Speta Legea 10/2001. Decizia 282/2010. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA |
CURTEA DE APEL ORADEA |
- Secția civilă mixtă - |
completul II recurs |
Dosar nr- |
DECIZIA CIVILĂ NR: 282 /2010 -
Ședința publică din data de 10 februarie 2010
PREȘEDINTE: Doina Măduța | - - | - JUDECĂTOR 2: Viorel Pantea |
- - | - JUDECĂTOR 3: Doina Trif | |
- - | - judecător | |
- - | - grefier |
Pe rol, soluționarea recursului civil formulat de recurentul reclamant prin mandatar, domiciliat în O, P-ța 1 - nr. 2, -lombă,. 2,. 7, în contradictoriu cu intimații pârâți:, toate domiciliate în O,-,. 1, CONSILIUL LOCAL O, PRIMĂRIA O-DIRECȚIA IMOBILIARĂ, COMPANIA DE O SA, cu sediul în O,- împotriva deciziei civile nr. 115/A din 2 aprilie 2009 prin care a fost schimbată în parte sentința civilă nr. 1655 din 28 februarie 2008 pronunțate de Judecătoria Oradea, având ca obiect: Legea nr. 10/2001.
La apelul nominal făcut în ședința publică de azi nu se prezintă părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Constată că, fondul cauzei s-a dezbătut la data de 20 ianuarie 2010, mersul dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință întocmită cu respectiva ocazie, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre și prin care s-a amânat pronunțarea pentru 27 ianuarie, 03 februarie și pentru astăzi, pentru a da posibilitate părților să depună la dosar concluzii scrise, instanța având totodată nevoie de timp pentru a delibera.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față instanța constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 1655 din data de 28 Februarie 2008 pronunțată de Judecătoria Oradeas -a respins excepția lipsei calității procesual active a reclamantului, s-a admis în parte cererea formulată de reclamantul, prin mandatar, în contradictoriu cu pârâții, în nume propriu și în calitate de moștenitoare a defunctului pârât, în calitate de moștenitoare a defunctului pârât, STATUL ROMÂN prin CONSILIUL LOCAL O, ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ O și în consecință s-a dispus rectificarea înscrierilor de sub B8,9,10 din CF 25526 O, operate în temeiul încheierilor nr.13087 și 13088, în sensul că se va întabula dreptul de proprietate cu titlu de cumpărare în temeiul 112/1995, în favoarea defunctului și al pârâtei asupra de 164/246 părți din imobil cu nr.top.991/3/I și al defunctei asupra de 52/246 părți din același imobil; întabularea dreptului de proprietate cu titlu de atribuire în temeiul 18/1991, în temeiul Ordinului Prefectului nr.399/13.12.1996, asupra de 352/506 în favoarea defunctului și al pârâtei, iar asupra de 100/506 mp. în favoarea defunctei, diferența de 54/506 mp, rămânând în favoarea Statului Român, s-a dispus radierea înscrierii de la poziția 2 de la foaia A din CF 25526 O, prin care s-a constituit imobilul cu nr.991/3/II, s-a dispus radierea în totalitate a înscrierilor operate în CF 70677 O și sistarea acestei, urmând ca dreptul de proprietate al pârâtei, dobândit cu titlu de moștenire în această coală sub B2, să se întabuleze în Cf 25526 O, asupra de 52/246 părți construcție și 100/506 părți teren din imobilul cu nr.top.991/3/I, cu titlu de moștenire dobândit prin testament de la proprietara, a fost obligat reclamantul în favoarea pârâtelor, și la plata sumei de 1000 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Potrivit evidenței de carte funciară care rezultă din cuprinsul CF 8747 O situația juridică a imobilului cu nr.top.991/3 reprezentând în natură casă și grădină în suprafață de 592 mp a fost, de -a lungul timpului următoarea: prin contractul de vânzare cumpărare încheiat în anul 1930 proprietari asupra imobilului au devenit și antecesoarea reclamantului -, ca bun comun. În urma decesului defunctului, cota sa parte din dreptul de proprietate asupra imobilului a fost partajat între succesori, soția supraviețuitoare, primind J din masa succesorală (72/288 parte), la care se adaugă partea sa de 144/288 cumulând astfel cote de 216/288 parte din imobil, în vreme ce restul moștenitorilor primesc diferența de 72/288 parte din imobil.
Prin acte juridice translative de proprietate, succesive, pârâții și devin proprietari asupra unei cote de 17/288 parte din imobil, numiții și asupra unei cote de 42/288 parte din imobil, asupra de 9/288 parte iar asupra de 4/288 parte din imobil.
În temeiul dispozițiilor.nr.223/1974, prin Decizia nr.219/1975 dată de fostul Consiliu Popular B, s-a dispus trecerea în proprietatea Statului Român a de 216/288 parte din imobil aparținând antecesoarei reclamantului - văduva, ca urmare a părăsirii de către aceasta, în mod definitiv, a țării.
Apoi, printr-un nou contract de vânzare cumpărare încheiat cu proprietara pârâții dobândesc și cota de 4/288 parte din construcție, iar terenul trece în proprietatea Statului, în temeiul dispozițiilor nr.58/1974.
Imobilul a suferit o dezmembrare, formându-se două unități locative distincte - două apartamente, în urma pronunțării sentinței nr.12/1977 în dos. nr.1054/1976 a tribunalului Județean B, formându-se astfel apartamentul nr.1 identificat cu nr.top.991/3/I întabulat în CF individuală nr.25526 O compus din cinci camere, alcoov, antreu, baie, coridor, bucătărie, de alimente, WC, subsol, terasă, de lemne, camera de la mansardă, cu o suprafață construită de 246 mp și 506 mp teren din care vechiul proprietar deține cota de 9/246 părți din construcție și 19/506 părți teren, pârâții și cota de 21/246 parte construcție și 35/506 parte teren iar Statul Român cota de 216/246 parte din construcție și cota de 452/506 parte din teren; apartamentul nr.2 identificat cu nr.top.991/3/II întabulat în CF individuală 52525 O, cu o suprafață construită de 42 mp și teren în cotă de 86/592 parte.
