile pe care le are cu proprietarul bunului Municipiul C fac că obligația de a vinde bunul imobil nu poate fi impusă decât proprietarului bunului, astfel că regia nu poate avea calitate procesuală pasivă, distinctă de aceea a proprietarului, Municipiul C, deoarece între aceste două entități există un raport juridic bazat pe mandat.
Cu privire la obligația de a vinde imobilul pe care reclamanții îl ocupă în calitate de chiriași, în temeiul Legii nr. 112/1995, recurenta consideră că instanța de fond a aplicat greșit prevederile legii, deoarece reclamanții nu se încadrează în aceste prevederi căci, deși aveau calitatea de chiriași la data apariției legii, cu vocația de a cumpăra imobilul cu plata integrală sau în rate, au exercitat dreptul de opțiune în sensul de a rămâne chiriași, potrivit penultimului alineat al art. 9.
Recurenta mai precizat că spațiul locativ din litigiu face parte din domeniul privat al Municipiului C și nu poate fi înstrăinat decât în baza unei hotărâri a Consiliului Local C, pe baza procedurii stabilite prin nr. 471/2007, la prețul fixat de Comisia de vânzare; legea nr. 112/1995 nu a instituit un drept perpetuu pentru chiriași de a opta pentru cumpărarea imobilului, după cum nu a instituit o obligație perpetuă pentru proprietarul Municipiul C de a vinde imobilul la un preț erodat cu trecerea timpului care nu reprezintă o valoare de înlocuire care să-i permită construirea altor locuințe sociale.
Analizând decizia recurată prin prisma motivelor de nelegalitate invocate de recurentă raportat de situația de fapt reținută de instanțele de fond, curtea constată că recursul este neîntemeiat și urmează a fi respins ca atare.
Curtea constat că intimații ocupă imobilul situat în Constanta,-, în baza unui contract de închiriere încheiat inițial la 07.05.1990 și ale cărui efecte au fost prorogate in baza OUG8/2004 prin contractul de închiriere nr. 1776/ 01.08.2005; chiriașii au formulat mai multe cereri de cumpărare a imobilului în perioada 2004-2007, cărora recurenta nu le-a răspuns.
Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995, chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului. excepție de la prevederile alin. 1 chiriașii titulari sau membrii familiei lor - soț, soție, copii minori - care au dobândit sau au înstrăinat o locuință proprietate personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu.
De asemenea, sunt exceptate de la vânzare apartamentele care, la data intrării în vigoare a legii, beneficiază de dotări speciale, cum sunt: piscină, saună, seră, cramă, bar, vinotecă sau cameră frigorifică (art.10).
situația juridică a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, Legea nr. 112/1995 a stabilit îndreptățirea foștilor proprietari (sau a moștenitorilor acestora) - persoane fizice - ai imobilelor cu destinația de locuințe, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu, și care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, beneficiul unor măsuri reparatorii prevăzute de această lege (art. 1).
Deși vizează o situație cu largă acoperire, legea avea un câmp foarte restrâns al ipotezei în care foștii proprietari (sau moștenitorii acestora) ar beneficia de restituirea apartamentelor în materialitatea lor.
Astfel, art. 2 al legii statuează că persoanele prevăzute la art. 1 beneficiază de restituirea în natură, prin redobândirea dreptului de proprietate asupra: 1. apartamentelor în care locuiesc în calitate de chiriași sau 2. celor care sunt libere, iar pentru celelalte apartamente primesc despăgubiri în condițiile art. 12 (și acestea plafonate de art. 13 alin. 2 la maximum suma veniturilor salariale medii pe economie ale unei persoane pe o perioadă de 20 de ani, calculată la data stabilirii, despăgubiri plătibile într-un interval cuprins între 12 și 24 de luni de la emiterea actului de acordare a despăgubirilor).
Având în vedere definiția legală a noțiunii de apartament în sensul Legii nr. 112/1995 - locuință compusă din una sau mai multe camere, cu dependințele, garajele și anexele gospodărești aferente, inclusiv camere de serviciu, poduri, pivnițe, magazii și altele asemenea, indiferent dacă sunt situate la același nivel sau la niveluri diferite și care, la data trecerii în proprietatea statului, constituia o singură unitate locativă de sine stătătoare, așa cum a fost determinată prin construcție (art.3) - și faptul că doar în două situații limitativ prevăzute de lege (apartamentele sunt libere sau sunt ocupate de foștii proprietari în calitate de chiriași) intervine restituirea în natură, legiuitorul a simțit nevoia stabilirii și a situației legale a apartamentelor care nu se pot restitui în natură - și care, pe cale de interpretare a actului normativ, constituie regula.
