Reziliere contract. Speta. Decizia 175/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA a IX-a CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE PRIVIND
PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.175
Ședința publică din data de: 26.03.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Carmen Georgeta Negrilă
JUDECĂTOR 2: Georgeta Stegaru
JUDECĂTOR 3: Melania
GREFIER -
Pe rol se află soluționarea cererii de recurs formulată de recurenta - reclamantă împotriva deciziei civile nr.146A/5.02.2008, pronunțată de Tribunalul București, Secția a III- Civilă, în contradictoriu cu intimați - pârâți,.
La apelul nominal făcut în ședință publică a răspuns recurenta - reclamantă, reprezentată de cu împuternicire nr. 659/14.01.2009, aflată la fila nr. 16 din dosar, lipsind intimați - pârâți,.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care,
Reprezentantul recurentei - reclamante învederează Curții că nu mai sunt alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe fondul cererii de recurs.
Reprezentantul recurentei - reclamante L solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat, modificarea hotărârii atacate în sensul admiterii apelului ca fiind întemeiat, iar pe fondul cauzei admiterea acțiunii în ceea ce privește capătul de cerere prin care a solicitat obligarea celor doi pârâți la plata de daune interese în cuantum de 25100 lei. În susținerea cererii de recurs solicită a se avea în vedere că instanța de apel a pronunțat o hotărâre nelegală, aceasta fiind dată cu încălcarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1084-1086 cod civil, dispoziții care stabilesc principiile în conformitate cu care se face evaluarea daunelor interese de către instanță. Mai mult, instanța a dat dovadă de lipsa rolului activ și nu a stăruit prin toate mijloacele legale în vederea stabilirii adevărului, fiind astfel prejudiciați și datorită modului defectuos în care s-a realizat rejudecarea. În ceea ce privește prejudiciul cauzat recurentei, arată că aplicabilitatea principiile reparării prejudiciului se face de către instanță în raport de împrejurările concrete ale cauzei dedusă judecății, iar în fiecare caz în parte creditorul reclamant trebuie să dovedească și toate circumstanțele care duc la aplicabilitatea acestor principii și a excepțiilor de la acestea. Astfel, în toate cazurile de reziliere, partea care și-a executat obligațiile este îndreptățită a obține despăgubiri pentru acoperirea prejudiciilor suferite ca urmare a neexecutării obligațiilor de către partea în culpă. Concluzionând, solicită a se avea în vedere că prejudiciul suferit de recurentă este atât direct cât și previzibil. Cu cheltuieli de judecată.
Curtea reține cauza în pronunțare ce are ca obiect soluționarea cererii de recurs formulată de recurenta - reclamantă împotriva deciziei civile nr.146A/5.02.2008, pronunțată de Tribunalul București, Secția a III- Civilă, în contradictoriu cu intimați - pârâți,.
CURTEA,
Deliberand asupra recursului de fata, constata urmatoarele:
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 2 B sub nr. 3860/2005, reclamanta - SRL i-a chemat în judecată pe pârâții și solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să dispună rezilierea contractului de închiriere, înregistrat sub nr. A - din 16.06.2004 la Administrația Finanțelor Publice a Sectorului 2: obligarea pârâților la plata sumei de 70.000.000 lei, reprezentând c/val. chiriei plătită anticipat pe perioada 15 martie 2005 - 15 iunie 2005 conform chitanțelor eliberate de pârâți: obligarea pârâților la plata de daune interese în sumă de 251.000.000 lei, reprezentând prejudiciu creat ca urmare a neîndeplinirii de către părți a obligațiilor ce le revin.
Prin sentința civilă nr. 5707/11.04.2005 Judecătoria Sectorului 2 Baa dmis în parte acțiunea și a dispus rezilierea contractului de închiriere, a obligat pârâții la plata sumei de 60.00000 ROL reprezentând chirie, a respins capătul de cerere având ca obiect plata daunelor interese ca nefondată și a obligat pârâții la 49.403.000 ROL cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre prima instanță a reținut că între rec1amanta - SRL și pârâții și s-a încheiat contractul nr. A -/16.06.2004, având ca obiect închirierea apartamentului situat în-,. 1, sector 2 cuantumul chiriei fiind stabilit la 20.000.000 lei lunar, iar termenul închirierii fiind de 2 ani cu începere de la 15.06.2004.
