Validarea ofertei reale de plată. Decizia 689/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 689
Ședința publică de la 26 Mai 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Costinela Sălan
JUDECĂTOR 2: Oana Ghiță
JUDECĂTOR 3: Sorin Drăguț
Grefier - -
Pe rol soluționarea recursului declarat de recurenta pârâtă SC SA împotriva deciziei civile nr. 36 din 26 ianuarie 2009 nr-, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații reclamanți și, având ca obiect validarea ofertei reale de plată.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns avocat pentru recurenta pârâtă SC SA și intimații reclamanți și, ambii reprezentați de avocat.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care;
Avocat, pentru recurenta pârâtă SC SA, depune sentința civilă nr. 897 din 23 ianuarie 2009, pronunțată de Judecătoria Craiova în dosarul nr-, sentința civilă nr. 4863 pronunțată de Judecătoria Craiova în dosarul nr-, sentința civilă nr. 10829 din 30 iunie 2008, pronunțată de Judecătoria Craiova în dosarul nr- și 2 rapoarte de expertiză extrajudiciare efectuate în dosarul nr- al Judecătoriei Craiova și în dosarul nr- al Judecătoriei Craiova.
Avocat, pentru intimații reclamanți, nu solicită termen pentru a observa înscrisurile depuse în ședință publică.
Instanța constatând că nu mai sunt cereri de formulat și excepții de invocat, apreciază cauza în stare de soluționare și acordă cuvântul asupra recursului de față.
Avocat, pentru recurenta pârâtă SC SA, arată că rapoartele de expertiză efectuate în cauză au stabilit un preț derizoriu de vânzare a imobilului, arătând că altor chiriași li s-a recunoscut un drept de proprietate asupra camerelor din același bloc la un preț mult mai mare.
Precizează că expertul care a efectuat completarea la raportul de expertiză în dosarul de apel a mai întocmit expertize în cauze similare.
Solicită admiterea recursului, modificarea deciziei în sensul respingerii cererii, fără cheltuieli de judecată.
Avocat, pentru intimații reclamanți și arată că prețul de vânzare a camerei se stabilește potrivit Legii 85/1992, în cazul de față neaplicându-se prețul pieței libere.
Pune concluzii de respingere a recursului ca nefondat, fără cheltuieli de judecată.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
La data de 18.09.2007 reclamanții și au chemat în judecată pe pârâta SC SA C, solicitând instanței ca prin sentința ce se va pronunța să se valideze oferta reală de plată și consemnare a sumei de 933 lei pe numele și la dispoziția creditorului SC SA și să se constate transmiterea valabilă a dreptului de proprietate privind camera 316 situată în căminul IML,- C, din patrimoniul pârâtei în patrimoniul reclamanților, iar hotărârea pronunțată să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Au susținut, că prin sentința civilă nr.4388/28.04.2005 pronunțată de Judecătoria Craiova în dosarul nr. 13195/2004, pârâta a fost obligată să le vândă în condițiile Decretului - Lege nr.61/1990 și ale Legii nr.85/1992 imobilul menționat mai sus, obligație de la executarea căreia pârâta s-a eschivat.
Au arătat că obligațiile părților sunt imperativ stabilite prin actele normative anterior precizate, iar în ceea ce privește prețul, acesta nu face obiectul negocierilor libere ale părților, modul lui de determinare fiind imperativ stabilit de Decretul - Lege nr.61/1990 și Legea nr. 85/1992 și că, prin sentința indicată, reclamanților le revine obligația corelativă a plății prețului calculat potrivit legislației pentru imobilul pe care pârâta are obligația de a-l transmite în proprietate acestora.
Întrucât părțile și conținutul actului juridic sunt determinate, reclamanții au solicitat să se pronunțe o hotărâre care să suplinească consimțământul pârâtei vânzătoare la perfectarea actului de vânzare-cumpărare și care să țină loc de act autentic.
Prin sentința civilă nr.4921 din 2 aprilie 2008, pronunțată de Judecătoria Craiova în dosarul nr-, a fost admisă acțiunea formulată de reclamanții și, în contradictoriu cu pârâta SC
A fost validată oferta reală de plată și consemnare a sumei de 933 lei, prin recipisa CEC nr.-/14.09.2007, efectuată de reclamanți pe numele și la dispoziția pârâtei.
