Rezoluțiune contract. Jurisprudență. Decizia 2363/2009. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA CIVILĂ, DE MUNCĂ ȘI ASIGURARI SOCIALE,
PENTRU MINORI ȘI FAMILIE
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 2363/R/2009 | |
Ședința publică din 4 noiembrie 2009 | |
Instanța constituită din: | |
PREȘEDINTE: Tania Antoaneta Nistor | --- - |
JUDECĂTORI: Tania Antoaneta Nistor, Traian Dârjan Marta | - - -- - |
GREFIER: | TARȚA |
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamanta formulat împotriva încheierii civile din 14 aprilie 2009, pronunțată de Tribunalul Maramureș în dosar nr-, precum și recursurile declarate de pârâta și intervenienta împotriva deciziei civile nr. 25/A din 5 februarie 2009, pronunțată de Tribunalul Maramureș în dosarul nr-, având ca obiect rezoluțiune contract.
Dezbaterea în fond a cauzei a avut loc în ședința publică din data de 28 octombrie 2009, când părțile prezente au pus concluzii care au fost consemnate în încheierea ședinței publice din aceeași dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
CURTEA
Prin sentința civilă nr. 3992/30.06.2008 a Judecătoriei Baia Mares -a respins ca nefondată excepția inadmisibilității acțiunii principale invocate de pârâta-reclamantă prin întâmpinare.
S-a respins ca nefondată excepția inadmisibilității cererii reconvenționale invocată de reclamanta-pârâtă.
S-a respins ca inadmisibilă excepția lipsei de interes a cererii de intervenție în interes propriu invocată de reclamanta-pârâtă.
S-a respins ca nefondată acțiunea principală, astfel cum aceasta a fost precizată, formulată de reclamanta-pârâtă, în contradictoriu cu pârâta-reclamantă.
S-a respins ca nefondată cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă.
S-a respins ca nefondată cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienta, prin, în contradictoriu cu reclamanta-pârâta și pârâta-reclamantă.
Au fost compensate în totalitate cheltuielile de judecată făcute de reclamanta-pârâtă și de pârâta-reclamantă.
S-a respins ca nefondată cererea intervenientei de acordare a cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că la data de 13.02.2007 s-a încheiat între pârâta-reclamantă, în calitate de promitent vânzător și reclamanta-pârâtă, în calitate de promitent cumpărător antecontractul de vânzare cumpărare a terenului situat în în suprafață de 2641. identificat la vest de parcela nr. topo 7761, liberă și la dispoziția comisiei locale, în schimbul sumei de 100.000 euro.
Acest teren a fost atribuit în coproprietate pârâtei și intervenientei prin sentința civilă nr. 8274 din data de 21 decembrie 2006 pronunțată de Judecătoria Baia Mare în dosarul nr-.
În contractul din data de 13.02.2007 s-a menționat că intervenienta se află în grija pârâtei și că "aceasta încheie acte în numele ei".
De asemenea, în contract s-a menționat că la data de 13.02.2007 s-a achitat un avans din partea cumpărătorului în sumă de 50.000 euro, diferența până la suma de 100.000 euro urmând a se achita la încheierea contractului în formă autentică în fața notarului public.
În contract s-a inserat clauza potrivit căreia în cazul în care vânzătorul renunță la încheierea contractului se obligă să restituie cumpărătorului dublul avansului primit, respectiv 100.000 euro, iar în cazul în care cumpărătorul renunță la încheierea contractului pierde avansul plătit vânzătorului (50.000 euro).
În fine, în contract s-a stipulat că termenul maxim pentru finalizarea tranzacției este data de 30 mai 2007.
Instanța de fond a apreciat că nu este fondată acțiunea în rezoluțiunea antecontractului, deoarece încetarea antecontractului de vânzare-cumpărare a avut loc ca urmare împlinirii termenului limită stabilit de părți pentru finalizarea tranzacției.
Din moment ce efectele promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare au încetat, reclamanta nu mai poate invoca în favoarea sa beneficiul clauzei de arvună cu dobânzile legale aferente, deoarece promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încetat din culpa sa, așa încât reclamanta nu mai are dreptul nici la suma de 3846,7 lei reprezentând comisionul de intermediere achitat agenției imobiliare, precum și onorariul notarului ocazionat de întocmirea încheierii de certificare.
