Servitute de trecere. Jurisprudenta. Decizia 355/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(2055/2008)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.355
Ședința publică de la 19.02.2009.
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Rodica Susanu
JUDECĂTOR 2: Ilie Mari -
JUDECĂTOR 3: Cristina Nica
GREFIER - - -
* * * * * * * * * * *
Pe rol se află pronunțarea asupra cererii de recurs formulată de recurenta-pârâtă, împotriva deciziei civile nr. 447 din 02.04.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata-reclamantă ROMÂNIA și cu intimata-pârâtă
are ca obiect - servitute.
Dezbaterile în fond și susținerile orale ale părților au avut loc la termenul de judecată din data de 12.02.2009, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrală din prezenta decizie, când Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea cauzei la data de 19.02.2009, când a decis următoarele:
CURTEA
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin acțiunea formulată la data de 21.04.2005 și înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 B sub nr- (număr în format vechi 5242/2005), reclamanta - România SRL a chemat în judecată pe pârâții - -, - -, solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să dispună: delimitarea în concret a servituții convenționale stabilită prin contractul de vânzare - cumpărare nr.1354/30.11.2001 autentificat de notar Public " " și omologarea raportului de expertiză ce a fost efectua în cauză; obligarea pârâtelor să-i permită liniștita folosință a acestei servituți, astfel cum a fost delimitată.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că la data de 30.11.2001 a încheiat cu pârâta - - contractul de vânzare - cumpărare nr. 1354 autentificat de Notar Public " " având ca obiect cumpărarea de către reclamantă a lotului nr.16 situat în B,- sector 5, având număr cadastral 2049/16. Potrivit art.14 din contract, părțile, de comun acord au hotărât stabilirea unui drept de servitute pe terenul pârâtei - - în concret pe "drumul industrial situat în partea de sud - vest a activului", drum ce a fost liniștit și în mod permanent folosit de reclamantă până în luna martie 2005, dată la care i-a fost interzis accesul dinspre strada -.
Arată reclamanta că suportă prejudicii zilnice semnificative datorate imposibilității de acces a autovehiculelor utilizate în derulare a activității comerciale din str. - pe traiectoria servituții constituite prin contractul încheiat, fiind nevoită să folosească o altă cale de acces, care o obligă să plătească zilnic taxe de drum. Precizează reclamanta că pârâta - - a susținut că a vândut fondul aservit, pe care se află servitutea, pârâtei - -.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.620 și următoarele Cod civil, art.112 și următoarele Cod de procedură civilă.
Prin întâmpinarea formulată la data de 17.05.2005, pârâta - - a solicitat respingerea acțiunii principale ca neîntemeiată, arătând că aprecierea reclamantei referitoare la constituirea unui drept de servitute prin titlu, este greșită.
Prin întâmpinarea formulată la data de 09.09.2005, pârâta - - a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, arătând că reclamanta nu a avut niciodată un drept de servitute asupra drumului industrial, nefiind transcris în cartea funciară. Cu privire la cel de-al doilea capăt al cererii, a invocat excepția inadmisibilității, deoarece, atâta timp cât nu s-a făcut transcrierea dreptului de servitute în cartea funciară, reclamanta nu poate emite pretenții în legătură cu acest drept.
La termenul de judecată din data de 04.10.2005, pârâta - - a invocat excepția lipsei calității sale procesuale pasive, arătând că nu mai este proprietara drumului industrial, întrucât acesta a fost înstrăinat. A depus, în copie, contractul de vânzare - cumpărare nr.1364/23.12.2004 autentificat de Biroul Notarului Public " ", act adițional la contractul de vânzare - cumpărare nr.1364/23.12.2004, carte funciară, fișe corpuri de proprietate și schițele dezmembrărilor.
Totodată, pârâta - - a depus la dosar note de ședință prin care a arătat că a înstrăinat către - - întregul imobil deținut cu titlu de proprietate din cadrul " -" din B conform contractului de vânzare - cumpărare nr.199/24.03.2006 și a invocat excepția lipsei calității sale procesuale pasive, atașând, în fotocopie, contractul de vânzare - cumpărare menționat.
Prin încheierea de ședință din data de 16.05.2006 instanța, față de contractul de vânzare - cumpărare nr.199/24.03.2006, a admis excepția lipsei calității procesual pasive invocată de pârâta - - și a stabilit cadrul procesual pasiv față de pârâta - -.
Prin sentința civilă nr. 4334/21.06.2007, Judecătoria Sectorului 5 Baa dmis excepția lipsei calității procesual pasive a pârâtei - -, a respins acțiunea îndreptată împotriva pârâtei - -, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală, a respins excepția inadmisibilității cererii, ca neîntemeiată, a respins acțiunea formulată de reclamanta - România SRL, împotriva pârâtei - -, ca neîntemeiată și a luat act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că în anul 2001, între pârâta - - și reclamanta - România SRL s-a încheiat contractul de vânzare - cumpărare a activului denumit " Fontă", cu nr. Cadastral 2049/15, contract autentificat sub nr. 1354/30.11.2001.
Prin contractul de vânzare - cumpărare nr. 1364/23.12.2005 și actul adițional la acesta autentificat sub nr. 656/11.07.2005 și prin contractul de vânzare - cumpărare nr. 1365/23.12.2005 și actul adițional autentificat sub nr. 826/20.09.2005 pârâta - - a înstrăinat către pârâta - - drumul industrial pentru care reclamanta - SRL solicită constatarea dreptului de servitute.
Cu privire la excepția lipsei calității procesual pasive a pârâtei - -, instanța a reținut că acesta presupune identitatea dintre pârâtă și titularul dreptului de proprietate asupra pretinsului fond aservit cu privire la care se solicită stabilirea și recunoașterea dreptului de servitute, condiție apreciata că nefiind îndeplinita în cauză.
Cu privire la excepția inadmisibilității acțiunii principale, s-a apreciat că susținerile pârâtei - - în sensul că reclamanta nu poate emite pretenții referitoare la servitute atâta vreme cât aceasta nu este transcrisă și orice demers în vederea delimitării este prematur se referă la temeinicia acțiunii formulate de reclamantă și, în consecință a respins excepția invocată.
Cu privire la fondul cauzei, s-a reținut că analizând cuprinsul contractului, prin prisma dispozițiilor art. 969 Cod civil, intenția părților a fost aceea de a utiliza în comun drumul industrial, așa cum este stipulat în art. 14.1 din contract, neputându-se interpreta ca și prevăzută în contract constituirea unei servituți de trecere în favoarea - România SRL, nefiind identificată în documentația cadastrală această servitute, nefiind respectate nici prevederile art. 620 cod civil care stabilesc că "uzul și întinderea servituților stabilite astfel se regulează prin titlul ce le constituie".
De asemenea a mai constatat aplicabilitatea art. 616 Cod civil, în sensul că reclamanta are acces la drumul public. S-a mai reținut că prin contractul de vânzare - cumpărare nr. 1364/23.12.2005 și actul adițional la acesta autentifica sub nr. 656/11.07.2005 și prin contractul de vânzare - cumpărare nr. 1365/23.12.2005 și actul adițional autentificat sub nr. 826/20.09.2005 pârâta - - a înstrăinat către pârâta - - drumul industrial ce face obiectul prezentei cauze.
Instanța a constatat că acest drept pretins de reclamantă asupra drumului industrial situat în partea de sud - vest a activului - - nu a fost transcris de către reclamantă în cartea funciară a imobilului partea a III - a, astfel cum impun dispozițiile art. 21 alin. 1 pct. C lit. a din Legea nr. 7/1996, nenăscându-se opozabilitatea erga omnes specifică dreptului de servitute, ca și drept real.
Instanța a mai reținut că pârâta - - este terț față de raportul contractual între reclamanta - România SRL și - -, dreptul de servitute pretins de către reclamantă nefiindu-i opozabil, potrivit art. 973 Cod civil și art. 33 și 34 din Legea nr.7/1996.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta - România SRL, cererea acesteia fiind înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a IV a Civilă sub nr-, la data de 24.09.2007.
S- solicitat admiterea apelului, respingerea excepției lipsei calității procesuale pasive a - - și, pe fond, admiterea, cererii de chemare în judecată.
În motivarea apelului s-a arătat că excepția lipsei calității procesuale pasive a - - este neîntemeiata, întrucât la momentul introducerii cererii de chemare, în judecată, respectiv data de 21.04.2005, proprietatea nu fusese încă transmisă catre - -, transmiterea operând la momentul încheierii actelor adiționale contractele de vânzare - cumpărare autentificate sub nr. 1364/23 decembrie 2004, respectiv în lunile iulie și septembrie 2005, astfel că - - are calitate procesuală pasivă, deoarece această calitate se analizează la momentul introducerii cererii de chemare în judecată.