S-a reținut că pârâții nu au asigurat folosința normală a spațiului închiriat aceștia efectuând o serie de lucrări de mansardare a podului imobilului, ce au determinat inundarea spațiului închiriat.
De asemenea s-a reținut că centrala termică nu a funcționat până în luna ianuarie 2005 toate aceste neajunsuri determinând părăsirea spațiului închiriat în luna martie 2005.
Reținând culpa pârâților în executarea contractului instanța a dispus rezilierea contractului și restituirea chiriei achitate în avans pentru perioada 15.03.2005 - 15.06.2005.
În ce privește daunele interese s-a reținut că reclamanta nu a probat întinderea acestora, salariile și facturile la energia electrică și termică fiind datorate pentru perioada utilizării spațiului închiriat.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel reclamanta și pârâții.
Prin motivele de apel, reclamanta critică hotărârea sub aspectul neacordării daunelor interese susținând că instanța de fond nu a dat dovadă de rol activ, probele administrate nu au fost avute în vedere, respectiv declarația martorei care a arătat că datorită condițiilor improprii din spațiul închiriat, reclamanta nu a putut derula relații de afaceri cu partenerii săi.
Prin decizia civilă nr. -.04.2006 Tribunalul București Secția a IV a Civilă a anulat ca netimbrat apelul formulat de pârâții și și a admis apelul formulat de reclamanta - SRL, în sensul obligării pârâților și la plata daunelor interese în cu antum de 150 lei către reclamanți.
În termen legal au declarat recurs împotriva deciziei tribunalului ambele părți.
Prin decizia civilă nr. 2226/27.11.2006 Curtea de Apel București Secția a III a Civilă și pentru cauze cu minori și familie a admis recursul formulat de recurenta-reclamantă - SRL și a casat decizia civilă în parte cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecarea apelului la aceeași instanță, recursul pârâților fiind respins ca nefondat.
Pe rolul Tribunalului București cauza a fost înregistrată sub nr-.
Prin decizia civilă nr. 146A / 05.02.2008 pronuntata de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă in dosarul nr- a fost respins ca nefondat apelul formulat de - SRL împotriva sentinței civile nr.5707/28.06.2005 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 B în dosarul nr. 3860/2005, în contradictoriu cu apelanții pârâți și.
Pentru a hotari astfel instanta de apel a retinut urmatoarele:
"Potrivit îndrumărilor date de instanța de recurs, tribunalul a pus în discuția părților necesitatea efectuării unei expertize contabile având ca obiective stabilirea prejudiciului efectiv și al beneficiului nerealizat de către apelanta - reclamantă prin raportare la toată perioada de funcționare a societății de la înființare până la predarea spațiului închiriat.
Potrivit raportului de expertiză efectuat în cauză de expert contabil judiciar societatea reclamantă a luat ființă la data de 18 mai 2004 conform încheierii de ședință nr. 8045/-/2004 al Tribunalului București cifra de afaceri pentru perioada 15.06.2004 - 23.03.1005 a fost de 1307,73 fiind emisă o singură factură fiscală în luna noiembrie.
Pentru perioada anterioară încheierii contractului de locațiune societatea reclamantă nu a realizat venituri potrivit aceluiași expert, astfel încât nu se poate face o comparație între beneficiul realizat anterior încheierii contractului și beneficiul realizat în perioada utilizării spațiului închiriat.
De altfel așa cum corect a reținut prima instanță plata facturilor pentru spațiul închiriat a fost prevăzută în sarcina reclamantei conform contractului.
Trebuia arătat și faptul că reclamanta nu a făcut dovada conf. art. 1425.civ. că reparațiile efectuate s-au întins pe o perioadă mai mare de 40 zile, împrejurare ce i-ar fi dat posibilitatea de a solicita restituirea chiriei pentru perioada în care a fost lipsită de folosința spațiului, mai mult reparațiile au vizat alte spații respectiv podul și sub solul clădiri.
Chiar în petitul acțiunii introductive reclamanta învederează faptul că anterior predării spațiului închiriat a fost încunoștințată cu privire la necesitatea efectuării unor reparații.
Constatând că prima instanță a făcut o corectă stabilire a situației de fapt, tribunalul în conformitate cu art. 296.pr.civ. va respinge apelul ca nefondat."
Impotriva acestei decizii a declarat recurs - SRL, solicitand totodata cerere de repunere in termenul de recurs.
