Anulare act. Decizia nr. 309/2013. Tribunalul MARAMUREŞ

Tribunalul MARAMUREŞ - Sentințe și decizii civile / 2013

Decizia nr. 309/2013 pronunțată de Tribunalul MARAMUREŞ la data de 19-12-2013 în dosarul nr. 14031/182/2010

ROMÂNIA

TRIBUNALUL MARAMUREȘ

SECȚIA I CIVILĂ

Dosar nr._ 4204

DECIZIA CIVILĂ NR.309

Ședința publică din 19 decembrie 2013

Instanța constituită din:

PREȘEDINTE: P. G. G.

JUDECĂTOR: Ț. D.

GREFIER: B. D.

Pe rol fiind pronunțarea soluției la apelul civil formulat de reclamanta P. L., domiciliată în Baia M., ., jud. Maramureș, împotriva sentinței civile nr.4358 din 27.04.2012, pronunțată de Judecătoria Baia M. în dosarul nr._, având ca obiect anulare act.

Dezbaterile asupra apelului și susținerile orale ale părților au avut loc la data de 12 decembrie 2013, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când instanța în aceeași constituire, în baza art. 146, art. 260 raportat la art. 298 Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea soluției la data de 19 decembrie 2013, când a decis următoarele:

TRIBUNALUL

Asupra apelului civil de față:

Prin sentința civilă nr. 4358/27 aprilie 2012, pronunțată de Judecătoria Baia M. în dosarul nr._ a fost respinsă acțiunea formulată de reclamanta P. L. în contradictoriu cu pârâții T. Z. S. și T. M. E.. A fost obligată reclamanta P. L. să plătească pârâților T. Z. S. și T. M. E. cheltuielile de judecată în cuantum de 3000 lei.

Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut următoarele considerente: Prin cererea formulată la data de 10.12.2010, înregistrată pe rolul Judecătoriei Baia M. sub nr._, reclamanta P. L. a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâții: T. Z. S. și T. M. E., ca prin horărârea ce se va pronunța în prezenta cauză, instanța să dispună:

-să se declare nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.201-202/11 februarie 2009 de Biroul Noratului Public B. M. - Baia M., intervenit între reclamantă, în calitate de vânzătoare, pe de o parte și pârâtul T. Z. S., în calitate de cumpărător, pe de altă parte, având ca obiect terenul intravilan în suprafață de 2204 m.p., situat în Baia M., ., transcris din CF 356 Baia M. în CF_ Baia M. nr. cadastral nou_ cu servitute de trecere cu autoturismul asupra nr. cadastral nou_ din CF_ Baia M., cu prețul de 20.000 lei.

-Să se declare nulitatea absolută a convenției secrete de vânzare cumpărare intervenită la aceeași dată, între aceleași părți, în aceeași calitate, având același obiect, cu prețul real de 33.000 euro la cursul oficial al BNR pentru ziua de 11 februarie 2009 - 1 euro = 4,2729 lei, adică 141.005,7 lei.

-Să se dispună restabilirea situației anterioare prin rectificarea CF 356 Baia M. și CF_ Baia M. și CF_ Baia M., ambele cu privire la nr. cadastral nou_ în sensul radierii întabulării dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâților asupra imobilului înstrăinat și reînscrierea dreptului de proprietate în CF_ Baia M. în favoarea reclamantei, moment în care reclamanta se obligă să restituie pârâților suma de 13.000 euro, la același curs - 1 euro = 4,2729 lei, adică 55.547,7 lei.

-Să fie obligați pârâții la suportarea cheltuielilor de judecată.

În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că părțile au fost în relații apropiate în sensul că pârâții sunt nașii de cununie ai fiului reclamantei. M. parte din timp l-au petrecut împreună în relații armonioase, urmare cărora, pentru a cimenta legătura, au convenit la vânzarea de către reclamantă în favoarea pârâților a terenului indicat în petit, care se găsește în vecinătatea casei reclamantei. La acel moment, februarie 2009, prețul de circulație al terenurilor în zonă era de 3000 euro/ar, însă în virtutea celor mai sus expuse, reclamanta a acceptat să vândă pârâților terenul cu prețul de 1500 euro/ar, asigurându-le totodată în același preț și o servitute de trecere cu autoturismul peste terenul proprietatea sa.

Valoarea terenului incluzând servitutea a fost acceptată de părți la nivelul sumei de 33.000 euro, însă, încrezându-se reciproc în corectitudinea fiecăruia și în relațiile de acum cimentate, exista subiectiv imposibilitatea redactării unui înscris în care să se menționeze prețul real. Cu toate acestea, reclamanta a ținut evidența sumelor achitate de pârâți. S-a încheiat contractul autentic de vânzare cumpărare, unde părțile au declarat prețul cel mai mic cu putință, pentru a evita plata majorată a taxelor notariale.

