Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Hotărâre din 02-11-2015, Tribunalul BUZĂU
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Tribunalul BUZĂU la data de 02-11-2015 în dosarul nr. 3064/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 3064/2015
Ședința publică de la 02 noiembrie 2015
Completul constituit din:
PREȘEDINTE E. P.
Judecător V. B.
Grefier D. H.
Pe rol fiind judecarea apelului declarat de reclamanta ., cu sediul în comuna C., ., județ B. împotriva sentinței civile nr. 6659 din 29.05.2015 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic în contradictoriu cu pârâta Ș. O., cu domiciliul în comuna Țintești, ..
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns avocat Ș. B., pentru apelanta reclamantă ., lipsă fiind intimata pârâtă Ș. O..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Avocat Ș. B., pentru apelanta ., depune la dosar un extras de pe site-ul Curții Constituționale, instituție care a rămas în pronunțare în dosarul nr. 489D/2015 având ca obiect excepția de neconstituționalitate privind art. 3, art. 5, art. 9 și art. 20 din Legea nr. 17/2014.
În atare situație, față de dispozițiile art. 413 alin 1 pct. 1 din Codul de procedură civilă, solicită suspendarea cauzei până la soluționarea dosarului menționat anterior și anume: nr. 489D/2015.
Tribunalul respinge cererea formulată de apelantă, prin apărător, în sensul suspendării prezentei cauze până la soluționarea dosarului nr. 489D/2015 aflat pe rolul Curții Constituționale, în speță nefiind aplicabil faptul că pe rolul acestei instituții există o cauză ce are ca și obiect analizarea constituționalității art. 3, art. 5, art. 9 și art. 20 din Legea nr. 17/2014, precum și faptul că nu reprezintă și nu se încadrează în dispozițiile pct. 1 al art. 413 din Codul de procedură civilă.
Avocat Ș. B., având cuvântul pentru apelată, solicită cuvântul pe probe.
Instanță, față de solicitarea apărătorului apelantei, îi pune în vedere a susține concluziile pe motivele de apel, acolo unde este antamată și critica privind administrarea probatoriilor, urmând ca în deliberări să se constate dacă se impune sau nu administrarea de probatorii.
Față de cele expuse, avocat Ș. B., având cuvântul pentru societatea apelată, declară că nu mai are alte cereri de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, considerând cauza în stare de judecată.
Tribunalul, luând act că în cauză nu se formulează alte cereri, nu se ridică excepții și nu se solicită administrarea de noi probe, constată cauza în stare de judecată și, în conformitate cu dispozițiile prevăzute de art. 392 Cod procedură civilă, deschide dezbaterile, acordând cuvântul în susținerea apelului.
Având cuvântul pentru reclamanta apelantă, avocat Ș. B., solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat, schimbarea în tot a sentinței criticate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată, fără acordarea cheltuielilor de judecată.
Consideră că se impune suplimentarea probatoriului având în vedere faptul că instanța de fond nu a administrat probatoriul solicitat de către reclamant.
Tribunalul constată că au fost lămurite toate împrejurările de fapt și temeiurile de drept și în baza dispozițiilor art. 394 alin. (1) Cod procedură civilă, închide dezbaterile.
TRIBUNALUL
Asupra prezentului apel civil.
Prin sentința civilă nr. 6659 din 29.05.2015 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ s-a respins actiunea formulată de reclamanta ., în contradictoriu cu pârâta S. O..
Pentru a pronunta această hotărâre prima instanță a reținut următoarele:
Reclamanta . a chemat în judecată pe pârâta S. O. pentru ca în baza probelor ce vor fi administrate, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare pentru imobilul categoria de folosință arabil în suprafața de 2500 m.p. situat în extravilanul satului Maxenu, comunei Țintești, jud. B., la prețul de 175 lei, fără cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că la data de 9.11.2005 a incheiat o promisiune bilaterala de vanzare cumparare cu parata, prin care aceasta se obliga sa-i vanda suprafata de teren mentionata mai sus, la pretul de 175 lei, pret pe care l-a achitat integral la data incheierii promisiunii.
Terenul ce face obiectul conventiei a fost dobandit de promitenta vanzatoare in baza titlului de proprietate nr. 757/32/27.10.1993 emis Comisia Județeană B..
A menționat ca de la data incheierii promisiunii si achitarii pretului a intrat in posesia terenului, platind taxele si impozitele aferente si a incasat subventii, fara a fi tulburata in vreun fel.