Împrejurarea că restituirea în natură constituia doar o situație de excepție, a făcut ca Legea nr. 112/1995 să constituie o reglementare cu largă aplicare a imobilelor cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului și ocupate de chiriași.
Aceasta deoarece, pe de o parte, având în vedere începuturile îndepărtate din punct de vedere cronologic procesului naționalizare a imobilelor, făcea mai greu găsirea în practică a situației în care foștii proprietari încă mai locuiau în apartamentele ce le aparținuseră; pe de altă parte, cum actele de naționalizare vizau imobilele clădite care aparțin foștilor industriași, foștilor moșieri, foștilor bancheri, foștilor mari comercianți si celorlalte elemente ale marii burghezii; imobilele clădite care erau deținute de exploatatorii de locuințe (art.1 pct.1 și 2 din Decretul nr. 92/1950, spre ex.), era foarte puțin probabil ca, de la persoanele vizate, să fie preluate doar un singur apartament.
Cum, potrivit art. 28 din lege, acesta a intrat în vigoare la 28 ianuarie 1996, rezultă că, de la 28 iulie 1996 (conform prevederilor art.14) devin aplicabile dispozițiile art.9.
Articolul în cauză (împreună cu alte prevederi legale, spre ex.13), constituie o promisiune de vânzare pe care, prin intermediul legii, statul - în calitate de proprietar - a face chiriașilor.
Prin mijlocul acestei promisiuni, locatorul-proprietar prevăzând un eventual interes pentru locatar de a dobândi proprietatea bunului pe care îl are doar în folosință, se angajează să vândă la un preț determinat, dacă chiriașul își manifestă consimțământul de a-l cumpăra.
Deși, în principiu, pentru astfel de promisiuni de vânzare, se defige și un termen în care trebuie exprimat acordul la actul proiectat, totuși, un astfel de termen nu poate fi considerat decât o clauză care ar ține cel mult de natura promisiunii și, în nici un caz, de existența unui astfel de act unilateral.
De aceea, cum oferta conținută de art. 9 alin. 9 din Legea nr. 112/1995 nu este instituită sub imperiul unui termen, rezultă că "opțiunea" chiriașului este producătoare de efecte juridice ori de câte ori este manifestată în condițiile textului în cauză.
O promisiune de vânzare acceptată constituie, în mod neîndoielnic, un contract, dar nu înseamnă însăși vânzarea - fiind distinctă de aceasta - pentru că nu poate produce efectele unei vânzări (strămutarea proprietății unui bun din patrimoniul vânzătorului în cel al cumpărătorului în schimbul prețului.)
Promisiunea de vânzare acceptată este, de fapt, un antecontract care dă naștere unui drept de creanță prin care ambele părți se obligă să încheie pe viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare.
De aceea, dacă bunul se găsește în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale la încheierea contractului (în situația promisiunii conținute de art.9, dobândirea unei locuințe după acceptarea promisiunii, spre exemplu), în lumina principiului executării în natură a obligației și a reparării în natură a pagubelor, beneficiarul promisiunii poate solicita, în temeiul art. 1073 și 1077 Cod civil, pronunțarea unei hotărâri prin care debitorul obligației să fie ținut la respectarea angajamentului său.
Recurenta C contestă, în privința cerinței de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, însăși existența obligației de a vinde și situația că vânzarea ar trebui făcută în baza unui alt act normativ o hotărâre a Consiliului Local
După cum a reieșit din cele expuse anterior, art. 9 instituie - în condițiile acceptării promisiunii de vânzare - o obligației cu caracter determinat, cert: vânzarea apartamentului deținut de chiriaș la prețul determinat conform art. 13 alin. 1 din lege.
Este atinsă astfel și problema aplicabilității nr. 471/2007, care se pretinde că ar avea ca efect, în cauză, vânzarea apartamentului la prețul de circulație (și nu cel stabilit conform art. 13 alin. 1 din Legea nr. 112/1995).
Deoarece actul invocat - o hotărâre a unui consiliu local - poate conține numai norme de punerea în executare a legii și nu de modificare a acesteia, iar ipoteza care a stat la baza edictării lui era intenția de vânzare a tuturor bunurilor ce aparțin domeniului privat al municipiului C (văzute ca și categorie generică) pe când Legea nr. 112/1995 reglementează situația juridică a unei grupe anume de bunuri - apartamente trecute în proprietatea statului ce nu au fost restituite foștilor proprietari în baza Legii nr. 112/1995, rezultă că nr. 471/2007 nu are aplicabilitate în cauză.
De aceea, prețul vânzării nu poate fi decât cel stabilit conform art. 13 alin.1 din Legea nr. 112/1995.
Stabilirea acestui preț era o condiție esențială de valabilitate a promisiunii de vânzare, în lipsa căreia, art. 9 ar fi instituit doar un drept de preempțiune - un drept prioritar la cumpărare, ce afectează doar în mică măsură dreptul proprietarului de a dispune liber (exclusiv și absolut) de bunul său: dreptul de a-și alege cocontractantul la un preț ce corespunde jocului dintre cerere și ofertă.
Cum însă, prin art.9 din legea nr. 112/1995 s-a prevăzut - în cazul acceptării promisiunii de vânzare la un preț determinat - obligația statului de a vinde chiriașului apartamentul pe care îl ocupă în temeiul unui contract de locațiune valabil, în mod corect a fost respins apelul pârâților care privea instituirea doar a unei opțiuni pentru chiriași de a cumpăra și nu o obligație pentru proprietar de a vinde (critici reluate și în recurs) și, respectiv, lipsa aplicabilității Legii nr. 112/1995.
Și problema lipsei calității procesuale pasive în cauză a Constanta a fost corect rezolvată de instanțele de fond.
Bunul a cărui vânzare se solicită face parte din domeniul privat al Municipiului C, conform nr. 296/2007, aflându-se în administrarea C (după cum reiese din adresa nr. -/07.11.2008 a Serviciului Patrimoniu al Primăriei Municipiului C, fila 84 dosar judecătorie)
Obligația de a vinde ce revine pârâților din cauză creează în sarcina regiei și atribuția de a face toate formalitățile prealabile vânzării și vânzarea însăși (art. 9 alin. 5 din legea nr. 112/1995 vorbește despre "evaluare" și "vânzare").
De aceea, curtea constată că pârâta C trebuie să stea în procesul în care se urmărește realizarea dreptului de a cumpăra, nu doar în virtutea calității de administrator al bunurilor ce se găsesc în patrimoniul municipiului (calitate în care va încheia contractul de vânzare-cumpărare pentru a executa obligațiile legale instituite de Legea nr. 112/1995 privind realizarea tuturor actelor premergătoare vânzării (primire, alcătuire, verificare dosar vânzare, evaluare imobil, încasare preț, reținere comision, virare preț în contul special Ministerului Finanțelor, etc.).
Pentru aceste considerente, recursul pârâtei apare ca neîntemeiat și va fi respins ca atare.
Având în vedere disp. art. 274.pr.civ. potrivit cărora partea care cade în pretențiuni va fi obligată la cerere, să plătească cheltuielile de judecată, față de situația că intimatul Municipiul Cas uportat onorariul avocatului în sumă de 357 lei (chitanța seria - nr.910/28.10.2009), va fi obligat recurentul la plata către reclamant a acestei sume.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul civil declarat de recurenta pârâtă REGIA AUTONOMĂ EXPLOATAREA DOMENIULUI PUBLIC ȘI PRIVAT C, cu sediul în-, - 18, parter, județul C, împotriva deciziei civile nr. 412/22.09.2009 pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul civil nr-, în contradictoriu cu intimații reclamanți G și, domiciliați în C,-,. 1, județul C și intimatul pârât MUNICIPIUL C prin PRIMAR, cu sediul în-, județul
Obligă recurenta la plata către intimatul Municipiul C la 357 lei cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 01.02.2010.
Președinte, | Judecător, | Judecător, |
Grefier, - - |
Jud.fond.
Jud.apel. /
Red.dec.jud. /13.04.2010/
gref. /14.04.2010/2 ex./
Președinte:Gabriel LefterJudecători:Gabriel Lefter, Mihaela Ganea, Vanghelița Tase
