Obligație de a face. Decizia 656/2008. Curtea de Apel Galati
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL GALAȚI
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.656/
Ședința publică de la 14 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Anica Ioan
JUDECĂTOR 2: Luminița Șolea
JUDECĂTOR 3: George Popa
Grefier - - -
-.-.-.-.-.-.-.-.-
La ordine fiind soluționarea recursului civil declarat de pârâții și, ambii domiciliați în G, str.- nr.57 împotriva deciziei civile nr.238/09.05.2008 de pronunțată de Tribunalul Galați în contradictoriu cu intimata - COM SRL.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 12 2008 și s-au consemnat în încheierea din acea zi,când,instanța având nevoie de timp pentru deliberare,a amânat pronunțarea cauzei la data de 14 2008,când a pronunțat prezenta.
INSTANȚA
Asupra recursului civil de față;
Prin cererea înregistrata la Judecătoria Galați sub nr. 3447/C/2005 reclamanta - Com SRL a solicitat în contradictoriu cu pârâții și pronunțarea unei hotărâri prin care să se dispună perfectarea actului de vânzare-cumpărare pentru spațiul comercial situat în G, 16 "", compus din 69,85 mp teren și construcție compusă din spațiul comercial, o magazie, un grup sanitar, o debara.
De asemenea, a solicitat obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii a arătat că prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 210/29.03.2005, pârâții s-au obligat să vândă spațiul comercial situat în G, 16, primind suma de 50.000.000 lei avans, urmând ca a doua zi, 30.03.2005, să le achite diferența de bani.
Au arătat că pârâții prin mandatar au refuzat să primească diferența de preț și să încheie la notariat contractul de vânzare-cumpărare.
Legal citați, pârâții au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea acțiunii ca nefondată, întrucât la data de 29.03.2005, când s-au prezentat la notariat, reclamanta nu a prezentat nici un document din care să rezulte că urmează sau că a obținut împrumutul pentru diferența de preț ce trebuia achitată, respectiv 700.000.000 lei.
A mai arătat că nici în următoarele zile reclamanta nu a înțeles să achite diferența de preț.
Prin cererea reconvențională, pârâții au solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 210/2005 și repunerea părților în situația anterioară cu obligarea pârâților la restituirea sumei de 50.000.000 lei ROL primită cu titlu de avans de la reclamantă.
În motivarea cererii au arătat că la 29.03.2005 s-au prezentat la notar pentru a perfecta vânzarea-cumpărarea imobilului în cauză, așa cum au convenit prin antecontractul încheiat, însă datorită faptului că reclamanta nu a avut diferența de preț vânzarea nu s-a mai încheiat, motiv pentru care au apreciat pârâții că se impune rezoluțiunea antecontractului din culpa reclamantei - Com SRL.
Prin sentința civilă nr. 5721/16.11.2005 pronunțată de Judecătoria Galați în Dosar nr. 3447/C/2005, s-a admis excepția de necompetență materială și s-a declinat cauza spre competentă soluționare la Tribunalul Galați.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs pârâții, ce a fost înregistrat la Tribunalul Galați sub nr. 855/c/2006.
Prin Decizia civila nr. 272/R/2006 s-a admis recursul declarat, s-a casat sentința civilă nr. 5721/2005, cauza fiind trimisă spre rejudecare. S-a reținut de instanța superioară că litigiul dintre părți este de natură civilă și nicidecum comercial cum greșit s-a interpretat prin sentința recurată.
În rejudecare, cauza a fost înregistrata sub nr. 6560/C/2006 la Judecătoria Galați.
Prin sentința civilă nr. 8040/24.11.2006 a Judecătoriei Galația fost admisă acțiunea principală formulată de reclamanta - Com SRL G în contradictoriu cu pârâții și.
S-a constatat perfectă vânzarea cumpărarea spațiului comercial situat în G, 16 " " compus din 69,85 mp teren și construcție - compusă din spațiu comercial, magazie, grup sanitar, o debara - între pârâții și în calitate de vânzători și - COM SRL G în calitate de cumpărător.
S-a constatat achitat prețul în sumă totală de 750.000.000 lei ROL, din care 50.000.000 lei ROL plătită la data de 29.03.2005 și 700.000.000 lei ROL consemnată la CEC la data de 20.11.2006 cu recipisa nr. -/1 și chitanța nr. -/1 din 20.11.2006.
Au fost obligați pârâții către reclamantă la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 4669,80 lei.
A fost respinsă ca nefondată cererea reconvențională.
Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut următoarele:
La data de 29.03.2005 între părți a intervenit un antecontract de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 210/29.03.2005 la BNP potrivit căruia pârâții s-au obligat să vândă către reclamantă imobilul compus din teren în suprafață totală de 69,85. situat în intravilanul mun.G, cartier 16, Spațiu Comercial "", județul G obținut de pârâți prin cumpărare în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 949/08.08.2003 de Biroul Notarului Public " ", cu sediul în G, construcția edificată pe acest teren cu destinația de spațiu comercial, compusă din spațiu comercial, o magazie, un grup sanitar, o debara, cu suprafață utilă de 45,73. construcție obținută prin cumpărare de pârâți în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 454/27.01.2001, autentificat de Biroul Notarilor Publici Asociați " și -", cu sediul în G, la prețul de 750.000.000 lei ROL, din care s-a achitat cu titlu de avans suma de 50.000.000 lei ROL.
Potrivit acestui antecontract, părțile urmau a perfecta actele privind vânzarea imobilului până la data de 29.03.2005, dată la care urma să se achite și diferența de preț de 700.000.000 lei ROL.
Din actele depuse la dosar precum și din declarațiile martorilor rezultă că reclamanta urma a obține un credit de la BRD pentru suma de 700.000.000 lei ROL necesară cumpărării imobilului în cauză, sumă ce urma a fi virată în contul deschis pe numele pârâților, potrivit politicii bancare.
Prima instanță a înlăturat susținerile părților potrivit cărora reclamanta nu și-a respectat obligațiile asumate prin antecontract, în sensul că aceasta nu a achitat diferența de preț la data sorocită întrucât nu i se aprobase creditul bancar deoarece așa cum rezultă din adresa emisă de BRD- Generale acest credit a fost aprobat.
Despre faptul că diferența de preț urma a fi achitată în urma creditului bancar, pârâții știau și au acceptat acest lucru așa cum rezultă atât din faptul că și-au deschis cont la BRD cât și din răspunsul la interogatoriu.
Din declarațiile martorilor și rezultă că pârâtul ar fi intenționat să vândă imobilul unui alt cumpărător, acesta fiind motivul pentru care nu s-ar fi încheiat contractul cu reclamanta.
Aceste declarații s-au coroborat atât cu faptele pârâtului, cât și cu actele depuse la dosar, prin care acesta a solicitat la 06.04.2005 eliberarea unui extras de carte funciară cu privire la imobilul în cauză, contrar răspunsului pârâtului de la întrebarea nr.7 din interogatoriu.
Având în vedere situația de fapt reținută, precum și faptul că antecontractul prin care părțile s-au obligat să constituie în viitor un drept real asupra imobilului sus-menționat nalte în sarcina acestora obligația de a încheia contractul asumat iar imobilul se află în patrimoniul promitentului vânzător, instanța a admis acțiunea și a pronunțat o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs, recalificat apel conform art. 282.proc. civ. pârâții și, criticând-o sub mai multe aspecte.
Deși prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat să se dispună perfectarea actelor de vânzare-cumpărare, ceea ce presupune obligația pârâților vânzători să se prezinte la notariat în vederea perfectării vânzării-cumpărării, instanța, fără a pune în discuția părților calificarea juridică a acțiunii cu care a fost învestită, respectiv acțiune în constatare sau acțiune în obligație de a face, prin sentința atacată constată perfectă vânzarea cumpărarea între părți, acordând ceea ce nu s-a cerut.
De asemenea, faptul că intimata cumpărătoare, după acordarea cuvântului în fond și după ce instanța a rămas în pronunțare, a consemnat la CEC diferența de preț, nu poate fi considerată ca fiind o îndeplinire a obligației de plată a prețului, suma consemnată rămânând la dispoziția acesteia, fără a intra în patrimoniul promitenților vânzători.
Prin hotărârea dată, interesele apelanților au fost prejudiciate prin lipsirea de folosință a diferenței de preț timp de doi ani, perioadă în care prețurile de pe piața imobiliară au crescut vertiginos, astfel încât la acest moment nu ar mai putea lua un alt imobil echivalent la valoarea pentru care instanța a constatat perfectă vânzarea cumpărarea.
Totodată în mod nelegal fost respinsă cererea reconvențională. La data promovării acțiunii, intimata reclamantă nu își îndeplinise obligația de plată a prețului și nici nu a cerut un termen de grație pentru îndeplinirea acestei obligații.
Mai mult decât atât, până la acordarea cuvântului în fond, nu achitase prețul, iar consemnarea la CEC, ulterioară acestei date, s-a făcut fără notificarea pârâților reclamanți, ceea ce echivalează cu neplata prețului.
