Anulare act. Hotărâre din 28-05-2014, Tribunalul SUCEAVA

Comentarii

0

Hotărâre pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 28-05-2014 în dosarul nr. 5386/314/2011

Dosar nr._ anulare act - recurs

ROMÂNIA

TRIBUNALUL SUCEAVA

SECȚIA CIVILĂ

DECIZIA NR. 1096/2014

Ședința publică din data de 28 mai 2014

Completul compus din:

Președinte: I. M.

Judecători: I. G.

G. D.

Grefier: Iliuțe C.

Pe rol judecarea recursului declarat de reclamanta B. A. împotriva sentinței civile nr. 303 din 28.01.2014 a Judecătoriei Suceava, intimat fiind S. O..

La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns avocat B. A. pentru recurenta B. A. și intimatul S. O. asistat de avocat K. C..

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei, după care:

Instanța verificând actele și lucrările dosarului constată că prin serviciul registratură s-a depus la dosar din partea intimatului - pârât completare la întâmpinare, comunicând un exemplar apărătoarei recurente reclamate.

Apărătoarea recurentei - reclamantei depune la dosar răspuns la întâmpinare, arată că nu mai are alte cereri de formulat și solicită cuvântul la dezbateri.

Apărătoarea intimatului - pârât solicită de asemenea acordarea cuvântului la dezbateri.

Instanța constatând probatoriul epuizat și recursul în stare de judecată acordă cuvântul la dezbateri pe fondul acestuia.

Apărătoarea recurentei - reclamante solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat și ulterior precizat. Susține că în cauză este dat motivul de casare prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă și solicită a se observa că prin cererea introductivă a cerut să se constatate nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 732/2010 de BNP O. B.. Susținerile reclamantei privind nevalabilitatea existenței prețului sunt dovedite prin expertiza efectuată în cauză din care rezultă că prețul stipulat în contractul de vânzare - cumpărare încheiat în formă autentică este un preț de aproximativ de 12 ori mai mic decât cel real de vânzare.

Potrivit practicii judiciare în materie, prin noțiunea de preț serios în sensul art. 1303 cod civil urmează a se înțelege prețul care constituie o cauză suficientă a obligației de transmitere a dreptului de proprietate asupra bunului. Pentru a se putea conchide că prețul este serios trebuie să rezulte existența unui proporții între cuantumul prețului stabilit și valoarea reală a bunului vândut.

Inexistența prețului serios în prezenta cauză conduce la ideea inexistenței prețului, lucru ce afectează valabilitatea convenției de vânzare .

Avocat A. B. susține că, în realitate, clienta sa a înțeles să înstrăineze o suprafață de teren mult mai mică decât cea înstrăinată prin contractul de vânzare - cumpărare, pentru un drept de servitute de trecere și că nu s-a dorit niciodată înstrăinarea întregii suprafețe de teren așa cum prevede înscrisul autentic. Prețul stabilit în contract este de 1500 lei este un preț derizoriu și în raport de valoarea reală a terenului contractul atacat este nul absolut pentru lipsa prețului.

Recurenta - reclamanta susține că a dovedit inexistența acestui preț prin raportare la valoarea reținută în contractul de vânzare – cumpărare, valoare care este de 12 ori mai mică.

În aceste condiții, solicită admiterea recursului, cu consecința admiterii acțiunii, fără cheltuieli de judecată.

Intimatul – pârât, prin avocat K. C., solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea sentinței ca legală și temeinică. Toate susținerile reclamantei nu sunt dovedite, sunt nereale și nu dovedesc inexistența prețului pentru cota indiviză de teren vândută de reclamantă. Cu privire la cele invocate de către reclamantă, intimatul - pârât prin avocat K. C. susține că reclamanta este proprietară în indiviziune conform contractului de vânzare - cumpărare autentificat la notar.

În al doilea rând, pârâtul are alăturat o suprafață de teren care are caracterul de înfundat și de aceea a vrut să cumpere o parte din teren pentru a avea acces la drumul public.

