Vânzări spații comerciale (legea nr.550/2002). Decizia 3/2009. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA COMERCIALĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 3.227/2009
Ședința publică de la 15 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Claudia Idriceanu
JUDECĂTOR 2: Danusia Pușcașu
JUDECĂTOR 3: Axente Irinel
GREFIER:
S-a luat în examinare recursurile declarate de pârâții CONSILIUL LOCAL AL MUN.C N și COMISIA PENTRU APLICAREA LEGII NR.550/2002, împotriva sentinței civile nr. 1977 din 26 iunie 2009 pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Cluj, în contradictoriu cu intimata SC IMPORT EXPORT SRL având ca obiect vânzări spații comerciale (Legea Nr.550/2002).
La apelul nominal se prezintă avocat în reprezentarea intereselor intimatei.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Recurentele sunt scutite de plata taxelor judiciare de timbru.
S-a făcut referatul cauzei după care, se constată că la data de 8 2009 s-a înregistrat la dosar întâmpinare din partea intimatei, depusă la filele 12-15.
Reprezentanta intimatei arată că nu are cereri de formulat sau excepții de invocat.
Curtea, în urma deliberării, nefiind cereri prealabile de formulat sau excepții de invocat, apreciază că, prezenta cauză se află în stare de judecată, declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul pe fond asupra recursului.
Reprezentanta intimatei solicită respingerea recursului ca nefondat, menținerea hotărârii atacate ca fiind legală și temeinică și obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată în recurs reprezentând onorariu avocațial justificat cu chitanțele depuse la dosar, pentru motivele expuse pe larg în întâmpinare și pe care le susține oral în fața instanței cu ocazia acordării cuvântului pe fond. Solicită a se constata că toate criticile aduse sunt nefondate având în vedere actele de la dosar și probele administrate în cauză.
CURTEA:
Prin sentința civilă nr. 1.977 din data de 26 iunie 2009 pronunțată în dosarul nr- de Tribunalul Clujs -a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a CONSILIULUI LOCAL AL MUNICIPIULUI C-N și excepția tardivității capătului de cerere privind anularea procesului-verbal încheiat în data de 01.02.2005.
Totodată, s-a admis acțiunea formulată de reclamanta IMPORT-EXPORT C-N, în contradictoriu cu CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C-N și COMISIA PENTRU APLICAREA LEGII NR. 550/2002 și s-a respins acțiunea reconvențională formulată de CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C-N, în contradictoriu cu reclamanta, fiind anulat procesul-verbal încheiat în data de 01.02.2005 cu nr- și stabilindu-se prețul de vânzare al imobilului din litigiu la valoarea stabilită în expertiza de evaluare respectiv la suma de 200.114 lei.
În final, au fost obligați pârâții la renegocierea contractului de vânzare-cumpărare și încheierea unui contract de vânzare-cumpărare privind imobilul situat în C-N, B-dul 21 1989, nr. 3,. 1 pentru prețul de 200.114 lei, iar Consiliul Local al mun. C-N a fost obligat la plata sumei de 2.560 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că reclamanta a fost beneficiara contractului de închiriere nr. 2.167 din 31.01.2001, deținând spațiul comercial situat în apartamentul nr. 1 situat în C-N, B-dul 21 1989, nr. 3, condiție în care a optat pentru cumpărarea prețului, având în vedere că îndeplinește condițiile prevăzute de art. 16 din Legea 550/2002, condiții care sunt și acum îndeplinite de către reclamantă potrivit actelor dosarului.
În aceste condiții, a arătat instanța de fond, la data de 01.02.2005, a fost încheiat procesul-verbal de către Comisia de Vânzare a Comerciale constituită conform Legii nr. 550/2002 pentru prețul negociat de 7.550.000 ROL. Întrucât ulterior semnării acestui proces-verbal s-a constatat că înscrierile din cartea funciară nu corespund situației reale și nici cele din contractul de închiriere situației faptice, reclamanta a solicitat prin cererile nr. 5.117/16.06.2005 și nr. 59.605/29 august 2005 reverificarea situației acestui imobil.
De asemenea, reclamanta a formulat o acțiune finalizată prin decizia nr. 577/A/2008 a Tribunalului Cluj în dosarul nr- prin care s-a stabilit componența reală a spațiului din litigiu, întinderea reală a procentului dreptului de proprietate privind părțile indivize comune, dispunându-se rectificarea înscrierilor din individuală nr. - C-N, nr. top. 122/1/1 și colectivă nr. - C-
Având în vedere întreaga stare de fapt, instanța de fond a apreciat că prevederile art. 8 alin. 3 din Legea nr. 550/2002 nu sunt aplicabile, în sensul admiterii excepției tardivității capătului de cerere privind anularea procesului-verbal încheiat în data de 01.02.2005, pentru că acest proces-verbal a fost contestat în termen și mai mult, nu poate fi luat în considerare atât timp cât datele cuprinse în acesta nu corespund realității, fapt statuat printr-o hotărâre intrată în puterea lucrului judecat.