În contractele sinalagmatice, în condițiile în care una dintre părți nu-și îndeplinește obligația corelativă a dreptului pe care l-a dobândit, clauza rezolutorie este îndeplinită, devenind aplicabile disp. art. 1020- 1021.CIV.
Legal citată, intimata reclamantă a depus la dosar întâmpinare, solicitând respingerea apelului ca nefondat.
Prin decizia civilă nr. 327/2007 a Tribunalului Galația fost anulat ca insuficient timbrat apelul declarat de pârâții și împotriva sentinței civile nr. 8040/24.11.2006 a Judecătoriei Galați.
Prin decizia civilă nr. 570/2007 a Curții de APEL GALAȚI, a fost admis recursul declarat de pârâți, casată decizia civilă nr. 327/2007 a Tribunalului Galați și trimisă cauza spre rejudecare la aceeași instanță.
În rejudecare au fost administrate proba cu înscrisuri și proba cu interogatoriul intimatei reclamante și al apelantei pârâte.
Prin decizia civilă nr.238/2008 a Tribunalului Galațis -a respins apelul ca nefondat reținându-se următoarele:
Instanța a soluționat cauza în cadrul juridic determinat de reclamantă, cu respectarea principiului disponibilității și nu a schimbat calificarea dată de aceasta. A avut în vedere că reclamanta a promovat o acțiune în realizare, respectiv acțiunea prin care se solicita instanței să dispună perfectarea actului de vânzare cumpărare cu privire la imobilul - spațiu comercial, ca urmare a nerespectării de către pârâți a obligațiilor asumate prin antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 210/29.03.2005.
Mai mult, prin semnarea antecontractului, pârâții au recunoscut dreptul instanței de a emite o hotărâre judecătorească privind dreptul de proprietate asupra imobilului menționat pentru - COM SRL, în caz de nerespectare a obligațiilor ce le revin.
Pe fondul cauzei, pârâții nu pot pretinde că reclamanta nu și-a îndeplinit obligația de plată a prețului, astfel încât să fie îndreptățiți să nu se mai prezinte la notar pentru perfectarea actului de vânzare cumpărare și să solicite rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare. Din probele administrate în cauză rezultă că pârâții au primit o parte din preț la momentul încheierii antecontractului și aveau cunoștință că diferența de preț urma să le fie virată în cont de către banca la care reclamanta contractase împrumutul, după semnarea contractului de vânzare cumpărare cu clauză ipotecară( în prezența vânzătorului, cumpărătorului și reprezentantului băncii), în acest sens deschizându-și și un cont la unitatea bancară.
Intimata reclamantă a făcut dovada aprobării creditului pentru data stabilită în ceea ce privește încheierea contractului de vânzare cumpărare.
Cu toate acestea, pârâții nu s-au mai prezentat la notar pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare, după câteva zile au făcut demersuri la Biroul de carte funciară pentru obținerea unui extras de carte funciară necesar la un alt birou notarial decât cel la care se încheiase antecontractul, iar în cursul judecății au refuzat să primească de la reclamantă suma convenită prin antecontract, astfel încât aceasta a procedat la consemnarea la CEC diferenței de preț.
Este adevărat că prețurile de pe piața imobiliară au crescut, însă apelanții pârâți au dat dovadă de rea credință prin refuzul nejustificat de a mai încheia cu reclamanta contractul de vânzare cumpărare, nerezolvarea acestei situații decât după o perioadă lungă de timp datorându-se în exclusivitate atitudinii culpabile a acestora.
În consecință, constatând că reclamanta era îndreptățită să obțină executarea întocmai a obligației sumate de pârâți, conform principiului executării în natură a obligațiilor, consacrat de art.1073 civ. și că nu se poate reține vreo culpă a reclamantei în neexecutarea antecontractului de vânzare cumpărare, astfel încât să devină aplicabile disp. art. 1020-1021.civ. se va respinge apelul declarat de pârâți ca nefondat
Împotriva deciziei civile nr.238/2008 a Tribunalului Galați au declarat recurs pârâții invocând într-o primă cerere de recurs faptul că instanța de apel a judecat cauza fără a intra în cercetarea fondului,fără examinarea înscrisurilor administrate ca probă la dosar,care reflectă "adevăratul raport existent între părți".
În susținerea acestor prime motive de recurs se prezintă situația de fapt din punctul lor de vedere și se accentuează faptul că din culpa exclusivă a cumpărătorului nu s-a perfectat contractul de vânzare cumpărare pentru că nu și-a onorat obligația prevăzută de art.1261 Cod civil. Data prinsă-n contract pentru achitarea prețului a fost de 29.03.2005,dată la care cumpărătorul nu a avut banii asupra sa.
