Vânzări spații comerciale (legea nr.550/2002). Decizia 1309/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA COMERCIALĂ, DE CONTENCIOS
ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 1309/2008
Ședința publică din 02 iunie 2008
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Augusta Chichișan
JUDECĂTOR 2: Mihaela Saracut
JUDECĂTOR 3: Gheorghe Cotuțiu G -
GREFIER: - -
S-au luat în examinare recursurile declarate de pârâții CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C - N și COMISIA DE APLICARE A LEGII NR. 550/2002, împotriva sentinței civile nr. 504 din 21.03.2008, pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Cluj, cauza privind și pe intimații - SRL și STATUL R REPREZENTAT prin CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C N, având ca obiect vânzări spații comerciale (Legea nr. 550/2002).
La apelul nominal făcut în cauză s-a prezentat pentru intimata - SRL, avocat, lipsă fiind celelalte părți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Recursurile sunt scutite de plata taxelor de timbru.
S-a făcut referatul cauzei, după care reprezentanta intimatei - SRL a depus la dosarul cauzei întâmpinare, care a solicitat să fie apreciată ca fiind concluzii scrise și a susținut că, nu mai are de formulat alte cereri în probațiune, solicitând acordarea cuvântului pe fond.
Curtea, în urma deliberării, constată că, nu mai sunt de invocat excepții prealabile sau de formulat alte cereri în probațiune, apreciază că, prezenta cauză este în stare de judecată, în temeiul art. 150.pr.civ. declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul pe recursurile promovate în cauză.
Reprezentanta intimatei - SRL a solicitat respingerea recursurilor, pentru considerentele expuse în scris și susținute oral cu prilejul acordării cuvântului în dezbateri judiciare asupra recursurilor, cu cheltuieli de judecată conform chitanței depuse la dosar. Susține că, la data la care le-a fost predată construcția nu a fost o construcție cu caracter permanent, că documentația nu reflectă realitatea și că, la această dată construcția este o construcție cu caracter definitiv.
CURTEA
deliberând, reține că
Prin sentința civilă nr. 504 pronunțată la data de 21 martie 2008 în dosarul nr- al Tribunalului Cluja fost dmisă în parte acțiunea formulată de recIamanta C-N în contradictoriu cu pârâții CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C-N și COMISIA DE APLICARE A LEGII NR. 550/2002 C- și s-a constatat că recIamanta îndeplinește condițiile pentru cumpărarea spațiului comercial situat în C-N, str. -, nr. 4, jud. C, cu destinație de cafe - bar și grădină de vară, înscris în CF 319 C-N, având calitatea de cumpărător prin negociere directă.
Totodată, a fost admisă excepția prematurității cu privire la capătul de cerere privind prețul minim de vânzare, și în consecință, a fost respins acest capăt de cerere.
Prin aceeași sentință a fost obligat pârâtul Consiliul Local al mun. C-N să încheie cu recIamanta contract de vânzare-cumpărare prin negociere directă privind imobilul situat în C-N, str. -, nr. 4, jud.
Au fost respinse restul capetelor de cerere, iar pârâții au fost obligați să plătească recIamantei suma de 1000 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că reclamanta deține spațiul situat în C-N, str. -, nr. 4, înscris în CF 319 C-N, în baza contractului de asociere nr. 254/18.02.2004 încheiat cu pârâtul Consiliul Local al mun. C-N, prelungit prin actul adițional încheiat la data de 02.04.2007 până la data de 13.03.2009, iar în conformitate cu dispozițiile Legii nr. 550/2002, reclamanta a solicitat vânzarea acestui spațiu prin negociere directă, cerere care nu a fost soluționată până în prezent de către pârâtă.
