Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 95/2015. Tribunalul MARAMUREŞ

Având în vedere obiectul cauze, dar și conflictul dintre cele două părți cu privire la suprafața împrejmuită de către cumpărătoare, în cauză s-a dispus întocmirea unei expertize topografice prin care a fost identificat imobilul.

Astfel expertul la cap. 6 pct. 6.1 stabilește că întreaga suprafață de teren folosită atât de reclamantă, cât și de către pârâtă este cuprinsă între pct.49-18-21-22-K-G-A-B-3-H-4-5-6-7-8-9-10-49 și este doar de 947 m.p. și nu de 999 m.p. cât a fost întabulat pe C. M..

În prezent în folosința pârâtei se află suprafața de 701 m.p. cuprinsă între pct. 49-18-21-22-7-8-9-10-49, iar reclamanta folosește suprafața de 246 m.p. cuprinsă între pct. 22-K-G-A-B-3-H-4-5-6-7-22.

Suprafața promisă spre vânzare reclamantei, identificată de doi experți topografi este aproape identică ca suprafață, respectiv 244 sau 246 m.p., mai puțin decât s-a cuprins în antecontract și cu mult mau puțin decât susține pârâta că ar folosi în prezent cumpărătoarea.

Pârâta-reclamantă reconvențional, atât prin întâmpinarea depusă, cât și personal a recunoscut promisiunea de vânzare a terenului și a arătat că nu se opune admiterii acțiunii, însă a cerut a se stabili suprafața corectă, precum și mejda dintre proprietăți.

Art. 2 titlul X din Legea 247/2005 prevedere că terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.

La art. 5 alin. 2 titlul X din Legea 247/2005 este prevăzută o excepție și anume aceia că în situația încheierii unui act sub semnătură privată, respectiv a unui antecontract cu privire la vânzarea unui teren, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate să ceară instanței să dea o sentință care să țină loc de contract.

Principala condiție pentru valabilitatea unei promisiuni de vânzare-cumpărare este aceea ca vânzătorul să fie proprietarul bunului vândut.

Chestiunea care s-a impus a se analiza și a se stabili a fost suprafața terenului, iar cu privire la aceasta instanța reține că, reclamanta a cerut obligarea vânzătoarei de a se prezenta la un notar public pentru a încheia în formă autentică promisiunea de vânzare-cumpărare doar cu privire la 246 m.p., iar dreptul de dispoziție al părții este de principiu recunoscut în codul civil român.

Aceasta este mai mică decât ceea cuprinsă în antecontractul de vânzare-cumpărare, recunoașterea pârâtei fiind făcută pentru o suprafață mai mare, profită cumpărătoarei cu atât mai mult pentru o suprafață mai mică.

Potrivit art. 1073 C.civ. creditorul are dreptul de a cere îndeplinirea exactă a obligației, iar în caz contrar are dreptul la plata unor daune.

Ca urmare, reclamanta are dreptul să solicite obligarea pârâtei să se prezinte la un N. Public pentru a încheia în formă autentică promisiunea de vânzare-cumpărare și conform art. 5 alin. 2 titlul X din Legea 247/2005 partea care și-a îndeplinit obligațiile poate să ceară instanței să dea o sentință care să țină loc de contract. În speță, reclamanta a plătit prețul, adică și-a îndeplinit obligația asumată, pârâta fiind ceea care nu a fost de acord cu întocmirea documentației pentru a se putea face înscrierea în C.F. pe numele cumpărătoarei.

Așa cum a reținut expertul linia de mejdă o constituie tocmai linia gardului care unește pct. 7-22-21-18 din Anexa grafică nr. 1 a raportului de expertiză întocmit de expert F. I..

Expertul F. I. a arătat că nu există nici un semn de hotar pe baza căruia să facă o identificare a mejdei, că schița din procesul verbal de punere în posesie este eronată și că doar schița întocmită cu ocazia intabulării dreptului de proprietate pe vânzătoare potrivit documentației cadastrale 3281/2010, corespunde exact pe linia care desparte cele două proprietăți respectiv latura 18-21-22.

De aici rezultă că pentru a asigura în favoarea reclamatei măcar suprafața de 246 m.p. latura verticală care desparte vecinătățile este cea de pe aliniamentul 22-7.

Pârâta-reclamantă nu a dovedit o altă linie de mejdă nici prin indicarea și constatarea unor semne naturale de hotar și nici prin acte valabile juridic, ci a făcut doar susțineri.

Prin actul adițional la antecontract pct. 3 părțile au stabilit de comun acord ca pârâtei-vânzătoare să i se permită accesul la un transformator Trafo ce urmează a se instala pe un stâlp care este amplasat pe terenul vândut, drum de acces identificat între pct. G-3-H-K-G în lungime de 9,30 m, lățime de 3,50 m, cu o suprafață totală de 33 m.p. din Anexa grafică nr. 1 a raportului de expertiză întocmit de expert F. I..