In motivarea recursului si a cererii de repunere in termenul de recurs s-au aratat urmatoarele:
" Motivele noastre de recurs se încadrează în dispozițiile art. 304 pct. 9. pr. civ. respectiv hotărârea pronunțată de instanța de apel este lipsită de temei legal și a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1084 -1086 cod civil, dispoziții care stabilesc principiile în conformitate cu care se face evaluarea daunelor interese de către instanța.
Solicităm repunerea în termenul de recurs în conformitate cu dispozițiile art. 103 pr. civ. pentru următoarele considerente:
1. Decizia recurata nu ne-a fost comunicată la sediu indicat pentru comunicarea acestei decizii, actul procedural al comunicării hotărârii fiind viciat, iar recurenta a fost împiedicată de a exercita calea de atac a recursului în termenul prevăzut de lege.
Deși pronunțarea s-a realizat la data de 05.02.2008, redactarea hotărârii cât și comunicarea către celelalte părți din dosar s-a făcut în luna august (în timpul vacanței judecătorești), după îndelungi insistente din partea noastră în acest sens.
Vă supunem atenției demersurile întreprinse de recurentă pentru a intra în posesia hotărârii.
Prin serviciul registratură am depus la data de 18.91.2008 o cerere prin care am solicitat comunicarea deciziei civile pronunțată la data de 05.02.2008 la adresa situată în B, P-ta A I nr. 7,. 16,. 1,. 41,. 7, sector 3.
La data de 03.06.2008, am depus o altă cerere cu aceiași solicitarea de a ne fi comunicată hotărârea la adresa mai sus arătată.
De asemenea, la data de 05.08.2008 am depus o nouă cerere cu aceleași solicitări.
Între perioadele mai sus arătate am verificat continuu la arhiva stadiul acestui dosar, însă de fiecare dată în calculator acesta apărea ca fiind în curs de redactare.
Cu toate acestea, la data de 08.10.2008, am aflat că hotărârea pronunța în cauză a fost redactată în cursul lunii august 2008, data redactării nefiind precizată la finele hotărârii, iar cererile depuse de noi în lunile martie și iunie nu se aflau la dosarul cauzei, singura cerere existentă fiind cea din 05.08.2008.
Întrebat fiind grefierul ce a realizat comunicarea, despre aceasta situație (lipsa celor doua cereri), acesta ne-a precizat că judecătorul ( ) "a făcut o criză din cauza acestui dosar" (deranjat de insistenta noastră de a redacta hotărârea), iar cererile se afla, probabil, în biroul d-nei judecător (judecător de care d-nei grefier "îi este frică").
Deși la dosarul cauzei se afla dovada de comunicare a hotărârii către apelanta - SRL la sediul indicat în apel, procedura menționată pe acesta fiind prin afișare, în fapt la acel sediu, hotărârea nu a fost găsită de ocupanții acelui spațiu la data comunicării.
Astfel suntem îndreptățiți să apreciem că procedura prin afișare nu a fost realizată.
Având în vedere dispozițiile art. 100 al. 4 pr.civ. procesul verbal de comunicare face dovada până la înscrierea în fals cu privire la faptele constatate personal de către cel care l-a încheiat.
Astfel, în conformitate cu dispozițiile art. 180-184 c, înțelegem să ne înscriem în fals împotriva procesului verbal de comunicare a hotărârii, respectiv agentul procedural.
Apreciem că termenul nostru de recurs a început să curgă de la data de la care noi am luat cunoștință de hotărâre și de dovezile de comunicare prin serviciul arhiva, respectiv data de 08.10.2008, data față de care recursul nostru apare ca formulat în termen.
Astfel, ne-a fost încălcat în mod flagrant și cu buna știință din partea judecătorului, dreptul la apărare și la un proces echitabil în conformitate cu dispozițiile Convenției Europene pentru Drepturile Omului.
Toate aceste aspecte învederate de noi urmează a fi dovedite cu înscrisuri, martori și orice alte mijloace de proba admise de lege.
II. Instanța de apel a pronunțat o hotărâre nelegală, aceasta fiind dată cu încălcarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1084 -1086 cod civil, dispoziții care stabilesc principiile în conformitate cu care se face evaluarea daunelor interese de către instanță.
Mai mult, instanța a dat dovadă de lipsa de rol activ și nu stăruit prin toate mijloacele legale în vederea stabilirii adevărului, fiind astfel prejudiciați și datorită modului defectuos în care s-a realizat rejudecarea.
