Rectificare carte funciara. Speta. Decizia 145/2008. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA |
CURTEA DE APEL ORADEA |
- Secția civilă mixtă - |
completul - II/b apel Dosar nr- |
DECIZIA CIVILĂ NR. 145/2008-
Ședința publică din data de 24 septembrie 2008
PREȘEDINTE: Dana Cigan | - - | - JUDECĂTOR 2: Maria Galeș |
- - | - JUDECĂTOR 3: Andrea Blidar | |
- - | - grefier |
Pe rol fiind pronunțarea apelurilor civile declarate de reclamantele, domiciliată în O,-, -. 10, județul B, domiciliată în O,-, -.E,. 6, județul B și pârâții CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI, județul B, PRIMĂRIA MUNICIPIULUI, ambele cu sediul în O, nr. 1, județul B, în contradictoriu cu intimații pârâți MINISTERUL ECONOMIEI ȘI FINANȚELOR, cu sediul în B,-, -toți cu domiciliul în O, - -, nr.6, județul B, prin mandatar, cu domiciliul în O,-, -.A,.4,. 18, județul B, DIRECȚIA GENERALĂ A FINANȚELOR PUBLICE B, cu sediul în O,-, județul B, MINISTERUL INDUSTRIEI ȘI COMERȚULUI, cu sediul în B, sector 1, nr. 152, împotriva sentinței civile nr. 647/C din 1 octombrie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor în dosar nr-, având ca obiect: rectificare carte funciară.
La apelul nominal făcut în cauză nu se prezintă nimeni.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Se constată că fondul cauzei a fost dezbătut în ședința publică din data de 10 septembrie 2008, când părțile prezente au pus concluzii în apel, concluzii care au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre și când s-a amânat pronunțarea acesteia pentru data de 17 septembrie 2008 și respectiv 24 septembrie 2008.
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra apelurilor civile de față, instanța constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 647/C din 1 octombrie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor în dosar nr-, s-a admis în parte acțiunea formulată de reclamantele și, în contradictoriu cu pârâții MINISTERUL INDUSTRIEI ȘI COMERȚULUI B, MINISTERUL ECONOMIEI ȘI FINANȚELOR B, reprezentat prin B, CONSILIUL LOCAL O, PRIMĂRIA MUNICIPIULUI O - DIRECȚIA IMOBILIARĂ, și, prin împuternicit, în calitate de moștenitor a defuncților și, și în consecință:
S-a constatat că întabularea dreptului de proprietate al Statului Român asupra imobilului înscris în CF 9462 O, nr. top. 21/37 și 21/42, în natură casă și teren în suprafață de 920 mp, s-a făcut fără titlu valabil.
Au fost respinse restul pretențiilor reclamantelor privind constatarea nulității contractelor de vânzare-cumpărare și rectificarea de carte funciară.
S-a respins cererea de chemare în garanție formulată de pârâții, și în contradictoriu cu chemații în garanție Ministerul Economiei și Finanțelor, Consiliul Local O și Primăria Municipiului O - Direcția Imobiliară, ca lipsită de interes.
De asemenea, s-a respins cererea de chemare în garanție formulată de pârâții-chemați în garanție Consiliul Local O și Primăria Municipiului O, ca lipsită de interes.
Tribunalul a respins și excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâții Primăria Municipiului O, Consiliul Local O și Ministerul Economiei și Finanțelor.
Reclamantele au fost obligate să plătească în favoarea pârâților, și suma de 1.000.000 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța în acest mod, instanța de fond a reținut următoarele aspecte:
Prin sentința civilă nr. 610/P/2000 Tribunalul Bihora admis atât acțiunea principală, cât și cererea de chemare în garanție formulată de pârâții de rândul 5-8.
Urmare a apelurilor declarate, Curtea de APEL ORADEA prin decizia civilă nr. 138/2006-A, a desființat hotărârea primei instanțe și a dispus trimiterea cauzei la Tribunalul Bihor pentru o noua judecată.
La rejudecarea cauzei pârâții Consiliul Local O și Primăria Municipiului O au formulat cerere de chemare în garanție a Ministerului Economiei și Finanțelor, solicitând ca în cazul în care vor cădea în pretenții, să fie obligat acesta la restituirea prețului actualizat.
Totodată pârâții au ridicat excepția lipsei calității lor procesuale pasive.