S-a mai susținut că este indubitabil că intenția părților a fost aceea de a crea o servitute de trecere. Acest fapt îl dovedește însuși cuprinsul contractului de vânzare - cumpărare prin care vânzătoarea constituie un drept de servitute, respectându-se în totalitate dispozițiile art. 576 Cod civil care definesc servitutea ca fiind "o sarcină impusă unui fond, pentru uzul și utilitatea unui imobil având un alt stăpân".
Mai mult decât atât, prin adresa cu număr de ieșire 718/05.04.2005, - - confirmă faptul că dreptul apelantei de servitute prevăzut la art. 14 din contractul de vânzare - cumpărare a fost transmis către - -, încă din decembrie 2004. Acest act unilateral confirmă faptul că intenția părților a fost aceea de a crea un drept de servitute în favoarea acestora, și nu un simplu drept de folosință în favoarea acestora astfel cum interpretează instanța de judecată. Aceasta cu atât mai mult cu cât contractele se interpretează conform art. 977 Cod civil după intenția comună a părților contractante, care în speța de față este, fără dubiu, aceea de a constitui o servitute de trecere în favoarea apelantei. Iar conform art. 978 Cod civil "când o clauză poate primi două înțelesuri, aceasta se interpretează în sensul în care produce efecte juridice" și nu invers.
De asemenea, nu se poate reproșa părților faptul că servitutea de trecere nu era identificată prin documentație cadastrală, atâta timp cât la momentul respectiv pentru drumul ce face obiectul servituții nu exista o astfel de documentație. Nu este culpa cumpărătoarei pentru inexistența unei astfel de documentații cadastrale, sarcina întocmirii ei aparținând vânzătoarei.
Apelantul a mai învederat că nu pot fi reținute nici concluziile instanței referitoare la nerespectarea prevederilor art. 620 Cod civil, deoarece uzul servituții rezultă fără dubiu din cuprinsul clauzei contractuale, cumpărătoarea constituind un drept de utilizare a drumului industrial ce face obiectul servituții în favoarea - România SRL, iar întinderea sa este dată de însăși denumirea căii de acces, drumul industrial de la sud - vestul activului. O dovadă a faptului că întinderea servituții a fost determinată constă în însuși raportul de expertiză efectuat în cauză, expertul putând determina cu precizie întinderea acestui drept.
Se mai arată că la momentul pronunțării soluției în cauză fusese introdus actualul proprietar asupra drumului industrial grevat de servitute, - -, astfel încât temeinicia acțiunii sale trebuia analizată în funcție de acesta, deoarece proprietatea acestuia din urmă este grevată de servitute, instanța ignorând caracterul său de perpetuitate, aceasta având aceeași durată de existentă ca și dreptul de proprietate.
În ceea ce privește faptul că servitutea nu a fost înscrisă la cartea funciară, s-a învederat că la momentul respectiv nu exista o documentație cadastrală care să delimiteze această servitute, această lipsă fiind în exclusivitate culpa vânzătoarei și registratorilor de carte funciară care nu au analizat corespunzător actul juridic supus, înscrierii. Referitor la opozabilitatea dreptului de servitute, s-a susținut că instanța a reținut greșit atât situația de fapt prezentată de părți relativă la opozabilitatea dreptului de servitute, cât și persoana în funcție de care trebuie analizată această opozabilitate, întrucât litigiul a fost deferit instanțelor judecătorești la data de 21.04.2005. Apelanta a mai arătat că a dobândit dreptul de proprietate asupra activului la data de 24 martie 2006 prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 199, or, acest fapt denotă încă o dată reaua credință a pârâtei -, deoarece aceasta fusese introdusă în proces încă din data de 09.09.2005, deci anterior transmiterii dreptului său de proprietate.
Referitor la opozabilitatea dreptului de servitute față de proprietara actuală a imobilelor grevate de acest drept, apelanta a invocat dispozițiile art. 34 din Legea nr. 7/1996, în sensul că "cuprinsul cărții funciare se consideră exact numai în folosul acelei persoane care a dobândit cu bună credință prin titlu legal". În contractul de vânzare - cumpărare s-a prevăzut în mod expres existența litigiilor existente cu referire la dreptul de servitute, cumpărând cu acest risc. Or, în condițiile în care încă din data de 19.10.2005, prin încheierile de carte funciară nr.17219 și nr.17220 s-a notat în cărțile funciare litigiile privitoare la recunoașterea dreptului de servitute, nu poate invoca în favoarea sa faptul că nu a cunoscut existența acestui drept, fiindu-i inopozabil.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 576 și următoarele Cod civil, art. 970 și următoarele Cod civil, art. 282 și următoarele Cod de procedură civilă.
Prin întâmpinarea formulată la data de 19.12.2007, intimata - pârâtă - -, a solicitat în conformitate cu prevederile art. 115 Cod de procedură civilă, respingerea apelului ca fiind formulat împotriva unei părți care nu are calitatea procesuală pasivă în prezentul litigiu; menținerea ca temeinică și legală hotărârea pronunțată de către Judecătoria sectorului 5
În motivarea întâmpinării, s-a arătat că, nefiind proprietar, nu are nicio calitate procesuală pasivă pentru crearea și delimitarea vreunei servituți stabilite prin fapta omului conform art. 620 Cod civil și următoarele. Dacă se intenționează acum crearea și/sau valorificarea vreunei servituți de trecere legale convenționale și delimitarea acesteia între părțile contractante, aceasta se poate realiza numai cu titularii actuali ai dreptului de proprietate.
S-a mai arătat că la momentul semnării contractului de vânzare - cumpărare între și Romania SRL în anul 2001, intenția comună a părților nu a fost aceea de a se crea vreo servitute legală de trecere, ci numai aceea de a utiliza în comun drumul industrial situat în partea se sud - vest a activului.
Simpla interpretare gramaticală a art. 14 alin. 1 din contractul de vânzare - cumpărare nr.1354/30.11.2001 relevă faptul că se intenționa utilizarea în comun a unui drum industrial și nicidecum crearea în favoarea cumpărătoarei România SRL a unei servituți convenționale de trecere așa cum aceasta este definită prin art. 620 Cod civil.
A utiliza în comun înseamnă a întrebuința, a folosi, a împărți în și de comun acord cheltuielile de exploatare a drumului, a se întrebuința în comun același drum, industrial și nu a crea o servitute.
S-a mai susținut că este lipsită de obiect cererea inițială de chemare în judecată privind delimitarea servituții convenționale în ceea ce privește, atâta vreme cât intenția comună a părților contractante a fost numai de a utiliza în comun un drum industrial.
Mai mult, cumpărătoarea Romania SRL nu și-a manifestat niciodată voința de a cumpăra dreptul de proprietate asupra drumului industrial spre folosința sa exclusivă.
Intimata - pârâtă - -, a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului și, pe cale de consecința, menținerea ca legală și temeinică a hotărârii pronunțată de către instanța de fond.
În motivarea întâmpinării s-a arătat că în mod corect instanța de fond a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei - -, constatând că nu aceasta este proprietarul terenului pe care reclamanta urmărește să-și delimiteze o servitute, ci aceasta societate, astfel încât, - - nemaifiind proprietară, nu are nici calitate procesual pasivă pentru delimitarea unei servituți.
Motivarea apelantei cu privire la deținătorul efectiv al drumului în cauză la momentul introducerii acțiunii este lipsită de relevantă, instanța ținând cont de caracterul efectiv și actual pe care o hotărâre trebuie să o aibă, și anume ca aceasta să fie pronunțată față de persoanele care justifică un interes în cauză.
În ceea ce privește critica apelantei cu privire la greșita interpretare a legii de către instanța de fond - în pronunțarea hotărârii, s-a susținut că aceasta este vădit neîntemeiată. Astfel, după ce, în cererea inițială de chemare judecată, avocații reclamantei invocă existența unei servituți convenționale, atestată printr-un înscris (convenție) încheiată de reclamantă cu pârâta - -, ulterior, în apel, noii avocați ai reclamantei încearcă să schimbe abordarea juridică a problemei, temeiul juridic cererii și modul în care s-a cerut dreptul de servitute asupra drumului în cauză, desi instanța a fost ținută să soluționeze capetele de cerere astfel cum acestea au fost formulate de către reclamantă.