Vă supunem atenției încheierile de ședință din 11.09.2007, 23.10.2007, 06.11.2007, 18.12.2007.
Prin încheierea de ședință din data de 11.09.2007, instanța a încuviințat obiecțiunile la raportul de expertiză formulate de apelanții pârâți, ocazie cu care s-a dispus emiterea unei adrese către expert pentru a răspunde la aceste obiecțiuni.
Deși expertul a precizat că nu este în măsură să mai formuleze un răspuns calificat în cauza (întrucât acesta nu mai avea calitatea de expert judiciar), instanța a insistat la trei termene consecutiv ca acesta să răspundă la obiecțiuni, fără a proceda la numirea unui alt expert, în cele din urmă, la termenul din 22.01.2008 luând decizia de a rămâne în pronunțare.
Instanța de apel a înțeles greșit indicația instanței de recurs, iar motivarea este absolut contradictorie acestei indicații: "pentru perioada anterioară încheierii contractului de locațiune societatea nu a realizat venituri potrivit aceluiași expert, astfel încât nu se poate face o comparație între beneficiul realizat anterior încheierii contractului și beneficiul realizat în perioada utilizării spațiului".
Instanța de apel a ignorat total probatoriul administrat în cauză (supun atenției depoziția martorei ), care releva faptul că lucrările efectuate de intimații pârâți s-au întins pe o perioadă mai mare de 40 de zile.
De asemenea, starea de fapt expusă de noi prin cerere introductivă a fost deformată în interpretarea instanței de apel: " Chiar în petitul acțiunii introductive, reclamanta învederează faptul că anterior predării spațiului închiriat a fost încunoștințată cu privire la necesitatea efectuării unor reparații", stare de fapt eronat expusă.
Noi nu am susținut niciodată acest lucru, ci am învederat faptul că pârâții ne-au asigurat anterior închirierii spațiului că vor remedia câteva probleme minore în legătură cu acesta (igienizarea acestuia, repararea interfonului, remedierea problemelor ce țin de energia etc.), nicidecum că se vor efectua lucrări de construcție.
Mai mult, pârâții au fost în conflict direct și cu ceilalți coproprietari ai imobilului în legătură cu aceste reparații efectuate neautorizat, conflict ce a format obiectul dosarului nr- al Judecătoriei sectorului 2.
Vă supunem atenției sentința civilă pronunțată în cauza mai sus arătată și care releva faptul că lucrările de construcție la podul și acoperișul imobilului au fost de lungă durată.
Astfel cum am arătat constant, societatea nu a avut activitate anterior închirierii întrucât ea a fost înființată la data de 19.05.2004.
La evaluarea prejudiciului (atât efectiv suferit cât și beneficiul nerealizat), instanța ar fi trebuit să aibă în vedere o perioadă similară ca întindere cu cea în care recurenta a stat în spațiul închiriat, ulterioara plecării din acest spațiu (prin analiza concreta a actelor contabile) întrucât nu poate fi vorba de o perioadă anterioară (fiind societate nou înființată).
Doar în atare condiții, cifra de afaceri a societății ar fi fost relevanta pentru stabilirea întinderii și conținutului prejudiciului (beneficiu nerealizat).
Cât privește prejudiciul efectiv suferit, apreciem noi că raportul de expertiză întocmit la rejudecarea cauzei în apel este edificator, sumele cheltuite de reclamanta pentru un spațiu necorespunzător și calculate de expert fiind cu mult mai mari decât suma de 25 100 de lei solicitată de noi.
Principiul general din dreptul nostru civil este acela potrivit căruia evaluarea despăgubirilor trebuie să cuprindă pierderea efectiv suferită (damnum emergens) cât și câștigul pe care creditorul nu l-a putut realiza (lucrum cessans).
principiilor reparării prejudiciului se face de către instanța în raport de împrejurările concrete ale cauzei dedusă judecății, iar în fiecare caz în parte creditorul reclamant trebuie să dovedească și toate circumstanțele care duc la aplicabilitatea acestor principii și a excepțiilor de la acestea în acest sens solicităm a se analiza incidența în prezenta cauză a excepției de la dispozițiile art. 1085 civ cu privire la răspunderea debitorului în materie contractuală și pentru prejudiciul imprevizibil).
În toate cazurile de reziliere, partea care și-a executat obligațiile este îndreptățită a obține despăgubiri pentru acoperirea prejudiciilor suferite ca urmare a neexecutării obligațiilor de către partea în culpă.