Nu pot fi reale și nu pot fi primite susținerile reclamantei, întrucât din probele administrate în cauză nu rezultă că ar fi existat vreo înțelegere cu privire la o suprafață de 300 mp teren dacă ar fi fost individualizat, nu putea face obiectul unui act de vânzare - cumpărare întocmit de reclamantă în calitate de vânzătoare, terenul în suprafață totală de 1836 mp din care susține reclamanta că fac parte cei 300 mp fiind la data vânzării în proprietatea sa indiviză în cota de ½. Apărările pârâtului sunt dovedite și prin aceea că, în situația în care ar fi existat o altă înțelegere cu privire la suprafața de teren vândută, reclamanta ar fi formulat un alt gen de acțiune prin care să modifice actul, însă aceasta nu a înțeles să solicite constatarea nulității absolute a actului motivând neseriozitatea prețului, ceea ce conduce la concluzia că obiectul vânzării a fost bine stabilit.

Referitor la prețul terenului solicită a se avea în vedere că în realitate a plătit pentru acel teren un preț mult mai mare decât cel consemnat în contractului de vânzare - cumpărare, aspect necontestat de reclamantă.

Oricum, analizând prețul înscris în contract în raport de configurația terenului cumpărat, având categoria de folosință arabil, care are o situația juridică neclarificată, fiind situat la o distanță mică de linia ferată, concluzia firească și logică nu poate converge decât spre seriozitatea prețului stabilit pentru o cotă indiviză dintr-un teren care nu prezintă interes la vânzare pe piața imobiliară.

Față de probatoriul administrat în cauză și de împrejurarea că nu poate încheia un act în formă autentică la notar cu un preț inexistent, solicită respingerea recursului, menținerea sentinței recurate, cu cheltuieli de judecată.

Declarând dezbaterile închise,

După deliberare,

TRIBUNALUL

Asupra recursului de față, constată:

Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Suceava sub nr._ din data de 30.05.2011, reclamanta B. A. a solicitat în contradictoriu cu pârâtul S. O., ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 732/15.03.2010 de către Biroul Notarului Public O. B., reținând că în cauză este dat motivul de nulitate derivat din lipsa prețului vânzării și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 732/15.03.2010 a înstrăinat imobilul compus din cota sa de ½ din imobilul compus din suprafața de 1836 m.p. teren situat în intravilanul satului Hancea, ., identic cu parcela nr._ înscrisă în C.F. nr._ a U.A.T. Verești.

S-a susținut că această vânzare este lovită de nulitate absolută în condițiile în care la încheierea ei au fost nesocotite dispozițiile art. 1303 Cod civil referitoare la „prețul serios” și că în realitate discuțiile dintre părți s-au purtat cu privire la înstrăinarea unei suprafețe totale de 300 m.p. necesară pârâtului pentru a-și crea o cale de acces către terenul proprietatea sa, în acest sens fiind întocmită și documentația cadastrală care a precedat încheierea contractului de vânzare cumpărare.

Reclamanta a menționat, de asemenea, că prețul de 1500 lei apare ca fiind derizoriu, susceptibil de a afecta contractul de vânzare cumpărare de o nulitate absolută având în vedere că prin contract a fost înstrăinată cota de ½ din suprafața de 1836 m.p. teren intravilan.

A susținut, totodată, că prin noțiunea de „preț serios” în sensul art. 1303 Cod civil, urmează a se înțelege prețul care constituie o cauză suficientă a obligației de transmitere a dreptului de proprietate asupra bunului.

În consecință, reclamanta a solicitat admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată.

În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 1294 și art. 1303 Cod civil.

În dovedire, a depus la dosar înscrisuri (f.4-8).

Acțiunea a fost timbrată cu taxa judiciară de timbru de 610,5 lei (f.55 dosar), iar cu privire la diferența de taxă judiciară de timbru de 610,5 lei instanța a încuviințat acordarea ajutorului public judiciar conform încheierii de ședință din data de 2.05.2012 (f.52 dosar).