Ulterior, pârâții au dobândit, cu titlu de donație și cota parte din imobil ce a aparținut numitului, iar apoi, prin moștenire prprietrei de sub B 6, devenind astfel proprietari asupra de 30/246 mp din apartamentul nr.1, identificat cu nr.top.991/3/
Restul imobilului - apartament I - care face obiectul acestui litigiu, asupra căruia proprietar era Statul Român, a fost închiriat unor persoane fizice, în temeiul Legii nr.4/1973.
Astfel, partea din imobil compusă din 4 camere, hol, baie, alimente, bucătărie, WC, antreu, antreu, boxă subsol și magazie lemne, a făcut obiectul contractului de închiriere nr.22021/1975 încheiat cu defunctul pârât, prelungit ulterior în anul 1981 (contractul nr.49393/1981) iar apoi în anul 1996 prin contractul -/1996, în temeiul Legii 17/1994.
O altă cameră, în suprafață de 27,12 mp și antreu în suprafață de 9,24mp, la care s-au alăturat și părțile comune din imobil (bucătărie, WC, antreu, antreu) a făcut obiectul contractului de închiriere nr.44200/1980 încheiat cu defuncta, contract prelungit succesiv, ultima dată prin contractul nr.-/05.08.1996, potrivit nr.17/1994.
În fine, camera situată la mansardă, în suprafață de 15,86 mp a făcut obiectul contractului de închiriere nr.49393/1981 încheiat între fostul B, pe de o parte și numita, pe de altă parte.
Cât privește această încăpere, se reține că prin cererea înregistrată la. O sub nr.5253/04.07.1996, defunctul pârât a solicitat acestei instituții, în calitate de administratoare, la acea epocă, a fondului locativ al Statului Român, ca odată cu reînnoirea contractului său de închiriere să se aprobe includerea în fișa locativă și această cameră în suprafață de 15,86 mp. în argumentarea cererii sale, acesta arătat că fosta titulară a contractului de închiriere -, a plecat din imobil în urma dobândirii unui apartament iar în fapt, camera este folosită de către familia solicitantului, compusă din mai mulți membri.
Prin referatul întocmit de către unitatea deținătoare la data de 04.07.1996 s-a propus aprobarea cererii, iar potrivit rezoluției din data de 05.07.1996 a organului abilitat s-a aprobat această cerere, cu consecința includerii în contractul reînnoit, încheiat pe numele defunctului și a acestei încăperi, situată la mansardă, în suprafață de 15,86 mp.
După intrarea în vigoare a Legii nr.112/1995, cu respectarea termenului prohibitiv stabilit prin dispozițiile art.14 din lege, chiriașii care aveau încheiate contractele de închiriere asupra imobilului, anume defunctul și pârâta, pe de o parte și defuncta, pe de altă parte au solicitat încheierea contractelor de vânzare cumpărare asupra spațiilor ce au făcut obiectul contractelor de vânzare.
Astfel, a fost încheiat contractul de vânzare cumpărare nr.494 din 20.09.1996 cu defunctul și pârâta și în mod similar, contractul nr.495 din 20.09.1996 cu defuncta.
În temeiul acestor acte juridice se realizează înscrierea de sub B 8-10 din CF 25526 O, anume, cota de 216/246 părți se împarte în două loturi: un lot care devine.II (nr.top.991/3/II) și se înscrie în această coală funciară, asupra căruia se întabulează dreptul de proprietate al și, iar cel de-al doilea lot ce reprezintă apartamentul I(nr.top.991/3/I) se transcrie în CF 70677 în favoarea defunctei.
Aceasta din urmă, a testat dreptul său de proprietare astfel dobândit, prin testamentul autentificat sub nr.1278/03.05.1999, în favoarea pârâtei, iar ca urmare a dezbaterii succesiunii după defuncta s-a întabulat dreptul de proprietate cu titlu de moștenire, sub B2 în CF 70677
Reclamantul, prin cererea sa de chemare în judecată contestă legalitatea încheierii acestor acte juridice, sub mai multe aspecte.
Astfel, un prim aspect invocat constă în lipsa calității de proprietar a Statului Român în momentul vânzării, grefată pe nevalabilitatea Deciziei nr.219/1975 prin care cota de 216/246 părți din imobil ce a aparținut antecesoarei sale a trecut în proprietatea Statului Român.
Referitor la acest aspect, instanța reține că în numeroase decizii de speță ( ex. nr.2269/2005,. Nr.199/07.06.2004), Înalta Curte de Casație și Justiție a statuat că dispozițiile Decretului nr.223/1974, prin care treceau fără plată în proprietatea statului imobilele persoanelor care au plecat în mod fraudulos din țară sau care nu s-au înapoiat la termenul stabilit, contraveneau Constituției din anul 1965, potrivit căreia (art.36) dreptul de proprietate personală era ocrotit de lege și articolului 481.civil care statuează că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și printr-o dreaptă și prealabilă despăgubire.
Mai mult, în accepțiunea art.1.4 lit.B din HG250/2007 pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare unitară a 10/2001, preluarea efectuată în temeiul.223/1974 este considerată abuzivă, fostul proprietar fiind îndreptățit fie la restituire în natură, fie la despăgubiri.
Din perspectiva celor arătate, rezultă, așadar, că imobilul în litigiu a fost preluat de Statul Român fără titlu valabil, astfel că, în speță, devin incidente dispozițiile art. 45 din 10/2001 al.2, potrivit cărora "actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil sunt lovite de nulitate absolută, afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună credință".
