Obligație de a face. Decizia 795/2008. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 795
Ședința publică de la 07 Octombrie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Costinela Sălan
JUDECĂTOR 2: Oana Ghiță
JUDECĂTOR 3: Maria Cumpănașu
Grefier - -
Pe rol judecarea recursului declarat de reclamanții, împotriva deciziei civile nr. 252 din 12 mai 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr- și a sentinței civile nr. 962 din 4 decembrie 2007 pronunțată de Judecătoria Filiași în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul pârât CONSILIUL LOCAL PRIN PRIMAR, având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns recurentul reclamant și recurenta reclamantă reprezentată de avocat, lipsind intimatul pârât CONSILIUL LOCAL PRIN PRIMAR.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care;
Instanța constatând că nu mai sunt cereri de formulat și excepții de invocat, apreciază cauza în stare de soluționare și acordă cuvântul asupra recursului de față.
Recurentul reclamant arată că în mod corect instanța a reținut calitatea de chiriaș pe anul 2006.
Susține că s-au putut efectua plăți ale chiriei până la 01.11.2006, pe anul 2007 Primăria a refuzat să mai încaseze contravaloarea chiriei.
Apreciază că termenul de preaviz nu a existat.
Arată că la 1.11.2006 a formulat cerere de cumpărare a imobilului care a fost pusă în discuție la data de 07.11.2006, iar hotărârea fost emisă de Consiliul Local la data de 21.11.2006, depunând procese verbale încheiate la datele menționate.
Precizează că ordonanțele de protecție a chiriașului nu au funcționat.
A solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei și pe fond admiterea acțiunii așa cum a fost formulată.
Avocat, pentru recurenta reclamantă, precizează că motivele de recurs se încadrează în dispozițiile prevăzute de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, respectiv a fost interpretată greșit legea în ceea ce privește calitatea de chiriaș.
Apreciază că în mod corect instanțele de fond și apel au reținut că a operat tacita locațiune pa anul 2006.
La data de 01.11.2006 a fost achitată contravaloarea chiriei în cuantum de 75 RON, pe cale de consecință nu se poate reține că a intervenit denunțarea unilaterală a contractului de închiriere la jumătatea anului 2006, așa cum a reținut în mod greșit instanța de apel.
Susține că sunt aplicabile prevederile HG 1275/2000 respectiv art. 32 alin. 2, potrivit căruia în lipsa unei comunicări scrise făcute cu 30 zile înaintea încetării contractului acesta se consideră menținut în aceleași condiții.
Arată că prin înscrisul numit chitanță face dovada că pârâta nu și-a manifestat intenția de a nu mai continua locațiunea prin refuzul încasării chiriei stabilite spațiului locativ.
Pune concluzii de admitere a recursului, modificare a deciziei și pe fond admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, fără cheltuieli de judecată.
CURTEA
Asupra recursului de față:
Prin sentința civilă nr.962 din 4 decembrie 2007, pronunțată de Judecătoria Filiași în dosarul nr-, a fost respinsă acțiunea formulată de reclamanții - și, moștenitorii reclamantului inițial, în prezent decedat, în contradictoriu cu pârâtul Consiliul Local, având caobiect obligarea pârâtelor la prelungirea contractului de închiriere.
Pentru se pronunța astfel, instanța reținut că reclamantul inițial și familia acestuia au locuit într-un imobil închiriat de la Consiliul Local, întrucât reclamantul, cât și soția acestuia, funcționau pe raza comunei ca inginer agronom și respectiv profesor.
S- mai reținut că până în anul 2005 contractul de închiriere s-a încheiat în formă scrisă între Consiliul Local și reclamantul, ultimul contract fiind înregistrat sub nr. 407 din 2 martie 2005, acesta din urmă contract fiind încheiat pe o perioadă de 1 an de zile.
Instanța a constatat că după ce reclamantul inițial, și soția acestuia au ieșit la pensie, prezența acestora în localitate fost temporară, locuind alternativ atât aici, cât și în localitatea de domiciliu reclamantei.
