Hotarare care tine loc de act autentic - dovada calităţii de proprietar în acţiunile privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
Tribunalul TELEORMAN Decizie nr. 1008 din data de 15.12.2016
Prin sentința civilă nr. 96 din 17.02.2016, Judecătoria Z a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților, ca neîntemeiată.
A respins acțiunea formulată de reclamantul GN, în contradictoriu cu pârâții ES, prin moștenitorii EF și ET, VA și SN și SM, ca nefondată.
A obligat pe reclamant la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 1000 lei, onorariu avocat redus, către pârâții SN și SM.
Pentru a pronunța această soluție instanța de fond a reținut următoarele :
"Cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților , astfel cum s-a precizat la termenul de judecată din 10.02.2016, instanța va respinge excepția ca neîntemeiată.
Astfel, față de actele depuse la dosar precum și susținerile părților cu privire la dreptul acestora de proprietate asupra bunurilor indicate în acțiune, constată că în cauză este dovedită calitatea procesuală a pârâților, potrivit art. 36 C.pr.civ., care prevede faptul că aceasta rezultă din identitatea dintre părți și subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecății, urmând existența sau inexistența drepturilor și a obligațiilor afirmate să fie analizate pe fondul cauzei.
Instanța, analizând actele și lucrările dosarului, reține că la data de 25.08.2011 între reclamant, în calitate de promitent-cumpărător și pârâții ES și VA, în calitate de promitenți- vânzători a intervenit o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare materializată în înscrisul sub semnătură privată intitulat "antecontract de vânzare cumpărare";, pentru suprafața totală de 1.24 ha teren arabil in extravilanul comunei C, județul T, după cum urmează:
- 0.60 ha extravilan in sola 16/4 parcela 47/2 cu vecinătățile: N: VT, E: antena irigații , S: CT si V: d.e.;
- 0.40 ha extravilan in sola 22/2 parcela 5 cu vecinatatile:N: d.e. ,E: VT, S: canal si V: BA; 0.0412 ha extravilan in sola 20/3 parcela 104 cu vecinătățile : N: VT, E: canal, S: BA si V: antena irigații
- 0.0381 ha intravilan arabil in sola 7 parcela 223 cu vecinatatile:N: VT, E: DI, S: GT si V: drum stradal;
- 0.0780 ha intravilan arabil in sola 7 parcela 222 cu vecinătățile: N: VT, E: DI, S: GT si V: drum stradal si
- 0.0827 ha intravilan curți construcții in sola 7 parcela 221 cu vecinătățile: N: VT, E: DI, S: GT si V: drum stradal, prețul vânzării fiind de 3000 lei .
Terenul ce face obiectul antecontractului mai sus amintit intitulat "antecontract de vânzare cumpărare"; este înscris în titlul de proprietate 2500197/fără dată eliberat de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra terenurilor T, titlu ce a fost emis pe numele numiților DF și VN, în prezent decedați, astfel cum rezultă din actele de stare civilă depuse la dosarul cauzei, precum și în titlul de proprietate 2501360/8.08.2002 eliberat de aceeași comisie pe numele numiților DF și VN, în prezent decedați, ca moștenitori ai defunctului VA.
Instanța, verificând calitatea de proprietar a celor care înstrăinează terenul, respectiv pârâții, în calitate de promitenți-vânzători, constată că aceștia nu au făcut dovada proprietății asupra terenului pe care a promis să-l înstrăineze, din înscrisurile depuse la dosar nu rezultă dovada dreptului de proprietate al pârâților asupra terenului și nici nu a fost dezbătută succesiunea defunctului VN, la care, într-adevăr pârâții au vocație succesorală legală potențială , astfel cum rezultă din actele de stare civilă depuse la dosar.
De asemenea, instanța constată că din cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare, pârâții ES și VA s-au obligat să vândă toată suprafața de teren cuprinsă în titlul de proprietate emis pe numele autorului acestora, dar și pe numele mătușii lor DF care a instituit legat cu titlu universal cu privire la bunurile sale mobile și imobile în favoarea pârâților SN și SM.
În cazul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, instanța are posibilitatea să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic, potrivit prev. art. 5 din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, cu modificările și completările ulterioare, însă prin pronunțarea unei astfel de hotărâri instanța suplinește exclusiv refuzul nejustificat al uneia dintre părți de a mai contracta, celelalte condiții pentru validitatea încheierii contractului trebuind să fie îndeplinite.