Cu privire la presupusa greșită interpretare a normelor referitoare la cartea funciară, s-a mai arătat că din extrasul de carte funciară partea a III-a referitoare la înscrierea desmembrămintelor dreptului de proprietate și al servituților în sarcina imobilului aservit rezulta clar că reclamanta nu apare că și-ar fi înscris vreun drept asupra "drumului industrial situat în partea de sud - vest a activului".
cauzei dedusa judecații constă în aceea că exercițiul dreptului de trecere nu se poate concepe în afara unui drept de servitute de trecere dobândit în una din modalitățile prevăzute de lege. Ori, în speța dedusă judecații, reclamanta nu face niciun fel de dovadă că în favoarea sa ar fi constituit un astfel de drept. Dimpotrivă, extrasul de carte funciara dovedește inexistenta unui drept de servitute pentru reclamanta, ceea ce face ca reclamanta să nu poată opune un drept pe care nu îl are.
Cererea reclamantei privind permiterea accesului pe imobilul care în prezent aparține societății pârâte, ignoră principiul opozabilității contractelor față de terți și principiul publicității înscrierilor în cartea funciară, astfel încât cererea apare ca inadmisibilă, pentru că, până la înscrierea dreptului de servitute în cartea funciară, reclamanta nu poate emite nicio pretenție în acest sens.
Dacă însă ar fi cu adevărat în fața unui drept de servitute, acesta ca orice drept real, ar trebui să fie un drept absolut, cu toate caracteristicile acestuia adică să fie opozabil erga omnes. Ori, prin lipsa înscrierii dreptului de servitute invocat de reclamantă, nu s-a născut opozabilitatea erga omnes specifica oricărui drept real.
Afirmațiile apelantei cu privire la imposibilitatea notării dreptului de servitute convențională în cartea funciară ia momentul în care apelanta și intimata pârâtă - - au hotărât folosința în comun a drumului în cauză se contrazic cu cele referitoare la greșita interpretare a obiectului dedus judecății. Dacă obiectul nu era servitute, de ce mai trebuia notat în cartea funciară, iar dacă nu era servitute, este irelevantă existenta sau inexistenta Cărții Funciare la acel moment.
De altfel, situația actuală a fondului terenului pe care se află acel așa - zis drum de acces s-a schimbat radical, terenul în cauză schimbându-și destinația industrială pe care a avut-o în trecut, actuala sa destinație fiind una civilă, desfășurându-se în acest moment lucrări de demolare a vechilor amplasamente industriale, și de edificare a unui vast proiect urbanistic, proiectul vizând construirea unui întreg cartier de locuințe și spații comerciale.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 115 Cod procedură Civilă și pe dispozițiile art. 620 Cod Civil.
Prin decizia civila nr. /2008, Tribunalul București Secția a IV a Civilă, a dispus admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței civile apelate, admiterea acțiunii reclamantei în contradictoriu cu pârâta -, delimitarea servituții convenționale stabilita prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1354/2001, conform raportului de expertiza tehnica refăcut întocmit de expertul, obligarea pârâtei - -, sa permită reclamantei folosința servituții și au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței civile apelate.
Pentru a se dispune astfel, s-a reținut în ceea ce privește criticile aduse soluției de admitere a excepției lipsei calității procesuale a intimatei - -, că sunt neîntemeiate, întrucât, față de obiectul cererii de chemare în judecată justifică calitate procesuală pasivă doar proprietarul terenului cu privire la care se solicită delimitarea servituții, ori în momentul pronunțării sentinței apelate, - - pierduse această calitate ca urmare a contractului de vânzare - cumpărare încheiat. În consecință și calitatea procesuală s-a transmis către noul proprietar.
S-a apreciat că reținerea de către instanța de fond a neîndeplinirii condiției prevăzute de art. 616 Cod civil este eronată, având în vedere că aceste dispoziții legale își găsesc aplicabilitatea doar în ceea ce privește servituțile legale, or în cauza de față problema care se pune este aceea a existenței sau nu a unei servituți convenționale. În contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.1354/30.11.2001 se prevede la art.14 că părțile convin să utilizeze în comun drumul industrial situat în partea de sud - vest a activului, prima instanță reținând că intenția părților a fost să utilizeze în comun un drum industrial și nu să constituie o servitute de trecere, insa în opinia tribunalului, de esența servituții de trecere este tocmai utilizarea unei porțiuni de teren, în cazul acestora un drum preexistent, pentru a ajunge la terenul pe care reclamanta îl are în proprietate. Dreptul de folosință a unui teren în scopul trecerii spre un alt teren nu poate fi privit distinct de dreptul de servitute acesta fiind desmembrământul dreptului de proprietate aplicabil în cauză. Dreptul civil românesc nu cunoaște o astfel de instituție respectiv dreptul de a utiliza în comun un drum în scopul trecerii spre un teren. Mai mult dreptul de servitute nu presupune o folosire exclusivă a terenului aservit doar de către proprietarul fondului dominant, afară de cazul în care s-a prevăzut expres acest lucru.
Pe de altă parte interpretarea unui contract nu se face doar după sensul gramatical și cu atât mai puțin conform -ului ci în primul rând prin raportare la instituțiile de drept aplicabile. Or, dreptul de utilizare a unui drum pentru a ajunge la un teren este o sarcină ce grevează fondul aservit și fiind instituit în favoarea unui fond dominant nu poate fi privit decât ca un drept de servitute, în cazul acestora, convențională.
Pe de altă parte art. 620 alin.2 Cod civil invocat de prima instanță trebuie evocat în întregime și nu trunchiat, or, articolul menționat prevede că uzul și întinderea servituților stabilite astfel se regulează prin titlul ce le constituie, și în lipsa de titlu, după regulile următoare, ceea ce înseamnă că nu se poate reține că sancțiunea pentru faptul că în cuprinsul titlului ce a constituit servitutea de trecere se prevede doar că se va utiliza în comun drumul industrial situat în partea de sud - vest a activului nu este cea a inexistenței dreptului de servitute atât timp cât intenția părților a fost în sensul constituirii acestui drept, drumul industrial exista și era ușor identificabil și cu atât mai mult cu cât la acel moment nu existau planuri cadastrale. În lipsa convenției părților asupra modului de exercitare se aplică regulile codului civil, dar nu se poate concluziona că servitutea nu s-a constituit.
În ceea ce privește apărările referitoare la inopozabilitatea dreptului constituit ca urmare a neînscrierii acestuia în cartea funciară tribunalul a reținut că pentru a invoca lipsa înscrierii, alături de condiția de a fi succesor cu titlu particular, de a îndeplini condițiile de publicitate mai trebuie să îndeplinească o condiție și anume aceea să nu fi fost exclus de lege de la dreptul de invoca inopozabilitatea dreptului real neînscris în cartea funciară fie în virtutea naturii actului în temeiul căruia a dobândit dreptul respectiv fie cu titlu de sancțiune în cazul în care a fost de rea credință.
Acesta înseamnă că în actuala reglementare, contrar celei înserate în art. 712 Cod de procedură civilă, este suficient ca terțul dobânditor să aibă cunoștință de constituirea anterioară a unuia drept real pentru a fi socotit de rea credință, indiferent de modalitatea în care a cunoscut existența respectivului drept și chiar dacă atunci când a dobândit dreptul de proprietate asupra fondului aservit, sarcina respectivă nu era înscrisă în cartea funciară, în actuala reglementare scopul publicității imobiliare fiind acela de a asigura cunoașterea sarcinilor care grevează un drept real și nu poate constitui un subterfugiu pentru cei de rea credință.
În acest sens, tribunalul a constatat că intimata se - este un terț dobândi tor de rea credință astfel că dreptul de servitute constituit prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1354/30.11.2001 este opozabil intimatei, acesta având obligația de a-l respecta.
Împotriva deciziei nr.447 A/02.04.2009 a formulat recurs pârâta - -.
În motivele de recurs se arată că în mod corect atât instanța de fond, cât și cea de apel au admis excepția lipsei calității procesual pasive a paratei -, constatând că nu - - este proprietarul terenului pe care reclamanta urmărește să-și delimiteze o servitute, ci societatea recurentă, astfel încât, - nemaifiind proprietară, nu are nici calitate procesual pasivă pentru delimitarea unei servituți.
În prezent, pârâta - - nemaifiind proprietara drumului respectiv, aceasta nu mai are nici interes și nici vreo calitate în raport cu obiectul dedus judecății, motiv pentru care, în mod corect instanța de fond a dispus introducerea recurentei în cauză admițând totodată excepția lipsei calității procesuale pasive a - -.
Susține recurenta insa că din perspectiva analizării obiectului cauzei, cererea de recunoaștere a unui drept de servitute asupra terenului recurentei este inadmisibilă doar față de recurentă, în condițiile în care societatea recurentă s-a obligat față de reclamantă la folosirea în comun a unui drum.