Documentația tehnică de dezmembrare a fost efectuată pârâtul 1 în lipsa reclamantei, în timp ce aceasta se afla internată în stare gravă în Spitalul *C.I.P.* București. În teren, pârâții nu au respectat înțelegerea, au dezmembrat mai mult decât suprafața cumpărată, fără acordul reclamantei, iar mai apoi din suma convenită real de 33.000 euro au achitat doar suma de 13.000 euro, refuzând să mai achite diferența.

Față de această situație, pârâții au fost notificați la data de 12.08.2010, dar nu s-au prezentat în vederea concilierii diferendului și, în continuare se situează pe aceiași poziție de refuz a plății diferenței neachitate de 20.000 euro din prețul real de 33.000 euro.

Nu numai prețul stabilit de părți, în mod real, prin convenția lor secretă este nejustificat de mic în raport cu valoarea imobilului înstrăinat, respectiv aservit, dar mai ales prețul declarat la notar este derizoriu și neserios în raport cu valoarea reală și prețul real.

În drept, au fost invocate prevederile art._, art.1303 C.civ., art. 6 din O.G.nr. 12/1998, art. 36 pct. 1 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, art.274 Cod procedură civilă.

În probațiune au fost depuse înscrisuri: contractul autentic de vânzare cumpărare, copii CF, s-a solicitat administrarea probei cu interogatoriul pârâtului T. Z. S., a probei testimoniale, a probei cu înscrisuri.

Pentru termenul de judecată din data de 30.03.2011 pârâții au formulat întâmpinare, prin registratura instanței, solicitând: respingerea acțiunii ca nefondată, obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea întâmpinării, pârâții au arătat că acțiunea reclamantei este nefondată. Prețul stabilit în contractul de vânzare cumpărare atacat este cel real și a fost achitat în întregime de către cumpărători. Nu exista un alt act secret în care să se fi stabilit un alt preț de vânzare.

În motivarea în drept a acțiunii a fost invocat de către reclamantă art. 6 din OG 12/1998 potrivit căruia " (1) Este nulă vânzarea prin care părțile se înțeleg, printr-un act secret, să se plătească un preț mai mare decât cel care se declară în actul autentic. (2) Nulitatea prevăzută la alin. (1) se extinde atât asupra actidui secret, cât și asupra actului autentic. "

Numai că articolul 6 din OG 12/1998 a fost abrogat prin dispozițiile art. VI pct. 9 din Legea 343/17.07.2006 - așadar nu era în vigoare nici la data încheierii declarației de parcelare și a contractului de vânzare - cumpărare autentificate sub nr. 201-202 din 11 februarie 2009 atacat prin cererea de chemare în judecată.

Chiar și în cazul în care acest temei de drept ar fi fost în vigoare nu ar fi fost aplicabil în speța de față întrucât între părți nu a existat un act secret în care să se fi prevăzut prețul real al vânzării, altul decât prețul stipulat în contractul de vânzare cumpărare atacat și care a reprezentat voința reala a părților . Așa încât nulitatea actului public nu avea cum să se extindă asupra unui act secret inexistent.

În prezentul litigiu s-a invocat nulitatea contractului prin invocarea

simulației prețului. Însă caracteristic pentru simulație este faptul că ea presupune existența concomitentă între aceleași părți, a două contracte: unul public, aparent, prin care se creează o anumită aparență juridică ce nu corespunde realității, și unul secret, contraînscrisul ,care corespunde voinței reale a părților și prin care se anihilează, în tot sau în parte, aparența juridică, creată prin actul public, simulat. Atât vânzătoarea cât și cumpărătorii au declarat pe propria răspundere că prețul este cel real, convenit de părți și achitat, astfel încât față de părțile contractante această simulație a prețului nu poate fi invocată, ea putând fiind invocată ca sancțiune - inopozabilitatea față de terți a contractului secret (în cazul în care acesta ar fi existat). Însă nu a existat între părți un act secret care să prevadă un alt preț decât cel stipulat.

Acțiunea din speța de față este una în declararea simulației care de regulă, are ca obiect recunoașterea inexistenței actului aparent, nefiind atacat actul secret, dar real. Dacă prin absurd, s-ar admite că în speța de față există un act secret și prețul este altul decât cel declarat în actul autentic, atunci consecința ar fi că actul aparent este lovit de nulitate însă rămâne în vigoare actul secret. Singura sancțiune a simulației ar fi inopozabilitatea actului secret față de terți. Or, prin acțiunea reclamantei în cel de-al doilea petit s-a solicitat constatarea nulității și a actului secret, ceea ce, din punctul de vedere al pârâților este inadmisibil. Primul capăt de cerere al acțiunii îl exclude în mod necesar pe cel de-al doilea.

