Acţiune în constatare. Decizia nr. 36/2015. Tribunalul BOTOŞANI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 36/2015 pronunțată de Tribunalul BOTOŞANI la data de 29-01-2015 în dosarul nr. 12279/193/2012
Dosar nr._ recurs–acțiune în constatare
ROMÂNIA
TRIBUNALUL BOTOȘANI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică de la 29 ianuarie 2015
Completul compus din:
Președinte - H. I.
Judecător – T. N.
Judecător – A. D.
Grefier – B. C.-F.
DECIZIA NR. 36 R
Pe rol judecarea recursului formulat de recurenții O. F. și O. C. împotriva sentinței civile nr. 9684 din 20 iunie 2014 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimații pârâți C. C., C. V. A., I. G., I. M., S. V., S. P., C. F., C. M., V. N., V. P., G. G., G. M., I. M. I., A. D., A. M., P. Ș., P. F., D. C., P. E. A., B. D., B. G., P. Ș. și P. V..
Dezbaterile cauzei asupra cererii de recurs au avut loc în ședința publică din data de 22 ianuarie 2015, cuvântul părților fiind consemnat în încheierea de ședință din acea dată, care face parte integrantă din prezenta și când instanța având nevoie de timp mai îndelungat pentru deliberare, a amânat pronunțarea pentru astăzi 29 ianuarie 2015.
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de față;
Judecătoria B. prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei B. la data de 08.08.2012, sub nr._, reclamanții O. F. și O. C., au solicitat pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act de vânzare - cumpărare și constatarea încetării destinației de folosință comună pentru camera de uscător situată la etajul 4, din imobilul situat în B., ..6, ., județul B..
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că la data de 24.04.2004, a intervenit înțelegerea între reclamanții proprietari ai apartamentului nr. 10, situat în B., ..6, .. . celorlalte apartamente, înțelegere prin care au convenit, de comun acord, ca în schimbul acoperirii imobilului în care locuiesc, să ia camera de uscător, situată la etajul 4, lângă apartamentul acestora.
Au precizat reclamanții că înțelegerea a fost consemnată printr-un înscris sub semnătură privată, intitulat „proces-verbal”, prin care părțile semnatare au arătat că uscătorul a fost vândut reclamanților în schimbul acoperirii scării de . locuiesc, înscris aprobat ulterior și de administratorul asociației de proprietari nr. 61 din B..
Au mai arătat reclamanții că ulterior înscrisului i s-a dat dată certă de către un notar.
În drept, reclamanții și-au întemeiat cererea pe dispozițiile art. 658 alin. 1-5 Cod Civil, iar în dovedire, reclamanții au depus la dosar înscrisuri (filele 4-11 ds.)
Legal citați, s-a prezentat doar pârâta D. C. care a fost audiată de către instanță, declarația acesteia fiind consemnată și atașată la dosarul cauzei.
La termenul de judecată din data de 20.05.2014 s-a depus la dosar un înscris prin care pârâta V. P., a arătat că a fost de acord cu efectuarea lucrărilor la casa scării în schimbul luării în proprietate a uscătorului de către reclamanți.
Pentru justa soluționare a cauzei s-a încuviințat și administrat proba cu înscrisurile aflate la dosar.
Prin sentința civilă nr. 9684 din 20 iunie 2014 a respins acțiunea formulată de reclamanții O. F. și O. C., în contradictoriu cu pârâții Codau C. și Codau V. A., I. G., lloaie M., S. V. și S. P. C. F. și C. M., V. N. și V. P., G. G. și G. M., ca nefondată.
În motivele soluției adoptate a reținut instanța de fond că în fapt, la data de 24.04.2004, reclamanții au încheiat un act sub semnătură privată cu ceilalți proprietari ale apartamentelor situate în imobilul din B., .. 6, .. B, prin care au convenit ca în schimbul acoperirii scării de . posesia uscătorului aflat lângă apartamentul lor.