Instanța de fond a reținut că spațiul comercial deținut de reclamantă se află în administrarea pârâtului Consiliul Local al mun. C-N și este inclus în lista spațiilor propuse pentru vânzare, aspect ce rezultă din adresa nr. 74167/14.12.2002 emisă de Primăria mun. C-
În privința argumentelor invocate de pârâți în justificarea refuzului de a proceda la vânzarea spațiului către reclamantă, respectiv caracterul de construcție provizorie și demontabilă care face imposibilă înscrierea sa în cartea funciară și o exclude, totodată, de la spațiile care pot fi vândute potrivit dispozițiilor Legii nr. 550/2002, instanța de fond a apreciat că acestea nu pot fi reținute din următoarele considerente:
Prin autorizația de construire nr. 30570/30.01.1995 emisă de Consiliul Local, în calitate de administrator al terenului, a fost autorizată executarea lucrărilor de construire pentru o construcție din lemn provizorie și demontabilă, urmând ca, în cazul în care în zonă se vor construi obiective de interes municipal, și afectează amplasamentul în litigiu, construcția să se desființeze. Prima instanță a apreciat că acest aspect nu are însă relevanță în soluționarea cauzei, datorită faptului că pârâții nu au dovedit că imobilul deținut de reclamantă ar fi o construcție demontabilă și provizorie, simpla existență a acestei autorizații de construire neputând conduce la concluzia că s-a și edificat construcția specificată, în condițiile prevăzute de acest act administrativ, aspect de altfel negat și de reclamantă, iar dispozițiile Legii nr. 550/2002 nu condiționează vânzarea spațiilor comerciale de caracterul definitiv/provizoriu al unei construcții, singurele condiții impuse de lege fiind ca imobilul respectiv să fie un spațiu comercial sau de prestări servicii aflat în administrarea consiliilor locale sau județene (condiție îndeplinită în speță) și ca acesta să fie inclus pe lista spațiilor propuse spre vânzare, condiție de asemenea îndeplinită în speță.
În consecință, instanța de fond a apreciat refuzul pârâtelor de a proceda la vânzarea prin negociere directă a spațiului deținut de reclamantă în baza contractului de asociere nr. 254/2002, în conformitate cu dispozițiile Legii nr. 550/2002, ca fiind nejustificat, în condițiile în care reclamanta îndeplinește condițiile prevăzute de lege pentru cumpărarea acestuia, motiv pentru care, în conformitate cu dispozițiile art. 1, 18 din Legea nr. 554/2004, pârâtul Consiliul Local al mun. C-N a fost obligat să încheie cu reclamanta contractul de vânzare cumpărare prin negociere directă cu privire la acest spațiu.
Referitor la cererea de stabilire a prețului minim de vânzare, tribunalul a apreciat că aceasta este prematură, în condițiile în care, potrivit dispozițiilor art. 8 alin. 1 din Legea nr. 550/2002, acesta este atributul Comisiei pentru vânzare a spațiilor comerciale sau de prestări servicii constituită în baza Legii nr. 550/2002, comisie care întocmește în acest scop un raport de evaluare, care poate fi contestat potrivit dispozițiilor art. 8 alin. 3 din același act normativ în termen de 5 zile de la depunere, la secția de contencios administrativ a tribunalului. Or, în condițiile în care un astfel de raport nu a fost întocmit în cauză, tribunalul a apreciat ca fiind întemeiată excepția prematurității cererii de stabilire a prețului minim de vânzare, motiv pentru care a admis-o și a dispus în consecință.
Ca urmare a respingerii ca premature a cererii privind stabilirea prețului minim de vânzare pentru spațiul comercial menționat mai sus s-a respins și cererea privind modalitatea de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare pornind de la acest preț.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs, în termenul legal, pârâții Comisia de vânzare a spațiilor comerciale și Consiliul Local al Municipiului C-N, solicitând în temeiul disp. art. 312.pr.civ. admiterea recursului, casarea hotărârii recurate si trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe și modificarea hotărârii atacate în sensul respingerii acțiunii introductive.
Motivele de recurs formulate de cei doi pârâți sunt identice, aducând aceleași critici hotărârii recurate.
În dezvoltarea motivelor de recurs, pârâții au arătat că instanța de fond în mod greșit a reținut faptul că nu au dovedit că imobilul în litigiu ar fi o construcție demontabilă și provizorie, simpla existență a autorizației de construire neputând conduce la concluzia că s-a și edificat construcția specificată în conținutul actului, impunându-se efectuarea unei expertize tehnice de specialitate. De altfel, mai arată pârâții, această probă a fost solicitată și de către reclamantă la termenul de judecată din data de 21 martie 2008, probă cu privire la care pârâții nu s-au opus, iar admiterea acestei probe ar fi fost de natură să lămurească instanța cu privire la caracterul definitiv/provizoriu al construcției.