Instanța de fond a apreciat că este nefondată și cererea reconvențională formulată pârâta, reținând că promisiunea de vânzare-cumpărare nu încetat prin acordul părților, ci prin expirarea termenului prevăzut în contract.
De asemenea, a fost respinsă și cererea în intervenție în interes propriu formulată de intervenienta, întrucât aceasta nu fost parte în antecontractul de vânzare-cumpărare și în consecință, nu se pune problema referitoare la capacitatea civilă a persoanei sau problema inexistenței discernământului. Antecontractul nu este opozabil intervenientei, aceasta fiind terț cu antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat.
Prin decizia civilă nr. 25/A din 05.02.2009 a Tribunalului Maramureș au fost respinse apelurile declarate de către pârâta-reclamantă, și de către intervenienta în interes propriu, împotriva sentinței civile nr. 3992/30.06.2008 a Judecătoriei Baia Mare.
A fost admis apelul declarat de către reclamanta-pârâtă, împotriva sentinței civile nr. 3992/30.06.2008 a Judecătoriei Baia Mare pe care a schimbat-o în parte în sensul că:
A fost admisă acțiunea principală formulată și precizată de către reclamanta-pârâtă în contradictoriu cu pârâta-reclamantă și în consecință:
S-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la 13.02.2007 între reclamanta-pârâtă, în calitate de promitent-cumpărător și pârâta-reclamantă, în calitate de promitent-vânzător având ca obiect suprafața de 2641 mp teren situat în B
A fost obligată pârâta-reclamantă la plata către reclamanta-pârâtă a echivalentului în lei la data plății a sumei de 50.000 Euro, precum și la plata dobânzii legale până la plata efectivă și de asemenea la plata sumei de 3.846,7 lei.
A fost obligată pârâta-reclamantă la plata către reclamanta-pârâtă a sumei de 7.561 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în primă instanță, iar pe intervenienta la plata sumei de 500 lei cu același titlu. Au fost menținute restul dispozițiilor sentinței atacate. A fost obligată apelanta-intimată la plata către apelanta-intimată a sumei de 2.955 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel și pe apelanta-intimată la plata sumei de 500 lei cu același titlu.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut că, antecontractul încheiat între pârâta, în calitate de promitent-vânzător și reclamanta, în calitate de promitent-cumpărător, la data de 13.02.2007 nu este afectat de vreo cauză de nulitate, fiind valabil încheiat.
Intervenienta nefiind parte în convenția atacată nu se pune problema manifestării consimțământului acesteia în sensul încheierii actului și nici nu interesează problema capacității sale civile.
Prin prisma efectelor pe care le produce o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, a obligațiilor de a face pe care le naște în sarcina părților contractante, nu putem vorbi de un prejudiciu creat intervenientei care este un terț față de antecontract, un terț căruia actul juridic născut prin voința unor alte persoane nu-i este opozabil.
Mențiunea din contract potrivit căreia promitenta-vânzătoare încheie acte în numele surorii sale, coproprietară a terenului, poate fi interpretată cel mult că o convenție de porte-. Prin promisiunea pentru altul, debitorul, parte contractantă, se obligă să determine pe terța persoană să încheie sau să ratifice un act juridic. Terțul nu devine obligat prin voința promitentului. În sarcina sa se vor naște obligații doar în cazul în care terțul însuși își manifestă voința în acest sens.
Tribunalul a apreciat că prima instanță a determinat în mod corect natura clauzei inserate în partea de final a înscrisului depus la fila 6, această clauză constituind o clauză de arvună cu rol de dezicere. Conținutul acestei clauze este clar și nu lasă loc de interpretare.
Potrivit corespondenței ulterior purtate între părțile contractante, partea care și-a exprimat voința în sensul neperfectării contractului de vânzare-cumpărare a fost pârâta-promitentă-vânzătoare. Reclamanta promitentă cumpărătoare i- solicitat pârâtei să se prezinte la notar pentru încheierea contractului în formă autentică pentru data de 27 iunie 2007. Aprecierea comportamentului culpabil al părților trebuia făcută în raport cu natura termenului prevăzut în contract, 30.05.2007, ca și termen de finalizarea tranzacției.