S- constatat transmiterea valabilă a dreptului de proprietate asupra camerei nr.316 din Căminul IML situat în C,- din patrimoniul pârâtei în patrimoniul reclamanților, stabilindu-se că hotărârea pronunțată urmează a ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
S-a reținut că prin sentința civilă nr.4388/28.04.2005 pronunțată de Judecătoria Craiova, rămasă definitivă și irevocabilă, pârâta a fost obligată să vândă reclamanților în condițiile Legii nr. 85/1992 camera nr.316 situată în C,Str. - B, nr. 269, în incinta IML.
S-a mai reținut că, ulterior pronunțării acestei hotărâri, reclamanții au făcut oferta reală de plată și au consemnat la CEC potrivit recipisei nr. -/14.09.2007 suma de 933 lei, iar prețul locuinței reclamanților calculat în conformitate cu Decretul - Lege nr. 61/1990 și Legea 85/1992 este de 716,6 lei, constatându-se că sunt îndeplinite condițiile art. 589 Cod pr. civilă.
Totodată, prima instanță a apreciat că, deoarece reclamanții și-au îndeplinit obligația de plată a prețului, aceștia sunt îndreptățiți să dobândească dreptul de proprietate asupra bunului, astfel încât în raport de dispozițiilor art. 1073,1077 Cod civil, se impune pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Împotriva sentinței civile nr.4921/02.04.2008, pronunțată de Tribunalul Dolja declarat apel pârâta SC SA C, criticând-o pentru netemeinicie.
În motivarea apelului, pârâta a susținut că prima instanță a făcut o greșită apreciere a probelor administrate, omologând raportul de expertiză tehnică efectuat pentru stabilirea prețului, raport care concluziona că prețul garsonierei calculat conform prevederilor Decretului - Lege nr.61/1990 și Legii nr.85/1992, este de 716,6 lei.
A arătat că, prin înscrisurile depuse la dosar a dovedit faptul că imobilul în cauză a fost mult subevaluat, fiind prezentate la prima instanță hotărâri judecătorești definitive, prin care alți chiriași au obținut dreptul de proprietate asupra garsonierelor din același bloc la prețuri mult mai mari decât suma de 716,6 lei și aceasta în anii anteriori, când salariul minim pe economie avut în vedere drept criteriu de bază pentru calcularea prețului conform legilor menționate, era inferior celui din prezent.
Că, prima instanță, față de multitudinea de dovezi prezentate, trebuia să aprecieze din oficiu că prețul calculat este derizoriu și să dispună refacerea expertizei, cu luarea în considerare de către expert a prețului pieței libere.
În ședința publică din 13.10.2008, apelanta a invocat oral că înțelege să critice sentința atacată și pe considerentul imposibilității validării ofertei de plată, față de lipsa unui proces - verbal ce se impunea a fi întocmit cu ocazia ofertei reale de plată.
În susținerea apelului, pârâta a solicitat completarea raportului de expertiză, în sensul determinării prețului garsonierei în raport de salariul minim pe economie la nivelul anului 2007, probă apreciată de către instanță ca fiind utilă soluționării cauzei și încuviințată prin încheierea de ședință din 24.11.2008.
Suplimentul raportului de expertiză a fost depus la dosar la data de 05.01.2009, instanța respingând obiecțiunile formulate de apelanta pârâtă.
Intimații și au formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului, cu motivarea că pârâta a fost obligată să le vândă locuința în condițiile Decretului - Lege nr.61/1990 și Legii nr.85/1992, astfel că prețul nu putea face obiectul negocierilor libere ale părților, modul de determinare fiind imperativ stabilit de aceste acte normative ale căror prevederi au fost avute în vedere, alături de alți factori, de către expertul desemnat de instanță pentru evaluarea locuinței.
Prin decizia civilă nr.36 din 26 ianuarie 2009, Tribunalul Dolja admis apelul declarat de pârâta SC SA, în contradictoriu cu intimații pârâți și, având ca obiect validarea ofertei reale de plată.