În principal, se reține că prin acest act părțile au constituit o servitute de trecere, iar în al doilea rând reiese că stâlpul este amplasat pe terenul cumpărat și împrejmuit de către reclamata S.C. M..

Această prevedere contrazice susținerile din urmă ale pârâtei care arată că stâlpul este amplasat pe terenul ei.

Dacă lucrurile ar fi stat așa cum susține pârâta este de neimaginat că ar fi stabilit o servitute de trecere peste propriul teren. Dimpotrivă convingerea instanței bazată pe acest act adițional este că servitutea s-a instituit tocmai pe motiv că stâlpul rămânea pe terenul vândut, iar pârâta avea nevoie de montarea unui transformator și respectiv de acces la acesta atunci când ar fi fost nevoie, cu consecința că linia care delimita fostul teren al reclamantei de cel al pârâtei se continua de la pct. 22 la pct. A, linie care coincide în două planuri de situație întocmite de către experți diferiți, astfel că măsurătorile făcute de către expert F. sunt corecte, iar susținerile vânzătoarei neîntemeiate.

Având în vedere că accesul la postul trafo este obstrucționat de gardul împrejmuitor ridicat de către reclamantă între pct. 3-H din Anexa grafică nr. 1 a raportului de expertiză întocmit de expert F. I. instanța l-a obligat pe aceasta din urmă să desființeze gardul de la drum între aceste puncte, potrivit dispozițiilor art. 1075 și urm. din C.civ..

Petitul din cererea reconvențională prin care pârâta reclamantă solicită a se constata că suprafața care a fost convenită a fi vândută și respectiv cumpărată de către părțile semnatare ale antecontractului de vânzare cumpărare nr. 2049/11.11.2009 și care a fost completat prin Actul Adițional nr. 306/25.02.2010 este de 254 m.p. și este delimitată de pct. F-B prin linia punctată potrivit Anexei grafice nr. 3 a raportului de expertiză întocmită de expert F. I. și că are forma unui dreptunghi regulat în lungime de 23,48 m și lățime de 10,82 m, urmează a fi respins cel puțin pentru două motive.

Primul este acela că potrivit art. 111 Cod procedură civilă orice parte interesată poate să facă cerere pentru constatarea existenței sau inexistenței unui drept și nicidecum pentru constatarea unei stări de fapt. Ori, constatarea suprafeței vândute și consemnate într-un act, pe de o parte, iar pe de alta că aceasta are o formă dreptunghiulară, este o cerere de constatare a unui fapt, cerere inadmisibilă.

Împotriva sentinței ambele părți au exercitat calea de atac a recursului.

C. M. a declarat apel (ulterior calificat corect de tribunal ca fiind recurs) solicitând modificarea în parte a sentinței atacate în sensul stabilirii corecte a liniei de hotar (a mejdei) care trebuie să existe între suprafața care a fost convenită a fi cumpărată și respectiv vândută de către părțile din Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2049/11.11.2009 de către B.N.P. „U. M.” din Dragomirești și care a fost completat prin Actul Adițional autentificat sub nr. 306/25.02.2010 de către același Birou Notarial, pe calea efectuării unei noi expertize tehnice judiciare; obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate cu soluționarea acestui litigiu.

În motivarea căii de atac, C. M. a arătat că instanța de fond a stabilit în mod greșit hotarul care trebuie să existe între suprafața care a fost convenită a fi cumpărată și vândută de către părțile Antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 2049/11.11.2009 care a fost completat prin Actul Adițional autentificat sub nr. 306/25.02.2009 de către același Birou Notarial, pentru că a considerat ca suficient de lămuritor și „fără greșeli” raportul cu toate că recurenta a arătat instanței de fond în mai multe rânduri că adevărata linie de hotar care ar trebui să existe între suprafața pe care părțile antecontractului au convenit s-o vândă și respectiv s-o cumpere are forma unui dreptunghi regulat.

Or, tocmai forma de dreptunghi regulat este unul din „factorii” importanți și esențiali ai rezolvării „ecuației” diferendului și litigiului dintre părțile acestei cauze și care formează obiectul acestui dosar. Termenul de „regulat” înseamnă că atât lungimile cât și lățimile terenului cu privire la care a fost pusă în posesie pârâta-reclamantă C. M. au fost egale.

Expertul F. care a efectuat expertiza în cauză nu a soluționat în mod clar și limpede această chestiune importantă a mejdei care trebuie să existe între proprietățile părților din această cauză conform înțelegerii pe care ele au convenit-o inițial când au întocmit antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 2049/11.11.2009, deși i-a cerut în două rânduri (prin obiecțiunile pe care le-a formulat la raportul de expertiză și suplimentul de raport pe care l-a întocmit la raportul inițial).