Consemnarea la CEC a celor 700 milioane lei vechi a fost făcută după 20 de luni de la data când trebuia perfectată vânzarea la notar. Nici un articol de lege nu prevede obligarea vânzătorului la perfectarea contractului de vânzare cumpărare la același preț după o perioadă de 20 de luni.
În plus,consemnarea la CEC a diferenței de preț a avut loc la data de 20.11.2006,după ce Judecătoria Galați dăduse cuvântul pe fond părților la 15.11.2006. Între data pronunțării și data dezbaterilor, instanța de fond nu avea voie să primească nici un fel de înscris.
Referitor la antecontractul de vânzare cumpărare,acesta cuprinde mențiunea că cele 50 milioane reprezintă arvună,iar potrivit art.1297 și 1298 cod civil "în caz de vindere făcută prin arvună,convenția accesorie a arvunei nu va avea nici un efect dacă vinderea se execută". Ori,în speță contractul nu s-a încheiat din culpa cumpărătorului,deci și antecontractul e nul.
La 1.07.2008 (în termen) se depune o completare a motivelor de recurs prin care se invocă,în plus,următoarele:
1.încălcarea dreptului la un proces echitabilpentru că-n mod nejustificat li s-a respins cererea de comunicare de către BRD de relații în ceea ce privește creditul solicitate de către Com SRL,pe când părții adverse i s-a încuviințat proba cu interogatoriul lui,precum și depunerea de acte la dosar fără o prealabilă încuviințare,acte care emanau de la BRD.
2.aplicarea greșită a legiipentru că în mod nelegal s-a reținut că intimata reclamantă a făcut dovada achitării creditului pentru 29.03.2005,pentru că între aprobare și acordare eod iferență care constă în virarea sumei în contul recurenților.
Tot nelegal,fără nici o dovadă,s-a mai reținut de instanța de apel că pârâții nu s-au mai prezentat la notar pentru încheierea actului de vânzare cumpărare,că după câteva zile au făcut demersuri la biroul de carte funciară pentru obținerea unui extras necesar altui birou notarial decât cel la care se încheiase antecontractul iar în cursul judecății au refuzat să primească de la reclamantă suma convenită prin antecontract,astfel încât a procedat la consemnarea la CEC a diferenței de preț.
Nu exista nici o probă care să facă dovada celor reținute astfel de instanța de apel.
Instanța de apel.ca și cea de fond,au ignorat cu desăvârșire următoarele aspecte ce rezultă din actele și lucrările dosarului,de natură să dovedească clar și fără echivoc culpa intimatei reclamante care nu și-a îndeplinit propria sa obligație de a achita integral prețul și care i-ar fi justificat formularea acțiunii:
Intimata a modificat în antecontractul de vânzare cumpărare autentificat, data la care părțile trebuiau să se prezinte la notar pentru perfectarea vânzării și anume din 29.03.2005 a trecut 30.03.2005.
La data introducerii acțiunii de către reclamantă și anume 04.04.2005,aceasta nu plătise pârâților diferența de preț la care se obligase prin antecontract și cu toate acestea a solicitat perfectarea vânzării susținând că a plătit diferența de preț.
Consemnarea la CEC a diferenței de preț s-a făcut de către reclamantă după un an și opt luni de zile de la data încheierii antecontractului și după judecarea în fond a acțiunii la Judecătoria Galați.
Reclamanta pentru a putea promova acțiunea de perfectarea vânzării trebuia la data introducerii acțiunii și anume la data de 04.04.2005 să fi făcut dovada că și-a îndeplinit obligația de plată a prețului anterior acestei date.
Reclamanta nu justifică acțiunea deoarece nu era întrunită condiția esențială a vânzării și anume plata prețului care este esența vânzării.
Examinând actele și lucrările dosarului se constată cărecursul este nefondat.
Motivele prin care se solicită reaprecierea probelor nu pot face obiectul prezentului control judiciar pentru că ne aflăm într-o cale extraordinară de atac ce presupune verificarea existenței doar a unor motive de nelegalitate.
Necercetarea fondului este în mod greșit imputată instanței de apel,care și-a fundamentat soluția pe probele relevante din dosar. Faptul că nu a făcut referire la fiecare act din dosar nu echivalează cu o nemotivare (și nicidecum cu o necercetare a fondului) atâta vreme cât raționamentul juridic e bazat pe trimiteri la probele concludente din dosar.
Susținerea că nu coincid data achitării efective a diferenței de preț și data convenită pentru efectuarea acestei plăți se încadrează la pct.9 al art.304 Cod procedură civilă.