Prima instanță a apreciat că reclamanta avea obligația de a-și manifesta înăuntrul termenului prevăzut în contract voința de a încheia actul în formă autentică, prin notificarea pârâtei prin intermediul executorului judecătoresc. Termenul avut în vedere de părți a fost analizat de către prima instanță ca un termen extinctiv.
Tribunalul reținut că în mod greșit fost apreciat acest termen ca având efect extinctiv, în opinia tribunalului acest termen poate fi calificat ca un termen suspensiv, de abia de la împlinirea lui născându-se dreptulul reclamantei de îndeplinirea obligațiilor asumate de pârâtă.
Este adevărat că promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare are prin esența sa un caracter temporar, însă nu este incident în cauză niciunul dintre cazurile de încetare, respectiv acordul părților ( mutuus diseusus), prescripția extinctivă sau caducitatea.
Efectele antecontractului nu au încetat prin acordul părților, astfel cum pretinde pârâta prin cererea reconvențională formulată.
Acceptarea ofertei reale de plată prin ridicarea sumei de 55.000 Euro nu poate fi interpretată ca o manifestare a acordului reclamantei în vederea revocării contractului prin consimțământ mutual. Prin ridicarea respectivei sume de bani, reclamanta nu a înțeles altceva decât să se pună la adăpost de suportarea prejudiciului creat de pierderea unei sume considerabile de bani, în momentul în care a fost evident că nu se va ajunge la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare.
Tribunalul a constatat că reclamanta și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, putând obține rezoluționarea acestuia, potrivit disp. art. 1021 civil.
Potrivit art. 969 Cod civil, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, cum reclamanta și pârâta au convenit în mod liber asupra clauzei de arvună, dată fiind conduita pârâtei, această clauză urmează a-și produce efectele. Suma datorată de către pârâtă a fost purtătoare de dobânzi de la data introducerii cererii de chemare în judecată, potrivit art. 1088 Cod civil.
Ca efect al rezoluțiunii convenției în temeiul art. 1021 cod civil pârâta a fost obligată și la plata sumei de 3846,7 lei reprezentând comision de intermediere achitat agenției imobiliare ( 3394,5 lei), onorar executor judecătoresc ( 392,7 lei) și onorariu notar ( 59,50 lei).
În consecință instanța de apel menținând dispozițiile primei instanțe cu privire la soluțiile de respingere a cererii reconvenționale și a cererii de intervenție.
Prin încheierea dată în camera de consiliu din 14.04.2009 a Tribunalului Maramureșa fost îndreptată eroarea materială strecurată în alin. 5 al minutei și dispozitivul deciziei civile nr. 25/A/5.02.2009 Tribunalului Maramureș, în sensul că în loc de suma de 50.000 Euro la plata căreia a fost obligată pârâta reclamantă, se va trece 45.000 Euro.
Pentru a pronunța această încheiere, tribunalul a reținut că, în urma unui calcul matematic greșit a rezultat că suma pe care o mai datorează pârâta-reclamantă este de 50.000 Euro, când, în realitate, diferența dintre suma totală de 100.000 Euro și cea deja achitată ce 55.000 Euro, este de 45.000 Euro.
Apreciind că această eroare se circumscrie noțiunii de eroare materială conform art. 281 Cod proc.civ. în temeiul acestei prevederi legale coroborate cu disp. art. 298 Cod proc.civ. instanța a dispus îndreptarea erorii materiale, conform dispozitivului încheierii.
Împotriva încheierii de îndreptarea erorii materiale a declarat recurs reclamanta, care a solicitat respingerea cererii de îndreptarea erorii materiale.
În motivarea recursului s-a arătat că pârâta trebuie obligată la plata sumei de 50.000 euro cu titlu de arvună. Suma de bani achitată ca avans a fost de 50.000 euro și apoi s-au mai achitat 5000 euro. Faptul că reclamanta ș i-a recuperate întreaga sumă de 55.000 euro nu înseamnă că trebuie să plătească 45.000 euro, ci 50.000 euro deoarece aceasta este suma care trebuie adăugată la suma de bani plătită ini ial. Suma de 5000 euro nu este suportată din patrimoniul pârâtei, ci este restituirea unei sume primită de reclamantă.
