Rezoluţiune contract. Sentința nr. 1735/2015. Tribunalul MEHEDINŢI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1735/2015 pronunțată de Tribunalul MEHEDINŢI la data de 24-02-2015 în dosarul nr. 142/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL M.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 142/A
Ședința publică de la 24 Februarie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE L. B.
Judecător C. M.
Grefier M. B.
Pe rol judecarea apelului civil formulat de către apelantele pârâte A. R. S. și B. E. împotriva sentinței civile nr. 1735/16.10.2014 pronunțată de Judecătoria Vânju M., în contradictoriu cu intimatul reclamant M. M. și intimatul pârât B. V., având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns apelanta pârâtă A. R. S. și avocat R. M. pentru intimatul reclamant, lipsă fiind celelalte părți.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței că dosarul a fost repus pe rol pentru completarea probatoriului.
S-a depus la dosar de către avocat R. M. pentru intimatul reclamant M. M. copia contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2274/24.09.2013, după care:
Nemaifiind alte cereri de formulat, ori excepții invocate de soluționat, instanța constatând deschise dezbaterile, conform disp. art. 392 c.p.civ., acordă cuvântul asupra apelului:
Apelanta pârâtă A. R. S. solicită admiterea apelului.
Avocat R. M. pentru intimatul reclamant solicită respingerea apelului, nu sunt motive de nelegalitate, pârâții au fost legal citate.
INSTANȚA
Deliberând asupra apelului civil de față constată următoarele:
Prin cererea adresată Judecătoriei Vânju M. la data de 02.07.2014, și precizată la data de 14.07.2014 reclamantul M. M. a chemat în judecată pe pârâții A. R. S., B. E. și B. V. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2272 la data de 24.09.2013 la Biroul Notarial B. M. P., pentru terenul situat în extravilanul comunei Punghina, satul R., județul M., în suprafață de 25.000 m.p. în T 7 II, P 10, obligarea pârâților să-i restituie dublul sumei primită ca preț al vânzării respectiv suma de 20.000 lei, obligarea pârâților la plata despăgubirilor în sumă de 492 lei reprezentând impozit teren, taxe notariale, taxe OCPI, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamantul a susținut faptul că la data de 24.09.2013, a încheiat cu pârâții antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2272 la data de 24.09.2013 la Biroul Notarial B. M. P., având ca obiect vânzarea cumpărarea terenului situat în extravilanul comunei Punghina, satul R., județul M., în suprafață de 25.000 m.p. în T 7 II, P 10, la prețul de 10.000 lei, ce a fost achitat la data încheierii convenției.
Menționează că prin antecontractul de vânzare cumpărare s-a convenit ca promitentul cumpărător să întocmească documentația cadastrală și să intabuleze terenul în cartea funciară, să suporte până la încheierea actului autentic costul taxelor și impozitelor către Administrația Fiscală.
Totodată la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, prin art.3 din convenția părților promitenții vânzători au garantat promitentul cumpărător și a declarat pe proprie răspundere că deține proprietatea terenului ce a făcut obiectul antecontractului, că acest teren nu a făcut obiectul nici unei creanțe, nu a fost scos din circuitul civil, nu l-a înstrăinat sub nici o formă, nu este grevat de sarcini și nu face obiectul nici unei ipoteci, iar potrivit art.3 alin.3 promitenții vânzători s-au obligat să nu înstrăineze, închirieze, arendeze terenul unei terțe persoane.
Astfel, după încheierea antecontractului și plata prețului a început să facă demersurile necesare în vederea intabulării terenului în cartea funciară, a achitat așa cum au convenit taxele și impozitele aferente, a plătit costurile necesare pentru întocmirea documentației cadastrale, însă în urma demersurilor făcute la Biroul de cadastru și publicitate imobiliară Vînju M., a constatat că terenul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare a fost înstrăinat către S.C Kamparo Investment West Part S.R.L, având nr. cadastral_.