Pe de altă parte, a mai arătat prima instanță, deși comisia constituită potrivit art. 6 din Legea nr. 550/2002 are o capacitate de drept administrativ întrucât are niște atribuții prevăzute de lege cel care decide asupra finalizării procedurii având atribuția în calitate de autoritate deliberativă a Municipiului C-N, să încheie contractul de vânzare-cumpărare este Consiliul Local conform art. 10 din Legea nr. 550/2002.
Așa fiind, atât excepția lipsei calității procesuale pasive a Consiliului Local al Municipiului C-N, cât și excepția tardivității capătului de cerere privind anularea procesului-verbal încheiat în 1.02.2005, au fost respinse de către prima instanță.
S-a mai arătat în hotărârea instanței de fond că în cauză a fost efectuată o expertiză tehnică de evaluare care a stabilit evaluarea imobilului potrivit noilor date în urma deciziei nr. 577/A/2008 a Tribunalului Cluj la valoarea de 200.114 lei.
Ca atare, procesul-verbal din 01.02.2005 necorespunzând situației faptice și prețului real la data la care a fost întocmit, în conformitate cu art. 18 din Legea nr. 554/2004, instanța de fond a anulat procesul-verbal cu nr-.
De asemenea, stabilindu-se prețul de vânzare la valoarea de 200.114 lei, au fost obligați pârâții, în conformitate cu art. 16 din Legea nr. 550/2002 la renegocierea contractului și încheierea contractului de vânzare-cumpărare privind imobilul situat în C-N, B-dul 21 1989, nr. 3,. 1, jud. C ținând cont de valoarea stabilită în sumă de 200.11.4 lei.
Motivele care au stat la baza admiterii acțiunii principale au fost apreciate de prima instanță ca fiind valabile și în privința respingerii cererii reconvenționale formulate de pârât.
Întrucât s-a opus admiterii acțiunii și a căzut în pretenții, în conformitate cu art. 274 Cod procedură civilă, tribunalul, a obligat Consiliul Local al Municipiului C-N, la plata sumei de 2.560 lei către reclamantă, reprezentând cheltuieli de judecată, onorariu expert și onorariu avocațial.
Împotriva aceste hotărâri, în temeiul art. 304 pct. 7 și 9, art. 3041și art. 312.pr.civ. pârâții CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C-N, reprezentat prin primar și COMISIA DE APLICARE A LEGII NR. 550/2002, reprezentată prin președinte, au formulat ecurs solicitând admiterea acestuia, modificarea sentintei atacate, în sensul respingerii actiunii reclamantei si admiterii cererii reconventionale.
În recursul formulat de pârâtul Consiliul Local al Municipiului C-N s-a nvederat că sentinta recurată nu cuprinde motivele de fapt si de drept care au format convingerile instantei, aceasta mărginindu-se a arăta că prevederile art. 8 alin 3 din Legea nr. 550/2002 nu sunt aplicabile în sensul admiterii exceptiei tardivității capătului de cerere privind anularea procesului-verbal încheiat în data de 01.02.2005 pentru că acesta a fost contestat în termen.
De asemenea, a mai arătat pârâtul, că instanta s-a mărginit fără o motivare în fapt și în drept să statueze că motivele care stau la baza admiterii actiunii principale sunt valabile si in privinta respingerii cererii reconventionale pe care a formulat-o, dar nu a arătat în concret pe ce se bazează, din punct de vedere juridic, solutia de admitere a actiunii.
Referitor la motivul de recurs vizând dispozițiile art. 304 pct. 9.pr.civ. pârâtul a apreciat că prezenta speță trebuia analizată raportat la textul de lege pe care îsi întemeiază actiunea reclamanta si anume Legea nr. 550/2002, act normativ care reglementează strict situatia vânzării spatiilor comerciale proprietatea privată a statului si a celor de prestări servicii, aflate în administrarea consiliilor judetene sau a consiliilor locale, precum si a celor din patrimoniul regiilor autonome de interes local.
În acest context, pârâtul a considerat că în mod gresit a retinut instanta fondului că procesul-verbal a fost contestat în termen, având în vedere statuările art. 9 alin 3 din Legea nr. 550/2002 și faptul că procesul-verbal nr- a fost semnat si însusit de către reclamantă, iar în aceste conditii nemaiputând fi contestat și fiind obligatoriu pentru părti în ceea ce priveste continutul său.