Împotriva deciziei civile nr. 25/A/2009 a declarat recurs pârâtă, care a solicitat schimbarea deciziei pronun țate în apel în sensul admiterii apelului pârâtei ș i modificării sentin ț ei civile 3992/2008, în sensul admiterii cererii reconvenționale, cu consecin a constatării, că antecontractul încheiat între reclamanta și a încetat prin acordul părților, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului, pârâta a arătat că în mod greșit a fost calificat termenul convenit de părți pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare ca și un termen suspensiv, în fapt acest termen a fost judicios analizat de instanța de fond ca fiind un termen extinctiv. Stabilind un termen maxim pentru finalizarea obligațiilor, este evident ă că nu s- dorit fixarea unui termen suspensiv care să amâne executarea obligațiilor, cum greșit reține instanța de apel.
Termenul convenit de părți este ferm, iar caracterul extinctiv al acestuia este evident, îndeplinirea lui atrage încetarea obligațiilor corelative pe care părțile și le-au asumat prin promisiunea de vânzare-cumpărare.
Pârâta mai arată că ambele părți au rămas în pasivitate după împlinirea termenului, acceptând astfel împlinirea termenului extinctiv. Câtă vreme convenția încetat ca urmare împlinirii termenului stabilit de părți, acțiunea ce vizează acțiunea judiciară este inadmisibilă atât din perspectiva desființării convenției, cât și din perspectiva îndeplinirii condițiilor necesare pentru a opera rezoluțiunea. În mod greșit instanța de apel a reținut că pârâta recurentă și-ar fi asumat o obligație care impunea obținerea acordului de voință intervenientei, și că ar fi indus ideea că acționează ca mandatar surorii sale. Mențiunea că doamna se află în grija vânzătorului a fost introdusă de către agentul imobiliar și nu ține loc de mandat special iar pentru încheierea unui act de dispoziție era nevoie de un mandat special prev. de art. 1536 alin. 2 civil.
Faptul că după trecerea terenului convenit în promisiunea de vânzare-cumpărare prima care ieșit din pasivitate a fost promitenta vânzătoare care notificat-o pe promitenta cumpărătoare că se impune încetarea promisiunii de vânzare-cumpărare raportat la lipsa consimțământului coproprietarei la înstrăinarea terenului reprezintă un demers făcut cu bună credință pentru repunerea părților în situația anterioară. Pârâta i-a făcut reclamantului ofertă reală de plată pentru restituirea contului și a fost consemnat la dispoziția reclamantei suma de 55.000 Euro. Reclamanta a primit această sumă fără a formula alte pretenții la data la care primit suma. Notificarea depusă de promitenta cumpărătoare este evident pro causa și nu reprezintă un temei pentru angajarea răspunderii contractuale, rămânerea în pasivitatea recurentei fiind justificată de atitudinea celeilalte proprietare, ceea ce exclude culpa contractuală.
Pârâta apreciază că instanța de apel omis să se pronunțe asupra faptului că banii au fost ridicați fără a se formula prezenții, și fără observa că în antecontract era stipulată clauza potrivit căreia în cazul în care cumpărătorul renunță la încheierea contractului, pierde avansul plătit vânzătorului, 50.000 Euro. Astfel reclamanta se dezice de contract, solicitând rezoluțiunea, iar pe de altă parte, solicită antrenarea răspunderii contractuale a celeilalte părți. Așadar, dacă efectul rezoluțiunii este desființarea retroactivă contractului, nu se poate ca o parte să invoce o clauză de arvună cu rol de dezicere inserată într-un contract pe care dorește să-l desființeze.
Cu privire la calificarea clauzei potrivit căreia pârâta vânzătoare pierde dublul avansului plătit nu poate fi interpretat ca o clauză de arvună deoarece suma fost plătită ca acont reprezentând J din prețul contractului și nu o sumă modică cu titlu de arvună care să fie un simplu semn al încheierii contractului.
Chiar și în ipoteza în care clauza ar fi fost interpretată ca o clauză de arvună trebuiau avute în vedere disp. art. 1297 alin. 1 pct. 3 și 4 civil, și trebuia să constate că, convenția nu s- materializat din motive obiective, mai ales că efectele promisiunii de vânzare-cumpărare erau stinse prin expirarea termenului prevăzut pentru executarea obligațiilor, fiind incident motivul de nelegalitate prev. de art. 304 pct. 9 Cod proc.civ.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs ș i intervenienta, care a solicitat schimbarea deciziei pronun țate în apel în sensul admiterii apelului și modificării sentin ț ei civile 3992/2008 în sensul admiterii cererii de interven ție ș i constatării nulită ț ii absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul teren situate în în suprafa ț ă de 2641 mp.pentru lipsa consim țământului intervenientei ș i a capacită ții de a încheia acte juridice.