A fost schimbată în parte sentința atacată, în sensul că s-a constatat transmiterea valabilă a dreptului de proprietate asupra camerei nr.316, situată în Căminul IML, din patrimoniul pârâților în patrimoniul reclamanților, la prețul de 1077,5 de lei.
S-a menținut restul dispozițiilor sentinței atacate.
S-a reținut că, din raportul de expertiză întocmit în cauză a rezultat că la prima instanță expertul nu a indexat prețul locuinței în conformitate cu art.7 alin.4 din Legea nr.85/1992, prin raportare la nivelul salariului minim brut pe țară la data cumpărării locuinței.
Că, reclamanții au inițiat procedura ofertei reale de plată în cursul anului 2007, respectiv la 14.09.2007, astfel cum a rezultat din notificarea înregistrată sub nr.396/N/2007 la BEJ, dată la care s-a consemnat și prețul la dispoziția pârâtei, perioadă în care salariul minim brut pe țară era la nivelul stabilit prin nr.HG1825/2006, respectiv 390 de lei pe lună.
S-a mai reținut că la prima instanță expertul s-a raportat însă, în determinarea coeficientului de indexare, la salariul minim brut pe țară din anul 2006, ce nu poate fi considerat drept an a cumpărării locuinței, această eroare de calcul conducând la obținerea unui preț al garsonierei de numai 776,6 lei.
Că, prevederile nr.HG1825/2006, stabilind nivelul salariului minim brut pe economie pentru anul 2007, au fost avute în vedere de expert cu ocazia completării în apel a raportului de expertiză, în funcție de acesta fiind determinat un coeficient de indexare de 234,94, care aplicat la valoarea determinată de expert, a condus la calcularea unui preț al locuinței de 1077,5 de lei.
În același timp, tribunalul a constatat că nu poate fi primită susținerea apelantei în sensul că salariul minim brut pe economie folosit drept criteriu de bază pentru calcularea prețului ar fi mai mare, situându-se la nivelul sumei de 540 de lei și că, ulterior intrării în vigoare a HG1825/2006, următorul act normativ care a stabilit cuantumul salariului minim pe economie la nivelul sumei de 500 de lei, abrogând cea dintâi hotărâre de guvern, a fost nr.HG1507/12.12.2007, nivel stabilit începând cu luna ianuarie 2008.
Tribunalul a mai reținut că, potrivit art.7 alin.4 din Legea nr.85/1992 indexarea se realizează însă, prin raportarea salariului minim brut pe țară de la data intrării în vigoare a Legii nr.85/1992 la cel de la data cumpărării, care în speță coincide cu nivelul salariului minim existent, cel mai târziu la data consemnării sumei de 933 de lei la dispoziția sa cu titlul de preț, respectiv 14.09. 2007, astfel că nu își găsește aplicabilitatea nr.HG1507/2007, care stabilește nivelul salariului minim brut pe țară începând cu ianuarie 2008.
S-a mai reținut că este neîntemeiată și susținerea apelantei conform căreia, se impunea refacerea raportului de expertiză cu luarea în considerare a prețului pieței libere pentru respectiva locuință.
Sub acest aspect, tribunalul a reținut că Legea nr.85/1992 este cea care determină atât dreptul titularilor contractelor de închiriere de a cumpăra locuințele construite din fondurile statului, cât și obligația corelativă acestui drept de a vinde respectivele locuințe, astfel încât, actul de vânzare - cumpărare ce se încheie în temeiul acestui act normativ nu este supus principiului libertății contractuale și celui al consensualismului.
Că, dat fiind temeiul juridic al operațiunii juridice ce se încheie, prețul corespunzător unei astfel de vânzări-cumpărări este unul legal, și nu unul convențional, el neputând corespunde nici prețului pieței libere, nefiind rezultatul cererii și ofertei.
Prețul de vânzare către chiriași a locuințelor ce intră în categoria celor vizate de Legea nr.85/1992 se determină doar în raport de criteriile strict prevăzute de acest act normativ, iar singura modalitate de aducere a prețului tehnic al locuinței în acord cu realitățile socio-economice actuale, este cea a indexării prețului în raport de creșterea salariului minim brut pe țară, alte criterii de actualizare nefiind prevăzute de legea specială.