S-au invocat de asemenea de către reclamantă dispozițiile art. 1303 Cod civ. referitoare la seriozitatea prețului și s-a arătat totodată faptul că prețul declarat la notar este derizoriu și neserios în raport cu valoarea reală. Potrivit art. 1303 Codul civil „Prețul vânzării trebuie să fie serios și determinat de părți". În practică s-a apreciat că „chiar dacă prețul este mult inferior valorii reale a lucrului vândut, părțile sunt libere să determine prețul sub contravaloarea lucrului, iar echivalența este relativă, fiind raportată nu numai la valoarea lucrului vândut, dar și la subiectivismul părtilor”. Tocmai datorită faptului că pârâții sunt nașii de cununie ai fiului reclamantei s-a stabilit un preț sub valoarea de piață a terenului. dar asta nu înseamnă că prețul este neserios sau derizoriu.

În cazul prețului mult inferior valorii lucrului, uneori se vorbește de „vilitatea prețului", în sens de preț lezionar. Însă în speța de față este necesar a nu se confunda neseriozitatea prețului cu vilitatea lui, deoarece în cazul în care prețul nu este serios, contractul de vânzare -cumpărare urmează a fi anulat, pe când în caz de vilitate a prețului vânzătorul nu este autorizat sa ceară anularea (art. 1165 Cod civil). În speța de fată nu poate fi vorba de neseriozitatea prețului ,ci cel mult de o vilitate a acestuia.

S-a invocat de către reclamantă art. 1198 cod civil - imposibilitatea preconstituirii înscrisului secret, datorită faptului că pârâții sunt nașii de cununie ai fiului său. Imposibilitatea morală de preconstituire a unui înscris este o ipoteză neprevăzută de lege, dar admisă în practică, însă ea trebuie să rezulte din relațiile de rudenie apropiate care există între părti, ceea ce nu este cazul în speța de față. Faptul că pârâții sunt nașii de cununie ai fiului reclamantei nu justifică abaterea de la regula instituită de art. 1191 C.civ. și nu o împiedică pe reclamantă să solicite încheierea unui înscris în cazul în care într-adevăr ar fi existat un act secret între părți. D. consecință, proba testimonială solicitată de către reclamantă este inadmisibilă.

La data de 24.04.2012, pârâții T. Z. S. și T. M. E., au depus concluzii scrise prin registratura instanței, prinn care solicită respingerea acțiunii reclamantei ca nefondata, cu cheltuieli de judecată.

În motivare arată că:

În primul rând face referire la motivarea în drept a acțiunii reclamantei prin care a fost invocat art . 6 din OG 12/1998.

Arată că articolul 6 din OG 12/1998 a fost abrogat prin dispozițiile art VI pct .9 din Legea 343 /17.07.2006 - așadar nu era în vigoare nici la data încheierii declarației de parcelare și a contractului de vânzare - cumpărare autentificate sub nr. 201-202 din 11 februarie 2009 atacat prin prezenta acțiune.

Chiar și în cazul în care acest temei de drept ar fi fost în vigoare consideră că nu ar fi fost aplicabil în speța de față, întrucât între părți nu a existat un act secret în care să se fi prevăzut prețul real al vânzării, altul decât prețul stipulat în contractul de vânzare cumpărare atacat și care a reprezentat voința reală a părților. Așa încât nulitatea actului public nu avea cum să se extindă asupra unui act secret inexistent.

În al doilea rând, arată că, așa cum a precizat și în întâmpinare, acțiunea de față este una în declararea simulației care de regulă, are ca obiect recunoașterea existenței actului aparent, nefiind atacat actul secret, dar real. Dacă prin absurd, s-ar admite că în speța de față există un act secret și prețul este altul decât cel declarat în actul autentic, atunci consecința ar fi că actul aparent este lovit de nulitate însă rămâne în vigoare actul secret. Singura sancțiune a simulației ar fi inopozabilitatea actului secret față de terți .Or, prin acțiunea reclamantei în cel de-al doilea petit s-a solicitat constatarea nulității și a actului secret, ceea ce, din punctul pârâților de vedere, este inadmisibil. Primul capăt de cerere al acțiunii îl exclude în mod necesar pe cel de-al doilea.

