Actiune in raspundere contractuala. Decizia nr. 1134/2014. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1134/2014 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 27-06-2014 în dosarul nr. 5478/245/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 27 Iunie 2014
PREȘEDINTE – T. DOINIȚA
JUDECĂTOR – S. M.
JUDECĂTOR – D. C.
GREFIER – I. G.
DECIZIA CIVILĂ Nr. 1134/2014
Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind recursul declarat de către M. E. și pe intimat . SRL Iași, având ca obiect acțiune in răspundere contractuala .
La apelul nominal făcut în ședința publică lipsă fiind părțile.
Procedura este completă.
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din 06 iunie 2014 susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta, când, din lipsă de timp pentru deliberare, s-a amânat pronunțarea pentru 13 iunie 2014, 20 iunie 2014 și apoi pentru azi când,
TRIBUNALUL
Deliberând asupra recursului civil de față constată următoarele:
Prin sentința civilă nr._ din 03.10.2013 a Judecătoriei Iași s-a admis, în parte, astfel cum a fost precizată, acțiunea civilă formulată de către reclamanta S.C. „B. A. IMOB” S.R.L. IAȘI în contradictoriu cu pârâta M. E. și, în consecință, a fost obligă pârâta să achite reclamantei suma de 5717 lei cu titlu de comision și suma de 4916 lei cu titlu de penalități de întârziere, calculate pentru perioada 04.08._13, precum și în continuare, până la plata efectivă a debitului principal. A mai fost obligată pârâta să achite reclamantei suma de 1754 lei cu titlu de cheltuieli de judecată. S-a respins cererea pârâtei cu privire la cheltuielile de judecată, ca nefondată.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut următoarele:
În data de 07.06.2012, între părți s-a încheiat contractul de intermediere imobiliară nr. 765, având ca obiect intermedierea achiziționării imobilului (imobilelor) confirmate sub semnătură în fișa de vizitare de către client în schimbul unui comision.
Conform art. 5 din contract, comisionul negociat de părți a fost stabilit la 3 % din valoarea confirmată prin semnătură a imobilului acceptat spre cumpărare sau schimb imobiliar de către client în fișă e vizitare.
Conform art. 30, în cazul în care clientul încheie contractul de vânzare-cumpărare sau de schimb fără a plăti comisionul, acesta datorează agenției penalități de 0,5 % pe zi de întârziere, începând cu data încheierii contractului în formă autentică și până la data plății efective a comisionului (filele 8-10 dosar).
Anterior încheierii acestui contract, soțul pârâtei a încheiat, la rândul său, cu Agenția Imobiliară S.C. „Antic Imobiliare” S.R.L., contractul de intermediere imobiliară nr. 525/29.05.2012 (filele 28-30 dosar), acesta vizând apartamentul nr. 17 din Iași, .. 129, .. B, . anexate (fila 31 dosar) și declarația martorului B. I. (fila 52 dosar).
De altfel, această din urmă agenție a intermediat vânzarea apartamentului menționat, fiind încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2861 din 03.08.2012, la B.N.P. „A. O.”, între B. I., B. V. în calitate de vânzători și M. V., manta E. în calitate de cumpărători (filele 34-38 dosar).
Pârâta a cunoscut faptul că, la data încheierii contractului de intermediere cu reclamanta, soțul său încheiase un alt contract cu o altă agenție imobiliară, după cum a menționat în răspunsul la interogatoriu (fila 50 dosar).
Or, conform art. 19 din contractul încheiat cu reclamanta, clientul declară pe propria răspundere că până la momentul încheierii acestuia, nu a avut cunoștință de oferta asupra imobilelor indicate în fișa de vizitare din alte mijloace de informare.
Conform fișei de vizitare anexă la contractul încheiat cu S.C. „Antic Imobiliare” S.R.L., la data de 07.06.2012 (data încheierii contractului cu reclamanta), soțul pârâtei vizitase deja apartamentul în discuție, fiind indubitabil faptul că a informat-o și pe aceasta cu privire la acest aspect, cu atât mai mult cu cât, ulterior, ambii au încheiat contractul de vânare-cumpărare.
Mai mult, în momentul în care pârâta a mers cu reprezentantul agenției reclamante să viziteze imobilul, a fost prezent și soțul ei, conform precizării de la termenul din 26.09.2012, astfel încât, anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, ambii aveau cunoștință despre acest imobil și despre cele două contracte de intermediere.
Conform art. 21 din contractul încheiat cu reclamanta, clientul acordă prin acest contract, exclusivitate agenției în privința cumpărării sau schimbului imobilelor prezentate în fișa de vizitare.
De asemenea, conform art. 22, clientul se obligă să înștiințeze agenția cu privire la intenția sa de cumpărare sau de schimb imobiliar a unuia dintre imobilele vizitate, în caz contrar achiziționarea unuia din imobilele menționate în nume propriu sau de către una din persoanele fizice sau juridice prevăzute la art. 42, obligă pe client la plata comisionului și a penalităților aferente.