Arata recurenta că în mod netemeinic, instanța de apel a apreciat ca veridice afirmațiile reclamantei cu privire la așa-zisele "prejudicii zilnice semnificative" pe care aceasta le-ar suferi ca urmare a folosirii drumului industrial situat în partea de sud-vest a activului datorită obligației pe care ar avea-o de a plăti "zilnic" taxe de acces la drum pentru circulația autovehiculelor cu acces direct în str.-. Aceste prejudicii nu au fost dovedite în nici un fel de către reclamantă, nefiind probată dovada unor plăți zilnice, într-un cuantum semnificativ, la momentul introducerii acțiunii, care să motiveze necesitatea folosirii unui alt drum de acces, așa cum afirmă reclamanta în acțiunea introductivă. De aici rezultă că reclamanta nu a suferit și nu suferă nici un prejudiciu real pentru folosirea propriei sale căi de acces motiv pentru care nu poate solicita obligarea recurentei la acordarea unei servituți de trecere.
În lipsa acestui motiv imaginar (prejudiciul cauzat de folosința propriei căi de acces), cererea privind servitutea de trecere rămâne fără nici un temei, nemaiexistând ci un motiv pentru care să se solicite accesul Ia deschiderea din Str.- -, or, din perspectiva dispozițiilor art.618 Cod Civil, reclamanta avea nevoie de un astfel de motiv (existența unui prejudiciu), prin această motivare reclamanta înțelegând să ceară recunoașterea unui drept de folosință comună - drept de trecere, iar nu servitute convențională.
În mod netemeinic și nelegal instanța de apel a apreciat că dispozițiile art.616 Cod Civil se aplică în cauza de față, considerând în mod nelegal că "aceste dispoziții își găsesc aplicabilitatea doar în ceea ce privește servituțile legale.". Instanța a apreciat în mod eronat că acordul scris al părților de a "utiliza în comun" drumul industrial situat în partea de sud-vest a activului este sinonim cu acordarea unui drept de servitute de trecere în condițiile prevăzute de art.620 pct. 2 Cod Civil, deși aceeași instanță recunoaște în cuprinsul hotărârii că "dreptul civil românesc nu cunoaște o astfel de instituție, ori, atunci când avem de-a face cu drepturi asumate de părți prin înscrisuri, trebuie avute în vedere dispozițiile generale în materia obligațiilor.
Potrivit dispozițiilor art.969 Cod Civil, "Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante." a contrario, terții față de înțelegerea părților nu pot fi obligați la asumarea și respectarea unor obligații asumate de către părțile contractante. În acest sens, hotărârea instanței de apel este ilegală și abuzivă, obligând-o pe recurentă la respectarea prevederilor unei convenții care societatea noastră nu a fost parte contractantă.
Potrivit art. 984 Cod Civil, "Convenția nu cuprinde decât lucrurile asupra cărora se pare că părțile și-au propus a contracta, oricât de generali ar fi termenii cu care s-a încheiat". Or, în cauză, părțile contractante (- - și Romania) s-au obligat pentru ele înseși, în nume propriu, să folosească în comun un anumit drum. Având în vedere că această obligație a fost asumată de - - în favoarea Romania, această obligație a - - (de a folosi drumul în comun) încetează la momentul în care una dintre părți încetează să mai folosească drumul respectiv, (din oricare motiv - inclusiv de înstrăinare a terenului deservit de acel drum, cum este și cazul de față), în caz contrar aflându-ne în situația folosinței exclusive a acelui drum doar de către una dintre părți, fapt la care părțile nu s-au obligat.
Se mai arata că în aplicarea prevederilor art.983 Cod Civil, prevederile contractuale trebuiau interpretate în favoarea - -, astfel că obligația acesteia de a permite folosirea drumului de către reclamantă înceta la momentul în care - - înțelegea să nu mai folosească acel drum și că instanța de apel nu a ținut seama de dispozițiile art.636 Cod Civil, care prevăd că "Servituțile încetează când lucrurile se găsesc în astfel de stare, încât servitutea nu se poate exercita", deși a învederat faptul că situația actuală a fondului terenului pe care se afla acel așa-zis drum de acces s-a schimbat radical, terenul în cauză schimbându-și destinația industrială pe care a avut-o în trecut, actuala sa destinație fiind una civilă, societatea recurentă desfășurând în acest moment lucrări de demolare a vechilor amplasamente industriale, și de edificare a unui vast proiect urbanistic, proiectul vizând construirea unui întreg cartier de locuințe și spații comerciale. De altfel, în aceste condiții, dată fiind actuala situație a cărții funciare a terenului (au fost unificate loturile), vechiul drum de acces nu mai este cuprins în noul plan al amplasamentului, iar apelanta - reclamantă nu a solicitat niciodată menținerea acestui drum.
Ori, în aceste condiții, ar fi absurd să fie obligată la asigurarea unui drum de acces pentru apelantă, pe un amplasament care ar da peste cap întregul proiect de dezvoltare zonală, drum ce urmează a fi folosit de camioane și utilaje industriale, printr-un cartier de locuințe.
Cu privire la așa-zisa rea credință a subscrisei societăți, motivată de instanța de apel prin faptul că recurenta a cunoscut existența acestui litigiu la momentul cumpărării terenului de la pârâtele și, solicită să se observe următoarele aspecte:
- simpla cerere formulată de către un petent cu privire la existența unui drept de servitute nu poate duce automat la reținerea relei credințe a cumpărătorului, acesta având posibilitatea aprecierii pretențiilor petentului asupra fondului din perspectiva obligațiilor pe care vânzătorul și le-a asumat față de petentul respectiv;
- având în vedere că petenta Romania nu a înțeles să și noteze în cartea funciară a imobilului așa-zisul drept de servitute a cărui recunoaștere o solicită, și nici să delimiteze în concret acest drept prin delimitarea în concret a drumului folosit în comun cu pârâta, recurenta a apreciat pe bună dreptate că dreptul de folosință în comun a drumului respectiv, a încetat la momentul în care una din părțile contractante (respectiv ) a încetat să mai folosească acel drum, neaflându-se în prezența unui drept de servitute de trecere propriu-zis.
Intimata reclamanta - Romania SRL a formulat întâmpinare prin care solicitat respingerea apelului că nefondat.
În motivare aceasta arătat că a continuat să utilizeze acest drum și ulterior vânzării fondului aservit, până în momentul la care cumpărătorul activului i-a blocat în mod abuziv accesul pe acest drum, motiv pentru care a introdus prezenta cerere de chemare în judecată.
Referitor la prima critică adusă hotărârii recurate în care se invoca faptul că cererea în recunoaștere a dreptului de servitute este inadmisibilă, față de faptul că nu s-a obligat față de - Romania SRL la folosirea în comun a unui drum, se arată că folosirea unui drum ce aparține altui proprietar în folosul unui alt proprietar, este definită de Codul civil ca un drept de servitute, el fiind conceput ca servind și utilității unui fond, unui imobil.
Fiind un drept real de sine stătător, dezmembrământ al dreptului de proprietate, dreptul intimatei de servitute este opozabil erga omnes, recurenta având cunoștință de dreptul invocat de intimată de la chiar dobândirea dreptului de proprietate asupra fondului aservit, de asemenea fiind notat litigiul privind servitutea în cartea funciară.
Ori, recurenta, prin invocarea faptului că instanța de judecată a apelului a apreciat ca veridice afirmațiile reclamantei cu privire la așa-zisele prejudicii zilnice semnificative, nu critică în fapt considerentele hotărârii instanței de apel, aceste afirmații nefiind reținute de instanța de apel în motivarea soluției pronunțate.
Din lecturarea hotărârii pronunțate în apel se observă că afirmațiile referitoare la prejudiciile zilnice semnificative, la prejudiciul - Romania SRL ca motiv în pronunțarea soluției criticate aparțin în fapt motivelor - Romania SRL instanța nefăcând altceva decât să expună în preambulul considerentelor sale susținerile părților. Din cuprinsul motivelor pe care și-a întemeiat decizia instanța de apel, se poate foarte ușor sesiza faptul că în cuprinsul acestor considerente criticabile de către recurentă la adresa soluției pronunțate, nu se regăsește afirmația cuprinsă și dezvoltată la punctul II lit.a) din recurs.
Contrar celor susținute de recurentă prin motivele de recurs, în sensul că reclamanta trebuie să justifice un prejudiciu ca o condiție a promovării cererii de chemare în judecată, prejudiciu ce ar rezulta din utilizarea unui alt drum de trecere mai costisitor, intimata invocă faptul că legiuitorul nu prevede condiția probării unui prejudiciu în promovarea unei astfel de acțiuni, recurenta confundând în mod voit interesul cu prejudiciul. Existența unui alt drum de acces, nu inhibă dreptul reclamantei de a solicita pe cale judecătorească recunoașterea unei servituți convenționale, existența acesteia urmând a fi analizată independent de existența unui alt drum, având în vedere că în materia servituților prin fapta omului, proprietarii celor două fonduri au libertatea de stabili orice fel de servituți, fără a aduce atingere însă ordinii publice.
