Obligație de a face. Decizia 721/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 721
Ședința publică de la 02 Iunie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Emilian Lupean
JUDECĂTOR 2: Alexandrina Marica
JUDECĂTOR 3: Dan Spânu
Grefier: - - -
Pe rol, judecarea recursului formulat de pârâții PRIMĂRIA ORAȘULUI și CONSILIUL LOCAL împotriva deciziei civile nr. 630 din data de 3 decembrie 2008 pronunțată de Tribunalul Dolj în dosar nr- în contradictoriu cu intimații reclamanți, și ( ), având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns recurenții pârâți PRIMĂRIA ORAȘULUI, CONSILIUL LOCAL reprezentați de secretar și intimații reclamanți, reprezentați de avocat, lipsind intimații reclamanți și ( ).
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care;
Reprezentantul recurenților pârâți PRIMĂRIA ORAȘULUI și CONSILIUL LOCAL a depus concluzii scrise.
Instanța constatând că nu au mai fost cereri de formulat sau excepții de invocat, a apreciat cauza în stare de judecată și a acordat cuvântul asupra recursului.
Reprezentantul recurenților pârâți PRIMĂRIA ORAȘULUI și CONSILIUL LOCAL, a solicitat admiterea recursului conform motivelor scrise.
Avocat pentru intimații reclamanți și a pus concluzii de respingerea recursului ca nefondat și menținerea ca temeinică și legală a hotărârii pronunțate de Tribunalul Dolj, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
La data de 21.11.2004, reclamantul a chemat în judecată pe pârâta Primăria comunei, pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să fie obligată pârâta la încheierea contractului de vânzare - cumpărare cu reclamantul, în condițiile și la prețul calculat în conformitate cu prevederile Legii nr. 85/1992, în ce privește apartamentul ce i-a fost atribuit de pârât în anul 1983.
În motivare, reclamantul a arătat că, după apariția Legii nr. 85/1992, privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, a solicitat pârâtei să încheie contract de vânzare-cumpărare în conformitate cu dispozițiile art. 7 alin 1 din actul normativ menționat mai sus, dar că pârâta, în mod nejustificat, a comunicat că locuința în litigiu nu cade sub incidența textului de lege invocat întrucât este situată în mediu rural.
A arătat de asemenea că localitatea a fost declarată oraș prin Legea nr. 83/2004, astfel încât refuzul pârâtei de a încheia act de vânzare cumpărare este total nejustificat.
La termenul din 17.01.2005, pârâta a formulat cerere reconvențională solicitând constatarea nulității absolute a contractului de închiriere în discuție și evacuarea reclamantului din apartamentul ocupat în mod abuziv, cu motivarea că actul invocat de reclamant este nul, că reclamantul a ocupat în mod abuziv apartamentul nr. 2 din - acesta fiind construit în vederea atribuirii către specialiști ( medici, ingineri, profesori etc), că acest apartament a fost la dispoziția familiei ca locuință socială și nu ca locuință de serviciu, că reclamantul nu mai locuiește în acest apartament de peste 3 ani, fiind plecat în Spania și că acesta mai deține un apartament în C.
Pârâta a mai arătat că locuința în litigiu nu cade sub incidența OG nr. 40 /1999.
Prin sentința civilă nr. 94 din 04.03.2005, Tribunalul Dolj a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Craiova.
Prin sentința civilă nr. 10407 din 21.10.2005, pronunțată de Judecătoria Craiova, în dosarul nr. 10338/2005, a fost respinsă acțiunea formulată de reclamant, admisă cererea reconvențională și s-a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere încheiat între pârâtă și reclamant și s-a dispus evacuarea reclamantului din apartamentul situat în, - 2,. 3.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul, iar prin decizia civilă nr. 708 din 27 aprilie 2006, pronunțată în dosarul cu nr. 863/2006, Tribunalul Dolja respins apelul declarat de reclamantul .
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul solicitând casarea deciziei pronunțată în apel și pe fond admiterea acțiunii, astfel cum a fost formulată.
Prin decizia nr. 3393 din 18 decembrie 2006, Curtea de Apel Craiovaa casat ambele hotărâri pronunțate și a trimis cauza spre rejudecare la instanța de fond.
S-a reținut că cererea prin care se contestă legalitatea contractului de închiriere trebuia soluționată în contradictoriu cu toți cei care au drepturi locative, conform actelor prezentate la dosar și instanțele, în baza rolului activ trebuiau să pună în discuția părților necesitatea introducerii în cauză a celorlalte persoane menționate în anexa la contractul de închiriere.
Dosarul a fost înregistrat pe rolul Judecătoriei Craiova, sub nr-.