Privitor la motivele invocate de reclamant privind prelungirea contractului de închiriere, instanța apreciat că tacita relocațiune a avut loc, într-adevăr, pentru anul 2006, deoarece prin încasarea chiriei de către Consiliul Local, cât și prin lăsarea reclamanților în posesia imobilului sunt îndeplinite aceste condiții, dar contractul ulterior s-a prelungit pe aceeași perioadă, ca și contractul inițial, respectiv un an de zile.
Având în vedere că în anul 2007 Consiliul Local nu a mai încasat nici un fel de chirie și apreciind că lipsa promovării unei acțiuni în evacuarea reclamanților nu înseamnă că au fost de acord ca aceștia să rămână în continuare în această locuință, dat fiind refuzul repetat de a încheia un nou contract, instanța apreciat că nu mai operat tacita relocațiune.
Împotriva sentinței civile nr.962 din 04.12.2007, pronunțată de Judecătoria Filiași, au declarat apel reclamanții și, criticând-o pentru netemeinicie.
Motivându-și apelul, reclamanții au arătat că, în mod greșit, a apreciat prima instanță că ei nu sunt îndreptățiți la prelungirea de drept pentru o perioadă de 5 ani a contractului de închiriere, de vreme ce erau îndeplinite condițiile pentru aplicarea prevederilor OUG nr.40/1999 și OUG nr.8/2004, respectiv spațiul ce a făcut obiectul contractului de închiriere avea destinația de locuință, este domiciliul reclamanților, și se află în proprietatea unității administrativ teritoriale -Consiliul Local.
Prin concluziile scrise depuse înaintea ultimului termen de judecată, reclamanții au dezvoltat motivele de apel, susținând că în condițiile în care de la expirarea contractului de închiriere s-au aflat în posesia efectivă a imobilului și s-au achitat de obligația ce le revenea, aceea de a achita chiria, până la jumătatea anului 2006, în cauză a operat tacita relocațiune conform art.1437 civil.
Au mai susținut apelanții că afirmațiile pârâtei, în sensul că nu ar fi avut posesia imobilului, nu corespund realității; acest fapt rezultând din probatoriul administrat în cauză.
Consideră apelanții că, la pronunțarea hotărârii, prima instanță nu a ținut cont de tot acest probatoriu, înscrisuri concludente ce atestă susținerile lor și depozițiile martorilor audiați, atât la propunerea lor, cât și la propunerea pârâtei.
Față de motivele arătate, apelanții au solicitat admiterea apelului, desființarea sentinței atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de fond.
În susținerea apelului, reclamanții au înțeles să se folosească de proba cu înscrisuri, depunând copia adresei nr.11591 din 26.11.2002, eliberată de Prefectura Județului
Prin decizia civilă nr.252 din 12 mai 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-, s-a respins apelul formulat de către reclamanții și împotriva sentinței civile nr. 962 din 4.12.2007 pronunțată de către Judecătoria Filiași în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul pârât Consiliul Local - prin Primar.
Pentru a decide astfel, Tribunalul a reținut că în speță nu sunt aplicabile prevederile OUG nr. 40/1999 și OUG nr. 8/2004, întrucât contractul de închiriere a cărui prelungire se invocă nu era în curs de executare la data intrării în vigoare a celor două acte normative.
S-a reținut că tacita relocațiune a operat, potrivit art. 1437 Cod civil, doar pentru anul 2006, în condițiile contractului de închiriere încheiat pe durată nedeterminată, astfel încât au fost aplicabile regulile de drept comun privind încetarea contractului, inclusiv cele referitoare la denunțarea unilaterală, care, în cauză, a intervenit la jumătatea anului 2006, când pârâta și-a manifestata în mod neechivoc intenția de a numai continua locațiunea, prin refuzul încasării contravalorii chiriei, termenul de preaviz fiind acoperit de intervalul de timp scurs până la data promovării prezentei acțiuni.
Împotriva acestei decizii civile, în termen legal, au declarat recurs reclamanții, criticând-o pentru nelegalitate.