Reclamanta a anexat cererii următoarele înscrisuri în fotocopie: promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare din data de 9.11.2005, titlul de proprietate nr. 757/32/27.10.1993, notificare, confirmare de primire, incheiere de certificare nr. 44/15.12.2014, dovada achitarii taxei de timbru.
Pârâta, legal citata, nu a formulat întâmpinare în conformitate cu dispozițiile art. 205 C.proc.civ.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a respins acțiunea sub următoarele considerente:
Între părți a fost încheiată promisiunea de vânzare cumpărare prin care parata și-a asumat față de reclamanta obligația de a-i vinde terenul situat în extravilanul satului Maxenu, comunei Țintești, jud. B., . de 2500 m.p. pentru prețul de 175 lei, precum și obligația de a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică la notariat, după obtinerea numărului cadastral.
Astfel pentru a putea fi admisă acțiunea judecătorească în valorificarea unui antecontract – cea cu care reclamata a învestit instanța - trebuie îndeplinite următoarele condiții: să existe un antecontract valabil încheiat, un înscris doveditor al antecontractului, să fie făcută dovada refuzului uneia dintre părți de autentifica actul de înstrăinare, vânzătorii sa fie proprietarii imobilului ce face obiectul acestuia partea care acționează să-și fi îndeplinit la rândul său obligațiile asumate prin antecontract și să fie respectat dreptul de preemțiune sau obținerea autorizației prealabile acolo unde legea impune.
În speță, așa cum rezultă din situația de fapt expusă, între părți este încheiat în mod valabil un antecontract de vânzare cumpărare, reclamanta achitând prețul integral, iar parata proprietara a imobilului refuzând să se prezinte pentru încheierea contractului în formă autentică.
Instanța a avut în vedere principiul executării în natură a obligațiilor prevăzut de disp. art.1073 C.civil (act normativ aplicabil potrivit principiului tempus regit actum) și faptul că la încheierea unui antecontract de înstrăinare a unui imobil fiecare dintre părți urmărește un interes, respectiv cumpărătorul să dobândească imobilul, iar vânzătorul prețul, aceasta fiind voința reală a părților care nu poate fi lipsită de efecte juridice, dispozițiile art.977 C.civil prevăzând că interpretarea convenției se face după intenția comună a părților, fiind astfel permisă pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
In ceea ce privește condițiile speciale ce trebuie îndeplinite pentru ca instanța sa poată pronunța o hotărâre care sa tina loc de act de vânzare-cumpărare, a constatat ca la data de 15.03.2014 a intrat în vigoare Legea nr. 17/1994 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului.
Potrivit art. 20 din Legea 17/2014 prevederile prezentei legi nu se aplică antecontractelor și pactelor de opțiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia.
per a contrario prevederile prezentei legi se aplică antecontractelor ce nu au fost autentificate la notar anterior intrării în vigoare a acestei legi, cum este cazul în speța da față antecontractul fiind încheiat prin înscris sub semnătură privată fiind întocmit la data de 09.11.2005, astfel cum rezultă din cuprinsul său.
De asemenea antecontractul are ca obiect o suprafață de teren agricol situată în extravilan, fiind astfel aplicabile dispozițiile Legii 17/2014.
Conform art. 5 din Legea 17/2014 în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.
Prin decizia nr. 755/16.12.2014 publicata in Monitorul Oficial nr. 101/09.02.2015 Curtea Constituționala a constatat neconstituționalitatea art. 20 alin. 1 suscitat, apreciind ca acesta contravine art. 16 alin.1 din Constituția României.
In motivarea soluției date excepției de neconstituționalitate a reținut că antecontractul de vânzare (promisiunea de vânzare) constituie o obligație de a face care dă naștere la un drept de creanță, una dintre părți fiind obligată față de cealaltă parte să vândă în viitor un anumit bun. Așadar, indiferent de forma antecontractului, acesta reprezintă un drept de creanță. A constatat că persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare în formă autentică, pe de o parte, si persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare fie sub forma unui înscris sub semnătură privată, fie sub forma unui înscris atestat de către un avocat, pe de altă parte, având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan, se află în aceeași situație juridică, întrucât natura juridică a actului — antecontract de vânzare, efectele produse de acesta — obligația de a încheia în viitor contactul de vânzare, precum si momentul încheierii antecontractelor – anterior intrării în vigoare a Legii nr.17/2014, sunt identice, iar singura diferență ce poate fi reținută între aceste două categorii de persoane se referă la forma încheierii antecontractului, aspect care nu este de natură de a crea situații juridice diferite pentru părțile acestor două tipuri de antecontract având în vedere faptul că, indiferent de forma acestuia, efectele produse sunt aceleași. Astfel, atât antecontractul încheiat în formă autentică, cât și cel neautentificat nu realizau însuși transferul dreptului de proprietate, generând doar obligația părților de a încheia în viitor contractul de vânzare.