În motivarea recursului se arată că în mod gre ș it instan ț a de apel a interpretat ca o conven ț ie de port-forte clauza inserată în antecontract care viza obligarea intervenientei, fără capacitate de exerci ț iu la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare. Intervenienta mai arată că din probatoriul administrat de instan ț a de fond a rezultat cu prisosin ț ă că ambele păr ț i cuno ș teau că este lipsită de exerci țiu ș i se încearcă punerea acesteia sub interdic ț ie. În solu ț ionarea apelului instan ț a omite să se pronun țe asupra acestor apărări ale intervenientei referitoare la actul juridic încheiat.
Prin întâmpinare, reclamanta a solicitat respingerea ca nefondate a recursurilor, cu cheltuieli de judecată în recurs.
Recursul pârâtei este nefondat, deoarece pârâta nu și-a îndeplinit obligația de a se prezenta la notar pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică și corect a fost rezoluționat antecontractul. Nu sunt incidente disp. art. 1297.civil, deoarece nici una din aceste condiții nu este îndeplinită, convenția accesorie de arvună producându-și efecte. Împrejurarea că reclamanta a acceptat oferta reală de plată și a ridicat suma de 55.000 Euro, care a reprezentat acontul dat de reclamantă și nu acordul pentru încetarea antecontractului prin acordul părților.
Recursul intervenientei este nefondat, deoarece pe de o parte, intervenienta nu justifică un interes propriu, iar pe de altă parte nu este incident vreun motiv de nulitate convenției atacate în care aceasta nu este parte. Lipsa discernământului nu constituie motiv de nulitate absolută, ci nulitate relativă, care nu poate fi invocat decât de părțile actului juridic, ori în anumite situații de avânzi în cauză, ceea ce nu este cazul intervenientei.
Analizând decizia pronunțată în apel și încheierea de îndreptare a erorii materiale, prin prisma motivelor de recurs invocate, curtea constată că recursurile sunt nefondate, urmând a fi respinse pentru următoarele considerente:
Reclamanta declarat recurs împotriva încheierii de îndreptarea erorii materiale, apreciind că în mod corect a fost obligată pârâta la plata sumei de 50.000 Euro și nu 45.000 Euro, cum s-a stabilit în încheierea de îndreptarea erorii materiale.
După cum rezultă din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în 13.02.2007, în cazul în care vânzătorul renunță la încheierea contractului, se obligă să restituie cumpărătoarei dublu avansului primit, respectiv 100.000 Euro. La data încheierii antecontractului s-a achitat un avans de 50.000 Euro, cum rezultă din antecontract, iar reclamanta a ridicat recipisa reprezentând suma de 55.000 Euro, consemnată la CEC, de la executorul judecătoresc. Prin urmare, pârâta mai are de achitat suma de 45.000 Euro din clauza de arvună de 100.000 Euro, stipulată în antecontract. Deși reclamanta arată că a mai achitat din preț 5.000 Euro, nu s-a făcut dovada susținerilor acesteia. Curtea constată că disp. art. 281 Cod proc.civ. au fost legal aplicate, și în consecință nu există nici un motiv de nelegalitate, motiv pentru care va respinge ca nefondat recursul reclamantei.
În ceea ce privește recursul declarat de intervenienta, curtea reține că acesta este nefondat pentru următoarele considerente:
Clauza din antecontractul de vânzare-cumpărare în care se menționează că se află în grija vânzătoarei și că acestea încheie acte în numele ei, nu îi conferă nici o calitate de parte, interevenientei în antecontractul respectiv. Este menționat în antecontract doar că este coproprietară a terenului ce urmează a fi vândut. Prin antecontractul în litigiu pârâta nu s- obligat și în numele interveninetei, încât să poată fi invocată nulitatea absolută a acestui antecontract, pentru lipsa consimțământului intervenientei și a capacității acesteia de încheia acte juridice în nume propriu.
De fapt, lipsa consimțământului este sancționată cu nulitatea relativă, nulitate de poate fi invocată de părțile contractante, respectiv reclamantă și pârâtă, nu și de interevenientă, care are calitatea de terț față de acest antecontract.