Referitor la incidența dispozițiilor art.616 Cod civil intimata își menține punctul de vedere în sensul că acesta reglementează servitutea de trecere legală, născută din dispozițiile legii ca urmare a naturii fondurilor învecinate. Ori, prin dispoziția art.14 din contractul de vânzare - cumpărare s-a creat în favoarea sa servitute de trecere convențională, astfel încât în prezenta cauză nu sunt incidente cele reținute de practica ÎCCJ în cazul servituților de trecere legale, nepunându-se problema preferinței aspectului ieșirii la drumul public în detrimentul aspectului pecuniar.
Mai mult decât atât, plecând chiar de la raționamentul trasat de recurentă, normele speciale se vor aplica întotdeauna cu prioritate față de normele generale, astfel încât dispozițiile din materia servituților prin fapta omului se vor aplica în defavoarea celor din materia dispozițiilor legale generale, cocontractanții putând crea practic orice fel de servitute prin simpla manifestare de voință, derogatorie de la dreptul comun.
Afirmațiile recurentei sunt contrazisă de însăși definiția servituții de trecere, și anume dreptul unui fond, unui imobil, al folosirii sale, aceasta fiind considerată caracteristica lui esențială.
a reținut astfel instanța de judecată că dreptul de a utiliza drumul comun nu reprezintă o instituție juridică distinctă în dreptul românesc, ci este prin esența lui chiar dreptul de servitute, acesta nepresupunând folosirea lui exclusivă, ci în comun cu proprietarul fondului aservit.
În ceea ce privește susținerea că înțelegerea între - și - România a creat obligații doar între aceste părți, se arata că aceasta este contrazisă chiar de calitatea dreptului de servitute, de a fi un drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate, opozabilerga omnes, cu atât mai mult cu cât dobânditorului subsecvent al imobilului grevat, - avea cunoștință de această servitute chiar de la momentul dobândirii dreptului de proprietate, litigiul fiind înscris în cartea funciară a imobilului.
Susținerea recurentei în sensul că nefolosirea drumului de către noul cumpărător, duce la încetarea obligației de a folosi drumul exclusiv de către cealaltă parte este apreciată ca fiind una rigidă și nesusținută, deoarece fiecare uzează de drepturile sale după propria sa voință. Folosirea exclusivă a bunului de către - România nu duce la pierderea dreptului de folosință al drumului, ci din contră întărește dreptul de servitutea al intimatei - apelante, făcând dovada utilizării acestui drum conform scopului urmărit.
Afirmația conform căreia în cauza de față sunt aplicabile dispozițiile art. 983 Cod civil, în sensul că în caz de îndoială, convenția se interpretează în favoarea - -, debitorul obligației, este demontată, atât prin faptul că - - a arătat în mod expres prin adresa sus-menționată că a constituit un drept de servitute în favoarea - România, cât și prin faptul că, nu se pune problema existenței sau inexistenței dreptului de servitute, ci doar problema delimitării ei.
loturilor sub o singură carte funciară nu duce la imposibilitatea utilizării servituții de vreme ce întinderea sa a fost determinată prin efectuarea unei expertize tehnice de specialitate, identificabilă ca atare în noul lot unificat iar invocarea propriei culpe a recurentei în sensul ignorării dreptului intimaților de servitute nu este de natură a duce la nerecunoașterea judecătorească a dreptului intimaților de servitute.
Cu privire la argumentația recurentei în sensul că reaua sa credință a fost stabilită în mod eronat de instanța de judecată deoarece recurenta avea posibilitatea aprecierii pretențiilor reclamantei România se arata că nu se poate reproșa reclamantului faptul că servitutea de trecere nu era identificată prin documentație cadastrală, atâta timp cât la momentul respectiv pentru drumul ce face obiectul servituții nu exista o astfel de documentație și că nu poate fi reținuta culpa cumpărătoarei pentru inexistența unei astfel de documentații cadastrale, sarcina întocmirii ei aparținând proprietarului fondului aservit. Inexistența documentației cadastrale nu poate să ducă la concluzia că servitutea nu există, de vreme ce existența drumului la sud - vestul activului cumpărat este indubitabilă.
Referitor la opozabilitatea dreptului de servitute față de proprietara actuală a imobilelor grevate de acest drept, intimata a arătat că înțelege sa invoce dispozițiile art.34 din Legea nr.7/1996, or, în condițiile în care încă din data de 19.10.2005, prin încheierile de carte funciară nr.17219 și nr.17220 s-a notat în cărțile funciare litigiile privitoare la recunoașterea dreptului de servitute, recurenta nu poate invoca în favoarea sa faptul că nu a cunoscut existența acestui drept, fiindu-i inopozabil, iar cunoașterea situației de fapt privitoare la existența dreptului intimatului de servitute este dovedită, servitutea în cauză fiind una aparentă. Mai mult decât atât, în sprijinul acestei susțineri s-a probat și faptul că între - și subdobânditorii săi există o mare legătură sub aspectul acționariatului.
Analizând actele și lucrările dosarului în raport de criticile formulate și de prevederile legale incidente în cauză, curtea retine următoarele:
În ceea ce privește apărarea intimatei reclamante, întemeiată pe împrejurarea că motivele de recurs formulate de către recurenta nu se subsumează motivelor de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 și 9 Codul d e procedură civilă, curtea reține că într-adevăr, eclararea recursului trebuie să fie însoțită și de o corespunzătoare motivare a lui, în sensul arătării cu claritate a acelor critici care, circumscrise fiind motivelor de recurs îngăduite de lege, sunt de natură a învedera nelegalitatea hotărârii atacate.
Prin urmare, un recurs nu poate fi socotit motivat decât atunci când criticile formulate, se află în legătură cu hotărârea atacată, constituindu-se într-o critică totală sau parțială a acesteia și tinzând la a afirma nelegalitatea ei.
Atunci când motivele recursului nu își verifică o asemenea legătură cu hotărârea atacată, aflându-se străine de dispozițiile acesteia și referindu-se la împrejurări ce nu se constituie într-o critică a acelei hotărâri, recursul trebuie considerat nemotivat și, prin raportare la prevederile art. 306 din Codul d e procedură civilă, sancționabil cu nulitatea.
În cauză insa, recurenta a formulat următoarele critici:
1. inadmisibilitatea recunoașterii a unui drept de servitute în raport cu aceasta, în condițiile în care recurenta nu s-a obligat convențional la folosirea drumului industrial în comun cu reclamanta, iar prin decizia de apel s- menținut hotărârea primei instanțe referitoare la excepția lipsei calității procesuale pasive a - -; 2. greșita stabilire în cauza situației de fapt, prin aprecierea ca veridice a susținerilor reclamantei în sensul înregistrării unor prejudicii zilnice de către reclamanta ca urmare a nefolosirii drumului industrial în raport de prevederile 134/2004; 3. greșita apreciere a existentei unui interes al reclamantei în solicitarea recunoașterii dreptului de servitute; 4. greșita aplicare în cauza a prevederilor art. 616, art. 618, art. 620 pct. 2, art. 969, art. 984 și art. 983 din codul civil; 5. greșita apreciere instanței de apel, a lipsei incidentei prevederilor art. 636 codul civil; 6. greșita reținere de către instanța de apel a relei credințe recurentei, prin raportare la notarea litigiului în cartea funciara, în lipsa notarii de către reclamanta existentei dreptului de servitute.
Deși, în drept, cererea de recurs a fost întemeiată pe prevederile art. 304 pct. 7, 8 și 9 Codul d procedură civilă, curtea apreciază că prin cererea de recurs au fost formulate critici care pot fi încadrate în prevederile art. 304 pct. 8 și 9 Codul d procedură civilă, situație în care se impune a se proceda la analiza acestora, pe fond.
În ceea ce priveșteexcepția lipsei de interes a reclamanteiîn promovarea acțiunii civile de față, derivând în faptul că terenul deținut de reclamanta nu este un loc înfundat iar pentru folosirea accesului la calea publica de care reclamanta dispune aceasta datorează sume de bani egale cu sumele pe care le-ar datora autorităților pentru folosirea drumului industrial, curtea retine următoarele:
Interesul reprezintă folosul practic și imediat pe care îl are o parte pentru a justifica punerea în mișcare a procedurii judiciare. De fiecare dată interesul la acțiune trebuie cercetat în persoana reclamantului și trebuie să fie, legitim, născut și actual, astfel încât dacă reclamantul nu a făcut dovada încălcării dreptului său de către pârât, pentru a fi nevoit să-l cheme în judecată, tocmai pentru a fi obligat să-i respecte dreptul sau să-l despăgubească, acțiunea se va respinge, pentru neîndeplinirea acestei condiții care ține de însăși exercițiul dreptului la acțiune.