Au susținut că s-a făcut o interpretare eronată a dispozițiilor OUG nr. 40/1999, și s-a concluzionat greșit că reclamanții nu cad sub incidența acestui act normativ, ignorându-se faptul că la data de 2.03.2005 s-a încheiat contractul a cărui prelungire se solicită, în cuprinsul său părțile făcând mențiune expresă că actului juridic îi sunt aplicabile prevederile Legii 241/2001, care prevede atât dreptul chiriașului la reînnoirea contractului, cât și obligația proprietarului de a notifica chiriașul cu privire la un eventual refuz de a încheia un nou contract.
S-a mai arătat că deși Tribunalul reține corect că a intervenit tacita relocațiune, limitează efectele acesteia doar până la jumătatea anului 2006, fără a acorda relevanță juridică faptului că la data de 1.11. 2006, autorul a achitat contravaloarea chiriei, plata fiind acceptată de către locator.
Recurenții au susținut că sunt incidente prevederile HG nr. 1275/2000, care menționează în art.32, alin.2 că în lipsa comunicării scrise făcute cu 30 zile înaintea încetării contractului, acesta se consideră menținut în aceleași condiții, or, pârâta nu și-a manifestat intenția de a nu mai continua locațiunea, și prin urmare reclamanții pot invoca prelungirea de drept a contractului de închiriere care și-a produs efecte pe toată perioada anului 2006.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 304, pct.9, Cod pr. civ.
La dosar s-au depus: dovada achitării taxei de timbru și timbru judiciar.
Intimata pârâtă nu a formulat întâmpinare.
Potrivit art. 305, Cod pr. civ. a fost încuviințată, la cererea recurenților, proba cu înscrisuri, fiind depuse în copie următoarele acte: cererea de cumpărare a locuinței,înregistrată sub nr. 3358/7.11. 2006, procesul verbal încheiat la aceeași dată în ședința ordinară a Consiliului și procesul verbal încheiat la data de 21.11.2006, în ședința extraordinară a Consiliului Local.
Examinând legalitatea deciziei Tribunalului, prin prisma motivelor de recurs formulate, Curtea reține următoarele:
În mod greșit s-a apreciat de către instanța de apel că locațiune încheiată între autorul reclamanților și pârâte, a cărei durată a fost de 1 an, cu începere de la data de 1.01.2005, nu a căzut sub incidența OUG nr. 40/1999, criticile recurenților referitoare la aplicarea dispozițiilor OUG nr. 40/1999 și a Legii 241/2001 pentru aprobarea acesteia fiind întemeiate, însă lipsite de relevanță sub aspectul soluționării acțiunii dedusă judecății.
Actul normativ mai sus menționat condiționează aplicabilitatea lui de existența unui contract de închiriere în curs de executare la data intrării în vigoare a OUG nr.40/1999, cerință pe care contractul a cărui prelungire se solicită o îndeplinește, chiar dacă a fost fiind ulterior, în anul 2005, întrucât între părți existau raporturi locative încă din anul 1998, așa cum rezultă din contractul de închiriere nr. 663/2.09.1998 ( fila 22, dosar Judecătorie),încheiat pe durată nelimitată.
exercitau folosința asupra imobilului la data intrării în vigoare a actului normativ, în baza contractului de închiriere mai sus menționat, care a fost prelungit prin contractul nr. 407/22.03.2005, împrejurare necontestată de pârâtele, și în consecință sunt beneficiarii prorogării legale reglementate de OUG nr. 40/1999.
Cu toate acestea, la data formulării prezentei acțiunii, locatorul nu mai era obligat, în virtutea legii, la prelungirea contractului de închiriere, soluția de respingere a acțiunii fiind legală, însă pentru considerentele care succed:
Potrivit art. 14, alin.1 și 4 din OUG nr. 40/1999, la expirarea termenului de închiriere, respectiv aprilie 2004, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeași perioadă, de 5 ani, dacă părțile nu modifică prin acord expres durata închirierii.
Rațiunea instituirii unui termen de 5 ani a constat în necesitatea asigurării unei perioade de protecție în favoarea chiriașilor, fiind o posibilitate conferită de lege, și nu o obligativitate pentru subiectul de drept ocrotit, prin urmare, acesta poate să renunțe la beneficiul acordat, și prin voința sa să accepte prelungirea contractelor pe o perioadă mai scurtă sau să nu valorifice favoarea legală.