În cauză, pârâții Consiliul Local și Primarul orașului au formulat precizare la cererea reconvențională prin care au solicitat evacuarea reclamantului și a soției acestuia din apartamentul nr. 3 pe care îl ocupă în Blocul A 1 din orașul .
În motivarea cererii au arătat că, contractul de închiriere și celelalte anexe ale acestuia ( fișa de calcul, procesul-verbal de predare -primire ) sunt nule din punct de vedere juridic, nefiind semnate, înregistrate și ștampilate.
Au mai arătat că în momentul de față este plecat și lucrează în Spania de peste 5 ani, iar soția acestuia locuiește la C, în apartamentul pe care cei doi soți îl dețin, petrecându-și totodată o mare parte de timp în Spania alături de șoțul său, iar când aceasta vine în, locuiește în casa părinților săi G - decedat și, casă ce se compune din 4 camere și anexe gospodărești, amplasată pe o suprafață de 1105 mp curte.
Au solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de închiriere prezentat de reclamant, să se constate că a ocupat în anul 1983, în calitate de tolerat, apartamentul nr. 3 din blocul A 1, care i-a fost pus la dispoziție de către Consiliul Popular atunci când era în nevoie și că în momentul de față familia nu mai are nici un motiv să mai ocupe apartamentul respectiv.
La solicitarea reclamantului, instanța a dispus, la termenul din data de 05.04.2008, introducerea și citarea în calitate de reclamanți și a numiților, și contestat.
La data de 10.05.2007, pârâta a formulat întâmpinare la cererea reconvențională a pârâților și completare la cererea principală introdusă de, solicitând admiterea cererii principale de chemare în judecată și să se dispună vânzarea apartamentului către reclamant în condițiile prev de Legea 85/1992 și în subsidiar, în cazul în care va fi respinsă cererea principală, solicită obligarea Consiliului Local și a Primăriei, în calitate de proprietari ai imobilului la continuarea închirierii apartamentului și cu pârâta în calitate de soție a titularului vechiului contract de închiriere și a Primăriei la încheierea unui contract de închiriere cu pârâta și obligarea pârâtelor să rebranșeze apartamentul la rețeaua de apă și canalizare.
Prin sentința civilă nr.5422 din 10.04.2008, pronunțată de Judecătoria Craiova, a fost respinsă acțiunea formulată de reclamanți și cererea reconvențională precizată formulată de Consiliul Local și Primăria.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut că reclamantului i-a fost atribuită, în baza Legii nr.5/1973, locuința cu chirie în, str. -, bA1,.3. Instanța a reținut că localitatea a devenit ulterior oraș, însă legea nu prevede obligarea unei astfel de localități să vândă locuințele ocupate de chiriași, mai ales că Legea nr.85/1992 excepta de la vânzare locuințele de serviciu, cum este cazul blocului în cauză.
În cea ce privește capătul de cerere subsidiar de obligarea a autorității locale să încheie contractul de închiriere, instanța a reținut că sunt incidente dispoz. art.27 din Legea nr.114/1996, iar reclamantul și familia sa nu au făcut dovada că aceștia continuă locuirea în spațiul solicitat, iar în ceea ce privește debranșarea nu au făcut dovada că aceasta s-a produs din vina pârâtului Consiliul Local.
Privind cererea reconvențională, instanța a reținut că motivele invocate de pârâtul reclamant sunt de nulitate relativă și au fost invocate după împlinirea termenului de prescripție prev de art 9 din Decretul nr.167/1958.
Împotriva acestei sentințe au declarat apeluri reclamantul și pârâtul reclamant.
În motivarea apelului său, reclamantul a arătat că - nu a fost închiriat exclusiv personalului de specialitate din mediul rural, deci nu este incident art. 7 alin.8 din Legea nr.85/1992. Apelantul a arătat că, în baza Legii nr.83/2004, localitatea a devenit oraș, deci textul mai sus indicat nu se mai aplică, prevalând momentul depunerii cererii de cumpărare, nu data construcției.
În motivarea apelului, pârâta reclamantă a arătat că, în mod greșit, s-a soluționat cererea reconvențională în evacuarea pârâților, fără să se țină seama că din 1983 reclamantul și familia sa nu au contract de închiriere, nu mai locuiesc în apartament de 5 ani și au alte domicilii.
Prin decizia civilă nr. 630 din 03.12.2008, pronunțată de Tribunalul Dolj, s-a admis apelul formulat de reclamanții și împotriva sentinței civile nr. 5422 din 10.04.2008, pronunțată de Judecătoria Craiova, în dosarul nr-, în contradictoriu cu apelantul pârât Consiliul Local, intimații reclamanți, ( ) și intimata pârâtă Primăria orașului.