Pentru faptul că apelanta nu a fost niciodată de acord cu concluziile raportului de expertiză care a fost întocmit în cauză de către expertul F. a cerut instanței de fond să-i încuviințeze efectuarea unei noi expertize tehnice de specialitate, dar instanța de fond i-a respins această cerere în probațiune și a dat hotărârea pe care o apelează strict pe baza concluziilor expertului F..

Reclamanta . a declarat recurs solicitând modificarea sentinței pronunțate la fond în sensul de a dispune: pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare având ca obiect suprafața de 246 mp. teren arabil situat în extravilanul localității Săliștea de Sus, județul Maramureș, teren dezmembrat din lotul de 999 mp. amplasat în locul numit „Ș.-F. Stejarilor”, identificat cu număr cadastral_ având următoarele vecinătăți: la N-., la E-V. V., la S-Drum județean și la V-C. M.”; stabilirea căii de acces și a dreptului de servitute cu . existentă; respingerea cererii cu privire la obligarea recurentei de a desființa gardul din punctele 3-H; respingerea cererii cu privire la obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.

La termenul de judecată din data de 26.11.2014 (fila 44) s-a anunțat discutarea excepției tardivității declarării căii de atac de către C. M. și la termenul din 4.02.2015 excepția a fost pusă în discuția părților, poziția acesteia fiind consemnată în încheierea de ședință.

Asupra excepției tardivității, tribunalul reține că în dispozitivul sentinței atacate s-a consemnat eronat termenul de exercitare a căii de atac ca fiind de 30 de zile și nu de 15 zile cum este prevăzut de art. 301 Cod procedură civilă (1865). Calea de atac și termenul de exercitare fiind expres prevăzute de lege, indiferent de mențiunea greșită din dispozitivul sentinței, se constată că calea de atac exercitată de C. M. la data de 24.02.2015 (fila 21 dosar recurs) este tardivă raportat la data comunicării sentinței, respectiv 23.01.2015 (fila 246 dosarul primei instanțe). În consecință excepția tardivității va fi admisă conform dispozitivului. Această recurentă a fost asistată de avocat în exercitarea căii de atac.

Referitor la recursul declarat de reclamanta . tribunalul reține următoarele:

Dispoziția instanței de fond de a obliga pârâta la a se prezenta la notar pentru încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare este corectă în condițiile în care se precizează că în caz contrar sentința va ține locul actului autentic . Totodată, corecte sunt și dispozițiile primei instanțe referitoare la calea de acces a pârâtei către postul Trafo și la obligarea reclamantei să-i permită accesul neîngrădit pornind de la împrejurarea (dovedită și corect identificată de instanță) că prin actul încheiat părțile au constituit o servitute de trecere și că stâlpul trafo a rămas amplasat pe terenul împrejmuit de ..

Solicitarea de la pct. 5 din dispozitivul sentinței a fost și ea corect admisă având în vedere că accesul la postul trafo este obstrucționat de gardul împrejmuitor ridicat de către reclamantă între pct. 3-H din Anexa grafică nr. 1 a raportului de expertiză întocmit de expert F. I..

Criticile recurentei . referitoare la cheltuielile de judecată sunt fondate. Astfel, este greșită dispoziția primei instanțe de a obliga recurenta-reclamantă să îi plătească pârâtei C. M. suma de 3950 lei cheltuieli de judecată, în condițiile în care acțiunea reclamantei a fost admisă și cererea reconvențională a fost admisă doar într-o mică proporție. Astfel se impune a se face aplicarea dispozițiilor art. 276 Cod procedură civilă (1865) și reclamanta să fie obligată la a suporta doar parțial cheltuielile efectuate de pârâtă, respectiv 1100 lei reprezentând parțial onorariu expert și onorariul avocațial.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite excepția tardivității declarării căii de atac invocată din oficiu și în consecință respinge ca tardiv recursul declarat de recurenta C. M. cu domiciliul în Timișoara . jud. T. și domiciliul procesual ales la cabinet avocat V. G. . nr. 9 sector 6, împotriva Sentinței civile nr. 1456/19.12.2013 pronunțată de Judecătoria Dragomirești.

Admite în parte recursul declarat de recurenta . cu sediul în localitatea S. Varianta București-C., Km 66, jud. Ialomița, împotriva Sentinței civile nr. 1456/19.12.2013 pronunțată de Judecătoria Dragomirești, pe care o modifică în parte în sensul că obligă reclamanta pârâtă reconvențional . la plata către pârâta reclamantă reconvențional C. M. a sumei de 1.100 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Menține restul dispozițiilor sentinței.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, azi, 25.02.2015.

Președinte Judecători Grefier

W. D., P. G. G., Ț. D. O. V.

Red. W.D./7.04.2015

T.Red. O.V./8.04.2015

2 ex.

Judecător la fond: L. B.