Este real că pentru intervenienta s- instituit curatela, fiind numit doamna, deoarece aceasta suferă de tulburare psiho-organită deteriorativă pe fond de dizabilitate senzorială și cronică, după cum rezultă din raportul de expertiză medico-legală psihiatrică, însă aceasta nu are calitatea de parte în antecontract, deoarece nu semnat antecontractul și în calitate de mandatară intervenientei, ci doar în nume propriu.
Corect fost interpretată clauza vizând-o pe intervenienta ca fiind o clauză de porte-, și acesta a fost raționamentul pentru care a fost introdusă o clauză de arvună atât de severă.
Prin urmare, curtea apreciază că nu există nici un interes pentru constata nulitatea antecontractului ca fiind încheiat de o persoană fără capacitate de exercițiu, atâta vreme cât intervenienta nu a fost parte în acel act juridic.
Dispozițiile legale au fost corect aplicate de către instanța de apel și în temeiul art. 304 pct. 9 raportat la art. 312 Cod proc.civ. curtea va respinge recursul intervenientei.
Nici recursul declarat de pârâta nu este fondat.
Prin antecontractul încheiat în data de 13.02.2007, părțile au convenit vânzarea suprafeței de 2655 mp, prețul fiind de 100.000 Euro, din care s-a achitat 50.000 Euro la încheierea antecontractului, iar diferența de 50.000 Euro la data încheierii contractului în formă autentică în fața notarului. Părțile contractante trebuiau să se prezinte în fața notarului până în data de 30.05.2007, dată care expirat fără ca să fie încheiat contractul în formă autentică. Pârâta promitentă vânzătoare notificat-o pe promitenta cumpărătoare în data de 20.06.2007 că se află în imposibilitatea încheierii contractului de vânzare-cumpărare așa cum s- convenit prin antecontractul mai sus arătat, deoarece coproprietara nu înțelege să își înstrăineze cota sa. Pârâta a arătat că se impune rezoluțiunea antecontractului, motiv pentru care se obligă să pună la dispoziția reclamantei 50.000 Euro și cheltuielile avansate, precum și dobânda legală aferentă acestei sume pentru perioada 13.02.2007 - 20.06.2007.
Ulterior, acestei notificări, reclamanta notificat-o pe pârâtă să se prezinte la 27 iunie 2007 la notarul public în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare. În data de 27 iunie 2007 pârâta nu s-a prezentat la Biroul notarului public, deși a fost notificată.
Din starea de fapt mai sus reținută, corect fost stabilit de către instanța de apel că pârâta nu și- îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract și nu s-a prezentat la perfectarea contractului autentic de vânzare-cumpărare.
Antecontractul nu transmite dreptul de proprietate, ci prin această convenție părțile convin doar clauzele generale a viitorului contract de vânzare-cumpărare, pot să insereze și clauze anticipative de plata prețului (total sau parțial) și de punere în posesie asupra terenului, însă acest act nu ține locul contractului de vânzare-cumpărare teren care trebuie încheiat în formă autentică, potrivit disp. art. 2 Titlul X Legea nr. 247/2005.
Termenul prevăzut în antecontract pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică nu este un termen extinctiv, deoarece până la această dată părțile puteau să își execute voluntar obligația de încheierea contractului în formă autentică, iar de la această dată promitentul cumpărător este îndreptățit să promoveze o acțiune pentru valorificarea drepturilor născute din acel antecontract sau să solicite rezoluțiunea antecontractului.
Prin urmare, termenul nu putea fi calificat ca un termen extinctiv, deoarece împlinirea lui nu duce la stingerea drepturilor subiective și executării obligațiilor corelative asumate de părți. Data prevăzută în antecontract, 30.05.2007, reprezintă un termen suspensiv. Înainte de împlinirea termenului de 30.05.2007 creditorul - promitentul cumpărător nu putea să promoveze acțiunea de executare în natură antecontractului, sau să solicite rezoluțiunea acestuia.