Or, în speță, deși pârâta a avut la momentul încheierii contractului de intermediere cunoștință despre oferta de vânzare a imobilului în urma vizitării acestuia de către soțul său, nu a anunțat agenția reclamantă și mai mult, a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, fără a o înștiința pe aceasta, eludând dispozițiile contractuale.
În ceea ce privește valoarea pretențiilor, se reține că în conformitate cu mențiunile din fișa de vizionare, prețul apartamentului a fost stabilit la 41.000 euro. Având în vedere că 1 euro la cursul B.N.R. din 03.08.2012 (fata încheierii contractului de vânzare-cumpărare) era de 4,6481 lei, rezultă că 3 % (contravaloarea comisionului datorat reclamantei) reprezintă 1230 euro, respectiv 5717 lei.
În ceea ce privește penalitățile, inițial conform cererii de chemare în judecată, au fost solicitate pentru 172 zile, iar prin precizările depuse la dosar (fila 62) s-a solicitat plata acestora până la achitarea efectivă a sumei datorate.
Se reține că cele 172 zile reprezintă intervalul 04.08.2012 – 22.01.2013, totalul penalităților calculate fiind de 4916 lei.
Prin urmare, față de situația reținută, având în vedere și prevederile art. 1270, 1531 Noul Cod Civil, instanța de fond a admis, în parte acțiunea (pentru pretențiile anterior menționate), astfel cum a fost precizată și a obligat pârâta să-i achite reclamantei suma de 5717 lei - comision și suma de 4916 lei - penalități de întârziere calculate pentru perioada 04.08.2012 – 22.01.2013, precum și în continuare, până la plata efectivă a debitului principal.
În temeiul art. 274 Cod procedură civilă, a fost obligată pârâta să-i achite reclamantei suma de 1754 lei - cheltuieli de judecată (timbru judiciar, taxă de timbru, în raport de valoare pretențiilor admise, onorariu avocat).
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâta M. E., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, pentru următoarele considerente:
Astfel cum reiese și din declarația martorului B. (audiat la fond) imobilul aflat în proprietatea sa la acea vreme nu a fost oferit niciodată intimatei spre intermediere. Astfel, singurul temei al admiterii acțiunii dispare din moment ce chiar prima instanță a reținut faptul că intermedierea a fost realizată de agenția S.C. ANTIC IMOBILIARE S.R.L. De altfel, nu ar fi existat niciun motiv care să o determine pe recurentă să reviziteze acel imobil.
Un al doilea motiv de recurs privește interpretarea greșită a art. 19 din contract; astfel, declarația pe proprie răspundere cuprinsă de art. 19 s-a realizat la momentul semnării contractului, ulterior reprezentenații intimatei culegând din ziare oferte și oferindu-le spre prezentare recurentei Astfel, la momentul acelei declarații cuprinse în articolul 19 nu se vizionase niciun imobil.
În ceea ce privește clauza de exclusivitate se arată faptul că nu se poate vorbi de o încălcare atâta timp cât fișa a fost asumată iar apoi a avut loc o descindere spontană la ușa potențialului vânzător, fără o minimă prezentare a imobilului; astfel, reclamanta a fost imposibilitatea de a refuza vizionarea.
În final se arată faptul că prima instanță a încălcat flagrant dispozițiile art. 9 ind.6 pct.1 OG 21 din 1992, text ce prevede faptul că aceste contracte de intermediere imobiliară în care consumatorul are calitate de potențial cumpărător trebuie să conțină caracteristicile generale ale imobilului ce pot influența decizia de cumpărare, inclusiv nivelul de finisare, dimensiuni, vechime, poziționarea față de punctele cardinale.
În dovedire s-a solicitat proba cu acte.
Recursul a fost formulat în termen, motivat, semnat, timbrat legal conform dispozițiilor instanței de control judiciar.
Nu s-a depus întâmpinare de către intimată. Nu s-au administrat probe în recurs.
Analizând actele și lucrările dosarului, dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, sentința primei instanțe prin prisma motivelor de recurs, dar și sub toate aspectele, potrivit dispozițiilor art. 3041 Cod procedură civilă, tribunalul va reține faptul că recursul declarat de către pârâta M. E. este întemeiat, față de următoarele considerente:
Suntem în prezența unei acțiuni în răspundere contractuală întemeiată pe dispozițiile art. 1530 și urm. Cod Civil, raspundere derivată din contractul de prestări servicii închieat de părți și înregistrat sub nr. 765 din 7.06.2012.