Prin urmare, promitentul-vânzător trebuie să fie proprietarul exclusiv al imobilului ce formează obiectul vânzării.
În lipsa efectuării partajului între moștenitorii proprietarilor imobilului (titulari ai titlului de proprietate), niciunul dintre aceștia nu este proprietar exclusiv al bunului promis spre vânzare, iar în lipsa îndeplinirii acestei condiții, esențiale, de valabilitate a vânzării-cumpărării nu se poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.
Prin decizia RIL nr. 12/2015 Înalta Curte de Casație și Justiție , a statuat că în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005, în situația în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deși nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalți coproprietari.";
Împotriva sentinței civile sus menționate a declarat apel reclamantul GN, solicitând admiterea apelului, modificarea în tot a sentinței atacate și admiterea acțiunii așa cum a fost formulată.
În motivare, apelantul a arătat că au fost introduși în cauză în mod greșit pârâții SN și SM întrucât aceștia nu au calitate procesuală pasivă întrucât nu au moștenit în nici un fel bunuri imobie de pe urma defuncte DF. În mod greșit instanța de fond a constatat că reclamantul este în culpă procesuală neîndeplinind acte care cădeau în sarcina sa în situația în care procedura partajului și a ieșirii din indiviziune este atributul strict al moștenitorilor defunctului, reclamantul neputând efectua această procedură chiar dacă are un interes legitim. În speță reclamantul este în postura de a nu putea obliga pârâții să demareze procedura partajului judiciar. Sunt aplicabile dispozițiile art. 1074 și 1077 C.civ atât timp cât pârâții nu și-au îndeplinit obligația de a se prezenta la notar iar reclamantul și-a respectat obligația de a achita prețul integral, instanța putând pronunța o o hotărâre prin suplinirea voinței părților.
Pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este admisibilă fiind îndeplinite cele două condiții: încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu respectarea dispozițiilor art. 948 C.pr.civ. și existența în patrimoniul promitentului vânzător a bunului a cărei vânzare a fost promisă.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 466 și urm. C.pr.civ.
Intimații SN și SM au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului.
În motivare, intimații au susținut că este neîntemeiată critica apelantului referitoare la lipsa calității procesuale pasive a intimaților atât timp cât însuși reclamantul a foste cel care a solicitat introducerea în cauză a acestora.
În mod corect instanța de fond a reținut că pentru a se pronunța o hotărârea crea să țină loc de contract de vânzare-cumpărare trebuie ca promitentul vânzător să fie proprietar exclusiv al bunului promis. De asemenea în mod corect instanța a obligat reclamantul la plata cheltuielilor de judecată întrucât reclamantul a fost cel care a pierdut procesul.
Analizând actele și lucrările dosarului tribunalul reține următoarele:
Tribunalul apreciază că sunt neîntemeiate criticile apelantului în legătură cu soluția dată excepției lipsei calității procesuale pasive a intimaților-pârâți SN și SM.
Instanța consideră că apărările apelantului nu pot fi primite atât timp cât el însuși (apelantul-reclamant) a fost cel care în ședința publică din 26.05.2014 , în fața instanței de fond, a solicitat introducerea în cauză a succesibililor defunctei DF, printre care figurează și intimații SN și SM conform anexei 24 de la fila 54 dosar fond.
Pe de altă parte, faptul că intimații ";nu au moștenit nici un fel de bunuri imobile de pe urma defunctei DF"; nu are nicio relevanță cu privire la calitatea procesuală pasivă a intimaților în acest cadru procesual, nefiind soluționată o cerere de partaj judiciar sau de dezbatere a succesiunii defunctei DF. În mod corect instanța de fond a reținut că, potrivit art. 36 C.pr.civ., calitatea procesuală pasivă rezultă din identitatea dintre părți și subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecății, urmând existența sau inexistența drepturilor și a obligațiilor afirmate să fie analizate pe fondul cauzei. În cauză există identitate între persoanele chemate în judecată în calitate de pârâte și subiectele raportului juridic litigios așa cum a fost el configurat și expus de reclamant.
Tribunalul consideră ca neîntemeiate și celelalte critici legate de soluția pronunțată de instanța de fond.