In consecință, invocând și dispozițiile art. 312 alin. 3.pr.civ. pârâții au solicitat casarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanțe în vederea administrării probei cu expertiza tehnică de specialitate, astfel cum a solicitat reclamanta.
De asemenea, pârâții apreciază că sentința pronunțată este lipsită de temei legal, fiind dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii.
Astfel, pârâții apreciază că prima instanță a reținut greșit că, fiind construcție provizorie și demontabilă, nu se justifică refuzul pârâților de a proceda la vânzarea spațiului către reclamantă.
Primul argument invocat constă în faptul că nu s-a dovedit caracterul de construcție provizorie și demontabilă pentru construcția în litigiu. O astfel de afirmație nu corespunde realității, întrucât, din actele depuse la dosarul cauzei rezultă că, prin decizia nr. 471/1977 imobilul înscris în nr. 319, nr. topo. 12292 - teren si casă din cărămidă acoperită cu șindrilă cu 5 camere, 1 bucătărie, în suprafață de 47 stj.p. a trecut în proprietatea Statului Român, în administrarea și ulterior preluării, construcția a fost demolată, fără însă ca aceasta să fi fost radiată din Prin contractul de închiriere nr. 257/1995, numitului i s-a închiriat suprafața de teren de 170 mp. iar prin autorizația de construire nr. 30570/30.01.1995, emisă pe seama pârâtului Consiliul Local, în calitate de administrator al terenului, a fost autorizată executarea lucrărilor de construire pentru o construcție din lemn provizorie si demontabilă,urmând ca, în cazul în care în zonă se vor construi obiective de interes municipal si afectează amplasamentul în litigiu, construcția să se desființeze.
În aceste condiții, pârâții apreciază că au probat caracterul provizoriu și demontabil al imobilului, reclamanta fiind cea care nu a făcut dovada că, imobilul în litigiu are caracter definitiv, tocmai în acest scop fiind solicitată proba cu expertiza.
In ceea ce privește împrejurarea ca Legea nr. 550/2002 nu condiționează vânzarea spatiilor comerciale de caracterul provizoriu/definitiv al imobilelor, pârâții relevă că deși în conținutul legii nu se face distincție între astfel de construcții, din întreaga economie a dispozițiilor legii, rezultă că intenția legiuitorului a fost aceea de a oferi agenților economici posibilitatea de a cumpăra construcții definitive si nu provizorii, astfel că, reclamanta nu poate beneficia de dispozițiile Legii nr. 550/2002.
Analizând recursurile declarate de pârâții Comisia de vânzare a spațiilor comerciale și Consiliul Local al Municipiului C-N formulate prin prisma motivelor invocate, Curtea le-a apreciat ca fiind fondate pentru următoarele considerente:
Prin decizia nr. 471/1977, imobilul înscris în nr. 319, nr. topo. 12292 - teren si casă din cărămidă acoperită cu șindrilă cu 5 camere, 1 bucătărie, în suprafață de 47 stj.p. - a trecut în proprietatea Statului Român, în administrarea; ulterior preluării, construcția a fost demolată, fără însă ca aceasta să fi fost radiată din cartea funciară. Prin contractul de închiriere nr. 257/1995, numitului i s-a închiriat suprafața de teren de 170 mp. iar prin autorizația de construire nr. 30570/30.01.1995, emisă pe seama pârâtului Consiliul Local, în calitate de administrator al terenului, a fost autorizată executarea lucrărilor de construire pentru oconstrucție din lemn provizorie și demontabilă,urmând ca, în cazul în care în zonă se vor construi obiective de interes municipal și afectează amplasamentul în litigiu, construcția să fie desființată.