În al treilea rând, s-au invocat de asemenea de către reclamantă dispozițiile art. 1303 Cod civil referitoare la seriozitatea prețului și s-a arătat totodată faptul că prețul declarat la notar este derizoriu și neserios în raport cu valoarea reală. Potrivit art. 1303 Cod civil „Prețul vânzării trebuie să fie serios și determinat de părți". În practică s-a apreciat că „chiar dacă prețul este mult inferior valorii reale a lucrului vândut, părțile sunt libere să determine prețul sub contravaloarea lucrului, iar echivalența este relativă, fiind raportată nu numai la valoarea lucrului vândut, dar și la subiectivismul părților.”

Tocmai datorită faptului că pârâții sunt nașii de cununie ai fiului reclamantei s-a stabilit un preț sub valoarea de piață a terenului, dar asta nu înseamnă că prețul este neserios sau derizoriu.

În cazul prețului mult inferior valorii lucrului, uneori se vorbește de „vilitatea prețului", în sens de preț lezionar. Însă în speța de față este necesar a nu se confunda neseriozitatea prețului cu vilitatea lui, deoarece în cazul în care prețul nu este serios, contractul de vânzare cumpărare urmează a fi anulat, pe când în caz de vilitate a prețului vânzătorul nu este autorizat sa ceară anularea (art. 1165 Cod civil). În speța de față nu poate fi vorba de neseriozitatea prețului ,ci cel mult de o vilitate a acestuia.

În ceea ce privește declarațiile de martor propuși de reclamantă, susține ca aceștia au fost în mod vizibil influențați și „învățați" să știe anumite aspecte.

Deși martorul C. C. este angajat în gospodăria reclamantei de 10 ani, știe toate detaliile relației cu pârâții și aspecte legate de o eventuală înțelegere secretă, dar nu știe că reclamanta a vândut în mai multe rânduri parcele de teren altor persoane.

Trei martori declară că nu au fost utilități în zonă și că pârâții au realizat pe cheltuiala lor unele dintre acestea, martorul C. C. susține că în zonă sunt toate utilitățile și au existat la momentul vânzării.

În interogatoriu, la intrebarea „daca este adevărat că mai mult de 80% din teren este în pantă foarte mare și nu se poate construi?" reclamanta răspunde „nu chiar 80%, un pic mai puțin", însă martorul C. C. susține că terenul nu este în pantă.

Martora Tiuian R. relatează aspecte doar „din spusele reclamantei", aceasta nu a asistat la vreo discuție între părți.

În ceea ce privește declarațiile martorilor propuși de pârâți, un aspect important este că aceștia au fost la rândul lor cumpărători în zonă, iar prețurile la care au cumpărat sunt aproape identice cu cele din speța de față, confirmând faptul că prețurile sunt inferioare în acea zonă din cauza caracteristicilor terenului, a pantei foarte mari și a lipsei de utilități.

Nu numai că panta este foarte mare, dar pentru a construi sunt necesare investiții foarte mari pentru terasarea terenului.

De altfel, intenția pârâților a fost clară încă de la cumpărarea terenului, și anume de a-și face o livada de pomi fructiferi, fapt dovedit în realitate.

Pentru toate aceste motive, pârâții solicita respingerea acțiunii.La data de 25.04.2012, reclamanta P. L., domiciliată în Baia M., ., jud.Maramureș, prin prezentul înscris, a precizat faptul că susține afirmațiile din acțiune și din conluziile orale prezentate în fața instanței de judecată, care consideră că au fost dovedite cu înscrisurile de la dosar, coroborate cu probele testimoniale.Nu are alte împrejurări de relevat în susținerea cererii. Cu privire la cheltuielile de judecată, solicită a se avea în vedere faptul că înțelege să le recupereze în mod separat, pe calea unei acțiuni în pretenții.

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele:

La data de 11 februarie 2009, între reclamanta P. L. și pârâtul T. Z. S., s-a încheiat declarația de parcelare și contractul de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr.201-202/11 februarie 2009, de BNP B. M..

Contractul de vânzare-cumpărare a avut ca obiect suprafața de 2204 m.p, situat în Baia M., ., jud. Maramureș, înscris în CF nr.356 Baia M., nr. cadastral nou_ cu servitute de trecere cu autoturismul asupra nr. cadastral nou_. Prețul acestei vânzări a fost stabilit la suma de 20.000 lei, care, potrivit acestui contract, a fost achitat în întregime. S-a mai menționat în acest contract faptul că prețul este real și părțile cunosc prevederile legale și sancțiunile cuprinse în art.1303 C.civ și art.6 din OG nr.12/1998 și a Legii nr.87/1994, pentru combaterea evaziunii fiscale și a legii nr.656/2002 pentru sancționarea și spălarea banilor cu modificările ulterioare.