Curtea a concluzionat că, de principiu, efectele generate de cele două tipuri de antecontracte, constând în obligația de a încheia în viitor contractul de vânzare, trebuie să fie guvernate de același act normativ, reprezentat de legea în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, și anume Legea nr.17/2014.
În consecință, având în vedere că situațiile juridice în care se află părțile antecontractului de vânzare încheiat în formă autentică, cât și ale celui neautentificat nu diferă în esență, nu poate fi justificată nici aplicarea, în privința acestora, a unui tratamentul juridic diferit. Valorizarea diferențiată a antecontractelor de vânzare, respectiv în funcție de criteriul formei încheierii actului, are drept consecință consacrarea unui tratament juridic diferit între persoane care au încheiat antecontracte de vânzare având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan, aspect în legătură cu care Curtea urmează a analiza dacă se întemeiază pe un criteriu obiectiv și rațional.
In ceea ce privește incidenta art. 15 alin.2 din Constituție, a apreciat ca textul de lege este în concordanță cu principiul activității legii, potrivit căruia orice act normativ acționează cât timp este în vigoare, fiind aplicabil tuturor actelor, faptelor și situațiilor juridice născute după acest moment. În acest sens este și jurisprudența Curții Constituționale, potrivit căreia legea nouă este aplicabilă de îndată tuturor situațiilor care se vor constitui, se vor modifica sau se vor stinge după ., precum și tuturor efectelor produse de situațiile juridice formate după abrogarea legii vechi.
In consecința, instanța a reținut incidenta Legii nr. 17/1994 în prezenta cauza, având în vedere caracterul constitutiv de drepturi al hotărârii ce ține loc de act autentic. Astfel, condițiile speciale prevăzute de lege trebuie îndeplinite la momentul pronunțării hotărârii care tine loc de contract.
Una dintre aceste condiții, prevăzute cumulativ de art. 5 alin. 1 din lege, este aceea ca imobilul sa fie înscris in cartea funciara.
Or, imobilul ce face obiectul acțiunii nu este înscris în cartea funciara, astfel cum rezulta din susținerile reclamantei.
De asemenea instanța reține că la încheierea contractului, părțile nu au respectat dispozițiile art. 4 din Legea 17/2014, potrivit cărora, înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.
În consecință instanța a respins acțiunea ca neîntemeiată.
Împotriva sentinței a declarat apel reclamanta care a criticat-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea apelului s-a menționat că promisiunea de vânzare cumpărare a fost încheiată la data de 9.11.2005 sub imperiul legii vechi care prevedea că în cazul în care una dintre părți nu-și îndeplinea obligația asumată, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să tină loc de contract, așa cum prevăd și dispozițiile art. 1669 din Noul Cod Civil.
A mai arătat apelanta că sunt îndeplinite condițiile cumulative pentru admiterea acțiunii.
Pe de altă parte a considerat apelanta că nu pot avea caracter retroactiv dispozițiile potrivit cărora imobilul trebuie să fie înscris în cartea funciară întrucât o asemenea prevedere nu exista la data încheierii antecontractului.
Regula neretroactivității este consacrată de art. 6 alin. 1 cod civil care prevede în mod expres că legea nu are putere retroactivă.
Aceste considerente, se arată în continuare, sunt justificate și prin dispozițiile art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011 potrivit cărora contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa.
Pe de altă parte, condiția ca imobilul să fie înscris în Cartea funciară nu putea fi indeplinită de către promitentul cumpărător intrucât aceste operatiuni sunt condiționate de dovada dreptului de proprietate al solicitantului.
Ca atare, respingerea acțiunii sub aceste considerente reprezintă o sancționare a promitentului cumpărător în condițiile în care și-a îndeplinit obligațiile din antecontract.