Faptul că recurenta a fost în imposibilitatea de a-și desfășura activitatea din culpa celor doi pârâți a fost hotărât de către instanța de fond, însă ceea ce nu a stabilit nici una dintre instanțe este conținutul și întinderea prejudiciului suferit.
a) Conținutul acestui prejudiciu (efectiv suferit cât și beneficiul nerealizat) consta în imposibilitatea desfășurării vreunei activități conform obiectului de activitate al recurentei, și anume agenție imobiliară, datorită faptului că a fost lipsită de folosința spațiului închiriat în condiții proprii, aspect dovedit înscrisuri, martori, planșe foto) și reținut de către instanța de fond (aceasta fiind și o consecință a admiterii capătului de cerere referitor la rezilierea contractului de închiriere).
Recurenta nu a solicitat o repunere în situația anterioară care dă dreptul restituirii prestațiilor reciproce ci doar a solicitat prejudiciul efectiv suferit prin plata unei chirii pentru un spațiu impropriu (în cuantum de 20 000 000 de lei lunar conform chitanțelor de eliberate de proprietar), plata de salarii și impozite aferente acestora pentru personalul angajat dar care nu s-a prezentat efectiv la serviciu ( a se vedea în acest sens înscrisul depus în recurs "Raport asupra activității desfășurate la - SRL" al angajatei, contractul de muncă al numitei, încadrată în funcția de contabil cu program de două ore zilnic, aspect coroborat cu depoziția acesteia din care rezultă că nu se prezenta zilnic la serviciu datorita condițiilor improprii din spațiul închiriat), plata contravalorii utilităților, etc.
Mai mult, în această perioadă recurenta, deși a încercat să desfășoare activitatea conform obiectului sau de activitate, acest lucru nu s-a putut realiza datorită condițiilor improprii, ceea ce a condus la întreruperea relațiilor cu partenerii de afaceri (inundațiile repetate, degradarea pereților, scurgerile de apă, centrala nefuncțională pe timpul iernii, toate acestea au condus la crearea unui mediu sobru, incompatibil cu activitatea recurentei care presupune consultații imobiliare la sediu, întâlniri, negocieri și nu în ultimul rând clientela formată în mare parte din cetățeni străini-aspecte dovedite cu martorii audiați, planșele foto, iar în recurs (înainte de rejudecare), ca probe noi, am depus copii ale balanțelor lunare de verificare din care rezultă fără a mai lăsa loc de interpretare ca societatea nu a desfășurat activitate în întreaga aceasta perioada (15 iunie 2005 - 15 martie 2005) ci doar a efectuat plăți pentru salarii, impozite, chirie, precum și balanțe de verificare din perioada ulterioară plecării din imobil din care se observă că societatea a desfășurat activitatea într-un alt spațiu adecvat și a realizat venituri de peste două miliarde de lei - acestea din urmă având caracter exemplificativ și comparativ).
În cauză, prejudiciul suferit de recurenta este atât direct cât și previzibil.
Este direct întrucât exista o strânsă legătura între neîndeplinirea obligațiilor contractuale de către intimați (adică neasigurarea unui spațiu corespunzător, propriu desfășurării activității de către recurenta - culpa intimaților fiind reținută de către ambele instanțe) și prejudiciul efectiv suferit constând în chiria luna plătită în avans, plata de salarii etc. și este și previzibil (intimații au cunoscut de la început destinația spațiului și anume sediu social cu activitate imobiliară - birouri - a se vede în acest sens art. "Clauze speciale "din cuprinsul contractului de închiriere, de asemenea, conștient au creat condițiile improprii, deși în repetate rânduri le-a fost solicitată stoparea lucrărilor - aspecte dovedite cu înscrisurile administrate la fond și care constau în nenumăratele înștiințări și comunicări către pârâți).
Mai mult, apreciem că în speță își găsește aplicabilitatea singura excepție de la aplicabilitatea dispozițiilor art. 1085, partea finală, situație în care debitorul va răspunde și pentru prejudicial imprevizibil la momentul încheierii contractului (, - Drept civil, Teoria generală a obligațiilor, ediția a III-a pag. 354) neexecutarea obligațiilor contractuale îmbrăcând în această situație forma intenției.