Conform copiei colii nr. 9462 O imobilul cu nr. top. 21/37 și 21/42, în natură casă și teren în suprafață de 920 mp. situat în O,- (fosta-), a constituit proprietatea numitului
În baza Decretului nr. 90/19.06.1951 al Marii Adunări Naționale a, acest imobil a fost declarat de utilitate publică, a fost expropriat și trecut în proprietatea Statul Român, dându-se în folosința Ministerului Industriei și Industriei Chimice pentru Școala Medie Tehnică din
Statul Român și- întabulat dreptul de proprietate în CF sub B3 cu titlu de expropriere.
Așa cum rezultă din adresa nr- emisă de Sfatul Popular al Orașului O, imobilul a fost folosit de către Scoala Tehnică ca și internat pentru copii, ulterior a fost predat către și folosit tot ca internat, iar din anul 1958 fost preluat de S și repartizat ca locuințe pentru oamenii muncii. rin decizia nr. 473/1958 data de Sfatul Popular al Orașului O imobilul a fost transmis în administrarea
S-a reținut că din cele mai sus menționate rezultă că imobilul în litigiu a trecut in proprietatea Statului Român cu titlu de expropriere pentru cauză de utilitate publică în temeiul Decretului nr. 90/19.06.1951 al Marii Adunări Naționale a
Acest decret a fost adoptat sub puterea Constituției din 1948 care la art. 8 alin. 1 prevedea că " proprietatea particulară și dreptul de moștenire sunt recunoscute si garantate prin lege", iar art. 10 dispunea că exproprierea putea fi făcută pentru o cauză de utilitate publică, pe baza unei legi, cu o dreapta despăgubire stabilita de justiție.
Instanța de fond a apreciat că, examinată în raport cu regimul constituțional în vigoare la data adoptării sale, preluarea efectuată în temeiul nr. 90/1951 nu poate fi privită ca titlu valabil în folosul statului. Elementul esențial în constatarea nevalabilității titlului statului este neacordarea vreunei despăgubiri către proprietarul deposedat în temeiul acestui decret.
După cum se știe în definirea titlului valabil, art. 6 alin. 1 din Legea nr. 213/1998, impune existența concordantei titlului, în primul rând cu Constituția în vigoare la momentul emiterii sale, per a contrario, un titlu neconform cu Constituția nu este un titlu valabil.
Întrucât exproprierea imobilului proprietatea antecesorului reclamantelor s-a efectuat în temeiul nr. 90/1951, fără a se acorda proprietarului deposedat o dreapta despăgubire, instanța a apreciat că în speță preluarea imobilului de către stat s-a făcut fără titlu valabil, în consecință și întabularea dreptului de proprietate al Statului Român asupra imobilului cuprins în CF 9462 O, nr. top. 31/37 si 21/42 s-a făcut fără ca la baza intabulării sa fi stat un titlu valabil.
Prima instanță a considerat ca fiind afirmația pârâtului Consiliul Local O în sensul că imobilul a intrat in proprietatea statului în baza nr. 522/1955, care stabilea că bunurile rechiziționate prin actele normative menționate în cuprinsul său, acte emise de Consiliul de Ministri, se consideră intrate în proprietatea statului de la data rechiziționării, întrucât a rezultat din actele dosarului că imobilul in litigiu a fost preluat de stat cu titlu de expropriere.
În ceea ce privește susținerea pârâtului în sensul că a dobândit dreptul de proprietate cu titlu de uzucapiune, s-a reținut că, atât în reglementarea data de Codul civil cât și în reglementarea Decretului-Lege nr. 115/1938, pentru a duce la dobândirea proprietății posesia trebuie să întrunească exigentele art. 1847 Cod civil, printre condițiile stabilite de acest text de lege fiind și aceea ca posesia să nu fie tulburata, adică fundată sau conservată prin acte de violență.
ca viciu al posesiei poate fi nu numai fizică ci și morală, iar în perioada 1945-1989 statul dispunea de multiple instrumente pentru a-l determina pe cel deposedat să nu reacționeze, fiind de notorietate că îndrăzneala de a contesta măsura preluării unui bun de către stat putea atrage consecințe grave pentru cel care ar fi avut curajul sa-si apere proprietatea.