Reclamantul prin mandatarul său, a invocat, de asemenea, reaua credință a cumpărătorilor, care au folosit o serie de manopere dolosive atât la încheierea contractelor de închiriere cât și a contractelor de vânzare cumpărare, pe care le consideră "false și ilegale". Concret, se arată că beneficiarele contractelor de închiriere 44200/1980 și respectiv nr.49393/1981, în persoana defunctei și a numitei, sunt fictive, în realitate singurii beneficiari ai acestor spații închiriate fiind pârâții. Totodată, că, deși contractele de vânzare cumpărare 494 și 495 vizează fiecare, în parte, câte un apartament distinct, în realitate, nu a existat o dezmembrare pe apartamente, astfel că atât contractele de vânzare cumpărare, cât și înscrierile de carte funciară sunt lovite de nulitate.
Analizând buna credință a cumpărătorilor instanța reține că, plecând de la principiul opozabilității față de terți și a forței probante a înscrierilor de carte funciară, reglementate atât prin dispozițiile 115/1938 cât și prin 7/1996, împrejurarea că, în momentul vânzării, dreptul de proprietate al Statul Român era întabulat în cartea funciară, este în măsură să justifice convingerea cumpărătorilor că cel de la care cumpără nu este un non dominus, ci adevăratul proprietar.
Pe de altă parte, actele de vânzare cumpărare au fost încheiate cu respectarea dispozițiilor art.9 din Legea nr.112/1995 potrivit cărora "chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natura foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrala sau în rate a prețului", termenul prevăzut de art.14 fiind cel de 6 luni înăuntru căruia persoanele îndreptățite la restituirea în natura a apartamentelor sau, după caz, la acordarea de despăgubiri aveau posibilitatea de a depune cereri în acest sens.
Ori, din înscrisurile depuse la dosarul cauzei, reclamantul nu a făcut dovada că, în calitate de moștenitor al fostei proprietare - - a formulat cerere înăuntrul termenului de 6 luni de la intrarea în vigoare a 112/1995, unica notificare adresată unității deținătoare - Primăria municipiului O - în vederea restituirii în natură a părți de 216/288 parte din imobil, fiind înregistrată la BEJ la data de 31.07.2001 și fiind întemeiată, evident, pe dispozițiile Legii nr.10/2001, iar nu pe cele ale Legii nr.112/1995 (fila 68 dos. nr.11585/2002 al Judecătoriei Oradea ).
Însă, principalul motiv de nulitate invocat de către reclamant și avut în vedere și la pronunțarea, de către instanța de recurs, a soluției de casare spre rejudecare, constă în faptul că la încheierea contractelor de vânzare cumpărare nu s-au avut în vedere drepturile locative ale chiriașilor, adică li s-a vândut mai mult decât suprafața ce a făcut obiectul contractelor de vânzare cumpărare.
Pentru lămurirea acestui aspect, instanța a dispus efectuarea unei expertize în specialitatea construcții, iar apoi, la solicitarea justificată a pârâtelor, s-a dispus efectuarea unei contraexpertize, având aceleași obiective.
Instanța va avea în vedere concluziile raportului de contraexpertiză efectuat în cauză, datorită faptului că, pe de o parte acestea au fost însușite de ambele părți, în timp ce prima expertiză a fost contestată, întemeiat, întrucât cuprinde aprecieri personale părtinitoare ale d-nului expert, iar pe de altă altă parte, fiind realizată de un număr de 3 experți, contraexpertiza prezintă o garanție în plus a profesionalismului și exactității măsurătorilor efectuate.
Potrivit acestor concluzii, la încheierea contractelor de vânzare - cumpărare nr.494/1996 și 495/1996 s-au avut în vedere suprafețele utile ale încăperilor înscrise în contractele de închiriere nr.-/1996 și respectiv -/1996, suprafețe rezultate prin însumarea încăperilor înscrise în contractele de închiriere, rezultând astfel suprafața de 164/246 mp pentru pârâții și 52/246 mp pentru defuncta, ținându-se seama că suprafața de 30/246 se afla deja în proprietatea pârâților.
S-a stabilit, neechivoc, faptul că încăperile care au făcut obiectul contractului de închiriere nr.44200/1980 încheiat cu defuncta, contract prelungit succesiv, ultima dată prin contractul nr.-/05.08.1996, potrivit nr.17/1994 sunt distincte de camera de la mansardă care a făcut inițial obiectul contractului de închiriere nr.49393/1981 încheiat între fostul B, pe de o parte și numita, pe de altă parte. De altfel, diferența este evidentă și față de înscrierile din cartea funciară nr.25526 O, de sub B5, unde se notează existența unei camere la mansardă cu o suprafață de 15,75 mp, aceeași cameră care a afăcut obiectul contractului de închiriere încheiat de numita, iar ulterior inclusă în contractul de închiriere al pârâților.
Comisia de experți opinează, de asemenea, în sensul că, neexistând o defalcare pe apartamente a de 216/246 părți din imobil, perfectarea contractelor de vânzare cumpărare în baza Legii nr.112/1995 nu se putea face decât în conformitate cu cotele indivize deținute de chiriași.
În conformitate cu dispozițiile art.35 din HG nr.20/1996 de aprobare a Normelor Metodologice de punere în aplicare a Legii 112/1995, astfel cum a fost modificată și completată prin HG 11/1997, "în cazul apartamentelor locuite de mai mulți chiriași, indiferent daca, ulterior trecerii în proprietatea statului, s-au efectuat sau nu s-au efectuat modificari constructive, pentru vânzarea apartamentului către actualii titulari ai contractelor de închiriere, cu acordul acestora, se stabilește valoarea întregului apartament si apoi se calculează cota-parte indiviza aferenta fiecărui viitor proprietar, proporționala cu suprafața utila pe care o folosește în exclusivitate".