S-a mai reținut că, deși critica apelantei privind nivelul mai ridicat al prețului locuinței este întemeiată, aceasta nu este totuși de natură a conduce la concluzia netemeiniciei acțiunii inițiate de reclamanți.
Din actele aflate la dosar a rezultat că aceștia au înțeles să achite întregul preț al locuinței, consemnarea unei sume mai mici decât prețul determinat în timpul procesului fiind doar rezultatul unei erori de calcul, iar reclamanții și-au exprimat chiar în calea de atac disponibilitatea achitării diferenței până la suma stabilită drept preț al locuinței.
În ceea ce privește motivul de apel invocat oral în ședința publică din 13.10.2008, tribunalul a constatat că executorul judecătoresc a întocmit la data de 15.10.2008 o adresă în care s-a consemnat modul de finalizare a procedurii ofertei reale de plată, respectiv faptul că suma de 933 de lei consemnată de către reclamanți la dispoziția SC SA a fost ridicată de către aceasta la 26.03.2008, astfel că este neîntemeiată această critică invocată de apelantă.
Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs pârâta SC SA C, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
A susținut că instanța de apel, ca și instanța de fond, a făcut o greșită apreciere a probelor administrate în cauză, și-n aceste condiții, a constatat transmiterea dreptului de proprietate asupra camerei în litigiu la un preț derizoriu.
A arătat că ambele rapoarte de expertiză efectuate în cauză au stabilit un preț de vânzare foarte mic pentru imobilul în litigiu, în condițiile în care pentru garsoniere situate în același bloc s-a recunoscut dreptul de proprietate chiriașilor prin hotărâri judecătorești irevocabile, la prețuri mult mai mari.
Că, aceste hotărâri judecătorești au fost obținute în anii anteriori, când salariul minim pe economie, unul din criteriile avute în vedere de legile - cadru în materie, era inferior celui care trebuie avut în vedere în prezenta cauză.
A susținut că în conformitate cu dispozițiile art. 7 alin. 4 din Legea nr.85/1992, evaluarea și vânzarea locuințelor în discuție se face în condițiile Decretului - lege nr.61/1990 și ale Legii nr.85/1992, completate cu prevederile referitoare la coeficientul de uzură din Decretul nr.93/1977, la un preț în funcție de creșterea salariului minim brut pe țară la data cumpărării, față de cel existent la data intrării în vigoare a Legii nr.85/1992.
Că în speță, data cumpărării este 2 aprilie 2008, data sentinței civile nr.4921 a Judecătoriei Craiova, hotărâre ce constată transmiterea valabilă a dreptului de proprietate și care ține loc de act autentic de vânzare - cumpărare, hotărâre care nu este încă definitivă și irevocabilă.
A concluzionat în sensul că, instanța de apel a luat în calcul în mod greșit data consemnării ofertei de plată ( 14 septembrie 2007 ), ca dată de raportare pentru determinarea coeficientului de indexare a salariului minim brut pe țară.
Recursul este nefondat.
Examinând lucrările dosarului, se constată că recurenta pârâtă a invocat atât aspecte ce vizează netemeinicia deciziei civile nr.36 din 26 ianuarie 2009 pronunțată de Tribunalul Dolj, cât și aspecte ce vizează nelegalitatea acesteia.
Astfel, prima critică formulată de recurenta pârâtă se referă la faptul că instanța de apel a făcut o greșită apreciere a probelor administrate în cauză, cu referire expresă la raportul de expertiză și completarea la raport, prin care s-a stabilit prețul camerei în litigiu.
Aspectele legate de modalitatea de apreciere a probelor administrate în cauză, implicit a raportului de expertiză completat în calea de atac a apelului, sunt aspecte ce țin strict de netemeinicia hotărârii recurate, acestea nemaiputând fi cenzurate de instanța de recurs, întrucât prin abrogarea dispozițiilor art. 304 pct. 11 Cod pr. civilă, în prezent nu există temei legal pentru exercitarea controlului judiciar.