A reținut instanța că, potrivit înscrisului depus la fila 4 ds, și-au însușit convenția prin semnătură toți locatarii proprietari în afara de numiții Amitroaei D. și A. M., și că termenul posesie, înscris în convenție nu este explicitat destul de clar, pentru a se înțelege dacă este vorba de posesia în sensul art. 1846 alin. 2 Cod civil, care definește posesia ca fiind deținerea unui lucru sau folosirea unui drept, sau de posesie, ca element al dreptului de proprietate, exclusiv și absolut.
A mai reținut instanța că, reclamanții au îndeplinit partea lor de obligații, în sensul că, au efectuat lucrările de edificare a acoperișului asupra scării de . în săvârșirea acestei lucrări, fiindcă își puneau la adăpost și propria locuință situată la etajul IV al imobilului, în plus, reclamanții nu au putut dovedi cu un deviz de lucrări, sau facturi fiscale, sumele de bani care au fost investite pentru ca instanța să le poată cuantifica, ca și preț în contravaloarea posesiei de care se face vorbire.
Instanța a mai reținut că, reclamanții au intrat în posesia efectivă a imobilului și l-au folosit până la data pronunțării hotărârii judecătorești, sub rezerva că de la momentul semnării actului, o parte consistentă dintre semnatari au înstrăinat imobilele unor terți, care au devenit proprietari pe calea transmisiunii proprietății prin contracte de vânzare cumpărare.
Astfel, instanța a constatat că pe de o parte nefiind stabilit un termen al posesiei, acțiunea reclamanților apare ca fiind fără obiect, în condițiile în care înțelegerea dintre părți s-a derulat și scopul pentru care a fost încheiată s-a epuizat, trecând o suficientă perioadă de timp în care aceștia au folosit uscătorul, în schimbul lucrărilor efectuate și în condițiile imposibilității indicării exacte la ce sumă s-au ridicat lucrările de construcție a șarpantei și că pe de altă parte dintre semnatarii acestei convenții, parte din ei nemaifiind proprietari, nu mai pot transmite un drept pe care nu îl dețin.
Instanța a mai reținut că, reclamanții nu au produs vreo dovadă prin care să obțină schimbarea destinației spațiului de uscător în spațiu de locuit printr-o hotărâre a adunării generale a asociației de proprietari în conformitate cu legislația în vigoare la data semnării convenției.
Instanța a mai arătat că, proprietatea comună perpetuă și forțată constituie o excepție de la regula conform căreia proprietatea comună se caracterizează prin caracter provizoriu și divizibil, excepție determinată de natura specifică a bunurilor care pot forma obiectul acestei proprietăți, și că sunt destinate a constitui obiect al proprietății comune forțate și permanente, cu relevanță în cauza de față, părțile și dotările comune din clădirile cu mai multe apartamente, părți și dotări care au caracterul unor bunuri accesorii și care aparțin, în cote proporționale cu dreptul de proprietate asupra bunurilor considerate principale - locuințele, proprietarilor respectivelor apartamente.
Deși în această categorie, de bunuri comune indivizibile, sunt incluse, în interpretarea comună, toate spațiile, instalațiile și dotările care exced proprietății individuale (locuinței), a apreciat judecătorul fondului că au acest caracter doar acele bunuri care prin natura lor fie sunt indispensabile, în mod absolut, valorificării proprietății individuale (. scării, ascensoarele), fie sunt inerente însăși existenței și funcționării acestei proprietăți, potrivit destinației sale - fundația, subsolul, structura de rezistență, acoperișul, sistemul de instalații, edificatoare în acest sens fiind prevederile art. 3 pct. c din Legea nr. 114/1996 care (deși abrogate în prezent, prin Legea nr. 230/270), care se referă la proprietatea comună indivizibilă.
S-a arătat în continuare că, această interpretare nu este de natură să înlăture caracterul de bun comun al altor spații accesorii apartamentelor (de ex. podul, uscătorul), spații care, la rândul lor, sunt destinate utilizării comune și devălmașe, de către toți proprietarii de apartamente, pentru aceste din urmă bunuri însă, regulile proprietății comune perpetue și forțate funcționând de o manieră mai elastică, mai adaptată intereselor, chiar individuale, ale proprietarilor de locuințe.