Ulterior acestui moment, imobilul situat administrativ în C-N, str. -, nr. 4 constituie obiect al contractului de asociere nr.254 din data de 18 februarie 2002, încheiat între Consiliul Local al municipiului C-N și reclamanta - SRL; la data de 18 noiembrie 2002, reclamanta solicită cumpărarea acestui imobil în temeiul Legii nr.550/2002, iar la 14 decembrie 2002, i se comunică împrejurarea că spațiul solicitat a fost înscris în lista spațiilor propuse spre vânzare care urmează să fie supusă aprobării Consiliului Local.
Corespondența ulterioară derulată între reclamantă și pârâți evidențiază împrejurarea că operațiunea de vânzare-cumpărare a spațiului deținut de reclamantă nu a putut fi finalizată întrucât înscrisurile existente asupra spațiului evidențiază o construcție din lemn demontabilă și provizorie care nu poate fi evidențiată în cartea funciară iar reclamanta susține că imobilul este un spațiu comercial cu destinația cafe-bar și grădină de vară.
Una din probele esențiale care ar fi putut conduce instanța de fond la adoptarea unei soluții legale și temeinice în cauză o constituie expertiza tehnică; expertul tehnic ar fi fost în măsură să stabilească dacă imobilul obiect al contractului de asociere nr. 254/2002 este o construcție provizorie, demontabilă sau dacă acesta este un spațiu comercial în accepțiunea legii, a constitui obiect al transferului dreptului de proprietate.
Se poate observa, așadar că instanța de fond, în absența expertizei tehnice, a reținut în mod greșit că argumentele invocate de pârâți în justificarea refuzului de a proceda la vânzarea spațiului către reclamantă, respectiv caracterul de construcție provizorie și demontabilă care face imposibilă înscrierea sa în cartea funciară și o exclude de la spațiile care pot fi vândute potrivit dispozițiilor Legii nr. 550/2002 nu pot fi reținute întrucât pârâții nu au dovedit că imobilul deținut de reclamantă ar fi o construcție demontabilă și provizorie iar simpla existență a acestei autorizații de construire nu poate conduce la concluzia că s-a și edificat construcția specificată, în condițiile prevăzute de acest act administrativ.
Este adevărat că dispozițiile Legii nr. 550/2002 nu condiționează vânzarea spațiilor comerciale de caracterul definitiv/provizoriu al unei construcții, singurele condiții impuse de lege fiind ca imobilul respectiv să fie un spațiu comercial sau de prestări servicii aflat în administrarea consiliilor locale sau județene (condiție îndeplinită în speță) și ca acesta să fie inclus pe lista spațiilor propuse spre vânzare, însă, în cauză nu s-a stabilit cu certitudine care este acest spațiu comercial supus procedurilor instituite de Legea nr.550/2002, imobilul în litigiu nefiind evidențiat în cartea funciară iar o descriere exactă a acestuia nu există.
Prin urmare, efectuarea unei expertize tehnice de specialitate, cu aceste obiective era necesară și utilă pentru justa soluționare a cauzei.
În consecință, se poate conchide că instanța de fond a pronunțat o soluție nelegală întrucât a soluționat procesul fără a cerceta fondul cauzei motiv pentru care, Curtea constatând incidența dispozițiilor art. 312 alin.5 pr.civ. va admite recursul declarat de pârâți, va casa hotărârea recurată și va dispune trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe respectiv Tribunalul Cluj reținând incidența prevederilor art.315 alin.1 și 3 din același act normativ.
Cu prilejul rejudecării cauzei instanța va analiza legalitatea și temeinicia actelor contestate de către reclamantă prin prisma probelor existente și va administra întreaga probațiune necesară pentru justa soluționare a cauzei cu scopul clarificării aspectelor menționate mai sus inclusiv expertiza tehnică de specialitate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursurile declarate de pârâții CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C-N și COMISIA DE APLICARE A LEGII NR. 550/2002 împotriva sentinței civile nr. 504 din 21 martie 2008 pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Cluj pe care o casează și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 02 iunie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI, GREFIER,
- - - G - - -
Red./dact./MS
Dact./3 ex./11.06.2008.
Jud.fond:,.
Președinte:Augusta ChichișanJudecători:Augusta Chichișan, Mihaela Saracut, Gheorghe Cotuțiu