Pârâtul S. O. a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată (f.14 dosar). A invocat totodată, excepția inadmisibilității acțiunii, motivat de faptul că reclamanta a înțeles să cheme în judecată doar pe S. O. nu și pe soția acestuia, S. F., care deși nu a fost parte în contractul de vânzare cumpărare încheiat cu reclamanta, a devenit proprietară în devălmășie cu pârâtul asupra cotei de ½ din suprafața de 1836 m.p. arabil, dreptul de proprietate fiind înscris în C.F. nr._ a .>

În motivarea întâmpinării, a arătat că prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 732 din 15.03.2010 la B.N.P. O. B. a cumpărat de la reclamantă cota indiviză de ½ din suprafața de 1836 m.p. teren arabil, dreptul de proprietate fiind înscris în C.F. nr._ a . plătit pentru această vânzare fiind de 1500 lei, așa cum s-a stipulat în contract.

S-a menționat, de asemenea, că susținerile reclamantei privind neseriozitatea prețului nu pot fi reținute întrucât pe de o parte, prețul pentru terenul ce l-a cumpărat a fost stabilit de comun acord cu vânzătoarea, iar pe de altă parte, suprafața de teren cumpărată nu poate prezenta interes decât pentru reclamant care deține în proprietate teren învecinat cu această suprafață de teren, astfel încât nu se poate reține că valoarea acestui teren ar fi în mod vădit disproporțional de mare.

A mai arătat că pârâtul că nu poate fi reținută nici susținerea reclamantei în sensul că aceasta a intenționat să vândă doar o suprafață de 300 m.p. teren întrucât deși anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare a folosit cu acordul reclamantei o suprafață mai mică de circa 300 m.p. pentru a avea acces la terenul proprietatea sa, la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, discuțiile ce au precedat formarea acordului de voință a părților au privit o suprafață de teren mai mare, respectiv de ½ din 1836 m.p. aflați la acea dată în proprietatea indiviză a reclamantei și a numitului Similinschi I..

În dovedirea susținerilor din întâmpinare, a depus la dosar înscrisuri (f.16-17).

În cauză a fost administrată proba cu expertiza în evaluarea proprietății imobiliare, raportul de expertiză și suplimentul la acest raport întocmite de experta M. M. fiind depuse la filele 113-130 dosar, respectiv 142-144 dosar.

Prin sentința civilă nr. 303 din 28.01.2014 Judecătoria Suceava a respins ca nefondată acțiunea formulată de reclamanta B. A., în contradictoriu cu pârâtul S. O. și a obligat reclamanta să plătească pârâtei suma de 2.000 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 732/15.03.2010 la B.N.P. O. B., reclamanta B. A. a vândut pârâtului S. O. cota de ½ din terenul situat în intravilanul satului Hancea, ., compus din suprafața de 1.836 mp teren arabil, fiind stabilit un preț al vânzării în cuantum de 1.500 lei.

Reclamanta a solicitat constatarea nulității absolute a contractului, în temeiul art. 1303 Cod civil 1864, apreciind că prețul indicat în contractul de vânzare-cumpărare nu este un „preț serios”, întrucât este o disproporție vădită, prea mare, între acesta și valoarea bunului, care nu este susceptibilă de o justificare firească.

Nu este dată inadmisibilitatea acțiunii, prin acea că, în calitate de pârâți, reclamantul nu a chemat în judecată și pe soția cumpărătorului, în condițiile în care procesul are ca părți exact părțile actului de vânzare-cumpărare.

Cererea este nefondată urmând a fi respinsă, având în vedere prețul de 1500 lei și suprafața de 918 mp, cota de ½ din 1836 mp, rezultă un preț de 1,633 lei/mp, respectiv 0,399 euro/mp, pentru un curs de 4,0898 euro/leu, valabil la data încheierii contractului - 15.03.2010.

Din Raportul de expertiză efectuat în cauză de expert evaluator M. C. M. rezultă o estimare a valorii de circulație pentru terenul în cauză, la data efectuării tranzacției, 15.03.2010, de 4.443 euro, respectiv 4,84 euro/mp.

