Reziliere contract. Speta. Decizia 447/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 447/2009
Ședința publică de la 06 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Mihaela Florentina Cojan
JUDECĂTOR 2: Daniela Mărginean
JUDECĂTOR 3: Cristina vicepreședinte
Grefier
Pe rol fiind soluționarea recursului declarat de reclamanta împotriva deciziei civile nr. 211/2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar civil nr-.
La apelul nominal făcut în cauză se prezintă avocat pentru recurenta reclamantă, intimatul pârât, lipsă fiind restul părților.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că procedura este legal îndeplinită și împrejurarea că nu s-au depus înscrisuri noi.
Instanța solicită părților prezente să arate dacă tranzacția dintre părți a fost finalizată.
Intimatul pârât arată că la ultima întâlnire pe care au avut-o reclamanta a arătat că nu este de acord cu încheierea unei tranzacții, aspect confirmat și de apărătorul acesteia.
Instanța, față de disp. art. 306 Cod pr. civ. din oficiu pune în discuție excepția nulității completării motivelor de recurs depuse la data de 1.09.2009. Acordă cuvântul părților asupra excepției invocate.
Mandatarul recurentei reclamante arată că motivele de recurs depuse la 1.09.2009 nu reprezintă motive noi, fiind de fapt o dezvoltare a două, din trei motive de recurs depuse în termen de reclamantă (olografe). Solicită respingerea excepției.
Intimatul pârât solicită admiterea excepției și constatarea nulității recursului declarat de reclamantă. Consideră tardiv depuse motivele de recurs, cu depășirea termenului prevăzut de lege pentru motivarea recursului declarat la 14.07.2009.
Ambele părți arată că nu mai au cereri de formulat.
Instanța se va pronunța asupra excepției odată cu fondul cauzei și nemaifiind cereri de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
-//-
Mandatarul recurentei reclamante solicită admiterea recursului, desființarea celor două hotărâri pronunțate la fond și în apel și pe fond admiterea acțiunii și rezilierea contractului de închiriere. Cu cheltuieli de judecată, depune chitanță.
În susținerea motivelor de recurs arată că hotărârea cuprinde motive contradictoriii, întrucât odată se reține de către instanță că reclamanta și-ar fi dat acordul tacit pentru schimbarea destinației spațiului, din pivniță în birou de avocatură, iar ulterior că părțile au convenit, la încheierea contractului de închiriere, să facă amenajări pentru spațiul ce urma să fie folosit ca arhivă. Instanța trebuia să observe finalitatea și intenția părților la încheierea contractului de închiriere. Mai arată că pârâții aveau o promisiune de vânzare iar pârâții au primit posesia spațiului în urma încheierii contractului de închiriere, nu pe acea promisiune de vânzare.
Intimatul pârât solicită constatarea nulității recursului. În situația în care se trece peste excepție, pe fondul cauzei solicită respingerea recursului ce nefondat, menținerea ca legală și temeinicie a celor două hotărâri pronunțate. Fără cheltuieli de judecată.
Arată că reclamanta nu poate afirma că nu cunoaște care era destinația spațiului și că acolo funcționa un birou de avocatură, contractul de închiriere fiind înscris în CF, iar contractele la utilități gaz, curent (aduse ca îmbunătățiri spațiului care era o privință cu pardosea de pământ) fiind semnate de aceasta. Mai arată că s-a procedat la încheierea contractului de închiriere în urma acelei promisiuni de vânzare cumpărare, substratul încheierii acestuia fiind Legea 112/1995, un contract de comodat nedând posibilitatea modificării destinației de spațiu.
Față de actele dosarului și cele invocate, instanța lasă cauza în pronunțare.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față;
Prin sentința civilă nr. 6164/2008 Judecătoria Sibiua respins acțiunea civilă formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâții și.
Pentru a hotărî astfel instanța de fond a reținut că reclamanta a solicitat rezilierea contractului de închiriere încheiat în 18.03.1998 cu pârâții și deoarece aceștia au încălcat clauzele contractuale transformând pivnița închiriată în cabinet de avocatură și nu au achitat chiria.
Constatând că reclamanta și-a manifestat acordul în ce privește schimbarea destinației din pivniță în cabinet de avocatură iar c/val. amenajărilor a reprezentat c/val. chiriei s- respins acțiunea reclamantei.