În aceste condiții posesia exercitata de stat, prin organele sale, în condițiile existentei unei violente morale, face ca aceasta sa nu fie utilă și să împiedice operarea prescripției achizitive.
Prima instanță a mai reținut că după apariția Legii nr. 112/1995, prin cererea nr. 101/07.05.1996 reclamantele au solicitat acordarea de despăgubiri în temeiul acestei legi, cererea lor fiind respinsă prin Hotărârea nr. 55/1998, cu motivarea că temeiul legal al preluării fiind nr. 90/1951, acesta nu intră sub incidenta Legii nr. 112/1995.
Tot în baza Legii nr. 112/1995 Statul Român, prin unitatea specializata RAGCL Oaî ncheiat cu pârâții, și, chiriași ai apartamentelor 1,7 si 8 din imobil, contractele de vânzare-cumpărare nr. 988/01.11.1996, 684/30.09.1996 și 1359/19.12.1996 ale acestor apartamente.
În baza acestor contracte pârâții au procedat la întabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra apartamentelor 1, 7 și 8 din imobil, care au fost transcrise în colile individuale de CF 70130, 70131, 73039.
S-a mai apreciat că împrejurarea că imobilul a fost preluat de stat fără titlu valabil nu conduce în mod automat la concluzia nulității contractelor de vânzare-cumpărare încheiate ulterior între stat și chiriași.
În sprijinul acestei idei vine nu numai art. 46 din Legea nr. 10/2001, ci și excepția de la principiul de drept al anularii actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial, care îl protejează pe dobânditorul de bună-credință și cu titlu oneros.
Art. 33 din Decretul - Lege nr. 115/1938 consacră principiul forței probante absolute a înscrierii în cartea funciară în favoarea terților dobânditori, iar buna-credință din partea cumpărătorului exista atunci când acesta a depus minime diligente pentru cunoașterea situației juridice a imobilului.
În spetă, statul imediat după preluarea imobilului s-a întabulat în CF 9462 O cu titlu de expropriere, iar la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare nu era notată în cartea funciară nici o acțiune care să confere caracter litigios dreptului statului.
Cumpărătorii au fost chiriași în acel imobil la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, au așteptat expirarea termenului de 6 luni prevăzut de art. 14 din lege, după care au formulat cereri în vederea cumpărării apartamentelor pe care le ocupau, s-au asigurat ca imobilul constituie proprietatea Statului Român, nu au fost notificați să nu cumpere de către fostul proprietar ( reclamantele solicitând numai despăgubiri pentru imobilul preluat de stat), iar în coala de carte funciară nu era notat vreun proces.
Toate aceste împrejurări au fost de natură să creeze cumpărătorilor reprezentarea că tratează cu adevăratul proprietar al imobilului și în aceste condiții sancțiunea nulității absolute și consecințele pe care aceasta le atrage nu sunt incidente în privința contractelor de vânzare-cumpărare atacate.
În ceea ce privește cererea de radiere din cartea funciară a dreptului de proprietate al cumpărătorilor, tribunalul a reținut că potrivit dispozițiilor art. 38 din Legea nr. nr.7/1996, acțiunea în rectificare nu se poate porni împotriva terțelor persoane care și-au înscris cu bună-credință un drept real decât în 3 ani socotiți de la data înregistrării cererii în urma căreia s-a făcut înscrierea vătămătoare (înscrierea inițială făcută de succesorul tabular).
Ca urmare a constatării valabilității actelor de înstrăinare ale apartamentelor, instanța a considerat că nici nu se poate și nici nu se impune restabilirea situației anterioare de carte funciară, restabilire condiționată de situația actului ce a stat la baza modificării notațiilor din cartea funciară.
De altfel prin Notificarea nr. 129/2001 adresata Primăriei Municipiului O, reclamantele au solicitat în temeiul Legii nr. 10/2001 restituirea în natură a imobilului în litigiu, iar Primarul Municipiului O prin Dispoziția nr. 402/2002 a constatat calitatea reclamantelor de persoane îndreptățite la beneficiul Legii nr. 10/2001 și a dispus restituirea în natură a apartamentelor nr. 2, 3, 4 si 5 din imobil cu cota de teren aferentă.