E adevărat că cele două date nu coincid însă să nu uităm că între părți exista încheiat un antecontract,potrivit căruia o parte se obliga ca-n viitor să vândă,iar cealaltă să cumpere imobilul în cauză. Cum bunul se află încă în patrimoniul vânzătorilor,în lumina principiului executării în natură a obligațiilor și a recuperării în natură a pagubelor produse ca urmare a nerespectării convenției din 29.03.2005 din culpa promitenților vânzători (care s-au răzgândit în ceea ce privește încheierea contractului),instanța poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare. Această hotărâre are caracter constitutiv de drepturi,operând transferul proprietății de la data când rămâne definitivă.
Temeiul de drept e art.1073 și 1077 Cod civil.
Chiar dacă în acel antecontract era menționată o dată la care să se încheie contractul,atâta vreme cât s-a constatat că nu s-a putut respecta data din culpa promitenților vânzători,soluția instanței de fond de admitere a cererii de perfectare a vânzării cumpărării e legală.
Data încheierii antecontractului e 29.03.2005 iar faptul că drept dată pentru perfectarea vânzării cumpărării a fost menționată aceeași zi ne conduce la concluzia clară că a doua dată e rezultatul unei erori materiale,în condițiile în care se știa că achitarea diferenței de preț depindea de formalitățile făcute de o bancă. Acest fapt nu lasă să planeze nici o suspiciune asupra succesiunii evenimentelor reținute de instanțele precedente.
Faptul că a avut loc consemnarea la CEC a sumei de 700 milioane lei vechi între dezbateri și pronunțare nu a cauzat nici o vătămare recurenților pentru că perfectarea vânzării cumpărării se putea pronunța și-n lipsa unei astfel de consemnări,pentru că exista posibilitatea stabilirii unei date ulterioare de plată a prețului,ceea ce perfect legal o putea face și instanța de fond.
Aceleași considerente sunt valabile și pentru critica precum nu se putea introduce acțiunea până nu se făcea dovada achitării prețului.
Ori,atâta vreme cât se constată că nu a avut loc o vătămare a intereselor acestei părți,potrivit disp.art.105 alin.2 Cod procedură civilă,înscrisul depus la 20.11.2005 în mod corect a fost luat în calcul.
Susținerea că instanța a confundat sensul termenilor de "aprobare a creditului" cu "acordarea creditului" nu poate fi primită pentru că e binecunoscută practica băncilor din România de a nu vira banii în contul vânzătorului până nu se încheie contractul de vânzarea cumpărare,în act făcându-se mențiune despre faptul că banca va vira în contul vânzătorului ulterior suma reprezentând prețul.
Dacă există probe sau nu în dosar precum vânzătorii au vrut să înstrăineze apoi imobilul altor persoane nu are relevanță în speță.
Faptul că prețul convenit cu 20 luni în urmă nu a suferit majorări la data perfectării contractului e-n concordanță cu atitudinea culpabilă a vânzătorilor care nu-și pot invoca propria turpitudine pentru a pretinde prinderea unui alt preț la data perfectării.
Motivul de recurs vizând încălcarea dreptului la un proces echitabil e neîntemeiat pentru că în apel pârâții au solicitat completarea probatoriului cu înscrisuri,interogatoriu și relații de la BRD din care primele două au fost admise,iar ultima respinsă ca neconcludentă pentru că existau deja la dosar dovezi în acest sens (fila 23 dosar 6560/2006 al Judecătoriei Galați pentru data aprobării creditului, fila 14 - extrasul de cont al vânzătorilor precum că nu s-a virat suma,iar procedura de acordare a unui credit pentru achiziționarea unui imobil e notorie).
Un ultim motiv de recurs vizează nerespectarea disp.art.1298 și 1297 Cod civil,aspect neinvocat în fața vreo altei instanțe,ceea ce în lumina principiului de drept "omisio medio" nu poate fi primit direct în recurs.
Față de considerentele de mai sus,prin prisma disp.art.312 teza II alin.1 Cod procedură civilă,urmează a se respinge recursul ca nefondat.
Văzând și disp.art.274 Cod procedură civilă,
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul civil declarat de pârâții și, ambii domiciliați în G, str.- nr.57 împotriva deciziei civile nr.238/09.05.2008 de pronunțată de Tribunalul Galați în contradictoriu cu intimata - COM SRL.
Obligă pe recurenți către intimată la plata a 4000 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința nepublică de la 14 2008.
Președinte, - - | Judecător, | Judecător, - - |
Grefier, - - |
: - -/12.12.2008
: /22.12.2008
2 ex.
FOND:
APEL: -
Președinte:Anica IoanJudecători:Anica Ioan, Luminița Șolea, George Popa