Din interpretarea acestui text de lege rezultă că legiuitorul a avut în vedere situația în care un apartament locuit de mai mulți chiriași nu este comod partajabil în natură, astfel că actele juridice de înstrăinare a cotelor părți sunt legale.
Față de aceste aspecte, instanța reține că nu există nici un motiv care să atragă nulitatea contractelor de vânzare cumpărare 494/1996 și respectiv 495/1996.
Cât privește situația juridică a terenului - pe care instanța investită cu soluționarea cauzei după casarea cu trimitere este obligată să o cerceteze în baza considerentelor deciziei instanței de recurs și a dispozițiilor art.315 pr.civ, fără a fi investită, însă, cu vreun capăt de cerere, concret, de anulare a titlului în temeiul căruia s-a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului, nici chiar în faza de rejudecare - se reține că prin Ordinul nr.399 din 13.12.1996 al Prefectului Județului B s-a ordonat trecerea în proprietatea pârâților a de 352/506 teren iar în proprietatea defunctei a de 100/506 mp teren din imobilul cu nr.top.991/3/I înscris în CF 25526 O( 218, 221 din dosar).
Ordinul a fost emis în temeiul dispozițiilor Legii nr.112/1995 și art.33 din HG 20/1996 potrivit cărora "în situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor si, când este cazul, a anexelor gospodărești si a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândește si asupra terenului situat sub aceste construcții, în condițiile art. 35 alin. 2 din Legea nr. 18/1991".
Chiar dacă ulterior, prin modificarea adusă art.33 prin dispozițiile HG 11/1997, vânzarea terenurilor aferente imobilelor vândute în temeiul 112/1995 a fost posibilă numai în acord cu dispozițiile art.26 din lege, instanța reține că la data emiterii Ordinului nr.399/13.12.1996 au fost respectate dispozițiile legale, menținerea drepturilor astfel dobândite impunându-se, în temeiul principiuluitempus regit actum.
Însă, chiar dacă, potrivit celor reținute, acțiunea reclamantului sub aspectele analizate este neîntemeiată, totuși, instanța găsește fondată cererea de rectificare a înscrierilor de carte funciară.
Astfel, în conformitate cu dispozițiile art.35 ind.1, art.36 și art.37 din 7/1996 în cazul în care cuprinsul cartii funciare nu corespunde, în privința înscrierii, cu situația juridica reala, orice persoană interesată poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia, acțiunea în rectificare, fiind, sub rezerva prescripției dreptului material la acțiunea în fond, imprescriptibilă extinctiv.
Revenind la concluziile raportului de contraexpertiză efectuat în cauză, instanța reține că unica dezmembrare a imobilului a avut loc în temeiul schiței de defalcare întocmită de ing. în dosarul civil nr.1054/1976 al Tribunalului Bihor și care a făcut parte integrantă din sentința nr.12/1977 a acelei instanțe, prin care s-a format apartamentul nr I înscris în CF 25526 O - nr.top.991/3/I și apartamentul nr.2 identificat cu nr.top.991/3/II proprietatea familiei, ce nu face obiectul acestui litigiu.
În aceste condiții, înscrierile efectuate în temeiul încheierilor de întabulare nr.13087 și 13088 sub B8-10 și respectiv din CF 70677 prin care cota de 216/246 părți construcție și 506 mp teren au fost dezmembrate în două "loturi" distincte, se impune a fi rectificate, în acord cu situația juridică a imobilului, astfel cum rezultă din contractele de vânzare cumpărare 494/1996 și 495/1996 precum și Ordinul Prefectului B nr.399/1996.
Astfel, în CF 25526 O se va întabula dreptul de proprietate cu titlu de cumpărare în temeiul 112/1995 în favoarea defunctului și al pârâtei asupra de 164/246 părți din imobilul cu nr.top.991/3/I și al defunctei asupra de 52/246 părți din același imobil, precum și dreptul de proprietate cu titlu de atribuire în temeiul 112/1995 și 18/1991 în temeiul Ordinul Prefectului nr.399/1996 asupra de 352/506 în favoarea defunctului și al pârâtei iar asupra de 100/506 părți în favoarea defunctei, restul rămânând în favoarea Statului Român, potrivit dispozițiilor art.26 din Legea 112/1995.
Dat fiind că imobilul notat la foaia A din CF 25526 O nr.crt.2 nu are corespondent în realitate, în temeiul art.36 din 7/1996 va dispune radierea notării acestuia din CF.
Pentru identitate de rațiune va dispune radierea în totalitate a înscrierilor operate în CF 70677 O și sistarea acestei, coală ce a fost constituită în vederea păstrării evidenței situației juridice a unui imobil inexistent:"apartament I compus din o cameră, bucătărie, WC, antreu, antreu comun cu.II ".
Cât privește dreptul pârâtei, întabulat sub B2 în această coală, dobândit prin testamentul lăsat în favoarea sa de către defuncta, instanța reține că, din interpretarea per a contrario a dispozițiilor art.37 din 7/1996, rezultă că actiunea în rectificare se va putea porni și fata de terțele persoane care au dobândit cu buna-credința un drept real prin donație sau legat, dacă este formulată în termen de 10 ani, socotiți din ziua când s-a înregistrat cererea lor de înscriere, cu excepția cazului în care dreptul material la acțiunea în fond nu s-a prescris mai înainte, ceea ce nu este cazul, în speță.
Cât privește excepția lipsei calității procesual active a reclamantului,invocată de către pârâții, instanța reține că aceasta a fost dovedită prin actele de stare civilă din care rezultă calitatea de moștenitor a acestuia față de vechea proprietară -, precum și din notificarea adresată Primăriei municipiului O, în temeiul dispozițiilor 10/2001, astfel că o va respinge, ca neîntemeiată.