S-a respins apelul declarat de pârâtul Consiliul Local, împotriva sentinței civile nr. 5422 din 10.04.2008, pronunțată de Judecătoria Craiova, în dosarul nr-, ca nefondat.
A fost schimbată în parte sentința civilă, în sensul că s-a admis acțiunea formulată de reclamantul și obligat pârâtul Consiliul Local să încheie cu reclamantul contract de vânzare cumpărare în condițiile Legii nr.85/1992, pentru apartamentul situat in orașul, str. -, - apartament 3, jud.
Au fost menținute celelalte dispoziții ale sentințe atacate, iar intimatul pârât Consiliul Local a fost obligat la plata către apelanții reclamanți, si, a sumei de 10 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța astfel, tribunalul a reținut că apelul reclamanților este fondat, iar apelul pârâtului reclamant este neîntemeiat, pentru următoarele considerente:
Prima instanța a reținut că localitatea a devenit, din anul 2004, oraș, situație care rezultă din legea de declarare și nu este contestată de părți. În consecință, motivul de apel al reclamanților legat de neincidența art.7alin.8 din Legea nr.85/1992 este fondat, pentru că domeniul de aplicare a acestui text se rezumă numai la imobilele din mediul rural. În plus, localitatea devenind oraș, regimul juridic al imobilelor se schimbă în funcție de această nouă calitate administrativ teritorială și ca atare, nu mai prezintă importanță dacă aceste locuințe au fost închiriate la specialiști.
Față de această schimbare de calitate administrativ teritorială, instanța a apreciat că reclamanții sunt în situația de drept comun prev de Legea nr.85/1992, respectiv ocupă un spațiu cu destinația de locuința. Nu se poate reține că locuința este una de serviciu, deoarece faptul locuirii în imobil a fost justificat de nevoia locativă obișnuită unei familii, fără legătură cu serviciul avut de părți.
În ceea ce privește titlul cu care reclamanții ocupă apartamentul, instanța a reținut că aceștia au primit spațiul în calitate de chiriași în baza Legii nr.5/1973 și față de acest temei de drept, tribunalul a observat că în mod corect s-a reținut prorogarea legală a contractului de către prima instanță, considerente necontestate de părți.
În ceea ce privește forma actului, tribunalul a observat că soluția instanței privind capătul de cerere reconvențională în anularea contractului reclamanților nu a fost apelat de pârât, fiind incident principiul tantum devolutum quantum apellantum.
Referitor la susținerile pârâtului că reclamanții nu locuiesc în apartamentul din, instanța a reținut că locuirea este o stare de fapt care nu este obligatoriu să se desfășoare neîntrerupt, în sensul că reclamanții nu puteau nici să iasă din casă. Locuirea și folosirea apartamentului s-a apreciat în așa fel încât ele să nu fie discontinue, adică sunt admisibile intermitente rezultate din folosirea normală a bunului. Or, în cauză, probele administrate de reclamanți care se coroborează cu poziția lor procesuală nu fac dovada vreunei delăsări intenționate de bunul închiriat care să ducă la concluzia că reclamanții nu mai locuiesc acolo. De altfel, nici pârâtul nu le-a împiedicat accesul în apartament, dimpotrivă le-a primit chiria.
Nici argumentele pârâtului apelant că reclamanții au vândut în anul 2004 un apartament în C și au dobândit un imobil prin moștenire în și nu mai au îndreptățire în baza Legii nr.85/1992, nu pot fi primite. Astfel, Legea nr.85/1992 nu condiționează admiterea cererii de cumpărare de aceste aspecte, nefiind menționată în cuprinsul ei nici o interdicție de acest fel, iar excepțiile sunt de strictă interpretare. Astfel, înstrăinarea anterioară a unui imobil proprietate exclusivă nu este menționată decât la art. 11 alin 3 din lege, referitor la beneficiul plății în rate de imobilului ce urmează a fi cumpărat. În speță, instanța a avut în vedere și dispozițiile obligatorii ale deciziei în interesul legii a ICCJ nr.V/2008 referitoare domeniul de aplicare a legii nr.85/1992 și faptul că pârâtul nu a contestat proprietatea pe care o deține asupra imobilului.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâții Primăria orașului și Consiliul Local, criticând-o pentru nelegalitate.
O primă critică vizează lipsa unui contract de închiriere valabil încheiat între familia și Consiliul Local.
O altă critică vizează împrejurarea că a obliga Consiliul Local să vândă apartamentul încalcă o serie de dispoziții legale, cum ar fi art. 119 și art. 36 lit. c din Lg. 215/2001, art. 21 și Lg. 195/2006, Lg. 82/1992.