Cu privire la nerespectarea prevederilor art. 4 din Legea nr. 17/2014, apelanta a menționat că respectarea cerintelor referitoare la dreptul de preemțiune era în sarcina proprietarului terenului, iar respingerea cererii sale sub acest motiv este o măsură sancționatorie pentru promitentul cumpărător.
Cu privire la decizia Curtii Constituționale nr. 755/2014 prin care s-au declarat neconstituționale dispozițiile art. 20 alin. 1 din legea nr. 17/2014 apelanta a arătat că prin decizia menționată s-a statuat că indiferent de forma în care sunt încheiate antecontractele efectele produse sunt aceleași, ceea ce justifică concluzia că antecontractele încheiate în altă formă decât forma autentică la notariat sunt exceptate de la prevederile Legii nr. 17/2014, întrucât art. 20 alin. 1 face referire expresă la antecontractele care au fost autentificate la notariat anterior intrării in vigoare a Legii menționate.
Apelul este nefondat pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare.
Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare a fost încheiată între părtile litigante la data de 9.11.2005 . Această promisiune nu an fost încheiată în formă autentică ci sub forma unui înscris sub semnătură privată.
Reclamanta apelantă este beneficiara acestei promisiuni de vânzare cumpărare cu privire la o suprafață agricolă situată în extravilanul localității. Această promisiune a dat naștere în patrimoniul reclamantei unui drept de creanță, respectiv dreptul de a cere încheierea în viitor a contractului de vânzare cumpărare cu privire la terenul menționat, corelativ obligației de înstrăinare asumată de către promitenta vânzătoare.
Ca atare, promisiunea de vânzare cumpărare nu a transferat dreptul de proprietate de la promitenta vânzătoare la promitenta cumpărătoare.
Indiferent de forma autentică ori neautentică a promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, cu ocazia încheierii acesteia nu a avut loc transferul dreptului de proprietate.
Așadar, la data investirii instanței cu pronuntarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, aceasta este îndreptățită să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate referitoare la convenția prin care se solicită să se constate transferul dreptului de proprietate.
Îndeplinirea condițiilor de fond și de formă cu privire la transferul dreptului de proprietate nu poate fi raportată la momentul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, întrucât acesta nu este translativ de proprietate ci la momentul la care instanța urmează să pronunțe hotărârea prin care să consfințească vânzarea cumpărarea, moment la care trebuiesc îndeplinite condițiile prevăzute de legea în vigoare.
Este adevărat că potrivit art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, prevederile sale nu se aplică antecontractelor și pactelor de opțiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia, dar tribunalul consideră că nu există nicio justificare obiectivă, rațională și rezonabilă pentru a face distincție după cum antecontractul a fost încheiat înainte de . acestor dispoziții ori după această dată.
De asemenea, întrucât efectele promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare sunt aceleași, in sensul că dă naștere numai unui drept de creanță în beneficiul promitentului cumpărător, nu există niciun temei pentru a face distincție după cum antecontractul a fost încheiat în formă autentică ori sub formă unui înscris sub semnătură privată.
Ca atare, condițiile legale de formă și de fond trebuiesc îndeplinite la data la care instanța a fost investită cu o acțiune pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare - cumpărare.
Or, potrivit art. 4 și 5 din Legea nr. 17/2014, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole extravilane se face cu respectarea dreptului de preemțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini precum și al Statului Român prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.
De asemenea, conform art. 5 din aceeași lege, în toate cazurile in care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare cumpărare acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009 republicată, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și in Cartea funciară.
Așa fiind, raportat la considerentele mai sus expuse tribunalul constată că în mod judicios prima instanță a constatat că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 4 și 5 din Legea nr. 17/2014 pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare cu privire la suprafața de teren extravilan, considerente pentru care apelul se privește ca fiind nefondat și urmează a fi respins ca atare potrivit dispozițiilor art. 480 Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de reclamanta ., cu sediul în comuna C., ., județ B. împotriva sentinței civile nr. 6659 din 29.05.2015 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic în contradictoriu cu pârâta Ș. O., cu domiciliul în comuna Țintești, ..
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 02 noiembrie 2015.
Președinte, E. P. | Judecător, V. B. | |
Grefier, D. H. |
Red. B.V Judecătoria B.
Thred. P.V. Dosar fd._
4ex/10.11.2015 Jud. fd. F. L.
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 259/2015. Tribunalul BUZĂU | Încuviinţare executare silită. Decizia nr. 2597/2015.... → |
|---|
