Reziliere contract. Speta. Decizia 278/2008. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr-
DECIZIE Nr. 278
Ședința publică de la 25 iunie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Georgeta Buliga
JUDECĂTOR 2: Elena Adriana Andronic
JUDECĂTOR 3: Elena
GREFIER:
Pe rol judecarea cererii de recurs formulată de reclamanții-pârâți -, - și --, împotriva deciziei civile nr.107 din 13 februarie 2008 Tribunalului Iași; cauza având ca obiect reziliere contract închiriere.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă av. pentru intimata SC SRL I și administrator --; lipsă fiind recurenții.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că dosarul se află la al doilea termen de judecată.
Întrucât recurenții au apărător ales, potrivit împuternicirii aflată la fila 13, se lasă dosarul la o nouă strigare.
La sfârșitul ședinței de judecată, reluându-se cauza, la apelul nominal răspunde av. pentru intimata SC SRL I și administrator --lipsă fiind recurenții -, - și --.
Nefiind formulate alte cereri și constatându-se cauza în stare de judecată, se dă cuvântul intimatei pe excepția inadmisibilității recV. excepție pusă în discuție prin încheierea de la termenul din 11 iunie 2008.
Av. cere să se respingă recursul ca inadmisibil, în raport cu valoarea obiectului contractului a cărei reziliere se solicită și dispoziția înscrisă în art. 2821Cod procedură civilă, cu acordarea cheltuielilor de judecată.
Cauza rămâne în pronunțare pe excepția invocată referitoare la inadmisibilitatea recV.
După deliberare;
CURTEA DE APEL
Asupra rec civil de față.
Prin sentința civilă nr. 8432/3.07.2007 a Judecătoriei Iașis -a respins acțiunea civilă formulată de reclamanții - și, cu reședința aleasă în I,-, parter, în contradictoriu cu SC SRL, cu sediul în I, str. - cel M și, nr. 13, prin reprezentanții săi legali.
S-a respins cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă, prin reprezentanții săi legali, în contradictoriu cu reclamanții-pârâți.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut următoarele:
Prin acțiunea civilă înregistrată sub nr- reclamanții și au solicitat în contradictoriu cu pârâta SC SRL, prin reprezentanții săi legali, rezilierea contractului de închiriere autentificat sub nr. 2013/2000 având ca obiect imobilul din I, str. - cel M și, nr. 13, evacuarea pârâtei din imobil, obligarea la plata chiriei neachitate aferente perioadei 11.2006-12.2006 și la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acțiunii reclamanții învederează instanței următoarele aspecte:
La data de 01.03.2000 reclamanții au închiriat pârâtei imobilul arătat mai sus conform contractului de închiriere autentificat sub nr. 2013/2000.
Pârâta avea obligația de a nu provoca stricăciuni, pagube care ar putea aduce imobilul în stare de nefolosire. Cu toate acestea, reprezentanții pârâtei nu au respectat aceste clauze contractuale, desființând parte din utilități (conducte de circulație a apei în apartamentele de pe același tronson), s-au cauzat inundații rezultând igrasie. Datorită deselor certuri și scandaluri din apartament a fost tulburată liniștea locatarilor vecini, fiind sesizate de mai multe ori organele de poliție.
Cu privire la chiria solicitată de reclamanți pentru lunile noiembrie-decembrie 2006 se arată că în baza contractului de închiriere s-a stabilit pentru perioada 01.03.2000 - 02.11.2008 o chirie în sumă de 7900 USD, în contract prevăzându-se totodată o sumă de 100 USD/lună.
Prin urmare, pentru cei 8 ani prevăzuți în contract cu câte 100 USD/lună ar rezulta în fapt o chirie totală de 10300 USD și nu 7900 USD.
În replică, reprezentanții pârâtei formulează întâmpinare și cerere reconvențională prin care solicită respingerea acțiunii principale, să se constate că respectivul contract de închiriere este unul simulat prin actul secret, antecontract de vânzare-cumpărare încheiat la data de 16.02.2000, acesta din urmă aplicându-se în ceea ce privește raporturile dintre părți.
Aceștia susțin că la data de 16.02.2000 s-a încheiat cu reclamanții un contract în temeiul căruia aceștia se obligau să vândă societății pârâte imobilul de 37 mp și cota indiviză de 4,87% cu prețul de 10810 USD. În acest sens, reprezentanților societății pârâte le-a fost predată posesia imobilului.
Din preț a fost plătită suma de 7810 USD la momentul încheierii acelei promisiuni de vânzare-cumpărare. Diferența de preț de aproximativ 3000 USD urma să fie achitată la momentul semnării actelor de vânzare-cumpărare în luna noiembrie 2008.
Totodată, părțile au încheiat un act fictiv la notariat - contract de închiriere a imobilului - pentru a justifica în contabilitatea societății suma plătită reclamanților.