Așadar, susținerea pârâtei privind calificarea termenului maxim pentru finalizarea tranzacției ca fiind un termen extinctiv, este nefondată. Mergând pe ideea că acest termen ar fi extinctiv, atunci toate antecontractele care ajung la termen și nu se finalizează printr-un contract de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică ar fi desființate, ca urmare a împlinirii termenului. Ori, din practica judiciară care consacrat acțiunile de executarea a antecontractelor și doctrina referitoare la această problemă, rezultă fără dubiu că doar de la împlinirea termenului prescris pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică se naște dreptul de valorifica în instanță acel antecontract, fie prin obligarea promitentei vânzătoare să încheie contractul în formă autentică, urmând ca sentința să țină locul actului de vânzare-cumpărare, fie acțiunea în rezoluțiunea antecontractului.
Împrejurarea că antecontractul a fost redactat de agentul imobiliar nu atrage cu necesitate concluzia că, clauza vizând faptul că, terenul se află în coproprietate cu și că pârâta încheie acte juridice în numele ei, este nulă, deoarece este o mențiune a agentului imobiliar, atâta vreme cât acest antecontract a fost semnat și însușit de către promitenta vânzătoare. Pe același raționament promitenta vânzătoare ar putea să se dezică de orice obligație inserată în antecontract, întrucât acesta a fost scris de către agentul imobiliar.
Corect fost interpretată această clauză ca o convenție de porte-, prin care pârâta se obliga să obțină și consimțământul surorii sale.
Faptul că lipsește mandatul special dat în condițiile art. 1536 alin. 2 civil, are semnificația că pârâta nu a fost mandatată de cealaltă coproprietară să încheie contractul de vânzare-cumpărare în numele ei. Fiind vorba de un antecontract, acesta este valabil chiar dacă promitenta vânzătoare nu este proprietara întregii suprafețe de teren, ci numai coproprietară și nu există acordul celuilalt coproprietar.
Împrejurarea că s- făcut o ofertă reală de plată în urma căreia reclamanta a ridicat suma de 55.000 Euro nu are semnificația încetării contractului prin acordul părților, pentru că însăși faptul că pârâta fost obligată să recurgă la oferta reală de plată, confirmă faptul că reclamanta a refuzat să primească suma respectivă.
Pârâta invocat faptul că instanța de apel nu observat că exista o clauză clauză de dezicere și în favoarea acesteia, potrivit căreia în cazul în care promitenta cumpărătoare renunță la încheierea contractului pierde avansul vânzătorului (50.000 Euro). Această dispoziție contractuală nu este operantă în cazul de față, deoarece promitenta cumpărătoare nu a renunțat la încheierea contractului, din contră notificat-o pe promitenta vânzătoare și s-a prezentat la notar, care a constatat lipsa prezenței promitentei vânzătoare.
Nu sunt incidente disp. art. 1297.civil, deoarece antecontractul de vânzare-cumpărare este valabil încheiat, părțile nu au rezoluționat vânzarea de comun acord; vânzarea nu s-a executat și executarea vânzării nu a devenit imposibilă din motive neimputabile părților.
Pârâta apreciază că nu este imputabilă împrejurarea că, cealaltă coproprietară refuză să vândă cota ce-i revine din terenul ce făcut obiectul antecontractului, însă curtea nu poate reține acest fapt ca fiind o imposibilitate neimputabilă părților, întrucât la data încheierii antecontractului pârâta cunoștea situația surorii sale și trebuia să încheie antecontractul doar pentru suprafața ce-i revenea acesteia.
Pentru considerentele mai sus reținute, curtea apreciază că decizia pronunțată de tribunal este legală, nefiind incidente motivele de modificare prev. de art. 304 pct. 8 și 9 Cod proc.civ. În temeiul art. 312 Cod proc.civ. curtea va respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamantă, pârâtă și intervenientă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta împotriva încheierii civile din 14 aprilie 2009 Tribunalului Maramureș pronunțată în dosar nr- pe care o menține.
Respinge ca nefondate recursurile declarate de pârâta și intervenienta împotriva deciziei civile nr. 25/A din 5 februarie 2009 Tribunalului Maramureș pronunțată în dosar nr-, pe care o menține.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 4 noiembrie 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI: Tania Antoaneta Nistor, Traian Dârjan Marta
- - - - - - -
GREFIER
TARȚA
Red. dact. GC
5 ex/7.12.2009
Jud.apel: M,
Președinte:Tania Antoaneta NistorJudecători:Tania Antoaneta Nistor, Traian Dârjan Marta
