Reziliere contract. Speta. Decizia 48/2008. Curtea de Apel Brasov
| Comentarii |
|
ROMANIA
CURTEA DE APEL
Secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie
Decizia Nr. 48/ Dosar Nr-
Ședința publică din 13 februarie
PREȘEDINTE: Maria Carmen Tică JUDECĂTOR 2: Ligia Vâlcu
- - JUDECĂTOR 3: Camelia
- judecător
grefier
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra recursului declarat de reclamanții și împotriva deciziei civile nr. 347/Ap din 22 noiembrie 2007 pronunțată de Tribunalul Brașov în dosarul nr-.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura îndeplinită.
Dezbaterile în cauză au avut loc în ședința publică din 31 ianuarie 2008, când părțile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință din acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie.
In vederea deliberării, instanța a amânat pronunțarea cauzei pentru 6 februarie 2008 și apoi pentru astăzi, 13 februarie 2008.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Constată că prin cererea de chemare în judecată înregistrată la Judecătoria Brașov sub nr-, reclamanții - și au solicitat, în contradictoriu cu pârâta ca prin sentința ce se va pronunța a se constata existența contractului de închiriere nr. 8030/26.05.1993 încheiat cu pârâta SC "" SRL B, faptul că a intervenit rezilierea acestui contract pentru neîndeplinirea culpabilă a obligațiilor contractuale de către pârâtă și evacuarea acesteia din imobilul situat în B, st. - -, nr. 6,. 3 înscris în CF 43142 B, nr top 2068/6/4/2 totul supra 3, proprietatea reclamanților.
Prin sentința civilă nr. 6484/6.07.2007, Judecătoria Brașova respins acțiunea civilă formulată de reclamanții - și în contradictoriu cu pârâta.
Prin decizia civilă nr. 347/22.11.2007, Tribunalul Brașova respins apelul declarat de apelanții reclamanți - și în contradictoriu cu intimata pârâtă împotriva sentinței civile nr. 6484/2007, pronunțată de Judecătoria Brașov în dosarul nr-, pe care a păstrat-
Pentru a pronunța această decizie, Tribunalul Brașova reținut următoarele:
Motivul de apel prin care se susține că nu sunt aplicabile în cauză dispozițiile art. 9,10 și următoarele din nr.OUG 40/1999 nu este întemeiat.
Art. 10 din acest act normativ prevede că, "în vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență, proprietarul îi va notifica chiriașului sau fostului chiriaș prin executorul judecătoresc data și locul întâlnirii. Notificarea se comunică cu scrisoare recomandată cu confirmare de primire".
Imobilul în speță a fost dobândit de reclamanți prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat în data de 17 octombrie 2006 și autentificat sub nr. 4610/2006. la data transmiterii dreptului de proprietate, pârâta locuia în imobil, în calitate de chiriaș, în baza contractului de închiriere nr. 8030/1996 prelungit prin act adițional până în aprilie 2009. în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare s-a prevăzut de către cumpărător faptul că "am cunoștință de faptul că în prezent folosința acestui apartament este deținută, fără titlu, de d-na și îmi asum toate riscurile cu privire la preluarea folosinței apartamentului, în calitate de proprietar tabular, îmi asum integral riscul aplicării dispozițiilor OUG nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și îl scutesc pe vânzător de orice responsabilitate aferentă".
În temeiul dispozițiilor art. 10 din nr.OUG 40/1999, cum în mod corect a reținut și instanța de fond, reclamanții aveau obligația să notifice pârâta, prin executor judecătoresc, în sensul încheierii contractului de închiriere, precizându-se locul și data întâlnirii. Nerespectarea acestor dispoziții se sancționează conform art. 22 coroborate cu art. 14 din același act normativ, respectiv cu prelungirea vechiului contract până la încheierea unui nou contract. În aceste condiții, nu se poate solicita rezilierea contractului de închiriere pentru neplata chiriei.
Împotriva deciziei au declarat recurs reclamanții - și, solicitând modificarea în tot a acesteia, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată. În dezvoltarea motivelor de recurs se arată faptul că decizia este nelegală, fiind dată cu aplicarea greșită a legii, întrucât reclamanților nu le erau aplicabile prevederile art. 9 și 10 din nr.OUG 40/1999, ci cele ale nr.OUG 8/2004
Totodată, se precizează că instanța a interpretat greșit actul dedus judecății și că cererea de reziliere a contractului de închiriere este admisibilă și în condițiile în care s-ar reține incidența prevederilor nr.OUG -.
Examinând decizia în raport cu actele, lucrările dosarului și cu motivele de recurs, curtea reține următoarele:
În situația imobilelor restituite după expirarea termenelor prevăzute de.oug nr. 40/1999 sunt aplicabile dispozițiile art. 13 din Legea nr.10/2001.
Varianta inițială a Legii nr. 10/2001 face trimitere, în art. 13 la prevederile ouG nr. 40/1999, stabilind că în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de lege sau prin hotărâri judecătorești, sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în acest act normativ, fără a aduce nici o precizare suplimentară cu privire la natura raporturilor juridice dintre chiriaș și proprietarul care a redobândit imobilul. Pe cale de consecință, proprietarul trebuie să îndeplinească obligația de notificare a chiriașului în vederea încheierii noului contract de închiriere, conform art. 10 alin. 1 din.ouG nr. 40/1999.