În opinia tribunalului, pe lângă celelalte condiții necesare, pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, având în vedere efectul translativ de proprietate al acestei hotărâri, promitentul vânzător trebuie să aibă calitatea de proprietar exclusiv asupra bunului promis spre vânzare, așa cum a statuat și ICCJ în decizia RIL nr. 12/2015.
Chiar și apelantul, în întâmpinarea la cererea de apel, susține că pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare este nevoie de "existența în patrimoniul promitentului-vânzător a bunului a cărei vânzare a fost permisă";.
Referitor la acest ultim aspect - calitatea de proprietar -, instanța constată ca în cauză nu există dovada că intimații pârâți au calitatea de proprietari asupra terenului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, calitate care trebuie sa fie verificata în mod obligatoriu si care trebuie sa existe la momentul la care instanța pronunță o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
Instanța retine ca titlul de proprietate aflat la dosarul cauzei este eliberat pe numele numiților DF și VN. Astfel, tribunalul reține că terenul în litigiu aparține în coproprietate numiților DF și VN.
Antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în calitate de promitenți vânzători de către VA și ES, persoane care nu figurează ca proprietari pe titlul de proprietate nr. 2501360 însă despre care reclamantul susține că sunt moștenitorii defunctului VN.
La dosar nu există nicio dovadă că VA și ES sunt moștenitorii acceptanți ai succesiunii defunctului VN.
Sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale depusă la dosarul cauzei pentru defunct nu are valoare, în concepția instanței, de act care să constate si sa dovedească pentru pârâți calitatea de moștenitori față de defunct si a calității lor de proprietari exclusivi asupra bunurilor ce ar face parte din masa succesorala, aceste aspecte nefiind constatate in mod legal in urma procedurii firești stabilite de lege pentru dezbaterea succesorală.
Înscrisurile eliberate de Primăriile Comunei C sunt, așa cum le spune si numele, acte necesare pentru deschiderea procedurii succesorale prevăzută de art. 102 alin 1 și art. 103 din Legea 136/1995, iar persoanele menționate in aceste înscrisuri sunt doar prezumtivii moștenitori ai defunctului.
Instanța consideră ca acest înscris nu poate tine locul actelor prevăzute de lege care trebuie sa stabilească si sa constate calitatea, masa succesorala si cotele moștenitorilor de rămase de pe urma unui autor decedat, o interpretare contrară ducând inevitabil la concluzia inutilității procedurii de dezbatere succesorală prevăzută de lege.
Instanța consideră, că eventuala legătură de rudenie dintre intimați și defunct, și faptul existenței pentru aceștia a unei aparente vocații generale legale la succesiunea defuncților, nu pot fi echivalate în nici un caz cu calitatea de moștenitor legal acceptant al succesiunii, calitate ce implică verificarea mai multor condiții în cadrul unei proceduri distincte prevăzută de lege.
Instanța, consideră că nu ar putea fi primită acțiunea formulată cu justificarea că prin semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare pârâții ar fi acceptat succesiunea defunctului, acesta fiind un act de acceptare tacită a succesiunii.
Fără a nega aptitudinea antecontractului de vânzare-cumpărare de a putea fi considerat un act de acceptare tacită a unei succesiunii, instanța apreciază că și în aceste cazuri se impune a fi parcursă procedura succesorală prevăzută de lege, întrucât simpla existență a unor acte sau a unor fapte care pot semnifica acceptarea unei succesiunii nu poate produce efecte în lipsa constatării legale a acestora și întocmirii unor acte ulterioare care să dovedească acest lucru, în urma parcurgerii unor proceduri prevăzute în mod expres de lege.
Această interpretare este susținută și de dispozițiile Legii 36/1995 în vigoare la data decesului defunctului (deschierii succesiunii), care prevăd la art. 76 că "în cadrul procedurii succesorale, notarul public stabilește calitatea moștenitorilor și legatarilor, întinderea drepturilor acestora, precum și compunerea masei succesorale";, eliberându-se certificatul de moștenitor sau de legatar, care va cuprinde constatările referitoare la masa succesorală, numărul și calitatea moștenitorilor și cotele ce le revin din patrimoniul defunctului potrivit art. 83 din aceeași lege.