Prin încheierea de ședință din data de 22 mai 2006, instanța, motivat a admis excepția lipsei calității procesual pasive a pârâtei RA Canal O și implicit a respins excepția lipsei calității procesual pasive a Administrației Imobiliare O, considerând că această direcție din cadrul Primăriei O este succesoarea cu titlu universal a fostei RAGCL Prin urmare, în mod eronat s-a păstrat în conceptul de citare în calitate de pârâtă RA Canal O, această entitate nemaiavând calitate procesuală în cauză.
În baza art 274 cod pr.civila întrucât pretențiile reclamantului au fost admise doar în parte, acesta a fost obligat în favoarea pârâtelor, și la plata sumei de 1000 lei reprezentând cheltuieli de judecată - contravaloare onorariu contraexpertiză, parțial, restul cheltuielilor nefiind justificate.
Împotriva acestei hotărâri, la data de 10.04.2008, în termen legal, a declarat apel reclamantul, solicitând schimbarea în totalitate a sentinței apelate.
Prin Decizia civilă 115/A din 2 aprilie 2009 Tribunalul Bihora respins ca nefondat apelul civil formulat de apelantul.
S-a admis ca fondat apelul civil formulat de apelanții, și în contradictoriu cu intimații, CONSILIUL LOCAL O, PRIMĂRIA O-DIRECȚIA IMOBILIARĂ, împotriva sentinței civile nr. 1655 din 28.02.2008 pronunțate de Judecătoria Oradea care a fost schimbată în parte, în sensul că:
S-a respins în totalitate acțiunea formulată de reclamantul în contradictoriu cu pârâții, CONSILIUL LOCAL O, PRIMĂRIA O - DIRECȚIA IMOBILIARĂ și s-au menținut restul dispozițiilor sentinței apelate.
Nu s-au acordat cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța a avut în vedere următoarele considerente:
În ce privește criticile formulate de apelant cu privire la modalitatea de preluare a imobilului de către stat, instanța a constatat că acestea sunt nefondate, deoarece prima instanță a reținut că imobilul a fost preluat de către stat fără titlu valabil, respectiv abuziv, analizând cauza prin prisma art. 45 din Lg 10/2001, care instituie sancțiunea nulității contractelor de vânzare cumpărare cu privire la imobilele preluate de stat fără titlu valabil numai în situația în care cumpărătorul a fost de rea credință.
Astfel, în mod corect a reținut instanța de fond că la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare statul figura ca proprietar în CF, iar cumpărătorii aveau calitatea de chiriași în imobil. La data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare imobilul nu era revendicat, cererea de restituire a imobilului fiind depusă doar ulterior, la Lg 10/2001. nu au fost notificați în nici un fel de succesorul fostei proprietare că aceasta ar intenționa să revendice imobilul.
Obiectul contractului de vânzare-cumpărare l-au făcut locuințele pe care chiriașii le dețineau cu titlu de chirie, în baza contractelor de închiriere.
În ce privește suprafața atribuită pârâților inițial și extinderile ulterioare de suprafață, nu se poate considera că s-au făcut ilegalități, fiind respectate dispozițiile Lg 5/1973, cererile depuse de defunctul P fiind aprobate de unitatea deținătoare a imobilului, fără a se face dovada unor manopere dolosive din partea acestuia, care să dovedească o rea credință. De asemenea, nu se poate considera că aceste contracte succesive ar avea caracter fals.
Deși s-a susținut de către apelant că sunt fictive contractele de închiriere pentru și și că cererile acestora au fost scrise și semnate de, în cauză nu s-a făcut această dovadă. De altfel, nu prezintă relevanță cine a scris o cerere, ci doar semnătura și manifestarea de voință a celui care cere, reclamantul nefăcând dovada că cele două persoane sunt fictive sau că acestea nu și-au dat acordul pentru întocmirea actelor, sau că nu au semnat.
În ce privește lipsa unei partajări anterioare a apartamentului 1, această împrejurare nu este de natură să atragă nevalabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare, acestea având fiecare un obiect bine determinat.
Față de cele reținute, Tribunalul, în baza art, 295 pr.civ. a respins ca nefondat apelul civil introdus de apelantul.
În ce privește apelul formulat de pârâții, și, instanța a reținut că acesta este fondat, întrucât instanța nu a fost sesizată cu rectificarea situației de CF în sensul în care a dispus, astfel că s-a pronunțat asupra a ceea ce nu s-a cerut. De altfel, și apelantul a arătat în motivele de apel și în întâmpinarea depusă față de apelul formulat de pârâți că instanța nu a fost sesizată cu o astfel de cerere.
Așa fiind, în baza art. 295 pr.civ. instanța a admis ca fondat apelul formulat de apelanții, și împotriva sentinței civile nr. 1655 din 28.02.2008 pronunțate de Judecătoria Oradea pe care a schimbat-o în parte în sensul că a respins în totalitate acțiunea formulată de reclamantul în contradictoriu cu pârâții, CONSILIUL LOCAL O, PRIMĂRIA O-DIRECȚIA IMOBILIARĂ.
Nu s-au solicitat cheltuieli de judecată de către apelanții,.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamantul, solicitând admiterea acestuia, modificarea hotărârii recurate, în sensul admiterii apelului acestuia și respingerea apelului intimaților, și cu obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată.
În cadrul motivelor invocate prin intermediul recursului înregistrat la ribunalul Bihor la data de 22 mai 2009, arată recurentul că măsura trecerii de 216/288 părți din imobilul ce face obiectul judecății, care a aparținut defunctei a fost o măsură abuzivă, fiind lovită de nulitate absolută.
Subliniază în acest sens faptul că în mod nelegal i s-au aplicat prevederile 223/1974, în condițiile în care acesta nu a părăsit ilegal țara, ci temporar se afla în Italia, la data decesului, unde a mers pentru un tratament medical.