Întrucât s-a respins acțiunea principală având ca obiect nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare, a fost respinsă și cererea de chemare în garanție formulată de pârâții -, -, ca lipsită de interes, pentru același motiv fiind respinsă și cererea de chemare în garanție formulată de Consiliul Local O și Primăria Municipiului
Împotriva sentinței au declarat apel Primăria municipiului O, care a solicitat schimbarea în parte a hotărârii în sensul de a se constata că imobilul, situat în O, - - nr. 6, a trecut în proprietatea Statului Român cu titlu valabil și reclamantele care au solicitat schimbarea sentinței în sensul admiterii în întregime a acțiunii.
Unitatea administrativ teritorială nu și-a motivat cererea de apel.
În ceea ce le privește pe reclamante, acestea arată că buna- credință a cumpărătorilor nu poate fi relevantă în analiza validității contractelor de vânzare - cumpărare, proprietarii având prioritate la restituirea în natură în fața oricăror alte persoane care au invocat drepturi proprii asupra bunurilor respective.
Prin întâmpinarea depusă la dosar, pârâții -, -, au solicitat în principal respingerea apelului, iar în subsidiar admiterea cererii de chemare în garanție, în cazul în care acțiunea principală va fi respinsă față de ei.
În motivarea poziției lor, intimații subliniază buna lor credință la încheierea contractelor de vânzare - cumpărare și, că în condițiile în care dreptul Statului Român era înscris în cartea funciară nu li se poate imputa nici un motiv care să justifice lipsa de efecte ale actelor juridice încheiate.
Analizând actele și lucrările de la dosar, instanța reține că acțiunea principală este fundamentată pe prevederile dreptului comun, fiind o acțiune înregistrată la 28 februarie 2000, anterioară intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001 și întemeiată pe dispozițiile Decretului Lege nr. 115/1938 și ale art. 948 și următoarele cod civil. Competența tribunalului în primă instanță a fost atrasă de valoarea imobilului și nu de normele speciale cuprinse în legea de retrocedare.
Pe parcursul soluționării cauzei, Legea nr. 10/2001 a fost adoptată.
Imobilul înscris în CF 9642 a aparținut antecesoarelor reclamantelor, fapt necontestat. Modalitatea în care imobilul a fost preluat de stat nu este suficient de clară, deoarece în anul 1997 Direcția Județeană Ba A rhivelor Naționale comunică reclamantei că imobilul nu apare ca fiind naționalizat, însă ulterior, se depune o copie a Decretului nr. 90/1951 din care rezultă că imobilul a fost declarat de utilitate publică și expropriat, dându-se în folosința Ministerului Industriei și Industriei Chimice pentru Școala Medie Tehnică din
Conform unor altor înscrisuri, imobilul ar fi fost rechiziționat în temeiul Decretului nr. 511/1955.
Față de oricare dintre aceste titluri, și față de înscrierea de sub B3 din CF 9462 O, imobilul nu putea face obiectul Legii 112/1995, cum de altfel i s-a și comunicat reclamantelor prin Hotărârea nr. 155 din 25 martie 1998.
În aceste condiții, vânzarea apartamentelor în favoarea chiriașilor este nelegală, convențiile încălcând dispozițiile legale clare și imperative ale Legii nr. 112/95. Acestea sunt limitele în care validitatea contractelor va fi analizată, fiind complet irelevantă poziția de bună sau de rea credință a terților subdobânditori.
În cazul în care imobilul a fost expropriat pentru cauză de utilitate publică, erau deja aplicabile prevederile Legii nr. 33/1994, astfel încât, constatând că moștenitorii fostului proprietar sunt îndreptățiți la restituirea imobilului în natură deoarece cauza de utilitate publică nu mai există, administrația avea obligația să demareze procedura în acest sens. Nu numai că nu a făcut nici un fel de demers în favoarea acestor moștenitori, dar instituțiile ce desfășoară activitate relevantă în cauză au aprobat înstrăinarea în favoarea chiriașilor unui nr. de 3 apartamente, deși, procedura reglementată de Legea nr. 112/1995 de moștenitorii proprietarului nu fusese finalizată, imobilul nu putea fi înstrăinat în temeiul legii respective și exista o altă normă specială care le îndreptățea pe recurente să solicite imobilul în natură.
. o vânzare tipică a bunului altuia, dar în scopul fraudării intereselor proprietarului, contractele se bazează pe o cauză falsă, astfel încât ele nu pot produce efecte valabile.