Prin cererea formulată, reclamanta a solicitat să se constate nulitatea absolută a acestui contract de vânzare-cumpărare precum și a convenției secrete de vânzare-cumpărare intervenită la aceeași dată, între aceleași părți, în aceeași calitate, având același obiect, cu prețul real de 33.000 euro.

A arătat că, înțelegerea reală a părților a fost aceea ca pârâtul să plătească reclamantei suma de 33.000 euro, însă datorită relațiilor de prietenie existente între părți a existat în mod subiectiv imposibilitatea redactării unui înscris în care să se menționeze prețul real.

A mai menționat faptul că, părțile au declarat la notar cel mai mic preț posibil pentru a evita plata majorată a taxelor notariale.

Se deduce faptul că, reclamanta a invocat existența existența unei simulații.

Simulația presupune existența concomitentă, între aceleași părți, a două contracte: unul public, aparent, denumit și contract simulat, prin care se creează o anumită aparență juridică ce nu corespunde realității; unul secret, denumit contraînscris, care corespunde voinței reale a părților și prin care se anihilează, în tot sau în parte, aparența juridică creată prin actul simulat.

Pentru a ne afla în prezența simulației, este necesar ca actul secret – contraînscris - să se fi încheiat concomitent sau, sau eventual, înainte de încheierea contractului aparent.

Sancțiunea simulației constă în inopozabilitatea actului secret față de terți.

Ca urmare a admiterii simulației, se înlătură contractul aparent, singurul contract eficient rămânând cel secret, care reflectă voința reală a părților. Acest contract secret va putea produce efecte, însă, numai dacă este valabil încheiat.

Simulația nu poate fi dovedită între părțile contractante decât prin contraînscrisul care să modifice actul aparent ce se pretinde simulat, cu excepția situațiilor în care se invocă de către o parte existența dolului, fraudei sau violenței sau există un început de dovadă scrisă.

Prin decizia nr.2643/28 iunie 2002, Curtea Supremă de Justiția a statuat în sensul că, în cazul contractelor pentru care legea prevede, sub sancțiunea nulității absolute, condiția formei autentice, aceasta trebuie îndeplinită și de actul secret, care altfel nu ar putea produce efecte între părți și nu ar putea justifica admiterea acțiunii în declararea simulației.

În cauza de față, forma cerută pentru un contract de vânzare-cumpărare ce are ca obiect un teren, este forma autentică, cerută sub sancțiunea nulității absolute (art.2 titlul X din legea 247/2005, în vigoare la data încheierii contractului în formă autentică).

Reclamanta a invocat imposibilitatea morală a preconstituirii unui înscris, însă forma autentică cerută pentru înstrăinarea terenurilor este prevăzută sub sancțiunea nulității absolute.

La cererea reclamantei au fost audiați martorii Tiuian R. și C. C..

Ambii martori au arătat faptul că reclamanta le-a spus despre existența unei convenții secrete, prin care pârâții se obligau să îi plătească reclamantei suma de 33.000 euro. Toate aspectele le cunoșteau din afirmațiile reclamantei.

De asemenea, au fost audiați martorii I. M. Ricardo și T. A., care au afirmat că nu știu de existența vreunei înțelegeri secrete între părți.

Declarațiile acestor martori nu pot fi luate în considerare, întrucât niciunul dintre martori nu a fost de față la perfectarea așa zisei convenții secrete între părți.

De asemenea, nici jurnalul depus de reclamant nu poate fi considerat că dovedește existența înscrisului secret între părți, atâta timp cât nu există chitanțe semnate de cele două părți care să ateste efectuarea unor plăți de către pârâți. Simplele mențiuni din jurnalul unei persoane nu pot sa facă dovada existenței unei înțelegeri secrete între părți.

Potrivit celor mai sus menționate, pentru a fi valabil contractul secret trebuia să îmbrace condițiile de formă cerute de lege „ad validitatem”.

Din niciuna din probele administrate în cauză, nu rezultă faptul că ar fi existat între părți două contracte: unul aparent și unul secret.

Reclamanta a mai solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr.201-202/11 februarie 2009, de BNP B. M., datorită prețului nesincer și neserios.

Potrivit dispozițiilor art.1303 C.civ, prețul vânzării trebuie să fie serios.

Prin preț sincer se înțelege un preț real pe care părțile să-l fi stabilit, nu în mod fictiv, ci în scopul de a fi cerut și plătit în realitate.