În fine, instanța consideră în sistemul juridic actual dovada dreptului de proprietate asupra imobilelor se face fie prin înscrisuri din care să reiasă în mod direct calitatea de proprietar titularului (titlu de proprietate eliberat in baza Legii 18/1991, hotărâre de partaj, tranzacție judiciară, partaj voluntar autentic, contract de vânzare-cumpărare în formă autentică etc.), fie prin înscrisuri din care, chiar dacă nu reiese in mod direct calitatea de proprietar a persoanei în cauză, se coroborează cu alte înscrisuri care relevă în mod direct calitatea de proprietar al autorului ei, așa cum se întâmplă spre exemplu în cazul existenței unui certificat de moștenitor și titlul de proprietate emis în baza Legii 18/1991 pe numele autorului moștenitorului.
Ceea ce este important în această chestiune este faptul că în orice caz, dovada dreptului de proprietate în ipoteza unei înstrăinări a unui imobil se face prin înscrisuri și în niciun caz cu martori sau cu prezumții, astfel încât instanța consideră pârâții nu pot fi considerați proprietari pe baza titlului de proprietate emis pe numele autorilor lor, înscris care se coroborează cu prezumția potrivit căreia în eventualitatea unei dezbateri succesorale pârâții, vor deveni moștenitori acceptanți al succesiunii autorilor lor, pentru simplul fapt că sunt rudă cu aceștia și figurează într-un înscris eliberat de Primărie (anexa 24).
Pe de altă parte, tribunalul reține că numai presupușii succesibili ai defunctului coproprietar VN - VA și ES au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare și aceștia au promis să vândă întregul imobil. Numai că întregul imobil nu era deținut în proprietate exclusivă de VN ci în coproprietate cu DF, iar moștenitorii acesteia nu au semnat anetcontractul de vânzare-cumpărare și nici nu au fost de acord cu pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
În aceste condiții, tribunalul constată că nu există dovada că promitenții-vânzători din antecontractul de vânzare cumpărare sunt proprietari ai imobilului promis spre vânzare, astfel încât în mod corect prima instanța a apreciat că nu poate fi pronunțată o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul în litigiu.
Instanța apreciază că pronunțarea unei hotărâri care să transfere către reclamant un drept de proprietate despre care nu s-a făcut dovada existenței în prezent în patrimoniul intimaților-pârâți promitenți-vânzători, ar contraveni în mod flagrant celor mai fundamentale principii și reguli de drept material si procesual civil, iar o asemenea soluție nu ar putea fi justificată de nicio eventuală practică jurisprudențială formată în sens contrar.
În opinia tribunalului, sunt neîntemeiate susținerile intimatului potrivit cărora nu poate obține realizarea dreptului său întrucât nu poate determina intimații să dezbată succesiunea autorului lor și să solicite partajul bunurilor. Tribunalul consideră că există mijloace juridice prevăzute de lege prin care creditorul promitent cumpărător poate exercita indirect anumite drepturi și acțiuni ale debitorilor sai promitenți vânzători, în cazul în care aceștia, în prejudiciul creditorului, refuză sau neglijează să le exercite.
Cu privire la criticile apelantului referitoare la obligarea sa la plata cheltuielilor de judecată, tribunalul consideră că acestea sunt neîntemeiate, întrucât în fața instanței de fond reclamantul a căzut în pretențiile sale, fiind respinsă acțiunea sa, astfel încât culpa sa procesuală a atras aplicarea dispozițiilor art. 453 C.pr.civ. și obligarea la plata cheltuielilor de judecată în mod corect.
Având în vedere cele expuse, tribunalul, în temeiul art. 480 C.pr.civ., a respins ca neîntemeiat apelul formulat, hotărârea instanței de fond fiind una temeinică și legală.
Fiind căzut în pretențiile sale, în temeiul art. 453 C.pr.civ., apelantul a fost obligat la plata către intimații SN și SM a sumei de 1500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat fonform chitanței de la fila 56 dosar apel.
Instanța a respins ca neîntemeiată cererea privind cheltuielile de judecată formulată de ET și EF întrucât nu a fost depusă la dosar niciun fel de dovadă a cheltuielilor efectuate cu ocazia soluționării apelului. Cheltuielile ocazionate de întocmirea procurii depuse la dosar la fila 57 nu pot fi acordate atât timp cât nu a fost depusă dovada de achitare a acestor cheltuieli iar pe de altă parte, această procură nu a fost întocmită cu ocazia soluționării apelului.
| ← Legea 215/2001 – validare primar. Jurisprudență Acte ale... | Recurs. anulare raport de evaluare a performanţelor... → |
|---|