Împotriva sentinței a declarat în termen recurs ( pe care însă instanța l-a calificat ca fiind apel la termenul de judecată din 6.04.2009 ) prin care a solicitat admiterea acestuia schimbarea sentinței și admiterea acțiunii sale.
-//-
În motivarea apelului, a arătat că toate lucrările efectuate de către pârâții intimați nu au fost prezentate cu devize și note de plată și că de fapt s-a încheiat și un antecontract de vânzare cumpărare pentru același spațiu dar care a fost încheiat cu încălcarea interdicției de înstrăinare prevăzut de Legea 112/95.
În drept s-au invocat prevederile art. 304 și 312 Cod pr. civ.
Prin decizia civilă nr. 211/2009 Tribunalul Sibiua respins apelul declarat de apelanta împotriva sentinței civile nr. 6164/2008 a Judecătoriei Sibiu pe care a păstrat-
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de apel a reținut și motivat următoarele:
Raportul juridic dedus judecății vizează rezilierea contractului de închiriere încheiat în data de 18.03.1998 încheiat între reclamanta-apelantă în calitate de proprietar și pârâții și în calitate de locatari.
Reclamanta apelantă a invocat ca motiv al rezilierii neexecutarea culpabilă a obligațiilor contractuale de către intimați respectiv schimbarea destinației spațiului fără acordul său și neachitarea chiriei.
Din cuprinsul contractului de închiriere aflat la fila 16 dosar fond rezultă că a închiriat intimaților pivnița din demisolul apartamentului proprietatea sa pentru un termen de 20 ani începând cu 1.07.1998 pentru amenajarea unui arhive personale pentru o chirie lunară de 190.000 lei.
S-a stipulat de asemenea de către ambele părți că spațiul ( pivnița ) necesită multe reparații iar amenajările se vor face pentru nevoile chiriașilor.
s-au obligat să efectueze aceste amenajări și renovări urmând ca acestea să fie scăzute din prețul chiriei după o prealabilă înțelegere între părți.
În caz de neînțelegere s-a stabilit că amenajările să fie evaluate de către un expert.
Ca atare, clauzele contractuale au impus obligația chiriașilor să efectueze amenajări și renovări.
Acestea au fost efectuate de către intimații așa cum rezultă din depozițiile martorilor audiați la fondul cauzei și au fost recunoscute implicit de apelantă care a invocat că s-au efectuat lucrări ce au condus la schimbarea destinației spațiului însă fără acordul său.
Tot contractul părților a cuprins clauza ca amenajările să se facă pentru nevoile chiriașilor astfel că apelanta a consimțit la efectuarea lor și mai mult la schimbarea destinației spațiului din pivniță în arhivă.
În ce privește susținerea apelantei a neachitării chiriei este de observat că părțile au stipulat ca aceasta să se compenseze cu valoarea lucrărilor efectuate de către chiriași.
În acest sens în dosar nu s-au produs probe care să releve că între părți ar fi existat vreun acord cu privire la c/val. lor dar nici nu s-a solicitat expertizarea lor pentru a opera compensarea.
-//-
Potrivit art. 969.civil " convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante " iar art. 970.civil stipulează " convențiile trebuie executate cu bună credință " în spiritul acestor prevederi legale se va aprecia dacă în speță sunt incidente prevederile art. 1020.civil respectiv incidența condiției rezolutorii urmare a neexecutării culpabile a obligațiilor contractuale.
Față de conținutul contractului și probele administrate la fondul cauzei s-a reținut că ambele părți au avut cunoștință încă de la încheierea contractului că se impun amenajări și renovări pentru ca spațiul cu destinație de pivniță să fie utilizat ca arhivă.
În atare situație chiriașii s-au obligat la efectuarea lor iar apelanta reclamantă a consimțit la schimbarea destinației spațiului închiriat și a consimțit și la compensarea c/val. chiriei cu c/val. amenajărilor efectuate.
Intimații au efectuat investițiile deci și-au executat obligațiile contractuale iar c/val. chiriei este compensată cu c/val. lucrărilor astfel că neexistând vreo înțelegere între părți cu privire la cuantumul celor două creanțe nu se poate reține neexecutarea obligației de plată a chiriei.
În atare situație, nefiind incidente prevederile art. 1020.civil față de prevederile art. 295, 296.pr.civ. tribunalul a respins apelul declarat și a păstrat sentința civilă 6164/2008 a Judecătoriei Sibiu.