În speța, din situația de fapt stabilită de către instanțele de fond, rezultă că reclamantul, care pretinde un drept de a folosi drumul industrial aflat în prezent în proprietatea recurentei pârâte, la momentul formulării acțiunii se afla în imposibilitate de a folosi acest drum, care fusese blocat cu bariere, or, este evident că în aceste condiții justifica un interes născut și actual în formularea acțiunii introductive.
Pe de alta parte, nu se poate nega interesul legitim și actual al acesteia de a solicita tranșarea irevocabila a naturii dreptului constituit prin convenția încheiata cu intimata pârâta - - și obligațiilor ce reveneau subdobânditorilor drumului industrial, în condițiile în care, în lipsa recunoașterii unui drept de servitute și a delimitării sale, se afla în imposibilitatea de a înscrie dreptul pretins în cartea funciară pentru ca acesta să devină opozabil tuturor terților.
Așa fiind, în considerarea celor anterior precizate, făcând aplicarea prevederilor art. 137 alin. 1 Codul d procedură civilă, conform art. 316 Codul d procedură civilă, coroborat cu art. 298 Codul d e procedură civilă, curtea va dispune respingerea acestei excepții ca nefondată.
În ceea ce privește fondul recursului,curtea reține următoarele:
Prin cererea introductivă de instanța, reclamanta a solicitat ca prin hotărârea judecătorească ce se va pronunța în cauză să se dispună delimitarea dreptului de servitute convenționala, în raport de care a susținut că a fost stabilit prin contractul de vânzare cumpărare 1354/2001 și obligarea pârâtelor la respectarea acestui drept.
În apărare, pârâtele, pe de parte au negat constituirea unui drept de servitute convenționala de trecere prin contractul la care se face trimitere în acțiunea introductiva iar pe de alta parte au invocat aspecte legate de inopozabilitatea acestui drept derivând din neînscrierea acestuia în Cartea Funciara respectiv încetarea dreptului ca urmare a schimbării destinației bunului.
Problema litigioasă dintre părți care se impune a fi analizată cu prioritate, se referă la interpretarea acestei clauze contractuale și la efectele produse de art. 14 alin. 1 din convenția parților anterior citată, societatea reclamanta susținând că aceasta reprezintă o clauză de constituire a unei servituți convenționale de trecere, având ca obiect drumul industrial, în timp ce recurenta pârâta și intimata pârâta - - apreciază că aceasta reprezintă o clauză contractuală, prin care se recunoaște un drept de folosință comună, având ca obiect același drum industrial situat în partea de sud vest activului.
Această clauză - parte din contractul autentificat sub nr. 1354/30.11.2001 de către BNP, contract încheiat între intimata pârâta - - și recurenta reclamanta - România SRL, stabilește că "părțile convin să utilizeze în comun drumul industrial situat în partea de sud vest activului. Vânzătoarea se obliga sa constituie un drept de preemțiune în favoarea - România SRL, la cumpărarea cotei indivize de 50% din parcela 2, în suprafața de 987,46 mp. cod grupa, categorie de folosința T, precum și a drumului industrial menționat la alin. 1 prin negociere directa".
Distincția este extrem de importantă, întrucât raporturile juridice întemeiate pe drepturile pretins născute în temeiul acestei clauze convenționale sunt diferite, în special interesând natura și efectele drepturilor ce se pretind a fi fost constituite, durata în timp și opozabilitatea acestora.
Curtea reține în primul rând că potrivit dispozițiilor art. 969 din Codul civil, "convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante", aceasta însemnând că, sub condiția de a nu fi contrare dispozițiilor prohibitive și imperative ale legii, ordinii publice și bunelor moravuri, contractele au față de părți aceeași putere obligatorie ca o lege.
Totodată, potrivit art. 963 codul civil "lucrurile ce sunt în circuitul civil pot fi obiectul unui contract" iar potrivit art. 620 codul civil, este iertat proprietarilor a stabili pe proprietățile lor, sau în folosul proprietăților lor, orice servitute vor găsi de cuviință, pe cât timp aceste servituți nu vor impune persoanei proprietarului fondului supus servituții, obligația unui fapt personal, și pe cât timp aceste servituți nu vor fi contrarii ordinii publice. Uzul și întinderea servituților stabilite astfel se regulează prin titlul ce le constituie, și în lipsă de titlu, după regulile următoare.
În sistemul Codului civil în vigoare, spre deosebire de uzufruct, uz si abitație ca și de drepturile de creanța, servitutea este un drept real, stabilit in favoarea unui imobil si in sarcina altui imobil, iar nu in favoarea unei persoane si in sarcina altei persoane. Servitutea nu are un caracter personal, ca uzufructul, beneficiul pe care titularul fondului îl are din exercitarea servituții fiind o simpla consecința a calității sale de proprietar al imobilului. În același timp, servitutea este un dezmembrământ al dreptului de proprietate.
Se retine totodată că principiul libertății de voință este unul de fundament în dreptul civil, libertatea de a contracta (conveni) a părților fiind întotdeauna subordonată prevederilor imperative ale art. 5 din Codul civil, potrivit cărora nu se poate deroga prin convenții sau acte juridice unilaterale de la legile care interesează ordinea publică și bunele moravuri. Astfel, în lumina acestei principiu, în sfera raporturilor dintre părți, acordul de voință care creează contractul, este suveran. El poate deroga chiar de la textele legale, când acestea nu sunt numai interpretative. Raportul creat prin contract are o valoare tot atât de puternică ca și raportul creat printr-o dispoziție imperativă a legii și el poate da naștere la drepturi și obligații care pot fi reale sau de creanța, impunându-se a fi de asemenea precizat faptul că drepturile de creanța, spre deosebire de drepturile reale, sunt nelimitate ca număr, în virtutea principiului libertății contractuale, părțile actului juridic putând da naștere unei multitudini de drepturi de creanță.
Așa fiind, în virtutea principiului libertății de voință, părțile puteau constitui, convențional, fie un drept de servitute de trecere, care, potrivit art. 576 codul civil, este un drept real, perpetuu, opozabil erga omnes, fie un drept de folosință, ca drept de creanță, care dă naștere unei obligații personale de a face - de a lua toate masurile pentru permite utilizarea unei părți din proprietatea sa, de către cocontractantul său, de a face ca cocontractantul său să se poată folosi neîmpiedicat de aceasta.
În consecință, interpretarea dată de tribunal, potrivit căreia prin acordul de voință al particularilor, se poate stabili un drept de a utiliza un drum industrial, doar sub forma unei servituți de trecere convenționale, nu poate fi apreciată decât ca fiind contrară textelor legale și principiului sus amintit, întrucât neexistând o dispoziție legală care să oblige imperativ părțile la constituirea unui drept real cu acest obiect, este pe deplin aplicabilă regula mai sus citată.
Din acest punct de vedere, faptul că dreptul de servitute de trecere are ca prerogativă posibilitatea conferită beneficiarului servituții de a folosi o porțiune de teren, pentru a ajunge la terenul/construcția pe care acesta le deține în proprietate, nu poate exclude posibilitatea ca părțile, prin voința lor, să stabilească posibilitatea de a folosi un astfel de bun, sub forma unui drept personal, întemeiat pe un contract.
Totodată, potrivit art. 973 codul civil, onvențiile n-au efect decât între părțile contractante. Principiul relativității efectelor contractului, consacrat de dispozițiile art. 973 din Codul civil, rezidă în faptul că efectele obligatorii ale contractului privesc numai părțile contractante iar nu și terții, nimeni neputând fi obligat prin voința altor persoane.
Plecând de la aceste considerente, curtea reține - având în vedere principiul forței obligatorii a contractului ca și consecințele grave ce decurg din grevarea unui imobil cu un drept real de servitute de trecere, mai sus enunțate, că orice clauză de instituire unui drept de servitute de trecere într-un contract trebuie, de principiu, să fie exprimată în termeni foarte clari, să fie expresă și neechivocă.
În cauză însă, prevederile art. 14 din convenția încheiată între reclamanta și intimata pârâta - -, nu stabilesc în mod expres, neechivoc, că dreptul astfel constituit este un drept de servitute de trecere ci prevăd că acest drept este un drept de "a utiliza în comun" un bun imobil.
Este de reținut totodată că, potrivit art. 984 din Codul civil, oricât de generali ar fi termenii întrebuințați de părți, obiectul contractului se reduce numai la lucrurile la care se pare că părțile și-au propus a contracta, iar în conformitate cu prevederile art. 983 codul civil, când este îndoială, convenția se interpretează în favoarea celui ce se obligă, or, în prezenta cauză, obiectul este clar prevăzut în art. 14 alin. 1 din contractul încheiat între reclamanta și - -, părțile convenind să folosească în comun drumul industrial menționat în contract.