Se mai arată, de asemenea, în motivarea recursului că nu există un contract valabil încheiat între Consiliul Local și familia, invocându-se OG 44/1999, aprobată prin Lg. 241/2001 și Lg. 114/1997, potrivit cărora nu se prelungesc contractele de închiriere în cazul părăsirii definitive a domiciliului de către titularul contractului, din actele dosarului rezultând lipsa de domiciliu a familiei pe această locație.
Recurenții mai arată că s-a încălcat OG 97/2005, de asemenea, art. 13 lit. d și OG 40/1999, dar și a art. 3 lit. din OG 40/1999.
Recursul este nefondat.
Examinând existența unui contract de închiriere pentru ca intimații să poată beneficia de cumpărarea apartamentului nr. 3 în condițiile Lg. 85/1992, instanțele au avut în vedere actele normative care reglementau locațiunea la data încheierii contractului și anume, Lg. 5/1973 și 860/1973, raportate la Lg. 114/1996.
Potrivit acestor acte normative, forma scrisă a contractului de închiriere este cerut ad probationem, în sensul de instrumentum și nu ad validitatem și acest contract poate fi dovedit cu orice mijloc de probă atunci când există un început de dovadă scrisă.
În speța dedusă judecății exista un început de dovadă scrisă și anume, copia contractului de închiriere încheiat în anul 1983 cu Consiliul Local, chiar dacă această copie de informă, la care se adaugă chitanțele de plată a chiriei timp de 24 de ani, care se coroborează cu declarația martorei, contabilă.
Acest contract de închiriere a avut o prelungire legală prin Decretul 386/1983, Lg. 17/1994, OG 40/1999, Lg. 8/2004, însă expirarea acestor prelungiri nu atrage pierderea folosinței, chiriașul având dreptul la reînnoirea contractului.
De altfel, existența contractului este dovedită chiar de către Consiliul Local, care prin cererea reconvențională a solicitat instanței anularea contractului de închiriere.
În consecință, având în vedere dovedirea existenței unui contract de închiriere, părțile din litigiu aveau dreptul și obligația să beneficieze de dispozițiile Lg. 85/1992, ale cărei efecte se produc și în prezent, nefiind abrogată nici expres, nici tacit.
Nu este întemeiat nici motivul de recurs invocat, în sensul că prin obligarea Consiliului Local la vânzarea apartamentului s-ar fi încălcat o serie de prevederi legale ale altor legi, cum ar fi Lg. 215/2001 privind administrația publică locală, Lg. 195/2006 sau Lg. 82/1992.
Legile invocate de recurenți nu modifică dispozițiile Lg. 85/1992 privind vânzarea-cumpărarea locuințelor prevăzute de aceste dispoziții și atâta timp cât chiriașii îndeplinesc condițiile prevăzute de această lege, ei beneficiază de aceste dispoziții.
Din actele și lucrările dosarului rezultă că, anterior, Consiliul Local a închiriat locuințele construite din fondurile unităților economice și bugetare și altor persoane decât specialiștilor agricoli, care ulterior au fost vândute, astfel că, încă din anul 1983, fostul Consiliu a schimbat destinația apartamentelor din blocul A1.
Pe de altă parte, din actele și lucrările dosarului rezultă cu prisosință că reclamanții au folosit în permanență locuința, că au fost împiedicați prin încercări ale Consiliului Local să exercite o locațiune permanentă prin anularea utilităților, iar împrejurarea că intimata a lucrat ocazional în Spania nu duce la pierderea dreptului locativ.
De asemenea, în cauză, nu are importanță împrejurarea că în actul de identitate al intimaților nu a fost făcută mutația pentru apartamentul din, atâta timp cât raporturile locative s-au desfășurat în comuna.
Celelalte considerente invocate de recurenți nu pot fi avute în vedere, atâta timp cât ele vizează netemeinicia hotărârii, modul de apreciere a probelor administrate în cauză privind împrejurări ca: stabilire domiciliu, existența unor alte proprietăți, munca în străinătate sau existența unei moșteniri.
Având în vedere aceste considerente, instanța constată că recursul este neîntemeiat, urmând ca, în baza art. 312 alin.1 Cod pr. civ. a fi respins, iar în baza art. 274 Cod pr. civ. recurenții vor fi obligați la 1000 lei cheltuieli de judecată, către intimați.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâții PRIMĂRIA ORAȘULUI și CONSILIUL LOCAL împotriva deciziei civile nr. 630 din data de 3 decembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj, în dosar nr-, în contradictoriu cu intimații reclamanți, și ( ).
Obligă recurenții la 1000 lei cheltuieli de judecată, către intimații reclamanți, și ( ).
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 02 Iunie 2009.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - -
Grefier,
- -
Red. jud. -
Tehn.
2 ex./17.06.2009
Președinte:Emilian LupeanJudecători:Emilian Lupean, Alexandrina Marica, Dan Spânu