B) Sub aspectul întinderii prejudiciului efectiv suferit, recurenta a făcut dovada (martori, înscrisuri și interogatoriu) că pe perioada derulării contractului de închiriere a efectuat plata chiriei în cuantum de 20 000 000 lunar (suma achitată anticipat de către recurenta pentru perioada 15 iunie 2004- 15 februarie 2005 pentru un spațiu necorespunzător), a efectuat plata de salarii și impozite aferente acestora, a achitat contravaloarea utilităților, reparație interfon, etc. în total - de lei, respective 17000 RON.
Actele contabile ale recurentei (respectiv balanțele de verificare lunare) sunt de asemenea relevante din cuprinsul acestora rezultând că recurenta nu a încasat venituri pe perioada derulării contractului de închiriere ci doar a efectuat plăți.
Cât privește situația personalului angajat din înscrisul denumit "Raport asupra activității desfășurate la - SRL" (înscris redactat de angajata societății la acea data - ) rezulta că în perioada 01.06.2004- 25.10.2004 societatea nu a desfășurat activitate, aspect completat de depoziția martorei (angajat al societății în funcția de contabil cu program de 2 ore pe zi).
Coroborând cele relatate în raport cu depozițiile martorilor se poate ușor observa că au existat întreruperi de activitate, însă plata salariilor și a contribuțiilor către stat era efectuată.
II. În ceea ce privește beneficiul nerealizat, în mod greșit instanța de apel a statuat în considerentele hotărârii că evaluarea acestuia trebuia făcută raportat la situația contabilă a societății, anterioară încheierii contractului.
Ori, din înscrisurile ce emană de la societate rezulta că aceasta nu a avut activitate anterior încheierii contractului de închiriere, fiind înființată la data de 19.05.2004 (a se vedea în acest sens actele de înființarea ale societății).
Este de notorietate că veniturile pe care le realizează în general o agenție imobiliară sunt considerabile.
Obiectul de activitate al recurentei este "agenție imobiliară", iar veniturile pentru o astfel de activitatea constau în comisionul perceput pentru intermedierea unei tranzacții imobiliare.
În apel am făcut dovada unor posibile venituri pe care societatea noastră le-ar fi putut realiza pe perioada derulării contractului a cărui reziliere am solicitat- (venituri realizate de - Imobiliare SRL în aceiași perioadă în care recurenta s-a aflat în spațial închiriat).
De asemenea am făcut și dovada realizării de venituri după plecarea din spațiul închiriat (venituri realizate ca urmare a desfășurării activității într-un spațiu corespunzător), obținute într-o perioadă egală (ca întindere în timp) cu cea în care recurenta a funcționat în spațiul închiriat (în acest sens depunem alăturat copii de pe balanțele de verificare și facturile emise se recurenta pentru comisioanele încasate după plecarea din acest spațiu).
Mai mult, sumele solicitate de noi sunt derizorii în raport de veniturile pe care le realizează în mod obișnuit o societate comercială cu obiect de activitate ca și cel al recurentei, venituri pe care de altfel recurenta le-a și realizat ca urmare a desfășurării activității într-un spațiu corespunzător și pe care le-ar fi putut solicita prin cererea introductivă.
În concluzie. solicităm admiterea recursului, modificarea hotărârii atacate în sensul admiterii în totalitate a apelului declarat de către - SRL, iar pe fondul cauzei admiterea acțiunii în ceea ce privește capătul de cerere prin care am solicitat obligarea celor doi pârâți la plata de daune interese în cuantum de 25 100 RON (respectiv 251 - de lei vechi).
Solicităm de asemenea obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces."
Prin incheierea din 5.03.2009 curtea a constatat nulitatea comunicarii catre - a deciziei pronuntate in apel si, urmare a constatarii nulitatii comunicarii, ca termenul de recurs nu a inceput sa curga, motiv pentru care a respins si exceptia tardivitatii declararii recursului. Totodata, a constatat ca cererea de repunere in termenul de formulare a recursului nu se impune a mai fi analizata.
Analizand lucrarile dosarului, curtea retine urmatoarele:
In ceea ce priveste sustinerea cu privire la incuviintarea unor obiectiuni formulate de catre intimatii la raportul de expertiza, curtea constata ca recurenta nu are nici un interes in a invoca modul in care au fost sau nu solutionate aceste obiectiuni.
Nu exista nici o contradictie intre retinerea imprejurarii ca in perioada anterioara recurenta nu a realizat venituri si concluzia ca, datorita acestei imprejurari, un eventual beneficiu nerealizat nu se poate stabili prin raportare la un beneficiu realizat anterior, asa incat sustinerile recurentei in acest sens nu pot fi retinute ca intemeiate.