Pe de cealaltă parte, prețul este serios atunci când nu este derizoriu (infim), atât de disproporționat în raport de valoarea lucrului vândut încât să nu existe preț. Seriozitatea fiind o chestiune de fapt, este lăsată la aprecierea instanței de judecată.

Părțile sunt însă libere să determine valoarea bunului și deci prețul lui, care poate fi superior sau inferior valorii bunului ce formează obiectul vânzării.

Echivalența valoare bun vândut-preț este relativă. Pentru aprecierea acestei condiții de valabilitate a prețului, instanța trebuie să țină cont de factori de natură subiectivă, care pot determina părțile să fixeze un preț mai mic decât valoarea bunului.

Martorul I. M. Ricardo a arătat faptul că a cumpărat în zonă un teren aflat în aceeași zonă cu prețul de 20.700 lei. A mai arătat că ambele terenuri sunt în pantă, având o înclinație de aproximativ

75-80 %.

Reclamanta a recunoscut cu ocazia administrării interogatoriului faptul că terenul este în pantă, având o înclinație de mai puțin de 80%. A mai arătat că pe acest teren se poate construi dacă se fac terase.

Pârâtul, cu ocazia administrării interogatoriului, a arătat faptul că prețul real a fost cel reținut în contractul de vânzare-cumpărare autentificat și a cumpărat terenul la insistența reclamantei care avea probleme financiare.

În această situație, prețul de 20.000 lei nu este derizoriu, chiar dacă este mai mic decât prețurile practicate în zona respectivă pentru terenuri asemănătoare.

Chiar reclamanta, în interogatoriul administrat, a recunoscut faptul că a mai înstrăinat terenuri vecine cu cel în cauză, la alte persoane cu care se afla în legătură de rudenie, pentru un preț mai mic decât cel cu care se vindeau terenuri în zonă. A mai arătat că a vândut teren numitului D. V. C., de la care nu a primit nicio sumă de bani, având alte compensări. Prețul stabilit de reclamantă a fost stabilit în considerarea relațiilor de prietenie pe care le avea cu pârâtul precum și în considerarea faptului că pârâtul era nașul de cununie al fiului reclamantei.

Având în vedere faptul că reclamanta a solicitat anularea acestui contract de vânzare-cumpărare autentificat, întrucât a declarat un preț mai mic pentru a frauda legea, invocând culpa sa la încheiere actului, instanta face aplicarea principiului nemo auditur propriam turpitudinem allegans (nimanui nu îi este îngaduit sa se prevaleze de propria incorectitudine sau imoralitate pentru protectia judiciara a unui drept)

Pentru motivele mai sus expuse, a respins acțiunea formulată de reclamanta P. L., în contradictoriu cu pârâții T. Z. S. și T. M. E..

A fost obligată reclamanta P. L. să plătească pârâților T. Z. S. și T. M. E. cheltuielile de judecată în cuantum de 3000 lei, în conformitate cu dispozițiile art.274 C.p.c.

Împotriva sentinței civile nr.4358/27.04.2012 a Judecătoriei Baia M., în termenul prevăzut de art. 284 Cod procedură civilă, a formulat apel apelanta-reclamantă P. L., arătând că: nu a invocat simulația. A solicitat constatarea nulității actului autentic de vânzare-cumpărare pentru fraudarea legii și preț neserios și nu din motivele de simulație.

Nulitatea absolută poate fi solicitată de orice persoană interesată, inclusiv de părțile din contract.

Neseriozitatea prețului rezultă din declarațiile martorilor și din faptul că pentru un teren care se putea vinde cu 3000 euro/ar nu avea niciun motiv să scadă prețul la_ ron/22 ari, ceea ce ar însemna 227 euro/ar.

Instanța a reținut că a vândut cu prețul de_ roni având în vedere relațiile apropiate dintre părți. Concluzia este greșită, pentru că tocmai în considerarea relațiilor a scăzut prețul de la 3000 euro/ar la 1500 euro/ar.

Nu s-a ținut cont că pârâtul T. Z. S. a recunoscut scrisul din jurnalul apelantei unde este notată evidența banilor primiți, dovada este încheierea de ședință publică din 09.09.2011 pagina 75 punctul 2 din dosar.

Martorul I. M. Ricardo spune în declarația sa că a fost de față când apelanta cerea de la pârât diferite sume de bani pentru datorii și diverse cumpărături pagina 84.

Nu s-a ținut cont de declarația martorei Tiuian R. nici de declarația martorului C. C. care a fost de față.

Nu s-a ținut cont de dovezile depuse la dosar cu prețurile care se practicau la data tranzacției. Apelanta a depus de la trei agenții imobiliare diferite prețurile practicate în zona respectivă.