Subliniază în continuare că în anul 1977, imobilul a fost dezmembrat printr-o sentință judecătorească formându-se două apartamente.
Urmare a dezmembrării cota care a aparținut defunctei () a fost inclusă în componența apartamentului 1, cu o suprafață de 246 mp, cota de 216/246 mp, aflându-se prin urmare în indiviziune cu cota de 9/246 mp aparținând lui și 21/246 mp, soților.
Arată apoi recurentul că apartamentul 1 e compus potrivit Sentința civilă nr. 12/1997, pronunțată în Dosar nr. 1054/1976 a Tribunalul Bihor din 5 camere, antreu, baie, bucătărie, cameră de alimente și cameră de la mansardă.
Cota pârâților s-a majorat ca urmare a preluării prin donație și moștenire devenind cota de 30/246 mp.
Diferența de 216/246 mp s-a închiriat în temeiul Legii 4/1973 cu contractul de închiriere nr. 22021/1975 pârâților, respectiv partea din imobil compusă din 4 camere, hol, baie, bucătărie, de alimente, WC, antreu, boxa la subsol și magazie alimente.
Arată recurentul că din moment ce acesta deținea locuință proprietate personală nu putea beneficia de închirierea unui spațiu locativ de la stat.
Arată recurentul faptul că contractul de închiriere a fost prelungit succesiv în anul 1981 și apoi în anul 1996 cu încălcarea dispozițiilor legale în vigoare privind închirierea spațiului locativ de la stat.
Învederează apoi recurentul că în anul 1996, cu toate că deținea în proprietate o locuință și avea închiriate cu încălcarea dispozițiilor legale cele 4 camere cu dependințe, solicită și primește în chirie încă o cameră de la mansardă, care fusese a chiriașei.
Consideră recurentul că aceste contracte de închiriere sunt lovite de nulitate absolută, fiind încheiate cu încălcarea dispozițiilor legale privind spațiul locativ.
Prin urmare consideră că sunt lovite de nulitate și actele subsecvente încheiate de cumpărătorii acestor imobile.
Astfel arată că toate aceste împrejurări relevă faptul că pârâții nu au fost de bună credință, indiferent de înscrierile existente în cartea funciară.
Subliniază totodată că pârâții au locuit în imobil încă de când locuia și defuncta, de la care s-a preluat imobilul, luând astfel cunoștință de modul de preluare și istoricul acestuia, încheind contractele prin manopere dolosive, frauduloase.
În drept au fost invocate prevederile art. 304 pct. 4, 312 Cod procedură civilă.
În cadrul motivelor invocate în cuprinsul recursului înregistrat la data de 18 mai 2009, prin mandatarul său, arată recurentul din nou că, cota de 216/288 părți a fost preluată nelegal de către stat, în condițiile în cadre defuncta nu a plecat în mod fraudulos din țară.
Acesta a invocat din nou reua credință a cumpărătorilor chiriași, subliniind că au folosit o serie de manopere dolosive, atât la închirierea contractelor de închiriere, cât și a contractelor de vânzare - cumpărare, cu privire la care arată că "sunt false și ilegale".
Se subliniază că, contractele de închiriere încheiate cu defuncta și sunt fictive, singurii beneficiari ai acestor spații închiriate fiind pârâții.
Se mai arată că, în realitate nu a existat o dezmembrare pe apartamente, așa încât contractele de vânzare - cumpărare nr. 494 și 495 nu pot viza fiecare în parte câte un apartament, ceea ce atrage nulitatea contractelor de vânzare - cumpărare.
Astfel în privința contractului de vânzare - cumpărare nr. 494/1996 se arată că este încheiat pentru suprafețele mai mari decât cele avute în chirie, înainte de apariția Legii 112/1995, apartamentul 2 în suprafață de 135,5 mp, nefiind dezmembrat și intabulat ca unitate locativă distinctă, de sine stătătoare, suferind false modificări, ajungând fără nici o bază legală la suprafața de 164/246 mp.
Intimații nu au depus întâmpinare, precizându-și poziția procesuală în cauză intimații prin intermediul apărătorului acestora, solicitând respingerea recursului ca nefondat.
De asemenea și-a precizat poziția procesuală și intimatul Consiliul Local al Municipiului O, solicitând prin intermediului concluziilor scrise, respingerea recursului ca nefondat.
Examinând decizia recurată prin prisma criticilor invocate, instanța apreciază ca fiind nefondat recursul pentru considerentele ce succed:
Referitor la chestiunea dacă cota de 216/288 din imobilul în cauză, aparținând antecesoarei reclamantului (văduva ) a trecut în mod legal ori nelegal în proprietatea statului, în baza Decretului nr. 223/1974 este precizat că instanțele au făcut o analiză pertinentă asupra aspectului invocat de reclamant, arătând că în accepțiunea art. 14 lit. b din HG. 250/2007, pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare unitară a Legii 10/2001, prin imobile preluate abuziv se înțeleg și imobilele preluate în baza Decretului 223/1974.
Prin urmare cum însăși legea consacră caracterul abuziv al preluării, devine inutilă discuția asupra modului în care au fost aplicate prevederile decretului în ceea ce o privește pe antecesoarea reclamantului, fiind inutilă așadar cercetarea condițiilor în care aceasta a părăsit țara.
Mai mult de atât criticile recurentului axate pe modul în care a avut loc preluarea, sunt lipsite de relevanță juridică și prin prisma faptului că prin art. 46 din Legea 10/2001 sunt validate actele de înstrăinare a unor astfel de imobile, în situația în care acestea au fost încheiate cu bună-credință.
