Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 727/2013. Tribunalul SATU MARE

La pronunțarea cauzei nu se prezintă părțile.

Se constată că judecarea cauzei în fond a avut loc în ședința publică din 07 octombrie 2013, dată la care susținerile părților prezente au fost consemnate în încheierea acelei ședințe, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre, amânându-se pronunțarea cauzei la data de azi, când,

TRIBUNALUL,

DELIBERÂND:

Asupra recursului civil de față, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr.3507/22.05.2013 pronunțată de Judecătoria Satu M. în dosar nr._, s-a respins cererea formulată de reclamanta . cu sediul procedural ales la cab. av. V. Geraldina T. cu sediul în Satu M., . nr.4, . M. în contradictoriu cu pârâții . SRL prin lichidator judiciar . sediul în Satu M., ..36, jud. Satu M., S. G. și S. E. ambii cu domiciliul în O., ., jud. Satu M., ca neîntemeiată.

Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut că potrivit extrasului de CF nr._ O. provenit din conversia de pe hârtie a CF nr. 13 N O. proprietar tabular al imobilului căruia în natură îi corespunde suprafața de teren de 6.200 mp de sub nr. top 350/38 O. este pârâtul de ordinul 2 S. G., în cota de 1/1, în baza titlului de proprietate nr. 31 –_ emis de Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate la data de 31.08.1993. (filele 39 - 40 de la dosar).

Ulterior, la data de 21.02.2003, S. E., soția pârâtului de ordinul 2 S. G., deși nu avea calitatea de proprietar asupra suprafeței de 6.200 mp de sub nr. top. 350/38 înscrisă în titlul de proprietate nr. 31 –_ a încheiat contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată de la fila 44 de la dosar cu pârâta de ordinul 1 . SRL prin care s-a obligat să transmită dreptul de proprietate asupra imobilului – teren mai sus identificat, în schimbul sumei de 9.000.000 lei vechi pe hectar.

Ulterior, la data de 05.01.2007, pârâta de ordinul 1 . SRL si reclamanta . au încheiat contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de mai sus (filele nr. 45 - 50 de la dosar), prin care s-au obligat să transmită dreptul de proprietate asupra imobilului - teren înscris în CF nr._ O. provenit din conversia de pe hârtie a CF nr. 13 N O. sub nr. top. 350/38 în suprafață de 6.200 mp în schimbul sumei de 1.323 lei RON pe hectar, deși pârâta de ordinul 1 . SRL nu dobândi-se vreun drept de proprietate asupra imobilului în cauza de îndată ce S. E., în calitate de vânzător, nu avea calitatea de proprietar la data încheierii contractului de vânzare – cumpărare sub semnătura privata .

Mai mult, pârâta de ordinul 2 S. E., soția pârâtului de ordinul 2 S. G., nu poate fi obligata la îndeplinirea obligației de a face, respectiv de a se prezenta la notar în vederea încheierii contractului de vânzare – cumpărare privind imobilul – teren ce face obiectul prezentei cauze ci numai la despăgubiri (daune interese) pentru imposibilitatea de a-si îndeplini obligația asumata.

În ceea ce privește declarația pârâtului de ordinul 2 S. G. de la fila 43 din dosar prin care arată că este de acord cu vânzarea terenului ce face obiectul prezentei cauze, instanța a înlăturat-o de îndată ce în această cauză avea si are posibilitatea de a se prezenta oricând la notarul public în vederea transferării dreptului de proprietate către reclamantă.

Pentru admisibilitatea acțiunii în pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de act autentic trebuie să fie întrunite următoarele condiții: 1) existența unui antecontract valabil încheiat, 2) dovedirea acestuia în condițiile dreptului comun, 3) refuzul uneia dintre părți de a autentifica actul de înstrăinare, 4) partea care acționează să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract si 5) promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului vândut, iar promitentul-cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunțării hotărârii. Aceste condiții nu sunt cumulativ îndeplinite în speța de față de îndată ce promitenta-vânzătoare S. E. nu avea calitatea de proprietar al bunului vândut la data încheierii contractului de vânzare – cumpărare sub semnătura privată din 21.02.2003.

În lumina acestor aspecte, instanța a respins acțiunea civilă formulată de reclamantă ca neîntemeiată, conform dispozitivului prezentei sentințe.

Împotriva acestei sentințe a declarat recurs în termenul legal recurenta . (filele 2-4), solicitând admiterea acestuia, modificarea în totalitate a hotărârii atacate și pe fondul cauzei solicită să se dispună admiterea acțiunii civile.

În motivare recurenta arată că soluția instanței de fond a fost dată cu aplicarea greșită a legii - motiv de recurs prevăzut de art.304 pct.9 C.proc.civ.

Arată că prin acțiunea introductivă a solicitat constatarea vânzării-cumpărării intervenite în mod succesiv, între intimata de ordin I . SRL, pe de o parte si intimata de ordinul II S. E., la data de 21.02.2003, prin contract de vânzare-cumpărare încheiat sub semnătură privată, precum și între societatea antementionată si recurentă, având ca obiect terenul situat în extravilanul localității O., înscris în CF nr._ (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr.13 N O.), având nr.top. 350/38, de o suprafață 6.200 mp si să se dispună întabularea dreptului de proprietate în favoarea societății recurente.