Reține instanța de fond, în considerentele sentinței recurate, faptul că intermedierea vânzării apartamentului a fost realizată de agenția S.C. ANTIC IMOBILIARE S.R.L. și nu de reclamanta intimată, însă, raportat la art. 19 din contract, la fișa de vizionare, prezența ambilor soți la momentul vizitării imobilului împreună cu reprezentantul agenției reclamante, art. 21 și 22 din contract, este evident faptul că pârâta, la momentul încheierii contractului de intermediere, a avut cunoștință despre oferta de vânzare a imobilului în urma vizitării acestuia de soțul său, neanunțând agenția reclamantă; mai mult, aceasta a încheiat contractul de vânzare-cumpărare fără a înștiința agenția, eludând dispozițiile contractuale.
Raportat la cele reținute de instanța de fond și la motivele de recurs invocate în cererea de față, tribunalul reține temeinicia prezentului recurs motivat de următoarele aspecte:
În ceea ce privește primul motiv de recurs instanța de control judiciar reține faptul că pentru a se putea vorbi de o „intermediere imobiliară” este necesară existența unei convenții atât între agenție și posibilul cumpărător cât și între agenție și proprietarul imobilului, respectiv vânzatorul. În cauza de față nu putem vorbi de existența unei înțelegeri între proprietarul imobilului – d-nul B. și agenția reclamantă, astfel cum arată chiar această persoană fizică la fond, la momentul audierii sale ca martor (fila 52 dosar).
În aceste condiții, nu putem vorbi de existența unei împuterniciri a agenției reclamante dată de către proprietarul imobilului în vederea efectuării de demersuri pentru vânzarea imobilului, astfel încât chiar acest contract de intermediere devine lipsit de efecte juridice în privința apartamentului identificat în fișa de vizitare, la pct. 4. Subliniază tribunalul faptul că agenția reclamantă, în aceste condiții, nu putea face o ofertă valabilă, care să poată fi finalizată cu acceptul proprietarului.
În acest sens sunt relevante și dispozițiile art. 9,10 și 12 din contractul de intermediere ce conțin obligații stabilite în sarcina agenției, obligații ce nu au fost îndeplinite în cauză tocmai datorită lipsei împuternicirii proprietarului apartamentului.
Un alt motiv de recurs privește declarația pe propria răspundere conținută de art. 19 din contractul de intermediere. Și din acest punct de vedere, notează instanța de recurs faptul că este evident faptul că, la momentul prezentării, respectiv semnării contractului de intermediere, pentru a se putea reține (asuma valabil) o astfel de declarație era necesară identificarea clară a fiecărui imobil. Or, o astfel de identificare este realizată conform fișei de vizitare, însă aceasta este întocmită ulterior (acest aspect reiese chiar și din modul de scriere, respectiv instrumentul folosit ce este diferit față de cel de la primele trei poziții). În aceste condiții nu se poate reține existența unui consimțământ valabil exprimat atâta timp cât la acel moment – al semnării contractului – nu exista o identificare clară a imobilului ce urma a fi vizitat.
În ceea ce privește art. 21 și 22 din contract instanța reține aceleași aspecte (nu se poate analiza o eventuală exclusivitate în beneficiul societății reclamante atâta timp cât această agenție nu dispune de un drept de intermediere în vederea vânzării apartamentului d-nului B.).
Un ultim argument în reținerea temeiniciei căii de atac promovate îl constituie chiar conduita recurentei, mai precis achitarea comisionului datorat către agenția ce a realizat intermedierea.
Față de aceste considerente, văzând dispozițiile art. 3041 Cod procedură civilă. și având în vedere că, în cauză, sunt incidente motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct.9 Cod procedură civilă, instanța va admite recursul declarat de către pârâta M. E. împotriva sentinței civile nr._/3.10.2013 pronunțată de Judecătoria Iași, pe care o modifică în tot, respectiv va respinge acțiunea formulată de către reclamanta . SRL Iași în contradictoriu cu pârâta M. E..
În baza dispozițiilor art. 274 C.pr.civ. va obliga intimata să plătească recurentei 1319 lei cheltuieli de judecată reprezentând taxă de timbru în cuantum de 319 lei achitată în recurs și onorariu de avocat de 1000 lei achotat la fond conform chitanțelor depuse la filele 53 și 54 în original (nr. 99 din 1.04.2013 și 102 din 18.04.2013).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de către pârâta M. E. împotriva sentinței civile nr._/3.10.2013 pronunțată de Judecătoria Iași, pe care o modifică în tot, respectiv:
Respinge acțiunea formulată de către reclamanta . SRL Iași în contradictoriu cu pârâta M. E..
Obligă intimata să plătească recurentei 1319 lei cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, 27.06.2014.
Președinte, Doinița T. | Judecător, M. S. | Judecător, C. D. |
Grefier, G. I. |
RED/TEHNORED – D.C./D.C.
2 EX – 06.10.2014
JUD. FOND – A. D. C.
| ← Anulare act. Sentința nr. 987/2014. Tribunalul IAŞI | Actiune in raspundere delictuala. Decizia nr. 1149/2014.... → |
|---|