Arată că este în imposibilitatea de a mai încheia actul autentic, întrucât vânzătorii au vândut același teren printr-un act notarial altei persoane, așa cum rezultă din extrasul de carte funciară pentru informare cu nr._/08.07.2014. Cum antecontractul încheiat prevede la capitolul penalități, punctul I „în cazul în care promitenții vânzători se răzgândesc și cu rea credință refuză să încheie contractul de vânzare cumpărare ori nu își vor îndeplini sau nu vor îndeplini la timp obligațiile prevăzute în prezentul antecontract sunt obligați să achite promitentului cumpărător dublul sumei primite”, solicită obligarea pârâților la plata acestor pretenții.
Reclamantul și-a întemeiat acțiunea pe disp.art.1549 și următ., art.1279, art.1695-1702 C.civ.
În dovedirea acțiunii, reclamantul a depus la dosar: antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2272 la data de 24.09.2013 la Biroul Notarial B. M. P., chitanță privind plata onorariului de apărător, împuternicire avocațială, Încheiere nr.4915/13.03.2014 emisă de OCPI M., proces verbal de informare nr.01/23.06.2014, procură specială autentificată sub nr.783/01.04.2014, notificare, Încheiere de certificare nr.16/20.06.2014, chitanță fiscală nr._/ 16.06.2014, factură fiscală nr._/16.06.2014, Încheiere de respingere nr._/ 08.07.2014, extras de carte funciară pentru informare nr._/08.07.2014 și anexă aferentă, chitanța privind dovada achitării taxei de timbru.
Pârâții, potrivit disp.art.201 alin.1 C.proc.civ., nu a depus la dosar întâmpinare, astfel că potrivit disp.art.208 C.proc.civ. aceștia sunt decăzuți din dreptul de a mai propune probe și de a invoca excepții, în afara celor de ordine publică.
Prin sentința civilă nr. 1735/16.10.2014 Judecătoria Vânju M. a admis acțiunea civilă având ca obiect „rezoluțiune antecontract de vânzare cumpărare și pretenții”, a dispus rezoluțiunea totală a antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamant și pârâți și autentificat prin încheierea nr. 2272/24.09.2013 al B.N.P. B. M. P., a obligat pârâții să plătească reclamantului clauza penală în cuantum de_ de lei în cote egale de câte 6666, 66 de lei fiecare pârât, să plătească reclamantului suma de 492 de lei cu titlu de cheltuieli aferente impozitului pe teren, taxe OCPI în cote egale de câte 164 de lei fiecare pârât, să plătească în solidar reclamantului suma de 500 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat.
Pentru a pronunța această hotărâre prima instanța a constatat următoarele:
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 24.09.2013, reclamantul a încheiat cu pârâții antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2272 la data de 24.09.2013 la Biroul Notarial B. M. P., având ca obiect vânzarea cumpărarea terenului situat în extravilanul comunei Punghina, satul R., județul M., în suprafață de 25.000 m.p. în T 7 II, P 10.
Prețul vânzării a fost de 10.000 lei, suma achitată integral în ziua datei autentificării antecontractului.
Reclamantul a solicitat prin prezenta acțiune rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2272 la data de 24.09.2013 la Biroul Notarial B. M. P., ca urmare a înstrăinării suprafețelor de teren, pârâții fiind în imposibilitatea de a mai încheia actul autentic.
Din cuprinsul extrasului de carte funciară pentru informare nr._/08.07.2014 și anexă aferentă, se reține faptul că terenul situat în extravilanul comunei Punghina, satul R., județul M., în suprafață de 25.000 m.p. în T 7 II, P 10, ce a făcut obiectul antecontractului încheiat cu reclamantul, a fost înstrăinat de pârâți către S.C Kamparo Investment West Part S.R.L, societate care și-a intabulat dreptul de proprietate dobândit.
De altfel, pârâții nu s-au apărat în nici un fel, ducând la concluzia că aceștia sunt de acord cu rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare având ca obiect promisiunea de vânzare a terenului situat în extravilanul comunei Punghina, satul R., județul M., în suprafață de 25.000 m.p. în T 7 II, P 10, având în vedere că ulterior au încheiat un contract de vânzare cumpărare cu o altă persoană pentru aceeași suprafață de teren.
S-a reținut că prin acest act, vânzătorul a acționat cu voința juridică de a fi de acord cu înstrăinarea terenului unui alt cumpărător și procurarea unui preț.