O altă critică formulată de pârât se referă la faptul că instanta fondului a ignorat prevederile art. 27 din Legea nr. 550/2002 care dispun că aceste situatii se solutionează în conformitate cu prevederile acestei legi, nefiind admisibilă o actiune care contestă aceleasi aspecte reglementate prin lege, conform principiului specialia derrogant generalibus, raportat și la dispozițiile art. 8 alin. 3 din aceeași lege. Față de aceste dispoziții legale, pârâtul a apreciat că în mod gresit a dispus prima instanță efectuarea unei alte expertize, atâta timp cât raportul de evaluare efectuat pentru stabilirea pretului nu a fost contestat de către reclamantă în termenul prevăzut de lege și nu a fost anulat, astfel că efectuarea unei alte expertize nu se impunea, cât timp exista un raport de evaluare perfect valabil. Singurul lucru admisibil, în opinia pârâtului, ar fi fost obligarea reclamantei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în baza raportului de evaluare initial, raport necontestat în termen, deci perfect valabil.
În sprijinul poziției sale, pârâtul a invocat și dispozițiile art. 8 alin. 1 din Legea nr. 550/2002, față de care solutia instantei de admitere a efectuării raportului de expertiza este gresită, având în vedere că raportul de evaluare întocmit în cauză nu a fost contestat în termenul legal, iar legea prevede expres modalitatea de evaluare.
Referitor la expertiza efectuată, pârâtul a învederat faptul că expertul nu a avut în vedere la analiza valorii imobilului faptul că asupra acestuia s-au efectuat reparații capitale, conform normativului 135/99, gradul de uzură fizică pentru imobile cu o vechime de peste 80 ani este de 0,80 si nu de 0,85, asa cum s-a stabilit, iar la evaluarea terenului, efectuată prin metoda bonității, s-a gresit la calcul, coeficientul M - coeficientul privind mărimea terenului construibil, desi este de 1,25 fost trecut în formula 1,05, aspecte neluate în calcul de către expert la efectuarea expertizei, astfel încât pretul imobilului este mai scăzut decât cel real.
În final, pârâtul a arătat că în mod greșit prima instanță a respins solicitarea sa privind obligarea reclamantei la încheierea contractului în baza procesului-verbal si a raportului de evaluare necontestat de nici una dintre părti, în contradictie și cu prevederile art. 11 alin. 2 din Legea nr. 550/2002, care dispun că n celelalte cazuri încheierea contractului de vânzare-cumpărare si achitarea integrală a pretului se vor face în termen de cel mult 30 de zile de la încheierea negocierilor si convenirea pretului. Din această perspectivă, a arătat pârâtul, de la data finalizării procedurii de vânzare, prin încheierea procesului-verbal si până la data introducerii actiunii reclamantei, respectiv 02.03.2005 a trecut termenul de 30 de zile, situație în care impune obligarea reclamantei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în baza procesului-verbal legal încheiat, semnat si însusit de către părti.
Recursul formulat de pârâta COMISIA PENTRU APLICAREA LEGII NR. 550/2002 cuprinde aceleași motive de nelegalitate și netemeinicie a hotărârii primei instanțe pe care le-a formulat și pârâtul Consiliul Local al Municipiului C-N în recursul său.
Prin întâmpinare, reclamanta IMPORT-EXPORT Las olicitat respingerea recursului ca nefondat, instanța de fond pronunțând o soluție cu aplicarea corectă a dispozițiilor legale incidente, cu cheltuieli de judecată.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta apreciaza recursul dedus judecatii ca fiind neintemeiat.
Astfel, sunt neintemeiate argumentele recurentelor conform carora sentinta recurata nu cuprinde argumentele pe care se sprijina. Contrar acestor afirmatii, sentinta recurata cuprinde intr-o maniera sintetica toate argumentele de fapt si de drept in baza carora a considerat intemeiata cererea de chemare in judecata, fiind respectat dreptul tuturor partilor la un proces echitabil in acceptiunea art. 6 din CEDO.
Mai mult, nici jurisprudenta CEDO nu impune analiza punctuala a fiecarui argument invocat de catre parti, daca din ansamblul motivarii reiese fara putinta de tagada ratiunea pentru care a fost adoptata o solutie sau alta. Astfel, in practica Curtii Europene a Drepturilor Omului s-a decis ca,desi motivarea se examineaza in raport cu circumstantele fiecarei cauze hotararea trebuie sa cuprinda un raspuns specific explicit la problemele decisive pentru procedura in cauza, (cauza Gheorghe impotriva Romaniei). Aceeasi abordare se regaseste si in practica Inaltei Curti de Casatie si Justitie care a retinut in practica sa faptul ca motivarea corespunde exigentelor procedurale,chiar daca nu s-a raspuns expres fiecarui argument invocat de catre parti, fiind suficient ca din intregul hotararii sa rezulte ca s-a raspuns tuturor argumentelor in mod implicit, prin argumente logice, (Decizia 2522/2006, Dreptul nr. 4/2007, pagina 244). In cazul concret dedus judecatii putem aprecia ca prin argumentele sumar enuntate, se deduce in mod mai ales implicit care sunt argumentele pentru care prima instanta a admis cererea de chemare in judecata.