Având în vedere că în declarația martorului C. C. la fila 101 din dosar, grefiera a greșit în redactarea declarației suma, adăugând un zero în plus față de suma declarată, solicită reaudierea acestui martor cu privire la suma acumulată prin achitarea în rată până a izbucnit scandalul.

La data de 12.12.2012, intimații T. Z. Ș. și T. M. E. au depus întâmpinare, solicitând respingerea apelului ca nefondat, cu obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată-filele 8-9.

În probațiune, în acord cu dispozițiile art. 295 alin.2, coroborat cu art. 292 alin.1 Cod procedură civilă 1865, au fost administrate: proba cu înscrisuri și proba testimonială, în cadrul căruia a fost reaudiat martorul C. C. I.-fila 55.

Părțile au depus concluzii scrise, în conformitate cu dispozițiile art. 146 coroborate cu art. 298 Cod procedură civilă 1865.

Analizând sentința civilă nr.4358/27.04.2012 a Judecătoriei Baia M. prin prisma motivelor de apel formulate și în conformitate cu dispozițiile art. 295 alin.1 Cod procedură civilă, tribunalul constată că apelul este nefondat, pentru următoarele considerente: Prin cererea formulată, reclamanta a solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare precum și a convenției secrete de vânzare-cumpărare intervenită la aceeași dată, între aceleași părți, în aceeași calitate, având același obiect, cu prețul real de 33.000 euro.

A mai menționat faptul că, părțile au declarat la notar cel mai mic preț posibil pentru a evita plata majorată a taxelor notariale.

Se deduce faptul că, reclamanta a invocat existența unei simulații.

Pentru a ne afla în prezența simulației, este necesar ca actul secret – contraînscris - să se fi încheiat concomitent sau, sau eventual, înainte de încheierea contractului aparent.

Sancțiunea simulației constă în inopozabilitatea actului secret față de terți.

La cererea reclamantei au fost audiați martorii Tiuian R. și C. C..

De asemenea, au fost audiați martorii I. M. Ricardo și T. A., care au afirmat că nu știu de existența vreunei înțelegeri secrete între părți.

Niciunul dintre martori nu a fost de față la perfectarea așa zisei convenții secrete între părți.

De asemenea, nici jurnalul depus de reclamantă nu poate fi considerat că dovedește existența înscrisului secret între părți, atâta timp cât nu există chitanțe semnate de cele două părți care să ateste efectuarea unor plăți de către pârâți. Simplele mențiuni din jurnalul unei persoane nu pot sa facă dovada existenței unei înțelegeri secrete între părți.

Potrivit celor mai sus menționate, pentru a fi valabil contractul secret trebuia să îmbrace condițiile de formă cerute de lege „ad validitatem”.

Din niciuna din probele administrate în cauză, nu rezultă faptul că ar fi existat între părți două contracte: unul aparent și unul secret.

Apelanta-reclamantă P. L. a formulat în cuprinsul cererii de chemare în judecată petitul vizând declararea nulității absolute a convenției secrete de vânzare-cumpărare intervenită la aceeași dată, între aceleași părți, în aceeași calitate, având același obiect, cu prețul real de 33.000 euro – fila 3 din dosarul de fond – petit care a fost susținut și la cuvântul pe fond, de către reprezentanta reclamantei-fila 104 verso din dosarul primei instanțe.

Criticile formulate de către apelantă prin motivele de apel sunt nefondate. Prima instanță a respectat dispozițiile art. 129 pct.6 Cod procedură civilă 1865, care arată că, în toate cazurile, judecătorii hotărăsc numai asupra cererii deduse judecății și a concluzionat în mod judicios, după o analiză pertinentă a întregului material probator administrat în cauză că nu s-a dovedit în speță existența unei convenții secrete între părți.

Nu sunt întemeiate nici criticile din motivele de apel vizând interpretarea greșită de către prima instanță a situației de fapt și a probelor, respectiv ignorarea unor mijloace de probe administrate, a depozițiilor martorilor I. M. Ricardo, Tiuian R., C. C..

Martorul C. C. a fost reaudiat de instanța de apel.

Analizând cuprinsul sentinței civile apelante, ansamblul materialului probator administrat, tribunalul constată că starea de fapt reținută de prima instanță rezultă și se întemeiază pe probele administrate, care au fost atent analizate și corect interpretate, așa cum rezultă din considerentele sentinței, care explică raționamentul primei instanțe ce a dus la concluzia respingerii cererii.