Forma republicată a Legii nr. 10/2001, în Monitorul Oficial nr. 798/2.09.2005, în temeiul Legii nr. 247/2005, a modificat textul art. 14, stabilind că, în cazul în care imobilul restituit prin procedurile administrative prevăzute de lege sau prin hotărâre judecătorească face obiectul unui contract de locațiune, noul proprietar se va subroga în drepturile Statului român nu ale persoanei juridice deținătoare, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului, dacă aceste contracte au fost încheiate potrivit legii, referindu-se în art. 15 alin. 2 la neîncheierea noului contract de închiriere în cazul prevăzut la art. 9 și 10 din nr.OUG 40/1999.
Chiar dacă art. 7 din nr.OUG 40/1999 se referă explicit numai la situația prelungirii contractelor de închiriere în conformitate cu art. 1 din nr.OUG 40/1999, dispozițiile sale sunt pe deplin aplicabile și, pentru identitate de rațiune, și în cazul contractelor de închiriere al căror termen a fost prelungit în temeiul nr.OUG 8/2004.
Obligația de a încheia un contract de închiriere revine în primul rând foștilor proprietari care au fost recunoscuți în justiție. Însă, având în vedere faptul că aceștia au înstrăinat imobilul recurenților reclamanți din prezenta cauză, obligația de a încheia contractul de închiriere revine acestora din urmă. Chiar dacă au calitatea de succesori cu titlu particular, fiind vorba de obligație reală, stabilită prin intermediul unei dispoziții legale, efectele acesteia se produc și asupra recurenților reclamanți.
În speță, recurenții reclamanți, nu și-au îndeplinit obligația legală prevăzută de art. 10 alin. 1 din nr.OUG 40/1999. Notificării comunicate de aceștia intimatei pârâte în data de 24.10.2006 îi lipsește un element esențial, respectiv intenția proprietarului de a încheia cu chiriașa contract de închiriere.
Prin nerespectarea dispozițiilor rt. 10 alin. 1 din nr.OUG 40/1999, în temeiul art. 11 din nr.OUG 40/1999, contractul de închiriere anterior este prelungit de drept până la încheierea unui nou contract de închiriere.
Contractul de închiriere, prelungit de drept, trebuie respectat, potrivit art. 969 cod civil, de ambele părți, respectiv de intimata prâtă și de recurenții reclamanți, în privința cărora și-au produs efectele dispozițiilor art. 1441 Cod civil.
În perioada ulterioară închirierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 4610/17.10.2006 și până la introducerea cererii de chemare în judecată, intimata pârâtă, în calitate de chiriașă, nu și-a îndeplinit la termenul stabilit în contract obligația de plată a chiriei, astfel cum rezultă din înscrisurile depuse la dosarul cauzei, deși prin notificarea comunicată în data de 24.10.2006, chiriașa a fost încunoștințată de transmiterea dreptului de proprietate la recurenții reclamanți, în baza contractului de vânzare-cumpărare.
În aceste condiții, sunt aplicabile prevederile art. 1 titlul V din contractul de închiriere nr. 8030/26.05.1999, care reprezintă un pact comisoriu de gradul patru, având ca efect desființarea necondiționată a contractului de îndată ce a expirat termenul de executare, fără ca obligația să fi fost adusă la îndeplinire.
Pentru aceste considerente, în baza prevederilor art. 312 alin. 1 Cod proc. Civ. curtea va admite recursul declarat de recurenții reclamanți împotriva deciziei civile nr. 347/22.11.2007 a Tribunalului Brașov, pe care o va modifica în tot, în sensul că în baza art. 296 Cod pr. civilă va admite apelul declarat de apelanții reclamanți, împotriva sentinței civile nr. 6484/6.07.2007 a Judecătoriei Brașov, pe care o va schimba în tot, în sensul că va admite în parte cererea de chemare în judecată, va rezilia contractul de închiriere nr. 8030/26.05.1999 și față de lipsa titlului locativ al intimatei pârâte, va dispune evacuarea acesteia din imobilul în litigiu.
În baza art. 111 Cod proc. Civilă, vor fi respinse pretențiile reclamanților prin constatarea faptului că reclamanții au devenit părți în contractul de închiriere, având în vedere că textul de lege menționat nu permite constatarea existenței unei situații de fapt, ci doar de drept.
În baza prevederilor art. 316, 274 Cod proc. civilă, reținând procesuală intimatei pârâte, curtea urmează a obliga la plata către recurenții reclamanți a sumei de 2385,6 lei.
Pentru aceste motive,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de recurenții reclamanți și împotriva deciziei civile nr. 347/22.11.2007 a Tribunalului Brașov, pe care o modifică în tot, în sensul că admite apelul declarat de apelanții reclamanți și împotriva sentinței civile nr. 6484/6.07.2007 a Judecătoriei Brașov, pe care o schimbă în tot, în sensul că:
Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții și în contradictoriu cu pârâta și în consecință:
Reziliază contractul de închiriere nr. 8030/26.05.1999, având ca obiect imobilul situat în B,-,. 3, înscris în CF 43142, nr. top 2068/6/4/2 totul /III.
pârâta din imobilul mai sus menționat.
Respinge restul pretențiilor reclamanților.
Obligă intimata pârâtă la plata către recurenții reclamanți a sumei de 23.856.000 ROL ( 2.385,6 RON) reprezentând cheltuieli de judecată.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică azi 13 februarie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
--- - - - -
Grefier,
Red. - 17.03.08
Dact. - 10.04.08
2 ex.
Președinte:Maria Carmen TicăJudecători:Maria Carmen Tică, Ligia Vâlcu, Camelia