Astfel, dată fiind natura specifică a acestor bunuri, în special împrejurarea că inexistența lor nu ar face imposibilă sau improprie exercitarea dreptului de proprietate asupra locuinței (în definitiv, suficiente blocuri de locuințe nu sunt prevăzute cu uscător sau cu pod), în practică s-a admis și se admite posibilitatea înstrăinării acestor spații, dar se impune însă cu necesitate ca această înstrăinare să fie rezultatul acordului de voință al tuturor coproprietarilor, obligativitatea acordului unanim rezultând din împrejurarea că deși posibilă, vânzarea-cumpărarea unor spații comune nu are efecte asupra naturii inițiale a dreptului de proprietate, natură care împiedică, de exemplu, funcționarea principiului potrivit căruia în materia proprietății comune temporare vânzarea bunului indiviz de către unul sau unii dintre proprietari nu este anulabilă ci rezolubilă.
În baza considerațiilor evocate, instanța a apreciat că în cauza de față, unde obiectul material al litigiului este reprezentat de un spațiu cu destinația de uscător, nu se pune problema încălcării unor dispoziții de ordine publică, dispoziții care ar avea în vedere doar acele bunuri comune absolut indispensabile din punct de vedere funcțional utilizării spațiilor individuale, însă o înstrăinare valabilă a spațiului comun cu destinația de uscător reclamă acordul tuturor proprietarilor de apartamente pentru că doar astfel se poate conchide că niciunul dintre aceștia nu se consideră lezat prin renunțarea la un drept care, în definitiv, îi aparține în mod exclusiv (evident, este vorba despre dreptul la cota din bunul indiviz).
Prin urmare, a concluzionat instanța fondului, cu toate că nu sunt încălcate dispoziții de ordine publică, în cauză este incidentă o altă cauză de nulitate absolută, anume lipsa consimțământului reclamanților la încheierea vânzării-cumpărării spațiului cu destinația de uscător, vânzare pentru care era necesar acordul tuturor proprietarilor.
Astfel, s –a evocat în continuare că potrivit înscrisurilor depuse la dosarul inițial (fila 4), în data de 24.04.2004, între pârâți în calitate de transmițători ai posesiei și un număr de 18 de proprietari din blocul B., .. 6, .. B, în calitate de dobânditori ai aceleeși posesii, a intervenit un act olograf de transmitere de posesie a spațiului cu destinație de uscător din respectivul imobil, fără participarea numiților Amitroaei D. și Amitroaei M..
Potrivit dispozițiilor art. 45 alin. 3 și 4 din Legea nr. 7/1996, prin derogare de la prevederile art. 39 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, încetarea destinației de folosință comună pentru părțile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî motivat, cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor; … înstrăinarea sau ipotecarea se poate realiza dacă există o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor, însă Curtea Constituțională a României prin Decizia nr. 1514/2011 a declarat neconstituționale dispozițiile art. 45 alin. 3-6 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, în sensul că se încalcă art. 44 din Constituția României.
Instanța a arătat că, pentru admisibilitatea acțiunii în pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare trebuie să fie întrunite, în mod cumulativ, următoarele condiții: să existe un antecontract valabil încheiat, să se dovedească antecontractul în condițiile dreptului comun, să existe refuzul uneia dintre părți de a autentifica actul de înstrăinare, partea care acționează să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, promitentul-vânzător să fie proprietarul bunului promis, iar promitentul-cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunțării hotărârii.
Ori, cu excepția refuzului unora dintre proprietarii nesemnatari ai înscrisului denumit „proces - verbal”, instanța a constatat că, nu este îndeplinită niciuna dintre condițiile arătate mai sus, astfel încât a respins acțiunea reclamanților ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal, au formulat recurs reclamanții O. F. și O. C., criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate.