Conform art. 1303 prețul vânzării trebuie să fie serios și determinat de părți.

Prin preț serios se înțelege un preț care să nu fie derizoriu, infim, respectiv atât de disproporționat în raport de valoarea lucrului vândut încât practic, să nu existe un obiect al obligației de plată a cumpărătorului, deci să nu existe preț.

Seriozitatea prețului este o chestiune de fapt, lăsată la aprecierea instanței de judecată, iar în speță, instanța a constatat că deși mult sub valoarea de piață stabilită conform expertizei efectuate, prețul de 1.500 lei există, ca obligație asumată a cumpărătorului, chiar dacă este mult inferior valorii reale a lucrului vândut, întrucât părțile sunt libere să determine prețul sub valoarea lucrului, echivalența fiind relativă și raportată atât la valoarea lucrului cât și la subiectivismul și abilitatea părților în negociere.

A mai reținut instanța că raportat la disproporția vădită dintre valoarea de circulație a bunului și prețul efectiv achitat de cumpărător se evidențiază caracterul lezionar al prețului, pentru vânzătoare, însă leziunea, privită ca o cauză de nulitate absolută poate fi invocată numai de către minorul între 14-18 ani care a încheiat singur, fără încuviințarea părinților sau tutorelui, un asemenea act, iar nu de vânzătorul major, așa cum rezultă din prevederile art. 1165 Cod civil 1964.

Cu privire la susținerile reclamantei referitoare la faptul că, în realitate, discuțiile părților „s-au purtat cu privire la înstrăinarea (…) unei suprafețe de 300 mp necesară pârâtului pentru a-și crea o cale de acces către terenul proprietatea sa”, deși obiectul contractului în cauză l-a constituit cota de ½ din terenul de 1.836 mp, acestea nu sunt relevante în cauză, în condițiile în care instanța a fost investită cu o cerere în constatare a nulității absolute prin analiza condițiilor de valabilitate ale prețului (art. 1303 Cod civil 1864), și nu prin prisma unei eventual viciu de consimțământ sau eroare asupra obiectului vânzării.

În baza art. 274 Cod procedură civilă a fost obligată reclamanta, căzută în pretenții să plătească pârâtului suma de 2.000 lei cheltuieli de judecată – onorariu avocat.

În temeiul art. 19 al. 1 O.U.G. 51/2008, ajutorul public judiciar în cuantum de 610,5 lei încuviințat reclamantei prin încheierea din 02.05.2012 a rămas în sarcina statului.

Împotriva acestei sentințe a formulat recurs reclamanta B. A., solicitând admiterea acestuia, casarea hotărârii recurate, conform prevederilor de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.

În motivare a arătat că a solicitat instanței să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub numărul 732/15.03.2010 de BNP O. B. reținând că în cauză este dat motivul de nulitate derivat din lipsa prețului.

Acțiunea a fost nejustificat respinsă pe considerentul că în cauză se dovedește doar un preț lezionar, eu nefiind îndreptățită sa invoc leziunea nefiind îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1165 Cod Civil.

Din probele administrate în cauză susține că față de disproporția evidentă între prețul identificat în contract și cel de piață este dovedită o lipsă a prețului de natură să afecteze însăși validitatea convenției de vânzare cumpărare.

Astfel, este de remarcat faptul că din expertiza efectuată în cauză rezultă că prețul de circulație pentru imobilul care a făcut obiectul tranzacției suma de 4.443 EURO, un preț de 12 ori mai mare decât cel inserat în contractul de vânzare - cumpărare.

Potrivit practicii judiciare în materie, prin noțiunea de preț serios în sensul art. 1303 Cod Civil urmează a se înțelege prețul care constituie o cauză suficientă a obligației de transmitere a dreptului de proprietate asupra bunului. Pentru a se putea conchide că prețul este serios trebuie să rezulte existența unei proporții între cuantumul prețului stabilit și valoarea reală a bunului vândut.