În vederea desfășurării unor activități comerciale au renovat, consolidat și modificat imobilul, fapt cu care reclamanții au fost de acord. Reprezentanții pârâtei-reclamante mai susțin că nu au provocat stricăciuni ori pagube imobilului, s-au comportat ca adevărați proprietari.
Întrucât prețurile pe piața imobiliară au crescut, reclamanții au solicitat și obținut ulterior de la reprezentanții pârâtei diverse sume de bani, periodic, în afara înțelegerii părților. Pretențiile exagerate ale acestora le-au fost refuzate, motiv pentru care provocau scandaluri în mod frecvent.
Se depune în copie antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți la data de 16.02.2000.
În replică, reclamanții-pârâți formulează întâmpinare, solicitând respingerea cererii reconvenționale, motivând că încheierea nu a fost una simulată, ci reală.
În dovedirea ambelor cereri s-au administrat probele cu martori, interogatoriu, acte.
Acordând părților cuvântul cu privire la fondul cauzei, instanța reține următoarele aspecte:
Contractul autentificat de BNP sub nr. 2013/2000 se referea la închirierea unui imobil compus din două camere și dependințe în suprafață de 37 mp, împreună cu cota indiviză de 4,87 mp, situat în I,-, proprietatea reclamanților către societatea SC SRL. Durata derulării contractului a fost stabilită de părți până la 02.11.2008.
Beneficiul închirierii apartamentului consta în chiria de 7900 USD și c/v investițiilor în sumă de 5000 USD.
De asemenea, reclamanții-proprietari au fost de acord cu efectuarea oricărui fel de lucrări de modernizare, investiții, mobilier, modificări de structură, schimbarea tâmplăriei, construirea de scări, terasă, montarea de instalații de apă, electrice care vor constitui proprietatea societății chiriașe.
Având în vedere aceste dispoziții clare ale contractului de închiriere, instanța consideră că nu se poate vorbi de stricăciuni ori pagube aduse imobilului, toate acestea fiind prevăzute în contractul de închiriere.
Totodată, nu se poate reține nici faptul că beneficiul închirierii nu a fost corect calculat și perceput, aceasta întrucât suma se compune din c/v chiriei efective - 7900 USD - la care se adaugă c/v investiției în sumă de 5000 USD.
În ceea ce privește cererea de evacuare a pârâtei-chiriașe, instanța reține că, întrucât clauzele contractuale nu au fost încălcate pentru a se dispune rezilierea contractului, iar termenul derulării acestuia nu a fost depășit - 02.11.2008 -, evacuarea este prematură.
Cu privire la cererea reconvențională, instanța reține că respectivul contract de închiriere este actul public, iar antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat sub semnătură privată la data de 16.02.2000 este actul secret în măsură a face ineficient primul contract.
Cu toate acestea, actul secret dă naștere unei obligații de a face și nu transferului dreptului de proprietate atâta vreme cât prețul nu a fost achitat integral și nici nu s-a făcut dovada consumării restului de preț pe numele reclamanților.
Prin urmare, instanța consideră că cererea reconvențională nu poate fi primită, chiar în condițiile în care actul public este simulat.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel și -.
Prin decizia civilă nr. 107 din 13.03.2008 a Tribunalului Iași admite apelul formulat de SC SRL, prin reprezentanți legali contra sentinței civile nr. 8432/ 3.07.2007 a Judecătoriei Iași, sentință pe care schimbă în parte în sensul că:
Admite cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă SC SRL prin reprezentanți legali în contradictoriu cu reclamanții - pârâți și (în prezent decedat) având ca moștenitori pe, IA și.
Admite acțiunea în anulare formulată de pârâta-reclamantă în contradictoriu cu reclamanții pârâți.
Constată simulat contractul de închiriere autentificat sub nr.2013 /1.03.2000 la BNP prin actul secret antecontractul de vindere cumpărare încheiat la data de 16.02.2000.
Constată că între părți se aplică actul secret antecontractul de vânzare - cumpărare a imobilului din I,-.
Obligă reclamanții să plătească pârâtei reclamante 520,3 RON cu titlu de cheltuieli de judecată la fond și 512 RON în apel.
Respinge apelul promovat de reclamanții și - ( în prezent decedat ) acțiune continuată de moștenitorii -ia și -, contra aceleiași sentințe.
restul dispozițiilor sentinței apelate ce nu contravin prezentei decizii.
Pentru a se pronunța astfel tribunalul a reținut că ceea ce se cere prin acțiune este constatarea caracterului simulat al actului public, contractul de închiriere și recunoașterea raportului juridic real convenit între părți, restabilirea realității raporturilor juridice dintre simulanți.
Potrivit art. 1175 Cod civil, părțile simulației sunt ținute să respecte prevederile actului secret, iar îndeplinirea acestor obligații, în cazul lor respectarea posesiei predate la încheierea antecontractului de vânzare - cumpărare, poate fi cerută în justiție doar dacă este înlăturat caracterul ascuns al actului.