Faptul că obiectul acestui drept era reprezentat de bun care avea la momentul încheierii convenției destinația de drum industrial nu putea fi de natura sa impună, în mod singular, interpretarea clauzei cuprinsa în art. 14 alin. 1 în sensul că aceasta constituie un drept de servitute de trecere, întrucât părțile nu au inserat în convenție astfel de mențiune or, servituțile reprezintă dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, clauzele de stabilire convenționala a unor astfel de drepturi, fiind de stricta interpretare. Pe de alta parte, clauzele contractuale trebuie interpretate corelat, neputându-se face abstracție de faptul că în același articol din convenție, s-a stabilit în favoarea reclamantei un drept de preemțiune la cumpărarea aceluiași bun, ceea ce poate conduce la concluzia că ambele părți au avut reprezentarea faptului că exista posibilitatea înstrăinării acestui bun și a schimbării acestei destinații, loturile desprinse din fosta platforma industrială, inclusiv cel dobândit de reclamanta, intrând în circuitul civil.
Totodată, potrivit art. 977 codul civil, interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor, art. 982 codul civil, stabilind că toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecărei înțelesul ce rezultă din actul întreg.
În ceea ce privește aplicabilitatea acestor dispoziții legale, invocate de reclamanta, curtea apreciază că pentru determinarea voinței comune a părților este esențial nu numai contextul în care s-a procedat la încheierea convenției, elementele concrete care au făcut obiectul acordului de voința al parților dar și starea de fapt rezultată în urma perfectării înțelegerii.
Astfel, din situația de fapt conturată de probatoriul administrat în cauză, se reține că reclamanta și pârâta - -, ambele societăți comerciale, au încheiat un contract de vânzare-cumpărare care cuprinde și o clauza atipică-utilizarea unui drum industrial, în comun.
Se mai retine că în aceasta convenție s-a prevăzut, în același articol din contract - art. 14 o a doua clauză care stabilea un drept de preemțiune la vânzarea cumpărarea acestui drum industrial.
Curtea constată totodată că aceasta convenție este încheiată între două persoane juridice, comercianți, astfel că, neinvocându-se de către reclamanta un eventual viciu de consimțământ la momentul încheierii actului cu privire la natura dreptului astfel constituit, prin raportare la întregul conținut al contractului și în mod special, la conținutul art. 14 din convenție, pe care reclamanta își întemeiază pretențiile, text care face trimitere la instituție juridică, neuzuală în limbajul obișnuit, ci de strictă specialitate juridică, lipsa de pregătire juridică și ignoranța sub aspectul oricăror consecințe juridice a unei declarații date în fața notarului public, sunt excluse.
Așa fiind, este necesar ca toate clauzele contractuale să fie interpretate plecând de la premisa că cele doua persoane juridice au acționat cu prudența și diligența proprietarului respectiv a cumpărătorului responsabil, intimatei - reclamante incumbându-i obligația de a proba că în realitate, clauza contractuală inserată în art. 14 alin. 1 viza un alt drept decât cel expres consacrat în convenție, la momentul redactării acesteia dar și faptul că la momentul încheierii contractului aceasta fost voința reală părților.
Aceasta întrucât în cauză fost încheiat un contract sinalagmatic, iar nu un act juridic unilateral, contract care nu poate fi revocat sau modificat prin manifestarea de voință unilaterală, a uneia dintre părți, în virtutea principiului simetriei ce guvernează încheierea și încetarea actului juridic, aceste operațiuni neputând fi decât mutuale (prin acordul acelorași părți).
Pe de alta parte, așa cum s-a consacrat în practica și doctrina constantă, dreptul de servitute, este un drept real constituit în considerarea fondului dominant iar nu a unei anumite persoane. Din situația de fapt stabilită de instanțele de fond, rezultă că terenul dobândit de societatea comerciala reclamantă în temeiul convenției de vânzare cumpărare încheiat cu - -, are ieșire la calea publică, nefiind așadar un loc "înfundat" în sensul la care face trimitere art. 616 codul civil, iar potrivit înscrisurilor administrate în cauza, inclusiv în faza procesuala a recursului - 134/2004, rezultă că utilizarea acestei ieșiri la calea publică, presupune suportarea de către reclamanta a unor taxe locale similare cu cele ce rezultă din valorificarea ieșirii la calea publica existentă pe proprietatea sa.
În cauză, prin raportare la toate aceste considerente, curtea apreciază că nu se poate prezuma că intenția părților și mai ales reclamantei, a fost aceea de a lăsa la discreția vânzătorului recunoașterea constituirii prin convenția încheiată, unui drept real de servitute de trecere, drept care este de natură să producă consecințele grave prezentate anterior, în patrimoniul titularului fondului aservit - care derivă din natura dreptului, opozabilitatea acestuia fata de terți și întinderea sa, astfel încât este afectată însăși substanța dreptului de proprietate asupra bunului afectat de servitute - și că este pe deplin clară și lămuritoare clauza prin care părțile au convenit utilizarea în comun a drumului industrial.
Din acest punct de vedere argumentul invocat de către intimata reclamanta în sensul că s-ar fi aflat în imposibilitate de a proceda la intabularea acestui drept real în cartea funciară și că aceasta imposibilitate s-ar fi datorat faptului că acest drept nu fost delimitat în contract și nici nu exista documentație cadastrală în acest sens, nu poate fi considerat ca fiind suficient pentru a se ajunge la alta interpretare clauzei cuprinse în art. 14 alin. 1 din contractul încheiat intre aceasta și - -, câtă vreme în virtutea aceleiași libertăți contractuale părțile aveau în mod cert, la data încheierii convenției, posibilitatea de a stipula în mod expres în convenție aceste împrejurări dar mai ales de a stabili că dreptul astfel constituit este un drept de servitute de trecere, care se transmite odată cu fondul aservit.
Un aspect care nu poate fi ignorat, este acela că în convenția încheiată, aceleași părți au prevăzut în mod expres un drept de preemțiune cu privire la cumpărarea drumului industrial asupra căruia poarta litigiul, drept care presupunea obligația încunoștințării reclamantei despre intenția vânzătoarei sale de înstrăina drumul industrial și crearea posibilității acesteia de a avea prioritate la cumpărarea acestui drum, or, este de analizat daca atare precauție era imperativă în cazul în care se stabilea un drept de servitute de trecere. Aceasta întrucât, spre deosebire de drepturile personale, de creanța, dreptul de servitute este prin definiție un drept perpetuu și opozabil erga omnes, ceea ce înseamnă ca servitutea va exista cât timp există cele doua imobile, astfel încât fiecare subdobânditor al bunului afectat de servitute, are obligația de a- respecta, chiar în măsura în care o astfel de sarcina ar apărea ca fiind una excesivă pentru el. Proprietarul unui fond aservit nu poate răscumpăra prin simpla sa voința unilaterală servitutea ce grevează fondul său ci, el trebuie să suporte sarcina servituții atâta timp cât proprietarul fondului dominant nu renunță la ea, întrucât singura posibilitate pusă de lege la dispoziția acestuia este aceea de a delăsa fondul.
Așadar, dacă prin convenția de vânzare s-ar fi stabilit un drept de servitute de trecere având ca obiect acest drum industrial, el ar fi conferit reclamantei posibilitatea de a folosi drumul industrial nelimitat în timp, fără ca terții dobânditori ai acestuia să poată pretinde inopozabilitatea servituții, aceasta sarcina subzistând cât timp exista fondul dominant, în lipsa acordului de voința al părților, prin care să se stabilească anumita durata în timp a dreptului astfel constituit.
Pe de alta parte, curtea constată că acest contract a fost încheiat în forma autentică, or, în raport de dispozițiile art. 1171 și art. 1173 din Codul civil, înscrisul autentic, din punct de vedere al forței sale probante, se bucură de o prezumție de autenticitate și validitate, adevărul pretențiilor și drepturilor constatate în cuprinsul sau, rezultând din conținutul și din forma actului.
Astfel, conform art. 1171 din Codul civil, actul autentic este acela care s-a făcut cu solemnitățile cerute de lege de către un funcționar public, care are drept de a funcționa în locul unde s-a făcut actul iar potrivit art. 1173 codul civil, actul autentic are deplină credință în privirea oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată. Pe de alta parte, potrivit art.56 din legea nr. 7/1996, notarul public care a întocmit un act prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea funciară iar potrivit art. 21. lit. a) din legea nr. 7/1996, în forma în vigoare la data încheierii actului, fac obiect al înscrierii în cartea funciara servituțile constituite în sarcina fondului aservit, astfel că, dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condițiile acestei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credință, cât timp nu se dovedește contrariul conform art. 30 alin. 1 din legea nr. 7/1996.