Reclamanta intimata a facut dovada faptului ca a contestat deindata procesul verbal de conciliere directa 7429/3.02.2005. Astfel, pe adresa emisa de catre recurentul Consiliul Local al Municipiului C-N (32 din dosarul instantei de fond) datata 4.05.2005, exista o insemnare a reprezentantului reclamantei intimate SC Import Export SRL, conform careia in urma unei audiente la viceprimarul municipiului C-N, s-a aprobat,renegocierea pentru spatiul situat in Bulevardul 21 nr. 3, si totodata s-a propus reevaluarea spatiului, Aceeasi stare de fapt reiese si din corespondenta purtata intre parti, conform careia renegocierea nu a fost finalizata datorita faptului ca inscrierile din cartea referitoare la spatiul in dicutie nu corespundeau cu situatia reala de la fata locului.
Raportat la ultimul raspuns al recurentei de randul 2, Comisia de aplicare a Legii 550/2002 ( 44), datat 21.02.2006, cererea de chemare in judecata este inregistrata la 5.03.2006, deci in termenul legal de 30 de zile reglementat prin dispozitiile art. 8 alin. 3 si art. 11 alin. 2 din Legea 550/2002, situatie in care exceptia de tardivitate a formularii cererii a fost in mod legal si temeinic respinsa de catre prima instanta.
Sunt neintemeiate si criticile de nelegalitate formulate prin prisma dispozitiilor art. 304 alin. 1 punctul 9. Astfel, printr-o hotarare judecatoreasca irevocabila prin care s-a solutionat dosarul - s-a statuat in contradictoriu cu proprietarul spatiului, Consiliul Local al Municipiului C-N in calitate de reprezentant al Statului R componenta reala a spatiului in litigiu, intinderea acestui spatiu precum si intinderea reala a procentului detinut de catre proprietar din partile indivize comune aferente acestui spatiu. Hotararea anterior enuntata, intrata in puterea lucrului judecat produce efecte fata de toate partile dosarului cu privire la cele dispuse.
recurentei la dispozitiile art. 8 alin. 1 din Legea 550/2002 care impun efectuarea unui raport de evaluare de catre persoane fizice si juridice autorizate sunt neintemeiate, deoarece textul este aplicabil in situatia in care expertiza este efectuata in cadrul procedurii administrative. In ipoteza unui litigiu, asa cum este in cazul concret dedus judecatii, dispozitiile enuntate nu sunt aplicabile, deoarece expertiza de evaluare este realizata conform normelor procedurale generale de administrare a probelor, reglementate prin capitolul special al codului d e procedura civila. Recurentele au cunoscut continutul expertizei care a fost comunicat insa nu au facut obiectiuni. Pentru prima data in recurs se face referire la anumite lucrari de reparatie la spatiul care face obiectul litigiului, insa nici o proba nu sustine aceste afirmatii, mai mult, aceste aspecte trebuiau invocate in fata instantei de fond si valorificate prin stabilitea unor obiective concrete la raportul de expertiza.
Pentru toate aceste argumente, in baza dispozitiilor art. 312 alin. 1 Cpc, recursul declarat va fi respins si sentinta recurata va fi mentinuta ca pe deplin legala si temeinica atat cu privire la solutia pronuntata cu privire la cererea de chemare in judecata cat si cu privire la solutia pronuntata cu privire la cererea reconventionala.
In baza dispozitiilor art. 274 alin. 1. recurentii cazuti in pretentii vor fi obligati in solidar la plata sumei de 1190 Ron cheltuieli de judecata avansate de catre intimata in faza recursului, constand in onorariu avocat ( 16, 19).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursurile declarate de CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C-N și COMISIA PENTRU APLICAREA LEGII NR. 550/2002, ambele cu sediul în C-N, Calea, nr. 1-3, jud. C, in contradictoriu cu intimata IMPORT-EXPORT, cu sediul în C-N, B-dul 21 1989, nr. 3,. 1, jud. C împotriva sentinței civile nr. 1.977 din 26 iunie 2009 pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Cluj. pe care o menține în întregime.
Obligă recurenții, în solidar, să plătească intimatei IMPORT-EXPORT, cu sediul în C-N, B-dul 21 1989, nr. 3,. 1, jud. C, suma de 1.190 lei, cheltuieli de judecată în recurs.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de 15 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI, GREFIER,
- - - - - -
Red./25.01.2010
Dact./5 ex./
Jud.fond..
Președinte:Claudia IdriceanuJudecători:Claudia Idriceanu, Danusia Pușcașu, Axente Irinel