Inexistența prețului serios în prezenta cauză conduce la ideea inexistenței prețului, lucru ce afectează validitatea convenției de vânzare cumpărare, făcând-o inoperantă.

Cum prețul stabilit în contract, de 1500 lei, este un preț derizoriu și în raport de valoarea reală a terenului contractul atacat este nul absolut pentru lipsa prețului.

Pentru aceste considerente solicită admiterea recursului, casarea sentinței atacate și, pe fond admiterea acțiunii.

Pentru termenul de judecată din data de 08.04.2014, recurenta - reclamantă a formulat precizări scrise prin care a arătat că relațiile de vecinătate cu pârâtul nu păreau a exista în limite normale, iar cum pe zi ce trecea el era tot mai insistent, precum și cu gândul ca mai târziu copii săi să nu aibă de suferit din pricina acestor oameni de etnie romă a cedat și și-a încălcat toate promisiunile făcute, s-au înțeles să îi vândă suprafața de 300 metri pătrați drept cale de acces contra unei sume de 1.500 lei.

Menționează că instanța de fond nu a cercetat cauza sub aspectele semnalate și astfel la seriozitatea prețului nu s-a cercetat proporția, sau mai bine zis disproporția acestuia, în raport cu cele declarate de către reclamantă.

Consideră că în prezenta cauză nu s-au respect cerințele art. 129, alin. 4 Cod de procedură civilă și astfel, cu toate că exista o îndoială cu privire la existența condițiilor de validitate a contractului de vânzare cumpărare, în cauză nu s-au administrat toate probele posibile care să conducă la lămurirea situației reale.

Legal citat, pârâtul S. O., prin întâmpinare a solicitat respingerea acestuia ca nefondat, întrucât prin sentința civilă nr. 303/28.01.2014 pronunțată de Judecătoria Suceava în dosar nr._, s-a respins ca nefondată acțiunea reclamantei privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare aut. sub nr. 732 din 15.03.2010 la B.N.P. O. B., prin care reclamanta a vândut pârâtului cota indiviză de lA din suprafața de 1836 m.p. arabil, situat în intravilanul satului Hancea, ., id. cu parcela nr._ înscrisă în C.F. nr._ a .>

Intimatul S. O. a susținut că împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamanta, invocând în motivare aceleași motive pe care le-a susținut și în fața instanței de fond, motive care au fost judicios analizate de instanța de fond, stabilindu-se că sunt netemeinice.

Astfel, a invocat reclamanta în motivarea recursului că, din probele administrate în cauză, ar rezulta o disproporție evidentă între prețul identificat în contract și cel de piață, ceea ce ar echivala cu o lipsă a prețului de natură a afecta însăși validitatea convenției de vânzare cumpărare. Mai arată reclamanta că prin expertiza efectuată în cauză s-ar fi stabilit un preț de circulație de 12 ori mai mare decât cel înscris în contractul de vânzare cumpărare, pentru terenul care a făcut obiectul vânzării, ceea ce ar duce la neseriozitatea prețului.

Nu pot fi reținute susținerile reclamantei privind neseriozitatea prețului, întrucât pe de o parte, prețul pentru terenul ce 1-a cumpărat pârâtul a fost stabilit da comun acord cu vânzătoarea reclamantă, iar pe de altă parte, suprafața de teren cumpărată nu poate prezenta interes decât pentru pârât care deține în proprietate teren învecinat cu această suprafață de teren, astfel încât nu se poate reține că valoarea acestui teren ar fi în mod vădit disproporționat mai mare.

Pe de altă parte, anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare aut. sub nr. 732 din 15.03.2010 la B.N.P. O. B., în perioada septembrie 2009 - ianuarie 2010, a plătit reclamantei o sumă de circa 14.000 lei, plată realizată atât prin predarea unor sume de bani cât și prin predarea unor materiale de construcție pe care i le-a cerut reclamanta în vederea renovării construcției proprietatea sa situată pe terenul învecinat celui vândut. Aceste susțineri nu au fost negate de reclamantă, fapt ce dovedește justețea afirmațiilor pârâtului, în condițiile în care instanța a respins proba cu martori solicitată pentru dovedirea acestor susțineri.