În ce privește motivul de fraudare a legii, instanța a făcut aplicarea principiului „nemo auditur propriam turpitudinem allegans", reclamantei nefiindu-i îngăduit a se prevala de propria incorectitudine.

Pe de alta parte, dispozițiile art. 6 din O.G. 12/1998 invocate de reclamantă au fost abrogate prin art. VI pct. 9 din Legea 343/17.07.2006 - așadar nu erau în vigoare la data încheierii declarației de parcelare și a contractului de vânzare - cumpărare autentificate sub nr. 201-202 din 11 februarie 2009 atacat prin acțiunea introductiva. Și pe de alta parte chiar și în cazul în care acest temei de drept ar fi fost în vigoare nu ar fi fost aplicabil în speța de față întrucât între părți nu s-a dovedit existența actului secret în care să se fi prevăzut un alt preț decât prețul stipulat in contractul de vânzare-cumpărare atacat și care a reprezentat voința reala a părților.

În ce privește neseriozitatea prețului, instanța a arătat in motivarea sentinței faptul ca seriozitatea fiind o chestiune de fapt este lăsata la aprecierea instanței și că echivalența valoare bun vândut-preț este relativă. Iar din probele administrate instanța a apreciat ca prețul stabilit in contract nu este unul derizoriu, chiar dacă este mai mic decât prețurile practicate în zona respectivă pentru terenuri asemănătoare. Pentru aceasta a avut in vedere factorii de natura subiectivă care au putut să determine părțile să stabilească un preț mai mic decât valoarea bunului, respectiv: panta accentuata a terenului (aspect recunoscut și de către reclamantă), necesitatea terasării acestuia în eventualitatea construirii, insistențele reclamantei să vândă pârâților pentru că avea probleme financiare, faptul ca reclamanta a mai vândut terenuri în aceeași zona cu preturi mai mici decât cele cu care se vindeau în mod obișnuit și chiar faptul că pârâții erau nașii de cununie ai fiului ei.

Instanța a apreciat în mod corect întreg probatoriul administrat la fondul cauzei. A ținut cont de toate declarațiile martorilor, însă le-a apreciat prin prisma faptului ca niciunul nu a fost prezent la încheierea contractului de vânzare-cumpărare și implicit nu aveau de unde să știe de existenta vreunei convenții secrete între părți. Nu se poate susține de către reclamantă că nu s-a ținut cont de declarațiile martorilor Tiuian R. și C. C. câtă vreme instanța face referire la acestea, însă le cenzurează, întrucât martorii cunoșteau aspectele relatate din discuțiile cu reclamanta și nu le-au perceput în mod direct.

În ce privește jurnalul reclamantei, chiar daca pârâtul a recunoscut scrisul reclamantei, el nu a recunoscut ca reale însemnările acolo făcute. De altfel instanța retine faptul că simplele mențiuni din jurnalul unei persoane nu pot să facă dovada existenței unei înțelegeri secrete între părți pentru că este unilateral, nu este un înscris care sa provină sau să fie semnat de ambele părți și să ateste efectuarea unor plați de către pârâții-intimați.

Raportat la considerentele ce preced, în baza art. 296 teza I Cod procedură civilă 1865, tribunalul va respinge ca nefondat apelul declarat împotriva sentinței civile nr. 4358/27.04.2012, pe care o va menține ca fiind temeinică și legală.

Cererea intimaților T. Z. Ș. și T. M. E. de obligare a apelantei la cheltuieli de judecată în apel va fi respinsă, având în vedere că nu au fost depuse la dosar înscrisuri care să probeze cheltuielile de judecată solicitate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondat apelul declarat de către apelanta-reclamantă P. L., domiciliată în Baia M., . jud. Maramureș, împotriva sentinței civile nr. 4358/27.04.2012, pronunțată de Judecătoria Baia M. în dosarul nr._, pe care o menține.

Respinge cererea intimaților T. Z. Ș. și T. M. E., ambii domiciliați în Baia M. . jud. Maramureș de obligare a apelantei la cheltuieli de judecată în apel.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședință publică azi, 19.12.2013.

PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER

P. G. G. Ț. D. B. D.

Red.Ț. D./14.01.2014

T.red.B.D./15.01.2014

5 ex.

Judecător la fond:M. E. M.

← Pretenţii. Sentința nr. 229/2013. Tribunalul MARAMUREŞ		Prestaţie tabulară. Decizia nr. 171/2013. Tribunalul MARAMUREŞ →

Anulare act. Decizia nr. 309/2013. Tribunalul MARAMUREŞ

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Anulare act. Decizia nr. 309/2013. Tribunalul MARAMUREŞ