În cauza de fața, în contractul de vânzare cumpărare încheiat între reclamanta și pârâta - -, nu se regăsește vreo clauza prin care părțile sa fi convenit a face personal diligențele pentru înscrierea dreptului constituit în art. 14 din contract ca și drept real de servitute și, așa cum rezulta din situația de fapt, până în prezent, în cartea funciară deschisă pentru imobilul asupra căruia poarta litigiul nu fost înscris un drept de servitute.
Așa fiind, interpretarea dată de instanța de apel, prin enunțarea ideii că acest drept de folosința are natura unei sarcini reale ce grevează bunul asupra căruia s-a constituit, în sensul constituirii convenționale a unei servituți de trecere, nu este conformă regulilor de interpretare a convențiilor stabilite în codul civil și la care s-a făcut trimitere anterior.
În același timp, deși reclamanta a făcut referire la împrejurări exterioare convenției, invocând un înscris emis de către intimata pârâta - -- adresa nr. 84/01.04.2005-fila 231 fond, în care se face referire la un drept de servitute, curtea retine că aceasta adresa face trimitere la contractul de vânzare cumpărare încheiat între aceasta societate și recurenta pârâta - -, încheiat în decembrie 2004, câta vreme în cuprinsul ei se aduce la cunoștința reclamantei că "drumul industrial fost înstrăinat către - -, în decembrie 2004".
Or, verificând aceasta convenție, nu rezultă că - - ar fi menționat că "transmite" către cumpărătoarea - - sau că "constituit convențional" un drept de servitute, în favoarea fondului înstrăinat prin contractul nr. 1354/2001(având numărul cadastral 2049/16). Dimpotrivă, cum de altfel arată și intimata reclamanta în notele scrise depuse în dosarul de fond la data de 03.04.2006, clauzele contractelor de vânzare cumpărare autentificate sub nr. 1364/23.12. 2004 și 1365/2004 de către Notarul Public,cât și cele ale actelor adiționale încheiate între - - și - - menționează în mod expres că bunurile înstrăinate nu sunt grevate de sarcini sau servituți - în convenția 1364/23.12.2004 menționându-se doar notarea unui litigiu privind acest drept - stipulându-se "subscrisa vânzătoare, prin împuternicit declară cunoscând prevederile art. 292 codul penal, că nu a înstrăinat corpurile de proprietate ce constituite obiectul prezentului contract, că ele nu sunt grevate de sarcini sau servituți, și nu formează obiectul vreunui litigiu aflat pe rolul vreunei instanțe de judecata cu excepția corpului de proprietate situat în- nr. 2049/9", împrejurare care este confirmată și de apărările formulate de intimata reclamanta în întâmpinarea depusă în recurs, în care se arată că în cartea funciara a fost notat "litigiul privind servitutea".
Pe de alta parte nu se poate face abstracție de împrejurarea că aceasta adresa a fost emisă ulterior datei încheierii contractelor prin care vânzătoarea a înstrăinat convențional drumul industrial către autoarea recurentei, dată la care - -, dispusese de acest bun - actele adiționale la aceste contracte având menirea de a individualiza cadastral corpurile de proprietate ca urmare a obligațiilor asumate de vânzătoarea din aceste convenții de a proceda la dezmembrarea corpului de proprietate de la pct. 1) și de face dovada transmiterii proprietății, în urma îndeplinirii acestei condiții ca și de răspunsurile la interogatoriu ale reclamantei -fila 421 dosar fond, în care se precizează că drumul industrial asupra căruia poarta litigiul nu a fost niciodată individualizat cadastral și nici de susținerile ferme și consecvente, pe parcursul procesului ale vânzătoarei - -, în sensul că aceasta clauză nu dădea naștere unui drept de servitute de trecere ci unui drept de a utiliza în comun drumul industrial, între cei doi cocontractanți, că nici la momentul încheierii contractului între reclamanta și aceasta pârâta și nici anterior înstrăinării bunului asupra căruia poarta în litigiu, reclamanta nu a solicitat identificarea cadastrală a acestuia și că aceasta pârâta este cea care blocat accesul reclamantei la drumul industrial dar și de împrejurările reliefate în recurs în sensul că înscrisul invocat de către intimata reclamanta, nu avea ca temei un mandat al societății emitente, prin care să se constituie un astfel de drept.
În raport de toate aceste considerente, curtea va retine că dreptul constituit în favoarea reclamantei prin art. 14 alin. 1 din convenția autentificata sub nr. 1354/30.11.2001, nu are natura unui drept real de servitute de trecere, opozabil recurentei, în speță fiind operabile dispozițiile art. 969 din Codul civil, care consacră principiul forței obligatorii a contractului, în virtutea căruia părțile, prin voința lor comună, au dat naștere unei norme de drept privat, care este la fel de obligatorie pentru ele ca și legea și prin care pârâta - - s-a obligat la a permite utilizarea în comun a drumului industrial, notarea litigiului privind recunoașterea servituții de trecere, în folosul reclamantei, în cartea funciara, neavând ca efect înlăturarea aplicabilității în cauza prevederilor art. 973 din Codul civil.
Așa fiind curtea constata că instanța de apel a făcut aplicare eronată în cauza prevederilor legale sus citate și interpretat greșit actul juridic dedus judecății,în cauza fiind incidente motivele de modificare prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 Codul d procedură civilă.
Se reține totodată că potrivit art. 129 alin. 6 Cod procedură civilă, în toate cazurile judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecății, instanța neputând din oficiu să dea o altă calificare cererii introductive, și sa depășească limitele investirii sale, astfel încât aspectele legate de respectarea dreptului reclamantei constituit prin aceasta convenție nu pot fi analizate de către curte decât în limitele impuse prin acțiunea introductivă, în concordantă cu imperativele impuse de necesitatea respectării dreptului tuturor părților la un proces echitabil, înscris în art. 6 paragraf 1 din CEDO. Or, în cauza, prin acțiunea formulată reclamanta a investit instanța de fond cu o cerere prin care a solicitat "delimitarea unui drept de servitute de trecere și obligarea pârâtelor la respectarea unui drept real de servitute de trecere", așadar se tinde exclusiv la recunoașterea unui drept de servitute, ce se solicita a fi delimitat .
Totodată, curtea retine că potrivit dispozițiilor înscrise în art. 295 Codul d procedură civilă, instanța de apel va verifica, în limitele cererii de apel, stabilirea situației de fapt și aplicarea legii de către prima instanță și că aceasta dispoziție legale este aplicabilă și în recursul de fata, în raport de prevederile înscrise în art. 316 Codul d procedură civilă, or, în speța, deși prin cererea de apel au fost formulate critici relative și la modul de soluționare a excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtei - -, acestea au fost respinse ca nefondate iar soluția pronunțata în apel, cu privire la aceasta excepție, nu face obiectul recursului.
Așa fiind, având în vedere toate considerentele anterior expuse, în temeiul art. 312 Codul d procedură civilă, curtea va admite recursul, cu consecința modificării în tot a deciziei civile recurate și a respingerii apelului ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge excepția lipsei de interes că neîntemeiată.
Admite recursul formulat de recurenta - pârâtă - -, împotriva deciziei civile nr.447 A/02.04.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimata - reclamantă - ROMÂNIA SRL și cu intimata - pârâtă - -.
Modifica decizia tribunalului, în sensul că:
Respinge apelul ca nefondat.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică, azi 19.02.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
MARI
GREFIER
Red.
./
2 ex./20.03.2009
TB-4 -;
Jud.5 -
Președinte:Rodica SusanuJudecători:Rodica Susanu, Ilie, Cristina Nica
Doresc sa cumpar un lot de teren intravilan care rezulta prin dezmembrare unei proprietati in doua loturi.Unul de cca 600 mp pe care este si imobilul proprietarului, si un teren -gradina pe care doreste sa-l vanda accesul la acest teren sa se faca prin aceeasi intrare .Acceptul de a ne folosi de aceeasi intrare a fost stipulata printr-o declaratie notariala..La notariat cand am vrut sa se intocmeasca actul de vanzare/cumparate, s-a cerut sa avem si acel act de urbanism.Solicitand acest act la primaria respectiva, am fost instiintati ca trebuie sa asteptam PUZ-UL.Intrebarea este:
Citește mai mult
sepot intocmi actele de vanzare/cumparare fara urbanism ..? Cumparatorul nu intentioneaza sa construiasca imobil prea curand pe terenul ce urmeaza sa-l cumpere.Ce alte solutii ar mai fi ca ss putem incheia acest contract de vanzare/cumparare...?