Având în vedere faptul că intimata de ordin II S. E. a încheiat contractul antemenționat în calitate mandatară a proprietarului tabular intimat de ordin II S. G. - așa cum rezultă acest aspect din declarația olografă a intimatului de ordin II S. G. existentă la dosar, prima instanță a respins acțiunea, reținând printre considerentele hotărârii faptul că nu sunt întrunite în speță în mod cumulativ condițiile de admisibilitate a acțiunii în pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic, întrucât „pârâta de ordinul 2 S. E., soția pârâtului de ordinul 2 S. G., deși nu avea calitatea de proprietar asupra suprafeței de 6.200 mp de sub nr.top.350/38 (...) a încheiat contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată (...) prin care s-a obligat să transmită dreptul de proprietate asupra imobilului".

Față de aceste aspecte, apreciază că soluția instanței de fond este una greșită, deoarece la pronunțarea acesteia s-a omis din vedere existența declarației olografe a proprietarului tabular al terenului, intimat de ordin II S. G., prin care acesta recunoaște vânzarea-cumpărarea încheiată de către soția sa, în condițiile stipulate, menționând de asemenea faptul că această convenția a fost încheiată cu acordul său.

Menționează faptul că motivul pentru care a chemat în judecată prin acțiunea introductivă atât intimata de ordinul II S. E., în calitate de promitentă vânzătoare, cât si intimatul de ordinul II S. G., în calitate de proprietar tabular al terenului din cauză, este acela de a-i face opozabilă sentința civilă pronunțată în cauză, respectiv de a-i oferi posibilitatea de a recunoaște vânzarea-cumpărarea intervenită cu privire la terenul susmenționat în favoarea . SRL.

Astfel, având în vedere faptul că intimatul de ordin II S. G., în calitate de proprietar tabular al terenului, recunoaște vânzarea-cumpărarea intervenită cu privire la acesta, consideră că prima instanță în mod greșit a respins acțiunea, deoarece în cazul unei recunoașteri a actului de înstrăinare din partea proprietarului, contractul de vânzare-cumpărare produce efectele juridice specifice.

De asemenea, recurenta mai solicită să se aibă în vedere faptul că soțul promitentei-vânzătoare, proprietar tabular al terenului recunoaște vânzarea-cumpărarea încheiată de către intimata de ordin II S. E., precum si faptul că aceasta, în calitatea de unic proprietar al terenului din cauză intimatul de ordin II S. G. este singurul în drept să ratifice contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată intervenit între soția acestuia si intimata . SRL.

Mai solicită a se observa și faptul că atât în doctrină cât si în jurisprudența instanțelor noastre, în ceea ce privește materia vânzării lucrului altuia, se arată faptul că „nulitatea fiind relativă, se acoperă dacă înainte de pronunțarea ei de către instanța de judecată vânzătorul devine într-un fel oarecare (prin contract, moștenire, uzucapiune etc.) proprietar al hunului vândut (...) ori daca adevăratul proprietar ratifica vânzarea". (D. C., Tratat de drept civil. Contracte speciale. București, 2008, pg.68)

În ceea ce privește folosința în prezent a terenului, menționează că acesta, începând din anul 2003 se afla în folosința societății intimate de ordin I, . SRL, iar începând din 2007 în folosința societății recurente, achitând impozitele aferente acestuia pe perioadele mai sus menționate.

Având în vedere cele învederate mai sus, solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat.

În drept, invocă prevederile art.304 pct.9 Cod de procedură civilă.

Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, instanța reține următoarele:

Pentru ca un contract de vânzare-cumpărare nul pentru lipsa formei autentice necesară pentru validitatea contractului, să se convertească într-o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, este necesar ca să fie îndeplinite condițiile de validitate ale acestui din urmă contract.

Având în vedere că vânzătoarea din contractul încheiat cu A. O. S.R.L. nu este proprietara bunului vândut, promisiunea de vânzare-cumpărare ar fi lovită de nulitate absolută pentru caracterul imposibil al obiectului promitentului-vânzător de a vinde bunul altuia, motiv pentru care conversiunea nu operează, lipsind astfel antecontractul, în baza căruia să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract autentic notarial de vânzare-cumpărare.

În egală măsură, pentru aceleași rațiuni mai sus arătate, este lovit de nulitate și antecontractul de vânzare-cumpărare subsecvent, motiv pentru care, deasemenea, conversiunea nu operează, lipsind astfel antecontractul, în baza căruia să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract autentic notarial de vânzare-cumpărare.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondat recursul recurentei . la cab. av.V. Geraldina T., cu sediul profesional în Satu M., ..9, ., . M., împotriva sentinței civile nr.3507/22.05.2013, pronunțată de Judecătoria Satu M., în dosar nr._, în contradictoriu cu intimații-pârâți . SRL prin lichidator judiciar . sediul în Satu M., ..36, județul Satu M., S. G., domiciliat în O., ., județul Satu M. și S. E., domiciliat în O., ., județul Satu M..

IREVOCABILĂ.

Pronunțată în ședința publică, azi 15.10.2013.

Red.T.T./15.11.2013.

Tehnored_VD /15.11.2013.

2 ex.

Jud.fond:C. M.