Dreptul părților de a se prevala de contraînscris este protejat prin intermediul acțiunii în simulație.
Scopul acțiunii este acela de a nu se pretinde drepturi dintr-un act public dar aparent, contractul de închiriere, ci de a se recunoaște convenția de predare a posesiei în temeiul antecontractului de vânzare - cumpărare.
Scopul specific al acestei acțiuni este de a stabili existența actului secret, real și caracterul nereal al actului public.
Potrivit convenție secrete urmează ca vânzarea să se încheie în formă autentică în luna noiembrie 2008 moment la care imobilul poate fi înstrăinat întrucât era dobândit în temeiul Legii 112/ 1995.
Acțiunea în constatarea simulației nu urmărește ca instanța să constate dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului așa cum a reținut instanța de fond în mod eronat.
Ea este o condiție necesară și prealabilă admiterii unei acțiuni în realizare.
Dreptul părții de a invoca simulația este recunoscut de art. 1175 cod civil în mod expres atunci când prevede că între părți produce efecte numai actul secret.
Pentru că între părți să se poată invoca actul secret în caz de neînțelegere este necesară înlăturarea actului public prin acțiune în simulație.
Apelul reclamanților pârâți și este nefondat, urmând a-l respinge.
În corect a reținut instanța de fond că reclamanții pârâți au fost de acord cu efectuarea lucrărilor de modernizare, investiții și modificări de structură.
Nu se poate reține că nici faptul că beneficiul închirierii nu a fost corect calculat și perceput, aceasta întrucât suma se compune din c/v chiriei efective - 7900 USD - la care se adaugă c/v investiției în sumă de 5000 USD.
În ceea ce privește cererea de evacuare a pârâtei-chiriașe, instanța reține că, întrucât clauzele contractuale nu au fost încălcate pentru a se dispune rezilierea contractului, iar termenul derulării acestuia nu a fost depășit - 02.11.2008 -, evacuarea este prematură.
Față de aceste considerente, tribunalul în temeiul disp. art. 296 Cod procedură civilă va admite apelul formulat de SC, va schimba în parte sentința civilă a Judecătoriei Iași și va admite cererea reconvențională.
În temeiul disp. art. 274 Cod procedură civilă va obliga reclamanta la plata cheltuielilor de judecată.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs -, - și - pentru următoarele motive:
- soluția este nemotivată deoarece instanța de apel nu argumentează în nici un fel această soluție și nici nu a încadrat toate motivele de apel invocate.
Deși au făcut dovada că fără acordul lor pârâta a adus modificări la imobilul ce a făcut obiectul contractului de închiriere, modificări care au avut drept consecință afectarea structurii de rezistență a imobilului, instanțele le-au ignorat, fără să facă referire la înlăturarea acestor probe administrate de reclamanți.
S-a omis a se cerceta motivele privind plata chiriei neachitate pentru lunile noiembrie -decembrie 2006.
La data de 11 iunie 2008 s-a invocat excepția privind admisibilitatea recV. raportat la dispozițiile art. 2821Cod procedură civilă.
Având în vedere disp. art. 137 Cod procedură civilă, potrivit cărora instanța are obligația să se pronunțe mai întâi asupra excepțiilor invocate, instanța constată că excepția este întemeiată, iar recursul este inadmisibil pentru următoarele motive.
Obiectul litigiului este rezilierea contractului de închiriere încheiat între părți, iar valoarea chiriei a fost stabilită de părți la suma de 7900 dolari.
Potrivit art. 2821Cod procedură civilă, nu sunt supuse apelului hotărârile judecătorești date în primă instanță în litigii al căror obiect are o valoare de până la 1 miliard lei inclusiv.
Cum în speță obiectul litigiului are o valoare de până la 1 miliard, cauza nu este supusă decât căii de atac a recV.
În speță tribunalul a soluționat calea de atac împotriva hotărârii primei instanțe.
Chiar dacă această instanță a soluționat calea de atac sub denumirea greșită de apel, se constată că în cauză reclamanții nu mai au deschisă calea de atac a recV. deoarece în caz contrar s-ar înfrânge principiului unicității căii de atac, recurs la recurs neputând fi primit.
Drept urmare se va respinge ca inadmisibil recursul.
Văzând și dispozițiile articolului 274 Cod procedură civilă,
PENHTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca inadmisibil recursul formulat de -, - și -- împotriva deciziei civile nr.107 din 13.02.2008 pronunțată de Tribunalul Iași, decizie pe care o menține.
Obligă recurenții să plătească intimatei suma de 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi 25.06.2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
Grefier
Red.
Tehnored.
2 ex.
10.07.2008
Tribunalul Iași:
-
- -
Președinte:Georgeta BuligaJudecători:Georgeta Buliga, Elena Adriana Andronic, Elena