În apel nu s-au acordat cheltuieli de judecată intimaților, nefiind făcută dovada achitării lor cu chitanță fiscală.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta invocând în drept prevederile art. 304 pct. 7, 8 și 9 Cod pr. Civ.
În expunerea criticilor se arată următoarele:
- spațiul s-a închiriat pentru depozitare arhivă în pivniță fără schimbarea destinației de pivniță. S-a convenit numai reparații și scăderea din chirie a devizelor. Reparațiile s-au terminat la sfârșitul anului 1998 iar intimații refuză să prezinte devizele pentru compensarea cu chiria astfel încât nu achită nici chiria.
- utilizarea ca arhivă nu schimbă destinația de pivniță așa cum s-a prevăzut în contract.
- intimații au făcut amenajări de birou de avocatură, astfel au schimbat destinația pivniței fără acord.
La data de 1.09.2009 recurenții au depus la dosar un înscris intitulat "memoriu cuprinzând dezvoltarea motivelor de recurs".
Intimatul a depus întâmpinare solicitând respingerea recursului ca nefondat iar cu privire la motivele suplinitoare de recurs a solicitat respingerea acestora ca fiind tardiv formulate față de termenul de recurs ce a expirat la 14 iulie 2009 și data depunerii motivelor, septembrie 2009.
În recurs nu s-au depus înscrisuri noi.
Instanța, în conformitate cu disp. art. 306 Cod pr. civ. a pus în discuția părților nulitatea motivelor de recurs depuse la dosar în septembrie 2009, excepție ce va fi admisă pentru următoarele considerente:
-//-
Potrivit art. 302 ind. 1 alin 1 lit. c Cod pr. civ. cererea de recurs trebuie să cuprindă, sub sancțiunea nulității, motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și dezvoltarea lor sau, după caz, mențiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat.
Recursul se motivează, conform art. 303 Cod pr. civ. prin însăși cererea de recurs sau înăuntrul termenului de recurs, iar art. 306 alin 1 Cod pr. civ. prevede că recursul este nul dacă nu a fost motivat în termenul legal, cu excepția cazurilor prevăzute la alineatul 2, cazuri care se referă la motivele de ordine publică.
Or, în speță, recurenta a depus la dosar, la data de 1.09.2009 înscrisul intitulat "memoriu cuprinzând dezvoltarea motivelor de recurs", deci cu mult peste termenul de 15 zile statuat de disp. art. 301 alin 1 Cod pr. civ. coroborat cu art. 303 alin 1, 2 Cod pr. civ.
Față de data depunerii acestui înscris și considerentele de drept reținute și având în vedere că nu există motive de ordine publică invocate, Curtea nu le va avea în vedere la soluționarea recursului fiind nule.
Examinând hotărârea atacată prin prisma criticilor formulate în declarația de recurs depusă în termenul legal, Curtea constată recursul nefundat pentru următoarele considerente:
E de menționat că deși recurenta ăși întemeiază cererea de recurs pe motivele de nelegalitate prev. de art. 304 pct. 7, 8 și 9 Cod pr. civ. nu arată distinct criticile care fundamentează fiecare motiv de nelegalitate.
Dispozițiile art. 304 pct. 7 Cod pr. civ. se referă la motivul de nelegalitate incident când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii.
Recurenta, deși invocă disp. art. 304 pct. 7 pr. civ. prin declarația de recurs nu aduce critici care să fundamenteze acest motiv de recurs. Oricum, acest motiv de nelegalitate nu este incident în speță întrucât decizia atacată cuprinde exhaustiv motivele reținute de către instanță pentru pronunțarea soluției date, nefiind străine de natura pricinii.
Prima critică adusă hotărârii atacate, ce se vrea a justifica motivul de nelegalitate prev. de art. 304 pct. 8 Cod pr. civ. este de neprimit.
Dispozițiile art. 304 pct. 8 Cod pr. civ. nu sunt incidente în cauză întrucât acest motiv de recurs este aplicabil în situația în care instanța de apel a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, respectiv a reținut un cu totul alt act juridic sau conținut in sens de negotium, ceea ce în speță nu s-a dovedit.