Nu poate fi retinuta nici sustinerea in sensul ca beneficiul nerealizat ar fi trebuit apreciat prin raportare la o perioada ulterioara. Astfel, recurenta abia se infiintase la momentul la care a incheiat contractul de inchiriere, asa incat lipsa unei activitati specifice nu rezulta ca decurgand in mod necesare din faptul ca spatiul inchiriat ar fi fost impropriu desfasurarii activitatii recurentei. Este firesc ca o firma sa isi inceapa si sa isi dezvolte activitatea in mod treptat, astfel ca nu se poate aprecia ca beneficiul nerealizat ar putea fi dovedit prin faptul ca ulterior schimbarii sediului firma a avut beneficii, realizarea beneficiului ulterior putandu-se datora atat faptului ca firma nu mai era la inceput de activitate si, ca atare, deja stabilise contacte de afaceri in prealabil, precum si faptului ca sediul ulterior avea o plasare mai buna in raport cu primul ori ca angajatii firmei au dobandit experienta care s-a concretizat prin realizarea de beneficii. In plus, specificul firmei - agentie imobiliara - nu implica decat in masura desfasurarea raporturilor cu clientii la sediul firmei, cea mai importanta si de durata activitate realizandu-se pe teren, la imobilele oferite spre vanzarea si vizionate in vederea cumpararii. Ca atare, nu se poate stabili o legatura de cauzalitate intre modul in care arata sediul firmei si faptul ca nu recurenta nu ar fi realizat beneficii in perioada in care a desfasurat activitatea in sediul inchiriat. Pentru a se retine un beneficiu nerealizat, trebuie sa exista dovada certa ca acest beneficiu s-ar fi realizat daca spatiul ar fi fost in stare apreciata de recurenta ca fiind corespunzatoare. Or, in cauza o astfel de dovada nu a fost facuta, iar realizarea unor beneficii intr-o alta perioada si intr-un alt spatiu nu poate constitui proba ca si in perioada anterioara aceleasi beneficii ar fi putut fi realizate daca spatiul inchiriat ar fi fost in stare apreciata de recurenta drept corespunzatoare.
Nu poate fi retinuta sustinerea recurentei in sensul ca din declaratia martorei ar rezulta ca lucrarile efectuate de intimatii-parati s-au intins pe o perioada mai mare de 40 de zile, din declaratia martorei nerezultand acest aspect ci doar imprejurarea ca spatiul inchiriat a fost inundat in mai multe imprejurari, iar centrala termica nu a functionat o anumita perioada. Or, nu se poate face confuzie intre timpul in care un anumit spatiu sufera deteriorari care necesita reparatii si perioada in care reparatiile sunt efectuate, textul art. 1425.civ. avand in vederea doar aceasta din urma ipoteza.
In plus, mecanismul reglementat de art. 1425 alin. 2.civ. este acela al exonerarii de obligatia de a achita chiria proportional cu timpul si cu partea din lucrul inchiriat de a carui intrebuintare chiriasul a fost lipsit, asa incat acest aspect este irelevant in raport cu beneficiul nerealizat invocat de recurent.
Mai mult, dispozitiile art. 1425 alin. 3.civ. stabilesc ca, in masura in care locatarul se afla in neputinta de a locui imobilul datorita reparatiilor, acesta are posibilitatea de a cere rezilierea contractului. Or, in cauza, data la care recurenta a parasit imobilul este si data de la care s-a dispus rezilierea contractului si restituirea chiriei platite in avans, pana la acel moment recurenta folosind imobilul, astfel ca nu se poate vorbi de imposibilitatea avuta in vedere de dispozitia legala mentionata.
Sustinerile privind cunoasterea de catre recurenta ca spatiul urmeaza a suferi doar reparatii minore sunt irelevante sub aspectul beneficiului nerealizat invocat.
In plus, lucrarile de lunga durata invocate de recurenta nu au fost realizate propriu-zis in spatiul inchiriat, ci la alte spatii ale imobilului si doar indirect au afectat spatiul inchiriat, fara a-l face totusi inutilizabil, dovada fiind faptul ca recurenta a folosit totusi acest spatiu pana la un moment dat, cand a inteles sa il paraseasca.
In ceea ce priveste prejudiciul efectiv suferit, curtea constata ca recurenta apreciaza ca acesta ar consta in chiria achitata, sumele cheltuite pentru utilitati in perioada folosirii spatiului, salariile platite angajatilor, impozitele legate de desfasurarea activitatii si de plata salariilor, cheltuielile facute cu repararea interfonului si a instalatiei de incalzire.
Curtea retine ca atat cheltuielile cu repararea interfonului, cat si cele cu repararea instalatiei de incalzire reveneau in sarcina recurentei, intrucat repararea bunurilor din dotarea spatiului inchiriat apare ca reparatie locativa, intrucat necesitatea repararii lor decurge din deficientele intervenite datorita utilizarii dotarii respective de catre locatar.
Chiria era datorata de recurenta intrucat folosea spatiul inchiriat, fiind pretul acestei folosiri. In masura in care nu mai intelegea sa foloseasca spatiul datorita imprejurarii ca nu il mai apreciat corespunzator pentru desfasurarea activitatii sale, recurenta avea posibilitatea sa solicite rezilierea contractului, insa nu a facut acest lucru decat dupa aproximativ 10 luni, timp in care raporturile locative au fost in desfasurare si, ca atare, chiria a fost datorata.
Cat priveste cheltuielile cu utilitatile, curtea constata ca acestea sunt datorate de beneficiarul utilitatii respective, deci de locatar, din moment ce consumul acestor utilitati a fost realizat de acesta.
In ce priveste cheltuielile cu salariile si impozitele, acestea sunt cheltuieli legate de functionarea firmei recurente. In masura in care recurenta aprecia ca spatiul este absolut impropriu desfasurarii activitatii ar fi putut solicita imediat rezilierea contractului de inchiriere. Totodata, acceptand desfasurarea raporturilor locative in conditiile respective si, implicit, desfasurarea activitatii firmei in spatiul respectiv, recurenta nu poate imputa intimatilor faptul ca a permis salariatilor sa nu vina la serviciu sau sa vina un numar de ore mai mic decat programul normal de lucru. Nu se poate stabili nici o legatura de cauzalitate intre plata salariilor, taxelor si impozitelor de catre recurenta si spatiul pretins necorespunzator pus la dispozitie de catre intimati, atat timp cat recurenta nu a inteles sa rezilieze contract si, implicit a acceptat desfasurarea activitatii firmei si deci a muncii de catre salariatii in spatiul respectiv. Plata salariilor, taxelor si impozitelor este o obligatie ce decurge din desfasurarea activitatii firmei indiferente de spatiul in care aceasta activitate se desfasoara si nu poate fi retinuta ca un prejudiciu cauzat de intimati.
Sustinerea recurentei ca in cauza ar fi aplicabila exceptia prevazuta de art. 1085.civ. nu poate fi retinuta intrucat in cauza nu este incidenta situatia premisa mentionata in articolul invocat. Astfel, in cauza nu poate fi retinuta neindeplinirea obligatiei de catre intimati, acestia punand la dispozitie spatiul inchiriat, iar recurenta folosind acest spatiu pana la un moment dat. Nu se poate gasi nici o legatura de cauzalitate intre plata salariilor, impozitelor si taxelor si faptul ca spatiul nu ar fi corespuns necesitatilor recurentei. Recurenta a cunoscut faptul inundarii spatiului dupa 4 zile de la incheierea contractului de locatiune, dar a continuat desfasurarea activitatii in respectivul spatiul timp de 10 luni, perioada in care a achitat si salariile, impozitele si taxele aferente desfasurarii activitatii, desi ar fi avut posibilitatea sa solicite rezilierea contractului in masura in care aprecia ca spatiul a devenit necorespunzator desfasurarii activitatii.
In consecinta, curtea constata ca in mod corect instanta de apel a respins apelul ca nefondat, iar motivele invocate in recurs nu sunt neintemeiate.
Ca atare, curtea va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul formulat de recurenta-reclamanta - SRL impotriva deciziei civile nr. 146/5.02.2008 pronuntata de Tribunalul B - Sectia a III-a Civila in dosarul nr- in contradictoriu cu si.
Irevocabila.
Pronuntata in sedinta publica astazi, 26.03.2009.
Presedinte Judecator Judecator
Grefier
Red.MS/2 ex.
Președinte:Carmen Georgeta NegrilăJudecători:Carmen Georgeta Negrilă, Georgeta Stegaru, Melania