În ceea ce privește contractul atacat, având în vedere că vânzarea este un contract sinalagmatic și comutativ, care presupune un anumit echilibru între prestațiile contractanților, prețul stabilit de părți trebuie să reprezinte o cauză suficientă a prestației vânzătorului, fără însă a reclama o echivalență perfectă. Prețul nu depinde strict de valoarea reală a bunului vândut, ci și de subiectivismul părților, care se bucură de o anumită libertate în stabilirea acestuia.

Caracterul de seriozitate a prețului, în sensul dispozițiilor art. 1303 Cod civil, implică o echivalență valorică relativă, raportată atât la valoarea lucrului vândut, cât și la subiectivismul părților contractante, care, așa cum a arătat, prin efectul voinței lor, sunt libere să aprecieze întinderea valorii ce se plătește ca preț.

În sensul legii, prețul trebuie să fie stabilit pe baza voinței părților și să fie determinat în înscrisul ce constituie act de vânzare cumpărare, printr-o cifră care nu se apreciază în funcție de factori extrinseci voinței părților contractante, cum ar fi cursul pieții sau valoarea reală de circulație, prețul fiind neserios doar în ipoteza în care el este astfel exprimat, încât nu poate fi considerat ca existent. în cauza dedusă judecății, nu se poate pune problema inexistenței prețului sau a unui preț neserios, întrucât actul de vânzare cumpărare este încheiat în fața notarului public care, conform dispozițiilor legale în vigoare, nu poate perfecta un astfel de act în lipsa unui preț minim stabilit prin expertizele de evaluare întocmite pentru uzul notarilor publici.

Validitatea unui preț, care este eventual mai mic decât echivalentul valoric al lucrului vândut la un moment dat, nu afectează validitatea convenției, un astfel de preț neputând fi considerat neserios, fiind practicabil în anumite situații când vânzătorul are interesul înstrăinării imobilului sau când părțile stabilesc de comun acord un astfel de preț.

În ceea ce privește raportul de expertiză întocmit în cauză - invocat de reclamantă în dovedirea susținerilor sale din recurs, acesta nu este susceptibil a dovedi susținerile reclamantei, întrucât experta M. C. M. a stabilit pentru terenul în litigiu o valoare nereală, artificială, experta stabilind pentru imobilul teren o valoare de piață exagerat de mare, în condițiile unei cereri inexistente pe piața imobiliară din zonă, la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, respectiv la data de 15.03.2010, fapt pe care l-a învederat instanței prin obiecțiunile formulate.

Prin suplimentul la raportul de expertiză, experta nu a adus justificări suplimentare acestei situații, întrucât, experta a identificat pentru zona în care este situat terenul doar un contract de vânzare cumpărare încheiat tot de reclamantă la o distanță în timp de 6 luni față de contractul atacat în prezenta cauză, contract de vânzare cumpărare care a avut ca obiect vânzarea unui teren în suprafață de 555 m.p. inclusiv a construcțiilor casă de locuit și anexe amplasate pe acel teren. Așadar, nefiind identificată nici o altă tranzacție imobiliară cu privire la terenuri în zona de referință, nu se poate reține că prețul stabilit de expertă ar fi unul real ci, dimpotrivă, un preț artificial, care nu poate avea relevanță probatorie în instanță.

În dovedirea celor susținute solicită instanței de recurs să pună în vedere reclamantei recurente să prezinte în fața instanței contractul de vânzare cumpărare, încheiat la data de 15.03.2010, menționat de expertă în suplimentul la raportul de expertiză.

Pentru aceste motive, precum și pentru toate aspectele invocate cu prilejul dezbaterilor în fond a cauzei, solicită respingerea recursului reclamantei ca nefondat și menținerea sentinței civilă nr. 303/28.01.2014 pronunțată de Judecătoria Suceava ca fiind legală și temeinică.