Astfel, în cauză înstrăinarea imobilelor în baza celor două contracte de vânzare - cumpărare contestate s-a făcut în temeiul art. 9 din legea menționată, iar din interpretarea dispozițiilor art. 9 alin. 1, reiese fără echivoc faptul că în favoarea chiriașilor a luat naștere un drept subiectiv cu caracter "intuitu personae" de a cumpăra locuințele asupra cărora au avut contracte de închiriere, corelativ în sarcina Statului Român, proprietar tabular luând naștere obligația "de a face " respectiv de a vinde acele locuințe.
Legea 112/1995 care a guvernat încheierea contractelor, la art. 11, prevăzut singurele situații care atrag nulitatea absolută a contractelor în cauză și anume încălcarea prevederilor art. 9 alin. 6 și art. 10 din lege.
Așadar potrivit prevederilor art. 9 alin. 6, nu puteau dobândi imobile în baza Legii 112/1995 prin cumpărare, chiriașii care au dobândit sau înstrăinat o locuință proprietate personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu.
În speță, după cum rezultă din evidența CF. 8747 O, imobilul cu nr. top. 991/3 reprezentând în natură casă și grădină în suprafață de 592 mp a aparținut numitului căsătorit cu (antecesoarea reclamantului).
Urmare a decesului lui și a partajării acestuia între moștenitori, soția supraviețuitoare a cules cota de 72/288 părți, diferența de 72 părți fiind partajată între succesorii acestuia.
Pârâții și au dobândit în proprietate cota de 17/288 părți prin contractul de vânzare - cumpărare cu nr. 10939 din 30 noiembrie 1974.
Apoi prin contractul de vânzare - cumpărare din 10 septembrie 1975 dobândește cota de 4/288 părți, ajungând în final să dețină cota de 21/288 părți din imobil.
În anul 1992, dobândește cu titlu de donație cota de proprietate a lui (9/246 părți din apartamentul rezultat în urma defalcării dispuse prin Sentința civilă nr. 12/1977).
Se reține așadar faptul că la data intrării în vigoare a Legii 112/1996 pârâții dețineau cota de 30/246 mp din apartamentul 1, identificat cu nr. top.991/3/
Împrejurarea că în anul 1992 aceștia dobândesc cu titlu de moștenire cota de 9/246 părți aparținând lui nu este de natură a atrage sancțiunea nulității contractului de vânzare - cumpărare încheiat de acești pârâți în calitate de chiriași, sancțiunea reglementată de art. 11 din Legea 112/1995 vizând dobândirea unei locuințe după 1 ianuarie 1990, ori în cauză nu se poate reține faptul că aceștia ar fi dobândit o locuință în înțelesul textului, ei dobândind doar o cotă ideală din dreptul de proprietate și nu o cotă materială, bunul indivizibil nefiind fracționat în materialitatea sa.
Cu referire la același contractul de vânzare - cumpărare, nu poate fi reținută nici nulitatea contractului de închiriere care a stat la baza încheierii acestuia.
Astfel,în cauză nu s-a făcut dovada faptului că acești pârâți dețineau în proprietate o locuință, ceea ce ar fi fost de natură să împiedice închirierea spațiului în cauză, cum eronat se susține prin motivele de recurs, ci așa cum s-a subliniat mai sus, dețineau în proprietate doar o cotă ideală din imobil, care nu poate fi apreciată ca reprezentând o locuință, în înțelesul textului.
Cât privește camera de la mansardă în suprafață de 15,86 mp, care i-a fost atribuită defunctului pârât în anul 1996, este de precizat că, încăperea respectivă nu reprezintă o locuință de sine stătătoare, în realitate apartamentul I rezultat în urma primei defalcări a cuprins un număr de 5 camere plus camera de la mansardă, cu o singură baie, bucătărie, de alimente, familia pârâtului folosind și această încăpere, urmare a cedării drepturilor locative de către fosta chiriașă în favoarea acestora, ceea ce atrage calificarea apartamentului achiziționat în actuala componență ca reprezentând o singură locuință.
Nici în privința contractului de închiriere încheiat cu defuncta, având ca obiect apartamentul I cu nr. top. 991/3/I rezultat în urma dezmembrării apartamentului I transcris în CF 70677 nu se poate reține nici un motiv de nulitate,fiind încheiat în considerarea calității de chiriaș a acesteia, în baza contractului de închiriere nr. 44200/1980, prelungit succesiv, ultima prelungire realizându-se prin contractul de închiriere nr. 11.2991/05.08.1996 potrivit Legii 17/1994.
Față de cele expuse, temeinic instanțele au reținut buna credință a cumpărătorilor chiriași, la momentul contractării, bazată pe aparența comună și invincibilă a calității de proprietar a Statului Român, aparență confirmată în cauză de cuprinsul cărții funciare.
În același sens se va avea în vedere și împrejurarea că la momentul încheierii contractelor nu era intentat nici un proces cu privire la imobil, care de altfel nici nu a fost revendicat de către reclamant, în calitate de moștenitor al fostului proprietar, în baza Legii 112/1995, cerere de revendicare fiind formulată abia în baza Legii 10/2001.
În privința susținerilor legate de fictivitatea contractelor de închiriere a numitelor și, temeinic instanța de apel a reținut faptul că o astfel de dovadă nu a fost făcută în cauză, afirmațiile recurentului nefiind însoțite de nicio probă, ori potrivit dispozițiilor art. 1169 cod civil sarcina probațiunii revine celui ce face o propunere sau afirmație înaintea judecății.
Față de cele ce preced, criticile recurentului fiind nefondate în temeiul dispozițiilor art. 312 Cod procedură civilă se va respinge recursul, menținând ca legală și temeinică hotărârea recurată.
