Obligație de a face. Decizia 511/2009. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECTIA CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 511
Ședința publică de la 11 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Buliga Georgeta
JUDECĂTOR 2: Gheorghiu Elena
JUDECĂTOR 3: Andronic Adriana
Grefier:
Pe rol pronunțarea cauzei civile privind pe recurenții Primarul Municipiul I, Municipiul I, Consiliul Local și pe intimatul, având ca obiect obligația de a face împotriva deciziei civile numărul 607 din 29 iunie 2009 pronunțată de Tribunalul Iași.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă av. pentru intimatul. reprezentanții recurenților Primarul Municipiul I, Municipiul I, Consiliul Local
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier din care rezultă că dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din 4 2009 când instanța, din lipsă de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea pentru azi 11 2009.
După deliberare,
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față;
Prin sentința civilă nr. 4530/19.03.2009 Judecătoria Iași respins excepția lipsei calității procesuale pasive invocate de pârâtul Consiliul Local al Municipiului și pe fond respins acțiunea civilă formulată de reclamantul în contradictoriu cu pârâții Municipiul prin Primar și Consiliul Local al Municipiului
Pentru se pronunța astfel, instanța de fond, examinând actele și înscrisurile depuse la dosar, a constatat că reclamantul nu a făcut dovada intenției pârâților de a vinde locuința pe care o deține în baza unui contract de închiriere, situație în care își poate exercita dreptul de preemțiune al chiriașului la cumpărarea locuinței prevăzut de art. 43 din Legea nr. 10/2001, în condițiile în care locuința respectivă nu a fost revendicată de către foștii proprietari.
Excepția invocată de pârâți nu este întemeiată deoarece chiar prin întâmpinare se recunoaște că, în cazul în care Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995 constată existența unui act administrativ din care rezultă intenția de vânzare a locuinței, Consiliul Local al Municipiului I va emite o hotărâre de aprobare a vânzării, în temeiul art. 36 al. 2 și 5 din Legea nr. 215/2001, republicată.
Față de aceste considerente, constatând netemeinicia acțiunii și a excepției invocate de pârâți, instanța de fond le- respins.
Apelul formulat de reclamantul împotriva sentinței civile nr. 4530 din 19 martie 2009 a Judecătoriei Iașia fost admis prin decizia civilă nr. 607 din 19 iunie 2009 la a Tribunalului Iași prin care s-a schimbat în tot sentința apelată, s-a admis acțiunea formulată de reclamant în contradictoriu cu pârâții Municipiul I prin Primar și Consiliul Local al Municipiului I prin Primar, iar pârâții au fost obligați să încheie contractul de vânzare-cuprare pentru locuința situată în I,- A pentru care este încheiat contractul de închiriere înregistrat sub nr. 3225/29 mai 2001.
Pentru a se pronunța astfel instanța de apel a reținut următoarele:
Prin cererea inițial formulată, reclamantul a chemat în judecată pe pârâții Municipiul I - prin Primar și Consiliul Local I solicitând obligarea acestora la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru locuința situată în I,- A pentru care este încheiat contractul de închiriere înregistrat sub nr. 3225/29.05.2001.
În speță imobilul în litigiu situat în I- A este un imobil cu destinația de locuință care nu s- restituit persoanelor îndreptățite, rămânând în administrarea intimaților intrând sub incidența articolului 43 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, și putând fi înstrăinat potrivit legislației în vigoare iar chiriașii au un drept de preempțiune.
Reclamantul-apelant deține un contract de închiriere valabil încheiat pentru locuința respectivă încă din 1987 astfel fiind îndeplinite, eventual și condițiile impuse de dispozițiile art. 4 din HG11/1997 care limitau dreptul de cumpăra doar la chiriașii care la momentul apariției Legii 112/1995 aveau contract de închiriere valabil încheiat și ocupau efectiv spațiul.