Or, contractul nr. 407/2005 s-a încheiat prin acordul expres al părților pentru o perioadă mai scurtă, respectiv de 1 an, cu începere de la data de 1.01.2005, a expirat la sfârșitul anului 2005, și nu s-a mai prelungit de drept până în anul 2009, așa cum încearcă să acrediteze ideea reclamanții, ulterior acestei date urmând să se aplice dispozițiile de drept comun în ceea ce privește locațiunea, și nu prevederile speciale ale OUG nr. 40/1999.
Termenul contractual convenit de părți a expirat la data de 31.12.2005, iar ulterior a intervenit tacita relocațiune, în condițiile art. 1437, Cod civil, întrucât chiriașii reclamanți au continuat să locuiască în imobil, iar pârâta locatoare nu le-a împiedicat folosința, încasând și chiria aferentă până la mijlocul anului 2006. Acest aspect a fost învederat de reclamantul inițial, care prin precizarea la acțiune din 30.05.2007 ( fila 9), a arătat că începând cu luna septembrie 2006 pârâtele au refuzat să mai accepte plata chiriei.
În aceste condiții, așa cum corect a apreciat Tribunalul, a operat tacita relocațiune, potrivit art.1437 și 1452, Cod civil, contractul de închiriere fiind reînnoit în condițiile celui inițial, însă pe durată nedeterminată.
În situația în care părțile nu determină durata locațiunii, contractul încetează prin denunțare unilaterală din partea oricăreia dintre ele, cu condiția respectării termenului de preaviz, potrivit art. 1436, alin.2, Cod civil.
Termenul de preaviz constă în perioada de timp dintre manifestarea de voință de a nu mai continua locațiunea și data la care contractul încetează în urma denunțării, se exprimă printr-un act unilateral de voință și produce efecte chiar dacă nu a fost acceptat de partea concediată, care trebuie să suporte desfacerea contractului.
În speță, refuzul de a mai primi chiria a echivalat cu o manifestare neechivocă a voinței locatorului de a nu mai continua raporturile contractuale cu reclamanții, adică cu o denunțare unilaterală a contractului inițial prelungit pe durată nedeterminată, termenul de preaviz fiind acoperit de timpul scurs de la data refuzului continuării locațiunii și cel necesar soluționării prezentului litigiu.
Prin urmare, la data formulării prezentei acțiuni - 20.04.2007 - contractul de închiriere expirase prin denunțare unilaterală, iar cererea de obligare a pârâtului la prelungirea contractului nu poate fi admisă.
Dispozițiile OUG nr. 8/2004, privind prelungirea duratei unor contracte de închiriere, invocate de recurenții reclamanți, nu sunt aplicabile raporturilor juridice dintre părți, deoarece se referă doar la durata contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe din proprietatea statului sau a unităților administrativ teritoriale, aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență, care expiră la data de 8 aprilie 2004, or, contractul de închiriere inițial nu înceta de drept la data mai sus menționată.
Contractul de închiriere este un contract consensual, guvernat de principiul libertății de voință, care nu poate fi suplinită de instanță decât în anumite cazuri de prorogare legală, care, așa cum s-a arătat, nu sunt operante.
Având în vedere aceste considerente, se apreciază că soluția Tribunalului este legală, însă cu o altă motivare, astfel că recursul declarat de recurenții reclamanți se va respinge ca nefondat, potrivit art. 312, cod pr. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de reclamanții, împotriva deciziei civile nr. 252 din 12 mai 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr- și a sentinței civile nr. 962 din 4 decembrie 2007 pronunțată de Judecătoria Filiași în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul pârât CONSILIUL LOCAL PRIN PRIMAR.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 07 Octombrie 2008.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red.-/ 15.10.2008
Tehn.2 ex.
Președinte:Costinela SălanJudecători:Costinela Sălan, Oana Ghiță, Maria Cumpănașu