Potrivit legii, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar condiția rezolutorie este subînțelesă totdeauna în contractele sinalagmatice. În cazul în care una dintre părți nu-și îndeplinește obligațiile, creditorul obligației neexecutate are dreptul de a alege între a cere executarea obligației și desființarea contractului cu daune interese.
Astfel, creditorul obligației neexecutate are facultatea de a cere de la debitorul care n-a executat la timp, sau îndeplinirea clauzei penale sau aceea a obligației principale, clauza penală fiind o compensație a daunelor interese ce creditorul suferă din neexecutarea obligației principale.
Potrivit prevederilor Codului civil, „clauza penală este aceea prin care o persoană, spre a da asigurare pentru executarea unei obligații, se leagă a da un lucru pentru neexecutare din parte-i”.
Cum, din antecontractul încheiat s-a reținut la capitolul penalități, punctul I „în cazul în care promitenții vânzători se răzgândesc și cu rea credință refuză să încheie contractul de vânzare cumpărare ori nu își vor îndeplini sau nu vor îndeplini la timp obligațiile prevăzute în prezentul antecontract sunt obligați să achite promitentului cumpărător dublul sumei primite”, instanța a apreciat și acest capăt de cerere ca întemeiat.
Clauza menționata în antecontract este o clauză penală la care s-au obligat vânzătorii, în caz de neexecutare, potrivit dispozițiilor art.1544 alin.3 și art.1669 N.c.civ. De aceea, promitenții - vânzători datorează "clauza penala" care este - o compensație a daunelor interese ce creditorul suferă din neexecutarea obligației principale. Instanța nu are nici un drept sa evalueze prejudiciul în cazul în care părțile însele au stabilit - prin acordul lor - valoarea prejudiciului la care vor fi expuse eventual, ca urmare a neexecutării contractului. Scopul clauzei penale este chiar acela de a exclude orice terță aprecierea asupra existentei prejudiciului si cuantumului acestuia. De aceea în baza dispozițiilor menționate si a clauzei contractuale la care instanța a făcut referire, pârâții trebuie sa fie obligați la plata sumei de 20.000 lei, în cote egale de câte 6666,66 lei fiecare pârât, reprezentând daune - interese pentru neexecutarea contractului, către reclamant.
Totodată, având în vedere că promitentul cumpărător, și-a respectat obligațiile privind plata impozitului pe teren și taxe OCPI, instanța a obligat pârâții să plătească reclamantului suma de 492 lei cu acest titlu în cote egale de câte 164 lei fiecare pârât.
Apreciind că acțiunea de față așa cum a fost precizată, formulată de reclamant este întemeiată, a admis-o ca atare, a dispus rezoluțiunea totală a antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamant și pârâți și autentificat prin încheierea nr. 2272/24.09.2013 al B.N.P. B. M. P., au fost obligați pârâții să plătească reclamantului clauza penală în cuantum de_ de lei în cote egale de câte 6666, 66 de lei fiecare pârât și să plătească reclamantului suma de 492 de lei cu titlu de cheltuieli aferente impozitului pe teren, taxe OCPI în cote egale de câte 164 de lei fiecare pârât.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâtele A. R. S. și B. E. criticând hotărârea pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea căi de atac exercitată apelantele au susținut că nu au știut despre acest proces, că procedura de citare a fost nelegal îndeplinită și că, deși din actele dosarului rezultă că ar fi fost lăsate citațiile în cutia poștală, în realitate nu au găsit nicio citație fiindu-le în acest mod încălcat dreptul la apărare.
Apelantele au arătat că nu au încălcat obligațiile impuse în sarcina lor și că nu au înstrăinat terenul promis a fi vândut intimatului reclamant, la nimeni după încheierea contractului cu acesta. Au mai arătat că au adus la cunoștință intimatului reclamant că terenul care i-a fost promis spre vânzare a fost vândut încă din anul 2008 prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3300/15.10.2008 dar acesta l-a cumpărat pe riscul său motivând că lui personal nu-i trebuie teren, ci numai antecontract pentru a beneficia de fonduri europene, aspect care rezultă din conținutul contractului.