Au arătat în motivele petiției că au încheiat o înțelegere cu pârâții C. C., C. A. V., I. G., I. M., S. V. și S. P., G. G. și G. M., C. F., C. M., V. P., V. N., D. I., D. M., P. Ș., P. F. și A. D., înțelegere intitulată „proces-verbal”, prin care pârâții erau de acord ca reclamanții să ia camera de uscător situată la etajul IV al blocului în care locuiesc, în schimbul acoperirii blocului, deoarece erau mari stricăciuni la acoperișul blocului, iar asociația de proprietari nu avea bani pentru reparații, iar în urma înțelegerii, pârâții urmând să se prezinte la notariat pentru a perfecta actele, însă acest lucru nu a mai fost posibil.
Au mai menționat faptul că pârâții, Amitroaei D. și A. M., nu au fost de acord, cu procesul verbal, încheiat la 24.04.2004, între proprietarii reclamanți și proprietarii pârâți, și nu au semnat procesul verbal amintit.
Consideră recurenții că sunt îndeplinite condițiile legale, pentru ca instanța, în urma administrării probatoriului, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic și să constate încetată destinația de folosință comună pentru camera de uscător, urmând a se dispune intabularea dreptului de proprietate a reclamanților în cartea funciară.
Au arătat recurenții că este real că între părți a intervenit o înțelegere, și pârâții au înțeles, clar că reclamanții devin proprietari asupra camerei de uscător, reclamanții amenajând camera respectivă, construind ușă de acces, nici unul dintre pârâți neavând vreo pretenție.
De asemenea, se critica reținerea instanței că termenul de posesie nu a fost înțeles, în mod clar de către toți pârâții, întrucât dacă nu erau de acord și dacă nu înțelegeau că reclamanții deveneau proprietari, aceștia, ar fi avut măcar unul dintre ei pretenții la uscător, de-a lungul celor zece ani.
Consideră că este întemeiată, cererea depusă având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, în sensul de a suplini consimțământul pârâților în vederea autentificării actului de vânzare-cumpărare dintre părți, ca urmare a înscrisului încheiat la data de 24.04.2004, fiind îndeplinite toate condițiile legale.
În speța de față, s-a mai evocat faptul că, doar doi din totalul de 20 de proprietari nu sunt de acord, potrivit înscrisului, însă toți ceilalți proprietari, și-au exprimat consimțământul cu privire la înstrăinarea uscătorului,și că reclamanții au încercat să îi recompenseze material pe pârâții (care nu au fost de acord), tocmai pentru a nu li se îngrădi dreptul celorlalți proprietari de a înstrăina, partea lor din acea proprietate comună, conform înțelegerii cu reclamanții.
În drept invocă dispozițiile art. 304 Cod procedură civilă, considerând că instanța de fond nu a dat o interpretare corectă probatoriului administrat în cauză, trecând peste aspecte importante în corecta soluționare a cauzei.
Recursul declarat este neîntemeiat pentru cele ce urmează:
Astfel, cum a reținut instanța de fond la data de 24 aprilie 2004 reclamanții au încheiat un act sub semnătură privată cu ceilalți proprietari ai apartamentelor situate în imobilul din B., .. 6, . B prin care au convenit ca în schimbul acoperirii scării de . în posesia uscătorului aflat lângă apartamentul lor.
Pentru admisibilitatea acțiunii în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare trebuie întrunite cumulativ mai multe condiții: să existe un antecontract valabil încheiat, să se dovedească antecontractul în condițiile dreptului comun, să existe refuzul uneia din părți să autentifice actul de înstrăinare, promitentul vânzător să fie proprietarul bunului promis, iar beneficiarul – cumpărător să-și îndeplinească obligațiile asumate prin contract.
În speță, analizând aceste condiții raportat la actul sub semnătură privată se reține că termenul folosit în înscrisul prezentat este acela de posesie nu și de înstrăinare, vânzare sau de proprietate, încât cum a apreciat și instanța de fond formularea este neclară din punctul de vedere al obiectului convenției încheiate de părți.