Instanța de apel a interpretat corect clauzele contractului de închiriere încheiat între părți și nu a reținut alt conținut. În considerentele deciziei se arată corect cuprinsul contractului de închiriere încheiat la 18 martie 1998 între părți (fl. 169 dosar fond) având ca obiect pivnița din demisolul apartamentului proprietatea recurentei pentru un termen de 20 de ani pentru amenajarea unei arhive personale. S-a reținut de asemenea corect că spațiul necesită multe reparații conform clauzelor contractuale inserate în
-//-
aliniatul 4 al contractului "cum această pivniță necesită multe investiții și amenajări, chiriașul se obligă să facă aceste amenajări și renovări precum și reparațiile care se impun.".
Din această clauză rezultă fără echivoc că investițiile, amenajările, renovările se vor face în interesul chiriașilor. Astfel, instanța de apel nu a schimbat conținutul contractului.
E de menționat că recurenta susține în esență că instanța de apel a interpretat greșit probele administrate, a reținut o stare de fapt greșită întrucât amenajările spațiului închiriat în birou de avocatură au schimbat destinația pivniței fără acordul proprietarului.
Rezultă cu evidență că se afirmă practic netemeinicia hotărârii instanței de apel, or, în condițiile în care pct. 10 și 11 ale art. 304 Cod pr. civ. au fost expres abrogate prin art. I pct. 111 din OUG 138/2000 și art. I pct. 112 din OUG 138/2000, controlul judiciar efectuat de către instanța de recurs este limitat la aspectele de nelegalitate ale hotărârii recurate. Instanța de recurs verifică modul în care s-a interpretat și aplicat legea de procedură și legea substanțială unei stări de fapt cu certitudine stabilite prin hotărârile instanțelor de fond.
Or, în speță, împrejurările de fapt esențiale au fost lămurite prin hotărârea atacată în urma analizei și sintezei unei vaste probațiuni constând din înscrisuri și depoziții de martori.
În raport de cele reținute în fapt de către instanța de apel, Curtea constată că rezolvarea pe care această instanță a dat-o cererii reclamantei, poartă atributul legalității sub toate aspectele.
Astfel, relativ la acordul pentru schimbarea destinației, instanța de apel a reținut ca situație de fapt - ce nu poate fi schimbată în recurs față de actuala configurației a art. 304 Cod pr. civ. că recurenta a consimțit la efectuarea amenajărilor de către chiriaș și mai mult la schimbarea destinației spațiului de pivniță în arhivă.
Fiind deci definitiv stabilit acordul proprietarului pentru schimbarea destinației spațiului închiriat, corect s-a reținut de către instanța de apel că nu sunt incidente prev. art. 1020 Cod civ.
De asemenea, fiind stabilit ca situație de fapt că recurenta a consimțit la compensarea contravalorii chiriei cu contravaloarea amenajărilor efectuate, că intimații au efectuat amenajările, corect a reținut instanța de apel că nu se poate reține neexercitarea obligației de plată a chiriei.
Conform art. 1439 alin 2 Cod civ. neexecutarea obligațiilor de către una din părți dă dreptul celeilalte părți de a cere, rezilierea contractului cu daune interese. Deci contractul de locațiune urmează regulile generale în materie de contracte sinalagmatice cu executare succesivă în conformitate cu prevederile art. 1020-1021 Cod civ.
Întrucât în speță s-a stabilit ca situație de fapt că locatarii au executat obligațiile stabilite în contract, în mod corect instanța de apel a apreciat că nu sunt incidente prev. art. 1020 Cod civ.
-//-
(continuarea deciziei civile 447/2009 dată în dosar -)
Pentru considerentele expuse, întrucât în cauză nu este incident nici unul din motivele de nelegalitate prev. de art. 304 pct. 7, 8 și 9 Cod pr. civ. Curtea, în temeiul disp. art. 312 Cod pr. civ. va respinge ca nefondat prezentul recurs.
În cauză nu se vor acorda cheltuieli de judecată față de disp. art. 274 Cod pr.civ. întrucât intimatul a arătat că nu le solicită.
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Constată nulitatea dezvoltării motivelor de recurs depuse la 1.09.2009.
Respinge recursul declarat de către reclamanta împotriva deciziei civile 211/2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar civil -.
Fără cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 6.11.2009.
Președinte, - - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, |
Red.
Tehn. 5 ex/07.12.2009
-,
- I.
Președinte:Mihaela Florentina CojanJudecători:Mihaela Florentina Cojan, Daniela Mărginean, Cristina