Solicită obligarea reclamantei recurente la plata cheltuielilor de judecată din recurs, constând în onorariu de avocat.

Examinând recursul, ce se subsumează prevederilor art. 304 pct. 9, art. 3041 Cod procedură civilă, prin prisma actelor și lucrărilor dosarului, a considerentelor sentinței și a criticilor invocate, tribunalul îl apreciază ca nefondat, pentru considerentele ce urmează a fi expuse.

Practic, recurenta nu aduce o critică evidentă, concretă sentinței pronunțate de instanța de fond, ci reiterează apărările făcute în fața primei instanțe, în sensul de a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub numărul 732/15.03.2010 de BNP O. B., întrucât în cauză este dat motivul de nulitate derivat din lipsa prețului.

Recurenta susține că acțiunea a fost nejustificat respinsă pe considerentul că în cauză se dovedește doar un preț lezionar, ea nefiind îndreptățită să invoce leziunea, nefiind îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1165 Cod Civil și că din probele administrate în cauză rezultă că față de disproporția evidentă între prețul identificat în contract și cel de piață este dovedită o lipsă a prețului de natură să afecteze însăși validitatea convenției de vânzare cumpărare.

Corect a reținut instanța de fond că raportat la disproporția vădită dintre valoarea de circulație a bunului și prețul efectiv achitat de cumpărător se evidențiază caracterul lezionar al prețului, pentru vânzătoare și că leziunea, ca o cauză de nulitate absolută, poate fi invocată numai de către minorul între 14-18 ani care a încheiat singur, fără încuviințarea părinților sau tutorelui, un asemenea act, iar nu de vânzătorul major, așa cum rezultă din prevederile art. 1165 Cod civil 1964.

Critica reclamantei privind neseriozitatea prețului nu poate fi primită, în condițiile în care prețul pentru terenul cumpărat de pârât a fost stabilit de comun acord cu vânzătoarea reclamantă, iar terenul cumpărat nu poate prezenta interes decât pentru pârâtul care deține în proprietate teren învecinat cu suprafața în litigiu, astfel încât nu se poate reține că valoarea acestui teren ar fi în mod vădit disproporționat mai mare.

Contractul de vânzare-cumpărare este un contract sinalagmatic și comutativ, care implică un anumit echilibru între prestațiile contractanților, iar prețul stabilit de părți trebuie să reprezinte o cauză suficientă a prestației vânzătorului, fără însă a reclama o echivalență perfectă. În cazul unui asemenea contract, prețul nu depinde strict de valoarea reală a bunului vândut, ci și de opțiunea părților, care se bucură de o anumită libertate în stabilirea acestuia.

În conformitate cu dispozițiile art. 1303 Cod civil, caracterul de seriozitate a prețului, în presupune o echivalență valorică relativă, raportată la valoarea lucrului vândut și la subiectivismul părților contractante, care prin efectul voinței lor sunt libere să aprecieze întinderea valorii ce se plătește ca preț.

În doctrină s-a statuat că prețul trebuie să fie stabilit pe baza voinței părților și determinat în înscrisul ce constituie act de vânzare cumpărare, printr-o cifră care nu se apreciază în funcție de factori extrinseci voinței părților contractante, cum ar fi cursul pieții sau valoarea reală de circulație, prețul fiind neserios doar în ipoteza în care el este astfel exprimat, încât nu poate fi considerat ca existent. În cauza dedusă judecății nu se poate reține inexistența prețului sau a existenței unui preț neserios, deoarece actul de vânzare cumpărare este încheiat în fața notarului public care, conform dispozițiilor legale în vigoare, nu poate perfecta un astfel de act în lipsa unui preț minim stabilit prin expertizele de evaluare întocmite pentru uzul notarilor publici.