Fiind vorba de un motiv de nulitate absolută, acțiunea este imprescriptibilă, fiind deja demarată, în momentul în care legiuitorul a prevăzut termenul special de prescripție de 1 an pentru atacarea contractelor de cumpărare fundamentate pe Legea nr. 112/1995.
Reținând lipsa de culpă a cumpărătorilor, instanța, admițând apelul reclamantelor va admite și cererea de chemare în garanție formulată de pârâții intimați, cuantumul despăgubirilor urmând a fi stabilit pe cale separată.
Apelul unității administrativ teritoriale nu poate fi admis deoarece în acest moment instanța nu mai poate confirma retroactiv preluarea imobilului de către Satul Român, în condițiile în care dreptul de proprietate nu a fost respectat, imobilul nefiind restituit în momentul în care cauza de utilitate publică a încetat.
Față de cele precizate, făcând aplicarea dispozițiilor art. 296 cod procedură civilă și a art. 966- 968 cod civil, instanța va admite apelul reclamantelor și va constata nulitatea contractelor de vânzare- cumpărare, încheiate de pârâți cu RAGCL O, dispunând repunerea în situația anterioară de carte funciară.
În temeiul art. 60 și următoarele cod procedură civilă, va fi admisă cererea de chemare în garanție formulată de pârâți.
Cheltuielile de judecată vor fi compensate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite ca fondat apelul civil declarat de reclamantele, domiciliată în O,-, -. 10, județul B și, domiciliată în O,-, -.E,. 6, județul B, în contradictoriu cu pârâții CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI, județul B, PRIMĂRIA MUNICIPIULUI, ambele cu sediul în O, nr. 1, județul B, și cu intimații pârâți MINISTERUL ECONOMIEI ȘI FINANȚELOR, cu sediul în B,-, -toți cu domiciliul în O, - -, nr.6, județul B, prin mandatar, cu domiciliul în O,-, -.A,.4,. 18, județul B, DIRECȚIA GENERALĂ A FINANȚELOR PUBLICE B, cu sediul în O,-, județul B, MINISTERUL INDUSTRIEI ȘI COMERȚULUI, cu sediul în B, sector 1, nr. 152, împotriva sentinței civile nr. 647/C din 1 octombrie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care o schimbă în parte în sensul că:
CONSTATĂ nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare nr. 684 încheiat la 30 septembrie 1996 de RAGCL O cu -, având ca obiect apartamentul 8 din O, - - nr. 6; contractul nr. 1359 din 19 decembrie 1996 încheiat de RAGCL O cu și, având ca obiect apartamentul 1 din O, - - nr. 6; contractul nr. 988 din 1 noiembrie 1996 încheiat de RAGCL O -, având ca obiect apartamentul nr. 7 din O, - - nr. 6.
ADMITE cererea de chemare în garanție formulată de pârâții -, -, (însușită de ) împotriva Ministerului Economiei și Finanțelor, pe care îl obligă la plata unor despăgubiri al căror cuantum va fi stabilit pe cale separată.
MENȚINE restul dispozițiilor sentinței atacate.
RESPINGE apelul Primăriei municipiului O prin Primarul municipiului O.
Compensează cheltuielile de judecată.
DEFINITIVĂ.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de azi, 24 septembrie 2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER
- - - - - -
- judecător fond -
- redactat decizie -judecător -22.10.2008
- dactilografiat grefier -22.10.2008- 14 - ex.
-comunicat 23.10.2008- 12 ex.
-, domiciliată în O,-, -. 10, județul
-, domiciliată în O,-, -.E,. 6, județul
- CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI, județul
- PRIMĂRIA MUNICIPIULUI, ambele cu sediul în O, nr. 1, județul
- MINISTERUL ECONOMIEI ȘI FINANȚELOR, cu sediul în B,-
-
-
-
- -toți cu domiciliul în O, - -, nr.6, județul
- prin mandatar, cu domiciliul în O,-, -.A,.4,. 18, județul
- DIRECȚIA GENERALĂ A FINANȚELOR PUBLICE B, cu sediul în O,-, județul
- MINISTERUL INDUSTRIEI ȘI COMERȚULUI, cu sediul în B, sector 1, nr. 152
Președinte:Dana CiganJudecători:Dana Cigan, Maria Galeș, Andrea Blidar