Prin urmare, situația de fapt stabilită pe baza interpretării tuturor probatoriilor administrate în cauză de instanțele anterioare, nu mai poate fi schimbată în recurs, Curtea urmând să examineze numai dacă în raport de această situație de fapt, dispozițiile legale pe care reclamanții și-au întemeiat acțiunea, au fost corect aplicate.
În speță, acțiunea promovată de reclamanți este o acțiune în obligație de a face și chiar dacă în cuprinsul acțiunii introductive reclamanții nu au făcut trimitere la dispozițiile art. 1073 și 1077 Cod civil, instanța de fond și ulterior, cea de apel, au examinat cauza și s-au pronunțat prin prisma prevederilor legale citate, raportat la dispozițiile Decretului - lege nr.61/1990 și ale Legii nr.85/1992, acte normative ce constituie legile-cadru în materia vânzării de locuințe deținute de chiriași.
Pe baza situației de fapt rezultată din materialul probator administrat în cauză, instanța de apel ca și cea de fond au făcut o aplicare corectă a dispozițiilor legale citate, raportat și la prevederile art. 589 Cod pr. civilă.
Printr-o altă critică recurenta pârâtă invocă nelegalitatea deciziei Tribunalului Dolj, motivând că evaluarea imobilului în litigiu efectuată prin raportul de expertiză inițial și completarea la raport, s-a făcut cu încălcarea dispozițiilor art. 7 alin.4 din Legea nr.85/1992.
Această critică se referă în realitate la modalitatea în care s-a făcut evaluarea imobilului, respectiv modul în care expertul tehnic a înțeles să interpreteze și să aplice formula de calcul rezultată din prevederile art.7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992.
O astfel de susținere a fost formulată de către pârâtă și în calea de atac a apelului, motiv pentru care instanța a dispus completarea raportului de expertiză, în sensul ca modalitatea de calcul a locuinței să aibă în vedere dispozițiile art. 7 alin. 4 din Legea nr.85/1992, respectiv ca indexarea prețului acesteia să se facă prin raportare la nivelul salariului minim brut pe țară, la data cumpărării locuinței.
Prin completarea raportului de expertiză depus în dosarul de apel la fila 17 și 18, expertul tehnic a refăcut modalitatea de calcul a prețului locuinței în litigiu în raport de prevederile Decretului - lege nr.61/1990 și ale art. 7 din Legea nr.85/1992, concluzionând că valoarea camerei în raport de salariul minim pe economie în anul 2007, este de 1077,5 lei.
În condițiile în care, prin sentința civilă nr.4388/28 aprilie 2005, pronunțată de Judecătoria Craiova în dosarul nr.13195/2004,rămasă definitivă și irevocabilă, pârâta a fost obligată să vândă reclamanților imobilul în litigiu, obligație de la executarea căreia aceasta s-a eschivat în mod constant, data de 14 septembrie 2007, data consemnării la dispoziția pârâtei a sumei de 933 lei cu titlul de preț al imobilului, corespunde cu data cumpărării, dată în raport de care se are în vedere nivelul salariului minim brut pe țară.
Or, cu ocazia efectuării completării la raportul de expertiză, expertul tehnic a avut în vedere salariul minim brut pe economie în anul 2007, rezultând un preț final al camerei în litigiu de 1077,5 lei.
Cum la data de 14 septembrie 2007 reclamanții au consemnat la dispoziția pârâtei suma de 933 lei, în mod corect Tribunalul Dolja modificat în parte sentința primei instanțe, constatând că transmiterea valabilă a dreptului de proprietate asupra camerei în discuție din patrimoniul pârâtei, în patrimoniul reclamanților, se face pentru prețul de 1077,5 lei, conform raportului de expertiză completat în calea de atac a apelului.
Recursul formulat de pârâta SC SA C este nefondat, astfel că în baza art. 312 alin. 1 Cod pr. civilă, urmează a fi respins.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de recurenta pârâtă SC SA împotriva deciziei civile nr. 36 din 26 ianuarie 2009, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații reclamanți și.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 26 Mai 2009
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red.Judec.-
Tehn./2 ex.
04.06.2009
Jud.apel
Președinte:Costinela SălanJudecători:Costinela Sălan, Oana Ghiță, Sorin Drăguț