Potrivit practicii judiciare, validitatea unui preț, eventual mai mic decât echivalentul valoric al lucrului vândut la un moment dat, nu afectează validitatea convenției, un astfel de preț neputând fi considerat neserios, fiind practicabil în anumite situații când vânzătorul are interesul înstrăinării imobilului sau când părțile stabilesc de comun acord un astfel de preț.

Recurenta a menționat în cererea de recurs că din expertiza efectuată în cauză rezultă prețul de circulație pentru imobilul care a făcut obiectul tranzacției ca fiind în sumă de 4.443 EURO, un preț de 12 ori mai mare decât cel inserat în contractul de vânzare - cumpărare.

Argumentele recurentei nu sunt relevante, întrucât concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză și de care se prevalează reclamanta în dovedirea susținerilor sale din recurs nu sunt de natură a dovedi afirmațiile acesteia, în condițiile în care experta M. C. M. a stabilit pentru terenul în litigiu o valoare nereală, artificială, stabilind pentru imobilul teren o valoare de piață mare, în condițiile unei cereri inexistente pe piața imobiliară din zonă, la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, respectiv la data de 15.03.2010.

Prin suplimentul la raportul de expertiză, expertul nu a adus justificări suplimentare, identificând pentru zona în care este situat terenul doar un contract de vânzare cumpărare încheiat tot de reclamantă la o distanță în timp de 6 luni față de contractul atacat în prezenta cauză, contract de vânzare cumpărare care a avut ca obiect vânzarea unui teren în suprafață de 555 m.p., inclusiv a construcțiilor casă de locuit și anexe amplasate pe acel teren, fără a fi identificată o altă tranzacție imobiliară cu privire la terenuri în zona de referință. În acest context, nu se poate reține că prețul stabilit de expertă ar fi unul real ci, dimpotrivă, un preț artificial, care nu poate avea relevanță probatorie în instanță, prin raportate la libertatea părților de a conveni asupra prețului tranzacției.

Susținerile recurentei că în prezenta cauză nu s-au respect cerințele art. 129, alin. 4 Cod de procedură civilă și astfel, cu toate că exista o îndoială cu privire la existența condițiilor de validitate a contractului de vânzare cumpărare, în cauză nu s-au administrat toate probele posibile care să conducă la lămurirea situației reale nu sunt întemeiate. Reclamanta a dedus judecății cererea de față, solicitând administrarea probelor considerate relevante, probe încuviințate de instanța investită cu soluționarea litigiului, iar la termenul din 21 ianuarie 2014 nu a solicitat punerea în discuție a completării probatoriului. În acest context, se apreciază că s-au respectat dispozițiile procedurale vizând judecata pe fond a litigiului, iar recurenta nu a enumerat eventualele probe pe care instanța ar fi trebuit să le administreze pentru soluționarea pricinii.

Pentru considerentele expuse, în temeiul dispozițiilor art. 312 Cod procedură civilă, recursul formulat de reclamana-recurentă va fi respins ca nefondat, iar hotărârea primei instanțe va fi menținută ca fiind temeinică și legală.

În baza art. 274 Cod procedură civilă obligă recurenta să plătească intimatului cheltuieli de judecată în sumă de 1000 lei, reprezentând onorariu avocat, conform chitanței de la fila 21 dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

DECIDE :

Respinge recursul declarat de reclamanta B. A., cu domiciliul în com. Verești, ., împotriva sentinței civile nr. 303 din 28.01.2014 a Judecătoriei Suceava, intimat fiind S. O., cu domiciliul în com. Verești, ., ca nefondat

Obligă pe reclamanta - recurentă B. A. să plătească pârâtului - intimat S. O. suma de 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată din recurs, reprezentând onorariu avocat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică, azi, 28.05.2014.

Președinte, Judecător, Judecător,

I. M. I. G. G. D.

Grefier,

Iliuțe C.

Red. I.M.

jud fond L. C. Ș.

tehnored. IC ex.2/23.06.2014

← Fond funciar. Decizia nr. 386/2014. Tribunalul SUCEAVA		Anulare act. Sentința nr. 416/2014. Tribunalul SUCEAVA →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță