Acţiune în constatare. Decizia nr. 979/2013. Tribunalul SĂLAJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 979/2013 pronunțată de Tribunalul SĂLAJ la data de 01-10-2013 în dosarul nr. 860/337/2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL S.
SECȚIA CIVIL
Dosar nr._
Date cu caracter personal
Nr. operator: 2516
DECIZIA CIVILĂ NR. 979
Ședința publică din 1 octombrie 2013
Completul compus din:
Președinte: D. G., președinte secție civilă
Judecător: K. M., președinte tribunal
Judecător: I. D.-D.
Grefier: C. P. E.
S-a luat în examinare recursul declarat de pârâtul C. I., cu domiciliul în municipiul Z., ., nr. 19, .. 14, județul S., împotriva sentinței civile nr. 1236 din 23.04.2013, pronunțată de Judecătoria Z. în dosar nr._, având ca obiect acțiune în constatare.
La apelul nominal făcut în ședința publică, cauza fiind luată la amânării fără discuții, se prezintă reprezentanta intimatului reclamant – consilier juridic C. C. D., lipsă fiind recurentul.
Procedura de citare este legal îndeplinită, potrivit dispozițiilor art. 187 și următoarele Cod procedură civilă.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Reprezentanta recurentei reclamante arată că nu are alte cereri.
Nefiind alte cereri, instanța acordă cuvântul asupra recursului declarat.
Reprezentanta intimatului reclamant solicită respingerea recursului ca fiind netemeinic și nelegal, arătând că începând cu data de 01.04.2012 a intrat în vigoare acest contract de închiriere, aceasta a fost încheiat la data de 02.05.2012 prin acordul părților. Se mai arată că obligația de plată a chiriașului a început să curgă de la data de 01.04.2012, iar chiriașul avea obligația de a achita contravaloarea chiriei pentru trimestrul II și III, respectiv pentru perioada 01.04._13. în momentul în care nu a fost achitată chiria pentru două trimestre iar chiriașul nu s-a prezentat la conciliere și având în vedere pactul comisoriu IV investit prin art. 12 lit. a pct. VI din contract raporturile contractuale au încetat de drept începând cu data de 01.10.2012, în concluzie se solicită respingerea recursului formulat în cauză.
La întrebarea instanței când a achitat chiria, reprezentata intimatului reclamant arată că s-a achitat chiria în luna ianuarie 2013 pentru toate trimestrele.
Instanța în raport cu obiectul cererii, a actelor depuse la dosar, reține cauza în pronunțare.
TRIBUNALUL
Prin sentința civilă nr. 1236/23.04.2013 a Judecătoriei Z., a fost admisă acțiunea precizată formulată de către reclamantul M. Z. reprezentat legal prin primar R. Căpâlnașiu în contradictoriu cu pârâtul C. I..
S-a constat rezilierea de drept a contractului de închiriere nr._ din 02.05.2012 începând cu data de 01.10.2012.
A fost obligat pârâtul la plata în favoarea reclamantului a sumei de 21,4 lei/lună cu titlu de despăgubiri începând cu data de 01.10.2012 și până la data eliberării terenului.
A fost obligat pârâtul să elibereze terenul ce a făcut obiectul contractului de închiriere, prin desființarea construcției (garaj/copertină cu nr. de identificare 3257) existente pe terenul închiriat, în termen de 30 de zile de la rămânerea irevocabilă a prezentei hotărâri, iar în cazul neîndeplinirii de bună voie a acestei obligații din partea pârâtei, autorizează reclamantul să procedeze el însuși la desființarea construcției, pe cheltuiala pârâtului.
Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut următoarele:
Prin contractul de închiriere nr._ din 02.05.2012 reclamantul M. Z., în calitate de proprietar, a închiriat pârâtului C. I. în calitate de chiriaș, un teren în suprafață de 21,4 mp, situat pe . D. în vecinătatea blocului D14, Zona B, unde pârâtul are amplasat garajul cu nr. de identificare 3257. Chiria a fost stabilită la suma de 21,4 lei pe lună.
Părțile au stipulat termenul de închiriere cu începere de la data de 01.04.2012 se încheie pe durată nedeterminată. Prin notificarea emisă la data de 08.10.2012, reclamantul a somat pe pârât să achite contravaloarea restanțelor la plata chiriei, în sumă totală de 215,71 lei, însă aceasta nu a dat curs acestei somații (f.7).
La aceeași dată, prin aceeași notificare, motivat de faptul că pârâta nu și-au achitat obligația de plată a chiriei asumată prin contract, reclamantul i-a comunicat că va da eficiență dispozițiilor din contract cu privire la rezilierea de plin drept a contractului de închiriere, începând cu data de 30.09.2012.
Ulterior promovării prezentei acțiuni pârâtul a achitat debitul reprezentând contravaloarea chiriei restante și a penalitățile aferente.
Prin această clauză contractuală, cuprinsă la art. 12 lit. a din contract, părțile au instituit un pact comisoriu de gradul IV, stabilind încetarea contractului de plin drept, fără somație, fără punere în întârziere și fără intervenția instanței, pentru cazul în care chiriașul nu achită chiria pe cel puțin 2 trimestre consecutive.
Potrivit prevederilor art. 1270 Cod civil, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
Totodată instanța reține că, în principiu, rezoluțiunea este judiciară, totuși, în temeiul principiului libertății contractuale, se recunoaște posibilitatea părților contractelor sinalagmatice de a insera în convențiile lor clauze exprese de rezoluțiune convențională, cunoscute sub denumirea de pacte comisorii. Aceste pacte sunt clasificate în patru grade, în funcție de condițiile ce trebuie îndeplinite pentru invocarea rezoluțiunii, referitoare la necesitatea notificării debitorului, intervenția instanței și posibilitatea acordării termenelor de grație.
Un astfel de pact comisoriu expres, de ultim grad, gradul IV, a fost inserat de părți în contractul lor, prin prevederile art. 12 lit.a din contractul părților.
În favoarea reclamantului proprietar s-a stabilit astfel posibilitatea rezilierii contractului de închiriere de plin drept, fără somație, fără punere în întârziere și fără intervenția instanței, în cazul neîndeplinirii culpabile a obligațiilor chiriașului de plată a chiriei.
În considerarea celor mai sus expuse, instanța va constata așadar îndreptățirea reclamantului de a se prevala de posibilitatea conferită de pactul comisoriu de gradul IV instituit prin art. 12 lit.a din contract, ca urmare a nerespectării de către chiriaș a obligațiilor de a plăti la termen chiria datorată în schimbul asigurării folosinței terenului.
În consecință, va constata rezilierea de drept a contractului de închiriere nr._ din 02.05.2012 începând cu data de 01.10.2012, pe care se află amplasat garajul pârâtului.
Potrivit dispozițiilor art. 1796 C.civ., locatarul are îndatorirea ca la încetarea contractului, să restituie locatorului bunul în starea în care l-a primit. În temeiul acestei dispoziții legale, pârâtul va fi obligat să elibereze terenul ce a făcut obiectul contractului de închiriere, prin desființarea construcției (garaj/copertină cu nr. de identificare 1310) existente pe terenul închiriat, în termen de 30 de zile de la rămânerea irevocabilă a prezentei hotărâri, iar în cazul neîndeplinirii de bună voie a acestei obligații din partea pârâtei, autorizează reclamantul să procedeze el însuși la desființarea construcției, pe cheltuiala pârâtului.
Cum de la data încetării contractului, pârâta ocupă terenul reclamantei fără titlu, se naște și obligația acesteia de restituire. Întârzierea în restituirea terenului închiriat este imputabilă în exclusivitate locatarului, astfel că tot acestuia îi revine obligația de a-l despăgubi pe locator pentru prejudiciul cauzat prin această întârziere, iar valoarea prejudiciului nu poate fi alta decât suma pe care locatorul-proprietar al bunului ar fi putut-o obține prin exploatarea prin închiriere a terenului respectiv. Acesta este motivul pentru care instanța apreciază că societatea pârâtă este obligată să plătească reclamantei chiria aferentă perioadei de după încetarea contractului, deci începând cu data de 01.10.2012 și până la data eliberării terenului, nu cu titlu de contravaloare a folosinței terenului, ci cu titlu de despăgubire, pentru repararea prejudiciului cauzat reclamantului prin întârzierea în îndeplinirea obligației de restituire a lucrului închiriat.
Prin urmare, pârâul va fi obligată să plătească reclamantului suma de 21,4 lei/lună, reprezentând despăgubiri, începând cu data de 01.01.2012 și până la data eliberării terenului ce a făcut obiectul contractului.
Împotriva acestei sentințe pârâtul C. I. a declarat recurs, solicitând admiterea acestuia și modificarea sentinței atacate în întregime.
În motivarea recursului se arată că, instanța de fond a interpretat în mod greșit atât starea de fapt cât și actele juridice puse la dispoziție, dar în special a făcut o aplicare greșită a textelor de lege prevăzută în Noul Cod Civil.
Prin întâmpinarea sa reclamantul M. Z. prin Primar, a solicitat respingerea recursului arătând că, recurentul avea obligația ca în baza contractului de închiriere nr._ din 02.05.2012, să achite contravaloarea chiriei pentru trimestrul II și trimestrul III, respectiv pentru perioada cuprinsă între 01.04.2012 și 30.12.2012, adică cele două trimestre consecutive.
Mai mult de atât, tot în cuprinsul contractului se arată în mod expres că recurentul are obligația de a achita contravaloarea chiriei și pentru perioada pentru care nu a avut încheiat contract, respectiv pentru perioada cuprinsă între 01.01.2012 și 31.03.2012, primul trimestru al anului 2012 (art. 15 din contractul de închiriere nr._ din 02.05.2012).
Prin notificarea nr. 46.664 din 08.10.2012 recurentul a fost înștiințat asupra încetării contractului de închiriere de la 30.09.2012, asupra obligației de a elibera amplasamentul respectiv prin desființarea construcției, precum și asupra obligațiilor de plată restante aferente contractului de închiriere nr._ din 02.05.2012 și s-a încercat soluționarea pe cale amiabilă a litigiului.
Recursul este nefondat pentru următoarele:
Prin contractul de închiriere nr._ din 02.05.2012 reclamantul M. Z., în calitate de proprietar, a închiriat pârâtului C. I. în calitate de chiriaș, un teren în suprafață de 21,4 mp, situat pe . D. în vecinătatea blocului D14, Zona B, unde pârâtul are amplasat garajul cu nr. de identificare 3257. Chiria a fost stabilită la suma de 21,4 lei pe lună.
Părțile au stipulat termenul de închiriere cu începere de la data de 01.04.2012 se încheie pe durată nedeterminată.
Prin clauza contractuală cuprinsă la art. 12 lit. a din contract, părțile au instituit un pact comisoriu de gradul IV, stabilind încetarea contractului de plin drept, fără somație, fără punere în întârziere și fără intervenția instanței, pentru cazul în care chiriașul nu achită chiria pe cel puțin 2 trimestre consecutive.
Prin notificarea emisă la data de 08.10.2012, reclamantul a somat pe pârât să achite contravaloarea restanțelor la plata chiriei, în sumă totală de 215,71 lei, însă aceasta nu a dat curs acestei somații (f.7).
La aceeași dată, prin aceeași notificare, motivat de faptul că pârâta nu și-au achitat obligația de plată a chiriei asumată prin contract, reclamantul i-a comunicat că va da eficiență dispozițiilor din contract cu privire la rezilierea de plin drept a contractului de închiriere, începând cu data de 30.09.2012.
Ulterior promovării prezentei acțiuni pârâtul a achitat debitul reprezentând contravaloarea chiriei restante și a penalitățile aferente.
Pactele comisorii reprezentând derogări de la prevederile art. 1549 Cod civil, urmărindu-se să se reducă sau să se înlăture rolul instanței judecătorești în pronunțarea rezoluțiunii/rezilierii contractelor.
Pe măsură ce se înaintează în gradul pactelor comisorii rolul instanței se reduce, la început rămânând posibilitatea de a acorda un termen de grație și de a aprecia asupra oportunității desființării actului, apoi doar dreptul de a aprecia asupra oportunității pentru ca la pactul comisoriu de ultim grad să fie înlăturat cu totul.
În această situație rezoluțiunea/rezilierea operează de drept, fără intervenția instanței, la manifestarea de voință a părții contractante care și-a executat obligațiile.
Sarcina probei se răstoarnă, urmând ca debitorul obligației pretins neexecutată să facă dovada contrară a îndeplinirii obligației asumate.
O altă interpretare ar lipsi de efecte pactul comisoriu de gradul IV, transformându-l în unul de grad inferior, contrar voinței părților, asumată prin contract.
Una din obligațiile esențiale asumate de pârât a fost plata lunară a chiriei.
Nerespectarea acesteia cel puțin 2 trimestre consecutive, dădea dreptul reclamantului să se folosească de pactul comisoriu de gradul IV și să rezilieze contractul. Pentru a evita desființarea contractului, pârâta avea sarcina probei îndeplinirii obligației.
Notificată să achite contravaloarea chiriei restante pârâtul nu a răspuns, ulterior reclamantul notificând că va da eficiență dispozițiilor cu privire la rezilierea de plin drept a contractului, la care pârâtul de asemenea nu a răspuns, achitând chiria restantă doar ulterior promovării acțiunii când a devenit activ pactul comisoriu de gradul IV, neputându-se vorbi, cum susține recurentul de retroactivitatea acestuia. Oricum din 01.01.2012 – 30.09.2012 sunt trei trimestre în care pârâtul nu a achitat contravaloarea chiriei iar pactul comisoriu se referă la neplata ei pe două trimestre.
Apărarea recurentului că la data pronunțării sentinței nu mai exista condiția rezolutoriu, nu poate fi acceptată în condițiile în care rezoluțiunea/rezilierea operează de drept la data împlinirii condițiilor, fără intervenția instanței la manifestarea de voință a părții contractante.
Niciuna din apărările recurentului nefiind astfel întemeiată, recursul apare ca nefondat, urmând a fi respins.
Pentru aceste motive,
În numele L E G I I
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul C. I. împotriva sentinței civile nr. 1236 din 23 aprilie 2013 a Judecătoriei Z..
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 1 octombrie 2013.
Președinte Judecător Judecător Grefier
D. G. K. M. I. D. C. P. E.
Red.K.M./04.11.2013
Tehnored.M.V./12.11.2013/2 ex.
Jud. fond – R. I. R.
Confidențial. Date cu caracter personal prelucrate în conformitate cu prevederile Legii 677/2001
| ← Fond funciar. Decizia nr. 1072/2013. Tribunalul SĂLAJ | Plângere contravenţională. Decizia nr. 224/2013. Tribunalul SĂLAJ → |
|---|