Mai mult, dispozițiile art. 43 lit. din HG498/18.04.2003 prevăd că, pentru imobilele cu destinația de locuințe care nu s-au restituit în natură, deținătorul actual dobândește vocația de le înstrăina către chiriași -cu mențiunea că prețul de vânzare al locuințelor se va stabili potrivit Criteriilor nr. 2665/1C/311 din 28 februarie 1992 elaborate de Ministerul Finanțelor.
Potrivit dispozițiilor art. 43 alin. 1 și 3 din Legea 10/2001 "imobilele cu destinația de locuințe- pot fi înstrăinate cu respectarea legislației în vigoare", legislația în vigoare vizând legile care reglementează materia respectivă.
Refuzul intimaților de înstrăina imobilul este nejustificat dispozițiile art. 43 alin. 3 din Legea 10/2001 constituind cadrul legal pentru vânzarea imobilului deținut de reclamant cu chirie.
Dreptul de preemțiune instituit de art. 43 alin. 3 din Legea 10/2001, presupune ca la egalitate de preț să fie preferat un anumit subiect al actului juridic civil, având în vedere calitatea acestuia. Prețul unui asemenea imobil este stabilit potrivit Criteriilor nr. 2665/1C/311 din 28.02.1992 elaborate de Ministerul Finanțelor și în momentul în care locatarul își exprimă opțiunea de cumpărare, deținătorul este ținut practic să- vândă acestuia.
În momentul în care persoana fizică sau juridică îndreptățită la cumpărarea imobilului și- manifestat voința de cumpăra prin formularea cererii de cumpărare, deținătorii au obligația vânzării lui.
Statul, prin organele legislative, și- dat acordul la vânzarea imobilelor care intră sub incidența acestor legi prin adoptarea lor iar momentul încheierii contractului este cel al obținerii acordului dintre părțile contractante și stabilirea prețului. În momentul formulării cererilor de cumpărare de către titularii contractelor de închiriere are loc întâlnirea celor două manifestări de voință iar deținătorii având obligația perfectării contractului de vânzare, bineînțeles dacă sunt îndeplinite și celelalte condiții impuse de lege.
Normele legale aplicabile în speță privind reglementarea situației juridice unor imobile cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului permit titularului contractului de închiriere să opteze pentru cumpărarea sau nu a acestor locuințe, câtă vreme nu au fost restituite în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora. Scopul acestor legi fost unul special, de protecție chiriașilor caselor naționalizate nerestituite foștilor proprietari, astfel încât în cauză nu se poate aplica principiul libertății contractuale prevăzut de Codul civil care constituie dreptul comun în materie, de la care derogă legea specială anterior invocată.
Față de aceste considerente, tribunalul, în baza dispozițiilor art.296 Cod procedură civilă, a admis apelul declarat de reclamantul și a schimbat sentința în sensul admiterii acțiunii așa cum a fost formulată.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs pârâții criticând-o ca netemeinică și nelegală. Susțin recurenții că temeiul legal la care face trimitere reclamantul este Legea nr. 112/1995 care permite vânzarea imobilelor către chiriași conform art. 9 și 43 din Legea nr. 10/2001, pe care însă acesta nu le îndeplinește. Faptul că imobilul nu a făcut obiectul unei cereri de restituire sau altei proceduri administrative potrivit Legii nr. 10/2001, nu impune nici o obligație pentru proprietar privind vânzarea imobilului deoarece art. 43 din pentru HG aprobarea Normelor Metodologice de aplicare unitară a Legii 10/2001 nu instituie o obligație, ci doar o vocație. Spre deosebire de alte acte normative anterioare prin care s- permis vânzarea către chiriași a locuințelor în baza contractelor de închiriere, dispozițiile art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 nu stabilesc o obligație în sarcina proprietarului, ci facultate a acestuia, astfel că atât timp cât între părți nu există vreun raport juridic din care să rezulte obligația pârâților de a încheia un contract de vânzare-cumpărare, în mod greșit instanța de apel a schimbat soluția Judecătoriei Iași și a admis acțiunea reclamantului.
În apel nu s-au administrat probe noi.