O altă condiție o constituie aceea ca promitenții vânzători să fie proprietarii bunului promis spre vânzare la momentul pronunțării hotărârii care să țină loc de act de vânzare – cumpărare, ori în speță această condiție nu este îndeplinită unii semnatari înstrăinând imobilul unor terți, respectiv P. Ș. și P. V., B. D. și B. G..
Pe de altă parte Legea nr. 230/2007 instituie o condiție suplimentară respectiv acordul tuturor proprietarilor de apartamente la schimbarea destinației unui bun destinat folosinței comune și înstrăinării lui, cerință determinată de natura indivizibilă și forțată a dreptului de proprietate asupra spațiilor comune.
Astfel, potrivit art. I din legea nr. 170/2010, art. 45 din Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996 se completează cu următoarele dispoziții: „Prin derogare de la prevederile art. 39 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociaților de proprietari, încetarea destinației de folosință comună pentru părțile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî motivat, cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor (alin. 3)-,înstrăinarea sau ipotecarea putându-se realiza dacă există o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor (alin. 4) ”
De asemenea, Curtea Constituțională prin Decizia nr. 1514/2011 a constatat că prevederile art. 45 alin. 3 din Legea cadastrului sunt neconstituționale întrucât încalcă prevederile art. 44 din Constituția României.
Condiția acordului proprietarilor la vânzare nu este dată în speță, întrucât nu există acordul pentru vânzare al numiților A. D. și A. M., P. Ș. și P. F. (fila 151 dosar fond) A. M. (fila 152 dosar fond), C. A. și C., C. M. și tatiana, I. G., S. C. P., P. C. și V., B. D. și G. (fila 182 dosar).
În aceste condiții, în lipsa acordului de vânzare, nu se mai pune problema naturii prețului și a îndeplinirii obligației asumate de reclamanți în acest sens sau a refuzului autentificării convenției, de către promitenți, condițiile perfectării vânzării – cumpărării trebuind îndeplinite cumulativ.
Așa fiind, față de cele evocate în precedent, Tribunalul B. reținând critica recurenților nefondată va respinge recursul și va păstra soluția atacată făcând aplicarea prevederilor art. 312 Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenții O. F. și O. C. cu domiciliul în B., ., . împotriva sentinței civile nr. 9684/20.06.2014 a Judecătoriei B. pe care o menține, în contradictoriu cu intimații C. C., C. V. A. ambii cu domiciliul în B., P. Tineretului, nr. 6, ., ., I. G., I. M. ambii cu domiciliul în B., P. Tineretului, nr. 6, ., ., S. V., S. P. ambii cu domiciliul în B., P. Tineretului, nr. 6, ., ., C. F., C. M. ambii cu domiciliul în B., P. Tineretului, nr. 6, ., ., V. N., V. P., ambii cu domiciliul în B., P. Tineretului, nr. 6, ., ., G. G., G. M. ambii cu domiciliul în B., P. Tineretului, nr. 6, ., ., I. M. I. cu domiciliul în B., P. Tineretului, nr. 6, ., . Județul B., A. D. cu domiciliul în B., P. Tineretului, nr. 6, ., județul B. A. M. cu domiciliul în B., Parcul Tineretului, nr. 6, ., ., P. Ș., P. F. ambii cu domiciliul în B., Parcul Tineretului, nr. 6, bș. W, ., ., D. C. cu domiciliul în B., Parcul Tineretului, nr. 13, ., P. E. A. cu domiciliul în Unțeni, ., B. D. cu domiciliul în B., Parcul Tineretului, nr. 6, ., ., Județul B., B. G. cu domiciliul în B., Parcul Tineretului, nr. 6, ., parter, ., P. Ș. și P. V. ambii cu domiciliul în B., Parcul Tineretului, nr. 6, ., ., județul B..
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 29 ianuarie 2015.
Președinte, Judecători, Grefier
H. I. T. N., A. D. B. C.-F.
Red. AD/08 mai 2015
Tehn. F.A.M./27.05.2015
Jud. fond C. L.
2 ex.
| Pretenţii. Decizia nr. 18/2015. Tribunalul BOTOŞANI → |
|---|