Fiind procesuală în temeiul dispozițiilor art. 274 Cod procedură civilă recurentul ca fi obligat la 1000 lei cheltuieli de jduecată în favoarea intimaților, sumă ce reprezintă onorariu avocațial.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul civil declarat de recurentul reclamant prin mandatar, domiciliat în O, P-ța 1 - nr. 2, -lombă,. 2,. 7, în contradictoriu cu intimații pârâți:, toate domiciliate în O,-,. 1, CONSILIUL LOCAL O, PRIMĂRIA O-DIRECȚIA IMOBILIARĂ, COMPANIA DE O SA, cu sediul în O,- împotriva deciziei civile nr. 115/A din 2 aprilie 2009 pronunțată de Tribunalul Bihor.
Obligă partea recurentă să plătească părților intimate suma de 1000 lei cheltuieli de judecată în recurs.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică din 10 februarie 2010.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR GREFIER
- - - - - - - -
cu opinie separată
OPINIA SEPARATĂ
a doamnei judecător:
că trebuia admis recursul declarat de prin mandatarul și trebuia modificată în tot decizia instanței de apel în sensul că trebuia respins apelul declarat de apelanții și admis apelul declarat de apelantul cu consecința admiterii acțiunilor conexate așa cum au fost formulate și completate.
În primul rând, așa cum corect a reținut și prima instanță, în mod nelegal, abuziv a fost trecută în proprietatea statului cota de proprietate de 216/246 părți din întregul imobil, ce a aparținut văduvei născută, în baza Decretului nr. 223/1974 pe de o parte pentru că Decretul nr. 223/1974 era un act abuziv în sine, pe de altă parte n-a revenit în țară pentru că a decedat în străinătate la scurt timp după ce a ajuns acolo. Ca atare și în cazul din speță a avut loc o preluare abuzivă de către statul comunist a de proprietate a defunctei, fapt ce trebuia constatat în dispozitivul hotărârii ce se pronunțase la instanța de fond.
Apoi este de subliniat că pârâții erau conform legii coproprietari în calitate de comoștenitori cu succesorul văduvei, reclamantul. Astfel, soțul lui, defunctul, proprietar sub 1 în CF 8747 O, a avut ca moștenitori pe cei înscriși sub 4 - 11, plus soția supraviețuitoare. Moștenitoarea de sub 11, născută este antecesoarea pârâtei -. Ori, în atare condiții,pârâta, în calitate de fiică a defunctei, era oricum, coproprietară cu statul român, sau în măsura în care cota de proprietate a statului român a fost preluată abuziv, cu succesorul, respectiv reclamantul.
Față de acest aspect, la care se adaugă și dobândirea în anul 1992 cu titlu de donație a de 9/246 din apartamentul I și 19/592 părți din teren de către, precum și a cotelor de proprietate ale coproprietarilor de sub 5 și 6 din CF 8747, în anul 1974, cu titlu de cumpărare de către și -, în mod cert că cei doi, și soția - nu îndeplineau condițiile legale pentru a puntea cumpăra locuința pe care o dețineau cu titlu de chirie, în baza prevederilor legii nr. 112/1995. Astfel potrivit art. 9 alin. 6 din Legea 112/1995 fac excepție de la dreptul de a cumpăra locuințele pe care le dețin cu titlu de chirie, chiriașii titulari sau membrii familiilor care au înstrăinat sau dobândit o locuință proprietate personală după 1 ianuarie 1990 în localitatea de domiciliu.
Cum în anul 1992 a dobândit cu titlu de donație o locuință în O, în chiar imobilul compus din mai multe apartamente, asupra căruia împreună cu soția mai aveau și cotă de proprietate, nu puteau beneficia de prevederile art. 9 alin. 1 din Legea 112/1995.
Calea legală pe care o aveau deschisă pentru a dobândi parte din imobilul în litigiu era o sistare de indiviziune pe dreptul comun și nicidecum cumpărare de la stat în baza Legii nr. 112/1995. Neprocedând în acest fel și cunoscând și faptul că mandatarul, care locuiește în același imobil casă colectivă, revendică cota de proprietate ce a aparținut defunctei, fiindcă s-au mai judecat și în anii `80 pentru imobilul din litigiu, cotă care a fost trecută în mod abuziv la stat, nu pot beneficia de prezumția de bună credință, ci formează convingerea că au acționat cu rea credință, în frauda legii și a reclamantului reprezentat de mandatar. Este notoriu că Legea 112/1995 a permis vânzarea de locuințe către chiriașii care le dețineau cu contract de închiriere anterior lui decembrie 1989, la prețuri mult mai mici decât prețurile de circulație, astfel încât pârâții au preferat să uzeze, în mod nelegal de prevederile Legii 112/1995, decât să procedeze legal la sistarea de indiviziune, care bineînțeles că s-ar fi făcut raportat la valoarea de circulație a imobilului.
Pentru toate acesta considerente apreciez că se impunea atât constatarea preluării abuzive de către stat a defunctei, cât și constatarea nulității contractului de vânzare - cumpărare încheiat de familia în baza Legii nr. 112/1995 ca fiind nelegal încheiat cu consecința repunerii în situația anterioară de CF, situație în care să fie rectificată cota trecută abuziv în favoarea statului, în sensul restabilirii dreptului în favoarea defunctei.
judecător:
- -
Judecător fond:
Judecători apel: /
redactat: judecător 05 februarie 2010
cu opinie separată judecător:
dactilografiat: 05 martie 2010
9 exemplare
7 comunicări: azi, 05 martie 2010
1. recurentul reclamant prin mandatar, domiciliat în O, P-ța 1 - nr. 2, -lombă,. 2,. 7
2. intimații pârâți ,
3. ,
4., toate domiciliate în O,-,. 1,
5. CONSILIUL LOCAL O,
6. PRIMĂRIA O-DIRECȚIA IMOBILIARĂ,
7. COMPANIA DE O SA, cu sediul în O,-
pentru conformitate,
Președinte:Doina MăduțaJudecători:Doina Măduța, Viorel Pantea, Doina Trif