Verificând actele și lucrările dosarului raportat la motivele de recurs formulate și la dispozițiile legale incidente în cauză, Curtea constată următoarele:
Imobilul în litigiu situat în I,- A face parte din categoria imobilelor cu destinația de locuință care nu a fost restituit persoanelor îndreptățite, rămânând în administrarea recurenților și intrând sub incidența art. 43 alin. 3 din Legea nr. 10/2001.
Pentru acest imobil între părți s-a încheiat contractul de închiriere nr. 3225/29.05.2001, reînnoit, intimatul reclamant deținând însă un contract de închiriere valabil încheiat încă din 1987.
Din dispozițiile art. 43 alin. 1 al Legii nr. 10/2001, rezultă că imobilele ce nu au fost solicitate pentru restituire de către persoanele îndreptățite rămân proprietarilor unității administrativ - teritoriale în raza căreia sunt situate și în administrarea persoanei juridice care l-a deținut până atunci.
În ceea ce-i privește pe chiriașii ce ocupă astfel de imobile, potrivit art. 43 alin. 3 din lege ei pot să cumpere imobilele obiect al contractului de închiriere în condițiile permise de lege.
Legea nr. 10/2001 nu a abrogat prevederile din Legea nr. 112/1995 privitoare la înstrăinarea către chiriași a spațiilor proprietatea statului, ca urmare a actelor de preluare anterioară, atâta timp cât art. 43 alin. 3 din lege prevede posibilitatea pentru chiriași de a cumpăra locuința deținută cu contract de închiriere.
Temeiul în baza căruia este posibilă o astfel de înstrăinare îl reprezintă art. 9 și următoarele din Legea nr. 112/1995. Se remarcă faptul că art. 43 alin. 3 din Legea 10/2001 referindu-se la posibilitatea înstrăinării, folosește sintagma "pot fi înstrăinate " cea ce diferă de prevederea din art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995, prin aceea că acest din urmă articol folosește sintagma "pot opta", în sensul că, chiriașii titulari ai contractului de închiriere au opțiunea de a cere cumpărarea sau nu.
Voința legiuitorului nu a fost însă aceea susținută de recurenți, de a lăsa la aprecierea acestora dacă vând sa nu chiriașului ce formulat cerere, spațiul în care acesta locuiește. Aceasta pentru că, chiar dacă este folosită sintagma "pot fi înstrăinate", art. 43 alin. 3 din legea 10/2001 dispune ca înstrăinarea se va face potrivit legislației în vigoare. Ori, singura lege care să permită o astfel de vânzare este Legea 112/1995 și care fixează regulile după care se face vânzarea, situație în care au prioritate prevederile art. 9 din această lege unde se impune persoanei juridice deținătoare o obligație legală de a vinde.
Totodată art. 43 alin. 2 teza a II- din lege prevede că "deținătorii cu titlu valabil la data intrării în vigoare a prezentei legi au drept de preemțiune la cumpărare. În speță, intimatul - reclamant este titularul unui contract încheiat anterior intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995.
În consecință prevederile art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995 nefiind abrogate prin prevederea art. 43 alin. 3 din Legea 10/2001, acest din urmă text nereglementând alte condiții decât cele din legea cadru, și făcând trimitere la legea sediului materiei vânzătorilor, acestora le este impusă obligația de a vinde către chiriași locuințele pe care aceștia le dețin cu contract de închiriere, astfel că Tribunalul Iași în mod corect a admis acțiunea reclamantului.
Prin urmare, date fiind considerentele expuse și având în vedere și dispozițiile art. 312 Cod procedură civilă, Curtea va respinge recursul și va menține decizia Tribunalului Iași ca temeinică și legală.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul formulat de pârâții Municipiul I, Primarul I și Consiliul Local I împotriva deciziei civile nr. 607 din 29.06.2009 pronunțată de Tribunalul Iași, pe care menține.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 11 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR, GREFIER,
- - - - - - -
Red.
Tehnored.
2 ex.
11.12.2009
Tribunalul Iași
Jud.
Jud.
Președinte:Buliga GeorgetaJudecători:Buliga Georgeta, Gheorghiu Elena, Andronic Adriana