S-a mai susținut că nu au primit decât 5000 lei motiv pentru care au formulat plângere penală.
Apelul a fost însoțit de convenția de vânzare cumpărare autentificată sub nr. 3300/15.10.2008.
Intimatul reclamant M. M. a formulat întâmpinare solicitând respingerea apelului.
Analizând legalitatea și temeinicia hotărârii atacate în raport de motivele invocate, tribunalul constată apelul ca fiind fondat pentru considerentele care vor fi arătate:
Prin cererea de chemare în judecată intimatul reclamant M. M. a chemat în judecată pe pârâții A. R. S., B. E. și B. V. cerând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2272 la data de 24.09.2013 la Biroul Notarial B. M. P..
Cum obiectul cererii de chemare în judecată l-a constituit rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2272/24.09.2013, Judecătoria Vânju M. prin ..10.2014, admițând acțiunea a dispus rezoluțiunea totală a acestui antecontract cu obligarea pârâților la plata clauzei penale, a impozitului și a cheltuielilor de judecată.
Obiectul prezentului apel, în conformitate cu disp. art. 466 c.p.civ. este constituit din sentința civilă nr. 1735/16.10.2014, hotărâre prin care s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2272/24.09.2013.
Observând încheierea de autentificare nr. 2272/24.09.2013, instanța de control judiciar constată că notarul public B. M. P. a autentificat voința de a încheia contractul între alte persoane decât cele aflate în prezentul litigiu, respectiv între R. G. în calitate de promitent vânzător și M. M. prin mandatar M. S. în calitate de promitent cumpărător.
Întrucât actul juridic, respectiv antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub încheierea nr. 2272/24.09.2013 privește alte persoane decât cele aflate în litigiu sentința civilă nr. 1735 din 16.10.2014 pronunțată de Judecătoria Vânju M. este nelegală fiind dispusă rezoluțiunea unui antecontract între persoane cărora li s-a autentificat voința de a contracta străine de părțile aflate în prezentul litigiu.
În apel a fost depus un alt antecontract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2274/24.09.2013, act prin care notarul Public B. M. P. a autentificat voința de a contracta între părțile aflate în litigiu.
În conformitate cu disp. art. 478 c.p.civ., în apel nu se poate schimba obiectul cererii de chemare în judecată.
În acest cadru procesual chiar dacă a fost depus în apel un alt antecontract de vânzare cumpărare, respectiv cel autentificat sub nr. 2274/24.09.2013 încheiat între părțile aflate în litigiu, având în vedere că obiectul cererii de chemare în judecată pe care s-a pronunțat prima instanță l-a constituit antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr, 2272/24.09.2013, tribunalul se va pronunța cu privire la legalitatea hotărârii atacată, în raport de cauza cu care a fost investită.
Din această perspectivă tribunalul, în temeiul art. 480 c.p.civ., va admite apelul și va schimba în totalitate sentința în sensul respingerii cererii de chemare în judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul civil formulat de către apelantele pârâte A. R. S. și B. E. ambele cu domiciliul în satul R., . împotriva sentinței civile nr. 1735/16.10.2014 pronunțată de Judecătoria Vânju M., în contradictoriu cu intimatul reclamant M. M. domiciliat în municipiul București, ..1, sector 1, cu domiciliul ales la Cabinet Av. R. M., cu sediul în localitatea Drobeta T. S., ., județul M. și intimatul pârât B. V. domiciliat în Oradea, ..5, ..2, ., având ca obiect rezoluțiune contract.
Schimbă în totalitate hotărârea .
Respinge acțiunea.
Definitivă
Pronunțată în ședința publică de la 24 Februarie 2015
Președinte, L. B. | Judecător, C. M. | |
Grefier, M. B. |
Red CM/M.B.
Ex.5/ 23.03. 2015
Jud fond Z. D
Cod operator 2626
| ← Obligaţie de a face. Sentința nr. 115/2015. Tribunalul MEHEDINŢI | Acţiune în constatare. Decizia nr. 8/2015. Tribunalul MEHEDINŢI → |
|---|
